Ent­scheid vom 8. Ja­nu­ar 2008 i.S. H. K.

Nach­bar wehrt sich gegen die Be­wil­li­gung für den Bau einer Dop­pel­ga­ra­ge und mach­te ver­schie­de­ne Män­gel gel­tend. Im Ent­scheid setz­te sich der Re­gie­rungs­rat mit der Frage aus­ein­an­der, wann ein Bau­ge­such man­gel­haft ist und wie damit um­zu­ge­hen sei. Die­ses ist im Rah­men des Zu­mut­ba­ren, falls er­for­der­lich, von Amtes wegen von der Be­hör­de zu kor­ri­gie­ren, da an­sons­ten der Be­hör­de über­spitz­ter For­ma­lis­mus vor­ge­wor­fen wer­den könn­te. In einem Punkt, näm­lich der Be­män­ge­lung des Grenz­ab­stan­des bzw. der Fas­sa­den­län­ge, hatte der Be­schwer­de­füh­rer beim Re­gie­rungs­rat Er­folg. Nach der Aus­le­gung von Art. 45 BO Un­terä­ge­ri ist die Fas­sa­den­län­ge des als Wohn­haus die­nen­den Haupt­ge­bäu­des und jene der Klein­bau­te zu­sam­men­zu­zäh­len. Der Haupt­bau mit Anbau und die damit ein­her­ge­hen­de er­wei­ter­te Fas­sa­den­län­ge ver­letz­te in die­sem Fall die Grenz­ab­stands­vor­schrif­ten.

Ent­scheid vom 8. Ja­nu­ar 2008 i.S. E. F.-H. und R. und M. B.-A.

Nach­barn weh­ren sich gegen die Be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung in einer Zone W2B, und mach­ten ver­schie­de­ne Män­gel gel­tend. Die Be­schwer­de­füh­rer war­fen der Ge­mein­de­be­hör­de unter an­de­rem vor, in einem In­ter­es­sen­kon­flikt ge­stan­den zu haben. Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass die Mit­glie­der von Ge­mein­de­be­hör­den und Kom­mis­sio­nen vor allen In­stan­zen in den Aus­stand zu tre­ten haben bei der Vor­be­rei­tung, Be­hand­lung und Er­le­di­gung von Ge­schäf­ten, die per­sön­li­che Rech­te oder In­ter­es­sen des in § 20 der Kan­tons­ver­fas­sung um­schrie­be­nen Per­so­nen­krei­ses oder Rech­te der In­ter­es­sen ju­ris­ti­scher Per­so­nen oder wirt­schaft­li­cher Un­ter­neh­mun­gen be­tref­fen, an denen sie mass­geb­lich be­tei­ligt oder deren Organ sie sind. Ein unter Ver­let­zung der Aus­stands­pflicht ge­fass­ter Be­schluss ist vom Re­gie­rungs­rat auf Be­schwer­de hin auf­zu­he­ben. Im vor­lie­gen­den Fall lag keine Aus­stands­pflicht vor, da der Ge­mein­de­rat seine amt­li­che Funk­ti­on wahr­nahm und die öf­fent­li­chen In­ter­es­sen ver­trat. Be­hör­den­mit­glie­der haben nur dann in den Aus­stand zu tre­ten, wenn sie an der zu be­han­deln­den Sache ein per­sön­li­ches In­ter­es­se haben. Eine Mit­glied­schaft in der Jury eines Pro­jek­tes ist zu­läs­sig. Da die Ge­mein­de Ver­fah­rens­ver­let­zun­gen be­gan­gen hatte, indem sie gegen den Ko­or­di­na­ti­ons­grund­satz ver­stos­sen hat, muss­te sie einen Teil der Ver­fah­rens­kos­ten über­neh­men. Aus­ser­dem wurde sie auch ent­schä­di­gungs­pflich­tig. Sämt­li­che wei­te­ren Punk­te wur­den vom Re­gie­rungs­rat ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 15. Ja­nu­ar 2008 i.S. P. E.-H.

Der Ei­gen­tü­mer einer in der Wohn­zo­ne 1 ge­le­ge­nen Lie­gen­schaft be­ab­sich­tigt, im Dach­ge­schoss einen Dach­auf­bau in Form einer Schlepp­gau­be zu er­stel­len. Der Re­gie­rungs­rat äus­ser­te sich zur Frage, wel­che bau­li­chen Ver­än­de­run­gen an einer heute bau­rechts­wid­ri­gen Baute vor­ge­nom­men wer­den dürf­ten. Die Be­stan­des­ga­ran­tie für vor­schrifts­wid­ri­ge Bau­ten und An­la­gen im Bau­ge­biet rich­tet sich nach § 72 PBG. Nach die­ser Be­stim­mung dür­fen zo­nen­kon­for­me Bau­ten und An­la­gen, die den Bau­vor­schrif­ten nicht mehr ent­spre­chen, un­ter­hal­ten, er­neu­ert und, so­weit da­durch nicht stär­ker vom gel­ten­den Recht ab­ge­wi­chen wird, auch um­ge­baut oder er­wei­tert wer­den. Die ge­plan­te Dach­auf­bau­te ist grund­sätz­lich nicht zu­läs­sig, es kann je­doch ge­mäss § 14 PBG eine Aus­nah­me ge­währt wer­den, falls sich sonst im Ein­zel­fall eine of­fen­sicht­lich un­zweck­mäs­si­ge Lö­sung oder ein un­bil­li­ge Härte er­gä­be und wo das über­ge­ord­ne­te Recht es zu­lässt. Im vor­lie­gen­den Fall wurde diese Aus­nah­me er­teilt, um die wohn­hy­gie­ni­schen Ver­hält­nis­se im Dach­ge­schoss zu ver­bes­sern. Die Über­schrei­tung der ma­xi­ma­len Dach­hö­he um 20 cm wog schwä­cher.

Ent­scheid vom 22. Ja­nu­ar 2008 i.S. U. und M. S.-H.

Nach­barn weh­ren sich gegen die Bau­be­wil­li­gung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses samt Au­to­ein­stell­hal­le unter Ab­bruch der bis­he­ri­gen Bau­ten. Das Grund­stück lag in der Kern­zo­ne K sowie gleich­zei­tig in der Orts­bild­schutz­zo­ne. Die Be­schwer­de wurde aus fol­gen­den Grün­den gut­ge­heis­sen: Zwar hielt das ge­plan­te Haupt­ge­bäu­de sämt­li­che Vor­schrif­ten ein, beim ge­plan­ten Anbau konn­te je­doch nicht mehr von einem Wie­der­auf­bau ge­spro­chen wer­den. Die­ser stimm­te hin­sicht­lich der Art, des Um­fangs und der Lage im We­sent­li­chen nicht mehr mit dem be­stehen­den Anbau über­ein. Aus­ser­dem wur­den die Grenz­ab­stands­vor­schrif­ten nicht ein­ge­hal­ten, da beim drit­ten Ni­veau des An­baus zu Un­recht von einem Un­ter­ni­veau­bau aus­ge­gan­gen wor­den war. Die ge­plan­ten Bau­ten wi­der­spra­chen dem Cha­rak­ter des Dorf­bil­des.

