Erläuterungen zum BewG ("Lex Koller")

1. Personen im Ausland

Als Personen im Ausland gelten Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz im Ausland sowie Ausländerinnen und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die weder Staatsangehörige eines EG- oder EFTA-Mitgliedstaats¹ sind noch eine gültige Niederlassungsbewilligung (Ausländerausweis C) besitzen.

1.1. Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten mit Wohnsitz in der Schweiz

Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten, die ihren rechtsmässigen und tatsächlichen Wohnsitz (Lebensmittelpunkt) in der Schweiz haben, gelten - unabhängig von der Art ihrer Aufenthaltsbewilligung - nicht als Personen im Ausland. Auch der Erwerb einer Ferienwohnung ist möglich. Über erworbene Immobilien kann beim Wohnsitzwechsel oder beim Verlassen der Schweiz grundsätzlich frei verfügt werden.

1.2 Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten ohne Wohnsitz in der Schweiz

Staatsangehörige der EG- und EFTA-Mitgliedstaaten, die in der Schweiz aufenthaltsberechtigt sind, den Hauptwohnsitz jedoch nicht in der Schweiz haben, können lediglich Grundstücke erwerben, die der Berufsausübung dienen (Betriebsstätte). Der Erwerb von Zweit- und Ferienwohnungen ist im Kanton Zug nicht möglich.

2. Bewilligungspflicht nach dem Nutzungszweck des Grundstücks

a) Hauptwohnungen
Bei Hauptwohnungen (= selbstgenutztes Wohneigentum) ist der Grundstückerwerb durch nicht niedergelassene Ausländerinnen und Ausländer mit einer Bewilligung zur Wohnsitznahme (z.B. Ausländerausweis B) der Volkswirtschaftsdirektion nur vorzulegen, wenn Grundstücke mit mehr als 3'000 m2 Grundstückfläche (die Wohnfläche ist nicht von Belang) erworben werden. Auch in diesem Fall ist keine Bewilligung für den Erwerb nötig, sondern lediglich eine Verfügung auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht. Der Erwerb grösserer Grundstücksflächen als 3'000 m2 ist möglich, wenn die Parzelle derart beschaffen ist, dass eine Parzellierung nicht sinnvoll ist oder der Bedarf an Mehrfläche (z.B. zu Repräsentationszwecken oder für den Einbau von Sicherheitsanlagen oder anderen Gründen) angezeigt erscheint. Die Urkundsperson hat deshalb beim Erwerb von Grundstücken durch natürliche Personen im Ausland in der Erwerbsurkunde festzuhalten, über welche Art Ausländerbewilligung die Erwerberin oder der Erwerber verfügt und ob sie bzw. er das Grundstück für eigene Wohnzwecke verwendet. Bei Bauland ist durch eine entsprechende Erklärung in der Erwerbsurkunde der Nachweis zu erbringen, dass innert nützlicher Frist (maximal 2 Jahre) eine Überbauung zu eigenen Wohnzwecken erfolgt.

b) Betriebsstätten
Der Erwerb von Grundstücken zu Betriebszwecken (inkl. Reserveflächen) benötigt keine Bewilligung. Bei dieser Art von Erwerb hat die Erwerbsurkunde den Hinweis zu enthalten, dass das Grundstück und eine allfällige Reservefläche als Betriebsstätte dient. Die Gesetzgebung geht so weit, dass auch nicht selber genutzte Betriebsliegenschaften, die an Dritte vermietet oder verpachtet werden, ohne Bewilligung erworben werden können. Bei unüberbauten Grundstücken oder Teilen davon (Bauland) ist durch eine entsprechende Erklärung in der Erwerbsurkunde der Nachweis zu erbringen, dass innert nützlicher Frist (max. 3 Jahre) eine Überbauung zu Betriebszwecken erfolgt. Die erworbenen Betriebsgrundstücke können auch einen bestimmten Wohnanteil umfassen. Von der öffentlichen Hand vorgeschriebene Wohnanteile bei Gewerbe- und Industriezonen und bei gemischten Zonen mit überwiegender betrieblicher Nutzung können miterworben werden. In Zonen, in denen keine Wohnnutzung vorgeschrieben ist, darf der Wohnanteil in der Regel 5 % der Nutzfläche nicht übersteigen. In Ausnahmefällen können höhere Wohnanteile von der Bewilligungsbehörde als nichtbewilligungspflichtig erklärt werden.

c) Beteiligung an Immobiliengesellschaften
Die Beteiligung von Personen im Ausland an Immobiliengesellschaften ist in jedem Umfang möglich, sofern es sich bei den Aktiven der Gesellschaft ausschliesslich oder überwiegend um Betriebsgrundstücke (Richtwert: 66 % der Aktiven) handelt. In Zweifelsfällen gibt Ihnen die Volkswirtschaftsdirektion gerne Auskunft.

d) Bewilligungen für ausländische Versicherer, Pensionskassen und Banken
Für den Erwerb von Immobilien als Kapitalanlage von Versicherungseinrichtungen, zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten sowie zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen (Art. 8 Abs. 1 Bst. b, c und d BewG) sind Bewilligungen nötig.

3. Ausnahmen
Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind insbesondere
- gesetzliche Erben wenn sei ein Grundstück im Erbgang erwerben,
- Verwandte des Veräusserers in auf- und absteigender Linie sowie dessen Ehegatte, die ein-
getragene Partnerin oder der eingetragene Partner,
- Erwerber, die bereits Mit- oder Gesamteigentum am Grundstück haben,
- Stockwerkeigentümer für den Tausch ihrer Stockwerke im selben Objekt oder Gesamtüber-
bauung
- der Erwerb geringfügiger zusätzlicher Flächen zu bestehendem Grundstückseigentum
- EG- und EFTA-Grenzgänger für den Erwerb einer Zweitwohnung in der Region des Arbeits-
ortes

4. Verfahren auf Feststellung der Nichtbewilligungspflicht
Das Verfahren ist auf ein Minimum beschränkt. Beim Erwerb von Wohneigentum durch juristische Personen und Personengesellschaften muss die Erwerbsurkunde einen Hinweis enthalten, ob es sich bei der Erwerberin um eine Immobiliengesellschaft im engeren Sinn handelt, d.h. um eine Gesellschaft, deren ausschliesslicher oder hauptsächlicher Zweck im Erwerb, in der Verwaltung oder in der Vermittlung von Grundstücken besteht. Gesellschaften, die bereits überprüft worden sind, werden beim Erwerb von weiterem Wohneigentum für die Dauer von bis zu neun Jahren von einer erneuten Überprüfung befreit, sofern sich keine wesentlichen Änderungen in der Gesellschaftsstruktur ergeben haben. In jedem Fall ist beim Erwerb von Wohneigentum durch eine juristische Person oder eine Personengesellschaft das Formular "Erklärung betreffend Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland" auszufüllen und dem Grundbuchamt zusammen mit der Erwerbsurkunde einzureichen.

 

¹ EG-Mitgliedsländer: Belgien, Bulgarien, Dänemark, Deutschland, Estland, Finnland, Frankreich, Griechenland, Grossbritannien, Irland, Italien, Kroatien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, Niederlande, Österreich, Polen, Portugal, Rumänien, Schweden, Slowakei, Slowenien, Spanien, Tschechien, Ungarn, Zypern
EFTA-Mitgliedsländer: Island, Liechtenstein, Norwegen (und Schweiz)