Ent­scheid vom 19. Fe­bru­ar 2008 i.S. C. M.-S.

Nach­ba­rin wehrt sich gegen die Bau­be­wil­li­gung be­tref­fend Umbau eines Flach­da­ches zu einer be­geh­ba­ren Dach­ter­ras­se mit Ab­sturz­si­che­rung. Der Re­gie­rungs­rat hat die Be­schwer­de in allen Punk­ten ab­ge­wie­sen und hat sich ins­be­son­de­re be­tref­fend äs­the­ti­sche Ge­ne­ral­klau­sel ge­äus­sert. Dem­nach kann nicht ein­fach auf ein be­lie­bi­ges, sub­jek­ti­ves ar­chi­tek­to­ni­sches Emp­fin­den oder Ge­fühl ab­ge­stellt wer­den. An­de­rer­seits darf die An­wen­dung der Ge­stal­tungs­vor­schrift nicht dazu füh­ren, dass ge­ne­rell für ein be­stimm­tes Ge­biet die Zo­nen­vor­schrif­ten aus­ser Kraft ge­setzt wer­den.

Ent­scheid vom 18. März 2008 i.S. S., E. V., U. B. und E. A. bzw. M. und M. H.

Nach­barn weh­ren sich gegen Are­al­be­bau­ung in der Wohn­zo­ne 3. Der Re­gie­rungs­rat hat ent­schie­den, dass im vor­lie­gen­den Fall der Ge­mein­de­rat be­fan­gen war, da der Rechts­ver­tre­ter der Bau­herr­schaft die Ge­mein­de in zahl­rei­chen Fäl­len be­ra­ten hat. Ge­mäss § 10 GG haben die Mit­glie­der von Ge­mein­de­be­hör­den und Kom­mis­sio­nen sowie Ge­mein­de­be­am­te und -​angestellt vor allen In­stan­zen in den Aus­stand zu tre­ten bei der Vor­be­rei­tung, Be­hand­lung und Er­le­di­gung von Ge­schäf­ten, die per­sön­li­che Rech­te oder In­ter­es­sen, Rech­te oder In­ter­es­sen ju­ris­ti­scher Per­so­nen oder wirt­schaft­li­cher Un­ter­neh­men be­tref­fen, an denen sie mass­geb­lich be­tei­ligt oder deren Organ sie sind. Ein sol­cher unter Ver­let­zung der Aus­stands­pflicht ge­fass­ter Be­schluss wird vom Re­gie­rungs­rat auf­ge­ho­ben. Es ge­nügt je­doch auch, dass Um­stän­de die Be­sorg­nis der Be­fan­gen­heit be­grün­den, ohne dass ein per­sön­li­ches In­ter­es­se im Sinne von § 10 GG vor­liegt. Im vor­lie­gen­den Fall hat der Rechts­ver­tre­ter der Be­schwer­de­geg­ner zahl­rei­che be­deu­ten­de Man­da­te der Ge­mein­de be­ar­bei­tet. Auf­grund der ge­sam­ten Um­stän­de muss­te die Be­fan­gen­heit be­jaht wer­den. Der Re­gie­rungs­rat hatte des­halb die Funk­ti­on der Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de in die­sem Fall zu über­neh­men. Die Be­schwer­de­füh­rer hat­ten in einem ma­te­ri­el­len Punkt Er­folg: Eine Ecke des Ve­lorau­mes, wel­cher nicht als Klein­bau­te be­zeich­net wer­den kann, ragte in einem Punkt um 2,93 m aus dem ge­wach­se­nen Ter­rain her­aus. Damit wurde gegen die Grenz­ab­stands­vor­schrif­ten ver­stos­sen.

Ent­scheid vom 25. März 2008 i.S. A. GmbH

Be­schwer­de­füh­rer wehr­ten sich gegen die Ab­leh­nung eines Ge­suchs um Auf­stel­lung einer Pla­kat­stel­le im For­mat F12. Die Vor­in­stanz hatte im vor­lie­gen­den Fall gegen den An­spruch auf recht­li­ches Gehör ver­stos­sen, da der an­ge­foch­te­ne Ent­scheid nicht ein­mal eine sum­ma­ri­sche Be­grün­dung ent­hielt. Es wurde damit gegen die Be­grün­dungs­pflicht ver­stos­sen. Eine nach­träg­li­che Be­grün­dung im Rah­men der Stel­lung­nah­me zur Be­schwer­de­schrift kann ge­mäss der Recht­spre­chung den Man­gel der Ge­hörs­ver­wei­ge­rung hei­len, wobei drei Vor­aus­set­zun­gen er­füllt sein müs­sen: Die Be­schwer­de­in­stanz muss mit einer um­fas­sen­den und frei­en Über­prü­fungs­be­fug­nis aus­ge­stat­tet sein und davon Ge­brauch ma­chen; die Be­schwer­de­in­stanz muss das Ver­säum­te der Vor­in­stanz tat­säch­lich nach­ho­len; ste­hen Er­mes­sens­punk­te zur Dis­kus­si­on, muss Rück­wei­sung zur An­hö­rung an die Vor­in­stanz er­fol­gen. Vor­lie­gend konn­te eine nach­träg­li­che Stel­lung­nah­me die Ver­wei­ge­rung des recht­li­chen Ge­hörs nicht hei­len. Der Ent­scheid wurde an die Vor­in­stanz zur Neu­be­ur­tei­lung zu­rück­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 8. April 2008 i.S. A.

Be­schwer­de be­tref­fend Ab­leh­nung eines Re­kla­me­ge­suchs. Die Be­schwer­de war be­grün­det, da mit dem Umbau der Pla­kat­stel­le ihre gute Ein­ord­nung in die Land­schaf­ten sowie in die Orts-, Quartier-​ und Stras­sen­bil­der durch­aus ge­ge­ben war. Die Vor­in­stanz hatte zu­sätz­lich Ver­fah­rens­vor­schrif­ten und die Be­grün­dungs­pflicht ver­letzt. Sie wurde des­halb kosten-​ und ent­schä­di­gungs­pflich­tig.

Ent­scheid vom 29. April 2008 i.S. E. M. und wei­te­re

Be­schwer­de­füh­ren­de einer Stock­werk­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft wehr­ten sich gegen Bau­be­wil­li­gung be­tref­fend Er­wei­te­rung und Über­da­chung von Bal­ko­nen samt Wind­schutz­ver­gla­sung. Ein bau­li­cher Ein­griff mit Er­wei­te­rung und Über­da­chung der Bal­ko­ne samt Wind­schutz­ver­gla­sun­gen in ge­mein­schaft­li­che Teile, na­ment­lich die Fas­sa­de und in den Sitz­platz des einen Be­schwer­de­füh­rers ist un­zu­läs­sig, so­fern dafür nicht die Zu­stim­mung sämt­li­cher Stock­werk­ei­gen­tü­mer vor­liegt. Vor­lie­gend hat die Vor­in­stanz das Bau­ge­such zu Un­recht ma­te­ri­ell be­ur­teilt, bzw. dem Um­stand, dass es sich um ein Mehr­fa­mi­li­en­haus han­delt, wurde nicht ge­nü­gen­de Be­ach­tung ge­schenkt.

Ob die Zu­stim­mung aller Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer einer Are­al­be­bau­ung ein for­mel­les Er­for­der­nis ist, um über­haupt auf ein Bau­ge­such ein­tre­ten zu kön­nen, ent­schied sich an der Frage, ob es sich beim ge­plan­ten Bau­vor­ha­ben um die Än­de­rung we­sent­li­cher Ge­stal­tungs­ele­men­te han­del­te, von denen gegen den Wil­len ein­zel­ner Per­so­nen zu ihrem Nach­teil nicht ab­ge­wi­chen wer­den darf. Sind le­dig­lich un­ter­ge­ord­ne­te Än­de­run­gen vor­ge­se­hen und lie­gen nicht sämt­li­che Zu­stim­mun­gen der be­tei­lig­ten Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer vor, be­darf die rechts­glei­che Be­hand­lung aller Par­tei­en und die prä­ju­di­zi­el­le Wir­kung für die Er­le­di­gung wei­te­rer Ge­su­che be­son­de­rer Be­ach­tung. Ein be­rech­tig­tes bau­li­ches An­lie­gen darf dabei nicht an der feh­len­den Zu­stim­mung eines nicht recht­s­er­heb­lich be­las­te­ten Ei­gen­tü­mers schei­tern.

Ent­scheid vom 29. April 2008 i.S. H. S. und H. G.

Grund­ei­gen­tü­mer und Nach­barn wehr­ten sich gegen Pla­nung/Bau Stras­sen­plan für eine Zu­fahrts­stras­se. Der Re­gie­rungs­rat hat sich in sei­nem Ent­scheid damit aus­ein­an­der­ge­setzt, ob die Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs durch die Vor­in­stanz im Be­schwer­de­ver­fah­ren vor dem Re­gie­rungs­rat ge­heilt wer­den kann. Die Recht­spre­chung geht davon aus, dass der Man­gel der Ge­hörs­ver­wei­ge­rung ge­heilt wird, wenn die Be­grün­dung in einem Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach­ge­holt wird, Vor­aus­set­zung ist je­doch, dass eine Prü­fung im glei­chen Um­fang wie durch die Vor­in­stanz er­folgt. Ins­be­son­de­re die Lehre ver­tritt die An­sicht, dass die Hei­lung des recht­li­chen Ge­hörs nur zu­ge­las­sen wer­den soll, wenn sie im In­ter­es­se der Be­trof­fe­nen liegt. Eine Hei­lung der Ge­hörs­ver­let­zung durch die Be­schwer­de­in­stanz kann nur unter den fol­gen­den drei Vor­aus­set­zun­gen in Frage kom­men: Die Be­schwer­de­in­stanz muss mit einer um­fas­sen­den und frei­en Über­prü­fungs­be­fug­nis aus­ge­stat­tet sein und davon auch tat­säch­lich Ge­brauch ma­chen; die Be­schwer­de­in­stanz muss das das von der Vor­in­stanz Ver­säum­te tat­säch­lich nach­ho­len (der Be­trof­fe­ne muss tat­säch­lich zu Wort kom­men); wenn Er­mes­sens­punk­te zur Dis­kus­si­on ste­hen, so muss die Sache an die Vor­in­stanz zur An­hö­rung zu­rück­ge­schickt wer­den.

Vor­lie­gend konn­te ein etap­pier­tes Er­schlies­sungs­re­gime ne­giert wer­den. Eine Er­schlies­sungs­pla­nung müss­te eine schritt­wei­se Er­schlies­sung nach Mass­ga­be der je­wei­li­gen Über­bau­ungs­schrit­te vor­se­hen, ohne je­doch das End­ziel aus den Augen zu ver­lie­ren. Die Er­schlies­sungs­pla­nung war vor­lie­gend un­zweck­mäs­sig und un­ver­hält­nis­mäs­sig.

Ent­scheid vom 29. April 2008 i.S. B. H.

Nach­bar wehr­te sich gegen die An­pas­sung einer be­stehen­den Platz­be­leuch­tung. Der Re­gie­rungs­rat hat sich im Ent­scheid ein­ge­hend über die Aus­stands­nor­men ge­äus­sert. Diese Verfahrens­garantie ist das ver­fah­rens­recht­li­che Mit­tel, um In­ter­es­sen­kol­li­sio­nen oder Fälle von un­zu­läs­si­ger Vor­be­fas­sung im kon­kre­ten Ein­zel­fall vor­zu­beu­gen. Ge­mäss § 10 GG haben die Mit­glie­der von Ge­mein­de­be­hör­den und Kom­mis­sio­nen sowie Ge­mein­de­be­am­te und -​angestellte vor allen In­stan­zen in den Aus­stand zu tre­ten bei der Vor­be­rei­tung, Be­hand­lung und Er­le­di­gung von Ge­schäf­ten, die per­sön­li­che Rech­te oder In­ter­es­sen, Rech­te oder In­ter­es­sen des in § 20 der Kan­tons­ver­fas­sung um­schrie­be­nen Per­so­nen­krei­ses oder Rech­te oder In­ter­es­sen ju­ris­ti­scher Per­so­nen oder wirt­schaft­li­cher Un­ter­neh­men be­tref­fen, an denen sie mass­geb­lich be­tei­ligt oder deren Organ sie sind. Ein unter Ver­let­zung der Aus­stands­pflicht ge­fass­ter Be­schluss einer Ge­mein­de­be­hör­de ist vom Re­gie­rungs­rat auf Be­schwer­de hin auf­zu­he­ben.

Ist ein Ver­ein von einem Ent­scheid be­trof­fen, wobei Kin­der eines Mit­glieds der Ge­mein­de­be­hör­de Ver­eins­mit­glie­der sind, so kann nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass das Be­hör­den­mit­glied beim um­strit­te­nen Vor­ha­ben per­sön­li­che In­ter­es­sen ver­folgt. Eine sol­che Be­zie­hung unter Fa­mi­li­en­an­ge­hö­ri­gen be­wirkt eine Aus­stands­pflicht.

Der An­spruch auf Un­ab­hän­gig­keit und Un­be­fan­gen­heit der an­ord­nen­den In­stanz ist for­mel­ler Natur. Des­sen Ver­let­zung kann daher im Rechts­mit­te­ver­fah­ren nicht ge­heilt wer­den.

Auch auf ma­te­ri­el­ler Ebene war die Be­schwer­de be­grün­det. Der Re­gie­rungs­rat ver­pflich­te­te die zu­stän­di­ge Be­hör­de, in­nert drei Mo­na­ten seit Rechts­kraft des Ent­schei­des zu prü­fen, ob die um­strit­te­ne Be­leuch­tungs­an­la­ge al­len­falls im Sinne einer Aus­nah­me und be­fris­tet be­wil­ligt wer­den kann.

Ent­scheid vom 29. April 2008 i.S. P.H.M. S. und Kon­sor­ten

Nach­barn wehr­ten sich gegen die Be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung in der Zone W3. Die Are­al­be­bau­ung er­füll­te sämt­li­che Mass­vor­schrif­ten, und die vor­ge­brach­te Rüge der un­ge­nü­gen­den Er­schlies­sung er­wies sich als un­be­grün­det. Aus­ser­dem hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass das Pro­jekt die wohn­hy­gie­ni­schen Vor­schrif­ten der Nach­barn nicht ver­letz­te.

Haupt­streit­punkt war die Frage, ob das um­strit­te­ne Vor­ha­ben den er­höh­ten An­for­de­run­gen an eine Are­al­be­bau­ung ent­spricht. Nach der mass­ge­ben­den ge­meind­li­chen Bau­ord­nung hat eine Are­al­be­bau­ung ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se der je­wei­li­gen Zone in der Regel fol­gen­den er­höh­ten An­for­de­run­gen zu ge­nü­gen:

a)      Be­son­ders gute städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung für eine städ­te­bau­li­che Ein­heit mit Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und je­wei­li­ge Quar­tier­struk­tur;

b)      sorg­fäl­tig ge­stal­te­te Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und Wohn­hy­gie­ne bzw. Ar­beits­platz­qua­li­tät;

c)      grös­se­re, zu­sam­men­hän­gen­de Frei­flä­chen mit stan­dard­ge­rech­ter, viel­fäl­ti­ger Be­pflan­zung und an­spre­chend ge­stal­te­ten Spiel­plät­zen, Pflan­z­area­len und Um­ge­bungs­ge­stal­tung;

d)      di­rek­te Fuss­gän­ger­ver­bin­dun­gen so­wohl are­al­in­tern wie auch zum städ­ti­schen Fuss­weg­netz;

e)      zweck­mäs­si­ge Er­schlies­sung mit klei­ner Land­be­an­spru­chung;

f)       zweck­mäs­si­ge An­ord­nung und be­trieb­li­che Or­ga­ni­sa­ti­on der Au­to­ab­stell­plät­ze und deren Zu­fahr­ten, wobei min­des­tens drei Vier­tel der Park­plät­ze in Sam­mel­ga­ra­gen an­zu­ord­nen sind;

g)      aus­rei­chend Ab­stell­plät­ze für Velos, Mofas und Kin­der­wa­gen;

h)      um­welt­freund­li­che En­er­gie­ver­wen­dung und -​verteilung;

i)        spar­sa­mer En­er­gie­ver­brauch;

k)      allen Be­woh­nern zu­gäng­li­che Ge­mein­schafts­räu­me.

Diese An­for­de­run­gen waren vor­lie­gend er­füllt und die Be­schwer­de wurde ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 20. Mai 2008 i.S. Kon­sor­ti­um O.

Kon­sor­ti­um führt Be­schwer­de gegen Pe­ri­me­ter­bei­trag. Der ent­spre­chen­de Pe­ri­me­ter wurde am 21. Ok­to­ber 1986 fest­ge­legt, wobei fest­ge­hal­ten wor­den ist, dass Pe­ri­me­ter­bei­trä­ge der be­tei­lig­ten Grund­ei­gen­tü­mer in der Höhe von 50 % zum Abzug kämen. Wegen Ver­zö­ge­run­gen bei der Ver­trags­un­ter­zeich­nung im Zu­sam­men­hang mit Land­ab­tre­tun­gen mach­te das Kon­sor­ti­um die Ver­jäh­rungs­ein­re­de gel­tend.

Der Re­gie­rungs­rat hat sich mit der Frage be­fasst, wann die Ver­jäh­rungs­frist zu lau­fen be­gon­nen hat. Nach herr­schen­der Lehre und Recht­spre­chung un­ter­lie­gen alle öffentlich-​rechtlichen Geld­for­de­run­gen aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit der Ver­jäh­rung, auch wenn ent­spre­chen­de Be­stim­mun­gen in den Ver­wal­tungs­ge­set­zen feh­len. Im vor­lie­gen­den Fall wur­den die steu­er­recht­li­chen Re­geln über die Veranlagungs-​ und Be­zugs­ver­jäh­rung als weg­lei­tend be­trach­tet. Es wurde fest­ge­hal­ten, dass die Ver­an­la­gungs­ver­jäh­rung spä­tes­tens 1993 zu lau­fen be­gon­nen hatte. Auch konn­te im vor­lie­gen­den Fall kein Kon­sens über den Pe­ri­me­ter­bei­trag und seine Fäl­lig­keit er­zielt wer­den. Dabei blieb es aber bei der Be­zugs­ver­jäh­rung für den Pe­ri­me­ter­bei­trag, die zehn Jahre nach Fäl­lig­keit ein­ge­tre­ten war, d.h. Ende 2003.

Ent­scheid vom 20. Mai 2008 i.S. A. und I. M.-G.

Die Be­schwer­de­füh­rer woll­ten ein be­stehen­des drei­hun­dert­jäh­ri­ges Wohn­haus sa­nie­ren und an­he­ben. Die Lie­gen­schaft stand in­mit­ten der Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses. Der Ge­mein­de­rat hatte die Bau­be­wil­li­gung nicht er­teilt.

Die Be­schwer­de­füh­rer be­rie­fen sich auf die Be­stan­des­ga­ran­tie. Diese be­zieht sich auf be­stehen­de Bau­ten und An­la­gen, die nicht mehr zo­nen­kon­form sind. Sei­ner­zeit wurde das Wohn­haus in Über­ein­stim­mung mit dem ma­te­ri­el­len Recht er­stellt, durch eine nach­träg­li­che Än­de­rung von Plä­nen und Er­las­sen wurde es je­doch zo­nen­wid­rig. Als bau­li­che Ver­än­de­run­gen von zo­nen­wid­ri­gen Bau­ten und An­la­gen sind die Er­hal­tung, die an­ge­mes­se­ne Er­wei­te­rung, der Umbau sowie die  teil­wei­se Än­de­rung zu­läs­sig. Unter Er­hal­tungs­mass­nah­men bzw. Umbau ver­steht man bau­li­che Vor­keh­ren, die das Bau­werk in sei­nem her­ge­brach­ten Be­stand schüt­zen, um es für seine nor­ma­le Le­bens­dau­er zu er­hal­ten, ohne das Bau­vo­lu­men zu ver­grös­sern.

Vor­lie­gend wurde der ge­plan­te Umbau des be­stehen­den Wohn­hau­ses samt Anbau als nicht neu­bau­ähn­lich qua­li­fi­ziert, son­dern als an­ge­mes­se­ne Er­wei­te­rung bzw. teil­wei­se Än­de­rung unter dem Titel der Be­stan­des­ga­ran­tie im Sinne von § 72 Abs. 1 PBG.

(Ver­wal­tungs­ge­richts­ent­scheid aus­ste­hend)

Ent­scheid vom 17. Juni 2008 i.S. U. G. und S. B.

Be­schwer­de­füh­rer woll­ten auf ihrem in der Wohn­zo­ne 2 lie­gen­den Grund­stück ein Ein­fa­mi­li­en­haus er­stel­len. Der Ge­mein­de­rat hatte die Bau­be­wil­li­gung nicht er­teilt. Im Be­schwer­de­ver­fah­ren war um­strit­ten, ob das Pro­jekt der Ge­samt­pla­nung wi­der­spricht.

Alt­recht­li­che Ge­samt­über­bau­ungs­plä­ne sind von der Be­deu­tung her ver­gleich­bar mit den Are­al­be­bau­un­gen bzw. den Are­al­be­bau­ungs­plä­nen ge­mäss § 29 PBG. Dabei rich­ten sich neue Bau­vor­ha­ben nicht ein­fach nach der Ein­zel­bau­wei­se, son­dern müs­sen die Ge­samt­pla­nung be­rück­sich­ti­gen. Diese kommt im be­wil­lig­ten Ge­stal­tungs­kon­zept zum Aus­druck, wie es aus Plä­nen, Über­bau­ungs­vor­schrif­ten, Be­wil­li­gun­gen und Rea­li­sie­rung zum Aus­druck kommt. Die ver­bind­li­che Fest­le­gung der Ge­samt­pla­nung ist für die spä­te­re Wah­rung der Rech­te der ein­zel­nen Ei­gen­tü­mer weg­lei­tend. Das um­strit­te­ne Pro­jekt wich be­züg­lich der Dach­nei­gung und der First­hö­he er­heb­lich von der Ge­samt­pla­nung ab und konn­te des­halb nicht be­wil­ligt wer­den. Der Re­gie­rungs­rat hat die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 17. Juni 2008 i.S. J. und M. S.-F.

Be­schwer­de­füh­rer wehr­ten sich gegen einen Be­bau­ungs­plan. Der Re­gie­rungs­rat führ­te in sei­nem Ent­scheid aus, dass er sich im Rah­men von Er­mes­sens­fra­gen in ge­wis­ser Zu­rück­hal­tung übt, damit der Er­mes­sens­spiel­raum der für die Orts­pla­nung pri­mär zu­stän­di­gen Ge­mein­de ge­wahrt wird (Art. 2 Abs. 3 RPG).

Be­bau­ungs­plä­ne sind Son­der­nut­zungs­plä­ne, deren Er­lass der Ge­neh­mi­gung durch eine kan­to­na­le Be­hör­de be­darf. Die Prü­fung er­streckt sich auf Über­ein­stim­mung der ge­meind­li­chen Vor­schrif­ten mit dem eid­ge­nös­si­schen und kan­to­na­len Recht (§ 42 Abs. 1 PBG). Erst mit der Ge­neh­mi­gung durch die kan­to­na­le Be­hör­de wer­den die Nut­zungs­plä­ne ver­bind­lich. Einer kom­mu­na­len Pla­nung darf die Ge­neh­mi­gung ver­wei­gert wer­den, wenn sie die Er­fül­lung der dem Kan­ton ob­lie­gen­den öf­fent­li­chen Auf­ga­ben in un­zu­mut­ba­rer Weise be­hin­dern würde, wenn sie sich auf­grund über­kom­mu­na­ler öf­fent­li­cher In­ter­es­sen als nicht halt­bar er­weist oder wenn sie weg­lei­ten­den Grund­sätzen und Zie­len der Raum­pla­nung nicht ent­spricht bzw. un­zu­rei­chend Rech­nung trägt.

Der Be­bau­ungs­plan hielt einer nä­he­ren Prü­fung des Re­gie­rungs­ra­tes stand. Aus­ser­dem stand der um­strit­te­ne Be­bau­ungs­plan im Ein­klang mit hö­her­ran­gi­gem Recht, wes­halb der Ge­neh­mi­gung des Son­der­nut­zungs­pla­nes durch den Re­gie­rungs­rat nichts ent­ge­gen stand.

Ent­scheid vom 24. Juni 2008 i.S. C. C.-W. und wei­te­re

Nach­barn weh­ren sich gegen die Bau­be­wil­li­gung be­tref­fend Umbau eines his­to­ri­schen Ge­bäu­des.

Der Re­gie­rungs­rat hat die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen. Der Auf­sichts­be­schwer­de des An­zei­gers wurde je­doch Folge ge­ge­ben. Be­grün­dung: Im Jahr 2004 hat der zu­stän­di­ge Ver­tre­ter der Be­hör­de öf­fent­lich er­klärt, dass im Falle der Ab­leh­nung des da­ma­li­gen Pro­jek­tes, ein neues Pro­jekt wie­der­um durch die ge­meind­li­che Le­gis­la­ti­ve ge­neh­migt wer­den müss­te. Ein ab­ge­än­der­tes Pro­jekt muss­te dem­nach in eine neue Vor­la­ge ein­flies­sen. Ein an­de­res Vor­ge­hen hätte gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben ver­stos­sen. Die Be­hör­den dür­fen einen in einer be­stimm­ten An­ge­le­gen­heit ein­mal ein­ge­nom­me­nen Stand­punkt nicht ohne sach­li­chen Grund wech­seln. Ent­ge­gen der Stel­lung­nah­me der Bau­be­hör­de war die Frage nach einer neuen Vor­la­ge an die ge­meind­li­che Le­gis­la­ti­ve nicht offen, son­dern die Be­hör­de hatte eine sol­che ge­gen­über der ge­meind­li­chen Le­gis­la­ti­ve in Aus­sicht ge­stellt, wenn das erste Pro­jekt schei­tern soll­te. Nach­dem die­ser Fall ein­ge­tre­ten war, kommt die Be­hör­de nicht darum herum, mit einer neuen Vor­la­ge an die ge­meind­li­che Le­gis­la­ti­ve zu ge­lan­gen. Die Auf­sichts­be­schwer­de war des­halb be­grün­det und die Be­hör­de wurde ver­pflich­tet, mit einer neuen Vor­la­ge an die ge­meind­li­che Le­gis­la­ti­ve zu ge­lan­gen.

Ent­scheid vom 8. Juli 2008 i. S. E. A. W.-K.

Be­schwer­de gegen Pla­nungs­zo­ne.

Die Be­schwer­de­füh­rer mach­ten u.a. gel­tend, dass in der Pu­bli­ka­ti­on eine Rechts­mit­tel­be­leh­rung an­ge­ge­ben wor­den ist, wo­nach wäh­rend der Auf­la­ge­frist Ein­spra­che er­ho­ben wer­den konn­te. Auf diese Rechts­mit­tel­be­leh­rung ist zu Un­recht hin­ge­wie­sen wor­den, weil ge­mäss § 35 VRG das Rechts­mit­tel der Ein­spra­che nur in den von der Rechts­ord­nung vor­ge­se­he­nen Fäl­len zu­läs­sig ist.

Der Re­gie­rungs­rat hält wei­ter fest, dass Pla­nungs­zo­nen der einst­wei­li­gen Si­che­rung einer künf­ti­gen be­ab­sich­tig­ten Nut­zungs­pla­nung die­nen. Sie be­wah­ren der Be­hör­de die Planungs-​ und Ent­schei­dungs­frei­heit. Diese Frei­heit darf nicht durch Vor­ha­ben be­ein­träch­tigt wer­den, die den Pla­nungs­ab­sich­ten wi­der­spre­chen. Der Er­lass von Pla­nungs­zo­nen be­darf einer ge­setz­li­chen Grund­la­ge. Zudem muss ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se ge­ge­ben sein. Schliess­lich muss die Mass­nah­me ver­hält­nis­mäs­sig sein. Unter die­sen Aspek­ten ist der Er­lass einer Pla­nungs­zo­ne zu prü­fen.

Vor­lie­gend hielt der Er­lass einer Pla­nungs­zo­ne der nä­he­ren Prü­fung stand.

Ent­scheid vom 8. Juli 2008 i.S. R. W.

Nach­bar führt Be­schwer­de gegen die Bau­be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung in der Wohn­zo­ne 2b in Zug.

Der Haupt­streit­punkt war die Frage, ob die um­strit­te­ne Are­al­be­bau­ung den er­höh­ten An­for­de­run­gen an eine Are­al­be­bau­ung ent­spricht. Die Be­schwer­de­füh­re­rin stör­te sich vor allem an der Höhe und Grös­se der Ge­bäu­de.

Ge­mäss § 53 BO Zug hat eine Are­al­be­bau­ung ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se der je­wei­li­gen Zone ent­spre­chend, in der Regel fol­gen­den er­höh­ten An­for­de­run­gen zu ge­nü­gen:

a)      Be­son­ders gute städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung für eine städ­te­bau­li­che Ein­heit mit Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die je­wei­li­ge Quar­tier­struk­tur;

b)      sorg­fäl­tig ge­stal­te­te Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und Wohn­hy­gie­ne bzw. Ar­beits­platz­qua­li­tät;

c)      grös­se­re, zu­sam­men­hän­gen­de Frei­flä­chen mit stand­ort­ge­rech­ter, viel­fäl­ti­ger Be­pflan­zung und an­spre­chend ge­stal­te­ten Spiel­plät­zen, Pflan­z­area­len und Um­ge­bungs­ge­stal­tung;

d)      di­rek­te Fuss­gän­ger­ver­bin­dun­gen so­wohl are­al­in­tern wie auch zum städ­ti­schen Fuss­weg­netz;

e)      zweck­mäs­si­ge Er­schlies­sung mit klei­ner Land­be­an­spru­chung;

f)       zweck­mäs­si­ge An­ord­nung und be­trieb­li­che Or­ga­ni­sa­ti­on der Au­to­ab­stell­plät­ze und deren Zu­fahr­ten, wobei min­des­tens 3/4 der Park­plät­ze in Sam­mel­ga­ra­gen an­zu­ord­nen sind;

g)      aus­rei­chen­de Ab­stell­plät­ze für Velos, Mofas und Kin­der­wa­gen;

h)      um­welt­freund­li­che En­er­gie­ver­sor­gung und -​verteilung;

i)        spar­sa­mer En­er­gie­ver­brauch;

k)      allen Be­woh­nern zu­gäng­li­che Ge­mein­schafts­räu­me.

Sind alle diese Vor­aus­set­zun­gen er­füllt, be­steht ein An­spruch auf einen Bonus der Aus­nüt­zungs­zif­fer ge­mäss § 55 BO Zug. Sind diese Vor­aus­set­zun­gen nur teil­wei­se er­füllt, so ist der Bonus ent­spre­chend zu kür­zen.

Vor­lie­gend hielt die Are­al­be­bau­ung den er­höh­ten An­for­de­run­gen stand.

Ent­scheid vom 12. Au­gust 2008 i.S. M. W. und A. W.

Be­schwer­de­füh­rer wol­len ein in der Wohn­zo­ne W2B ge­le­ge­nes Wohn­haus mit einem zwei­ge­schos­si­gen Anbau er­wei­tern und auf dem Grund­stück Ga­ra­gen bauen. Der Ge­mein­de­rat hat das Bau­ge­such nicht be­wil­ligt.

Die Be­schwer­de wurde vom Re­gie­rungs­rat ab­ge­wie­sen. Im Ent­scheid wurde u.a. dar­auf hin­ge­wie­sen, dass das Pro­jekt der 1980 be­wil­lig­ten Ge­samt­pla­nung nicht ent­spricht. Alt­recht­li­che Ge­samt­über­bau­ungs­plä­ne sind von der Be­deu­tung her ver­gleich­bar mit den Are­al­be­bau­un­gen bzw. den Are­al­be­bau­ungs­plä­nen. Neue Bau­vor­ha­ben müs­sen dem­nach die Ge­samt­pla­nung be­rück­sich­ti­gen. Eine Än­de­rung des Kon­zep­tes der Ge­samt­über­bau­ung ist nur im Ein­ver­ständ­nis aller be­tei­lig­ten Grund­ei­gen­tü­mer zu­läs­sig, so­fern die öffentlich-​rechtlichen Vor­schrif­ten dies er­lau­ben. Sind sich die Ei­gen­tü­mer nicht einig, so sind die recht­lich re­le­van­ten nach­bar­li­chen In­ter­es­sen zu er­mit­teln und ge­gen­ein­an­der ab­zu­wä­gen.

Beim vor­lie­gen­den Pro­jekt han­del­te es sich um eine er­heb­li­che bau­li­che Ver­än­de­rung, wobei sämt­li­che be­trof­fe­nen Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer ihre Zu­stim­mun­gen hät­ten geben sol­len.

Ent­scheid vom 19. Au­gust 2008 i.S. K. M.

Grund­ei­gen­tü­mer wehr­te sich gegen die Öf­fent­li­ch­er­klä­rung einer Stras­se, wel­che über sein Grund­stück ver­lief. Er ar­gu­men­tiert u.a., dass kein öf­fent­li­ches In­ter­es­se be­stand, da das (Ziel-) Ge­biet auch über eine an­de­re Stras­se er­reich­bar sei.

Die­sem Ent­scheid ging ein lan­ger Rechts­streit vor­aus, wobei auch das Bun­des­ge­richt ein­be­zo­gen war. Das Bun­des­ge­richt hatte da­mals be­män­gelt, dass bei einer Um­wid­mung einer Wald­stras­se in eine Ver­kehrs­stras­se u.a. eine Ro­dungs­be­wil­li­gung nötig ist. Diese Ro­dungs­be­wil­li­gung wurde von der Di­rek­ti­on des In­nern nun aus­ge­stellt. Der Re­gie­rungs­rat hielt in sei­nem Ent­scheid alle Vor­aus­set­zun­gen für die Öf­fent­li­ch­er­klä­rung der Stras­se für er­füllt und wies die Be­schwer­de ab.

Der Fall liegt zur­zeit beim Ver­wal­tungs­ge­richt.

Ent­scheid vom 2. Sep­tem­ber 2008 i.S. Z. AG

Be­schwer­de­füh­rer wehr­te sich gegen die Ab­was­ser­an­schluss­ge­bühr, da auf dem Grund­stück gar kein Schmutz­was­ser­an­schluss be­stand. An­ge­foch­ten wurde nur jener Teil der Rech­nung, wel­cher das Schmutz­was­ser be­traf.

Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass es für die Be­grün­dung der Ge­büh­ren­pflicht nicht dar­auf an­kommt, ob ein Grund­stück an das Schmutzwasser-​ oder an das Me­te­or­was­ser­netz oder an beide Netze an­ge­schlos­sen ist. Der An­schluss einer Lie­gen­schaft an eines der bei­den Netze ge­nügt be­reits, um die Ge­büh­ren­pflicht aus­zu­lö­sen. Dar­aus er­gibt sich, dass nur jene Grund­stü­cke von der Pflicht zur Leis­tung der An­schluss­ge­bühr be­freit sind, wel­che weder einen di­rek­ten noch einen in­di­rek­ten An­schluss an die öf­fent­li­chen Ab­was­ser­an­la­gen oder an pri­va­te Ge­wäs­ser 1. Klas­se auf­wei­sen. Die Be­schwer­de wurde ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 16. Sep­tem­ber 2008 i.S. H.P. M. und K. M.

Nach­barn be­män­gel­ten Bau­pro­jekt. Sie glaub­ten, dass die Be­stim­mun­gen be­tref­fend Unter­niveaubauten ver­letzt wür­den. Dies wurde auch so vom Ge­mein­de­rat be­stä­tigt, ein Ab­bruch­be­fehl wurde je­doch in­fol­ge Un­ver­hält­nis­mäs­sig­keit un­ter­las­sen. Der Re­gie­rungs­rat prüf­te, ob diese Un­ver­hält­nis­mäs­sig­keit tat­säch­lich ge­ge­ben war. Die Ge­mein­de als Bau­po­li­zei­be­hör­de muss im Rah­men ihres Aus­wah­ler­mes­sens jene Mass­nah­me tref­fen, die ge­eig­net, er­for­der­lich und ver­hält­nis­mäs­sig ist, den an­ge­streb­ten Zweck, d.h. die Be­sei­ti­gung eines rechts­wid­ri­gen und die Wie­der­her­stel­lung eines recht­mäs­si­gen Zu­stan­des, zu er­rei­chen. Un­ver­hält­nis­mäs­sig ist ein Ein­griff, wenn ein Miss­ver­hält­nis zwi­schen der Schwe­re des Ein­griffs und dem Wert des rea­li­sier­ba­ren Er­fol­ges be­steht. Das öf­fent­li­che In­ter­es­se der Bau­be­hör­de an der Wie­der­her­stel­lung des ge­setz­mäs­si­gen Zu­stan­des muss ent­ge­gen ste­hen­den pri­va­ten In­ter­es­sen der Be­trof­fe­nen über­wie­gen.

Im vor­lie­gen­den Fall wurde die Un­ver­hält­nis­mäs­sig­keit eines Ab­bruchs des be­reits ge­bau­ten Ge­bäu­des be­jaht.

Ent­scheid vom 16. Sep­tem­ber 2008 i.S. R. AG

Der Re­gie­rungs­rat hat sich im Ent­scheid mit der Frage aus­ein­an­der­ge­setzt, wel­che Bau­ge­su­che vom Bau­de­par­te­ment der Stadt Zug di­rekt er­le­digt wer­den kön­nen, und wel­che vom ge­sam­ten Stadt­rat zu be­ur­tei­len sind. Ge­mäss § 7 Abs. 3 PBG trifft der Ge­mein­de­rat die planungs-​ und bau­recht­li­chen Ent­schei­de für die Ein­woh­ner­ge­mein­de. Der Ge­mein­de­rat kann seine Be­fug­nis­se als Baubewilligungs-​ und Bau­po­li­zei­be­hör­de teil­wei­se an eine un­ter­ge­ord­ne­te Be­hör­de de­le­gie­ren (§ 7 Abs. 4 PBG). Von die­ser Kom­pe­tenz­de­le­ga­ti­on wurde in der be­trof­fe­nen Ge­mein­de Ge­brauch ge­macht, wo­nach so ge­nannt klei­ne Bau­ge­su­che di­rekt vom Bau­de­par­te­ment der Stadt Zug er­ledigt wer­den kön­nen.

Im vor­lie­gen­den Fall ging es um einen Ab­bruch eines be­stehen­den Ge­bäu­des. Ein Ab­bruch eines gan­zen Ge­bäu­des kann nicht mehr als klei­ne bau­li­che Än­de­rung be­zeich­net wer­den, die unter die er­wähn­te Kom­pe­tenz­de­le­ga­ti­on an das Bau­de­par­te­ment fällt.

Ent­scheid vom 30. Sep­tem­ber 2008 i.S. P. K.

Nach­barn wehr­ten sich gegen eine Um­nut­zungs­be­wil­li­gung eines Aus­sen­plat­zes bei einem Fa­bri­ka­ti­ons­ge­bäu­de. Die Be­wil­li­gung er­laub­te die Nut­zung als Parkierungs-​ und Ma­nö­vrier­flä­che sowie als Um­schlag­platz für Dämm­stof­fe und als Aus­sen­la­ger für Dämm­stof­fe bis zu einer Höhe von 6 Me­tern.

Der Re­gie­rungs­rat hat diese Um­nut­zung auf die Über­ein­stim­mung mit einem be­stehen­den Be­bau­ungs­plan ge­prüft. Die­ser Be­bau­ungs­plan sagte zu einer sol­chen Um­nut­zung nur so­viel aus, dass die je­wei­li­ge Bau­ord­nung gilt, so­weit der Plan keine ab­wei­chen­den Vor­schrif­ten ent­hält. Im Ent­scheid wurde fest­ge­hal­ten, dass die La­ger­hal­tung von Dämm­stof­fen in der vor­lie­gen­den Zone zo­nen­kon­form und des­halb zu­läs­sig war. Der Um­nut­zung stand des­halb nichts ent­ge­gen.

Ent­scheid vom 21. Ok­to­ber 2008 i.S. A. D.

Nach­barn wehr­ten sich gegen die Be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung. Unter an­de­rem brach­ten sie vor, dass die ge­plan­te Are­al­be­bau­ung wegen einer all­fäl­li­gen Über­schrei­tung der Im­mis­si­ons­grenz­wer­te der Luftreinhalte-​Verordnung vom 16. De­zem­ber 1985 (LRV, SR 814.318.141.1) durch die ge­plan­te Tief­ga­ra­gen­ein­fahrt nicht be­wil­li­gungs­fä­hig sei. Die über­mäs­si­ge Luft­be­las­tung der Tief­ga­ra­ge sei im Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren nie auf ihre Recht­mäs­sig­keit hin über­prüft wor­den.

Der Re­gie­rungs­rat wies dar­auf hin, dass für eine Tief­ga­ra­ge oder eine an­de­re Par­kie­rungs­an­la­ge erst ab einer Park­zahl von mehr als 300 Fahr­zeu­gen eine Um­welt­ver­träg­lich­keits­prü­fung durch­zu­füh­ren sei (An­hang Zif­fer 11.4 zur Ver­ord­nung über die Um­welt­ver­träg­lich­keits­prü­fung vom 19. Ok­to­ber 1988; UVPV, SR 814.011; heute: 500 Park­plät­ze). Die zur Dis­kus­si­on ste­hen­de Tief­ga­ra­ge wies 48 Park­plät­ze auf und im Be­reich der Tief­ga­ra­gen­ein­fahrt waren zwei Aus­sen­park­plät­ze vor­ge­se­hen. Drei zu­sätz­li­che Aus­sen­park­plät­ze soll­ten ent­lang der R.-​Strasse an­ge­legt wer­den. Von der Park­platz­zahl her han­del­te es sich nicht um eine An­la­ge, wel­che die Um­welt er­heb­lich be­las­ten konn­te. Für diese Über­bau­ung muss­te somit keine Um­welt­ver­träg­lich­keits­prü­fung durch­ge­führt wer­den.

Zu­sam­men­fas­send ergab sich, dass die vom Be­schwer­de­füh­rer vor­ge­brach­ten Rügen gegen die Are­al­be­bau­ung un­be­grün­det waren. Die Be­schwer­de muss­te des­halb ab­ge­wie­sen wer­den.

Ent­scheid vom 21. Ok­to­ber 2008 i.S. B. H.-K.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehr­te sich gegen die Ver­wei­ge­rung der Bau­be­wil­li­gung für eine Are­al­be­bau­ung. Ihrer Mei­nung nach lag ins­be­son­de­re die be­an­trag­te Aus­kra­gung im Be­reich des Hau­ses E in­ner­halb der ge­setz­li­chen Vor­schrif­ten.

Der Re­gie­rungs­rat stell­te fest, dass sich die Aus­kra­gung samt Stütz­mau­er sowie die im Be­reich der Aus­kra­gung rund 2,50 m bis 2,90 m hohe Stütz­mau­er am Stras­sen­rand an § 15 Abs. 3 Stras­sen­re­gle­ment ori­en­tie­ren müs­sen. Diese Be­stim­mung räume dem Ge­mein­de­rat einen gros­sen Er­mes­sen­spiel­raum ein. Unter Ab­wä­gung der öf­fent­li­chen und pri­va­ten In­ter­es­sen könne er die zu­läs­si­ge Höhe einer Stütz­mau­er ent­lang einer Ge­mein­de­stras­se fest­le­gen. Ein­schrän­kend gelte je­doch, dass die Stütz­mau­er und Stütz­mau­er­kon­struk­tio­nen im In­ter­es­se des Strassen-​, Orts- und Land­schafts­bil­des mög­lichst nied­rig zu hal­ten seien. Ge­mäss Re­gie­rungs­rat ver­stiess die vor­lie­gen­de Kon­struk­ti­on gegen die­sen Grund­satz. Dem­nach hatte der Ge­mein­de­rat zu Recht die Bau­be­wil­li­gung für die bis auf 1 m an den Stras­sen­rand aus­kra­gen­de Plat­te in einer Höhe von 3,70 m bis 4,70 m über dem Stras­sen­ni­veau ver­wei­gert. Die Be­schwer­de war des­halb un­be­grün­det und wurde ab­ge­wie­sen.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin warf der Vor­in­stanz Rechts­ver­zö­ge­rung vor. Das Ver­bot der Rechts­ver­wei­ge­rung bzw. -​verzögerung wird ver­letzt, wenn eine Ver­wal­tungs­be­hör­de un­tä­tig bleibt oder das ge­bo­te­ne Han­deln über Ge­bühr hin­aus­zö­gert, ob­schon sie zum Tä­tig­wer­den ver­pflich­tet wäre. Es kann also nicht schon dann die Rede von einer Rechts­ver­wei­ge­rung oder -​verzögerung sein, wenn eine Be­hör­de eine Ein­ga­be nicht so­fort be­han­delt. Sie ist nur dann ge­ge­ben, wenn sich die zu­stän­di­ge Be­hör­de zwar be­reit er­klärt, den Ent­scheid zu fäl­len, ihn aber nicht bin­nen der Frist trifft, wel­che nach der Natur der Sache und nach der Ge­samt­heit der üb­ri­gen Um­stän­de noch als an­ge­mes­sen er­scheint (BGE 130 I 312, 331 f.).

Vor­lie­gend hatte der Ge­mein­de­rat von der Ein­rei­chung des Bau­ge­su­ches bis zu sei­nem Ent­scheid nur zwei Mo­na­te be­nö­tigt. Dies ent­spricht der Vor­ga­ben des kan­to­na­len Rechts (§ 46 Abs. 3 lit. a PBG). Von einer Rechts­ver­zö­ge­rung konn­te dem­nach keine Rede sein.

 

Ent­scheid vom 25. No­vem­ber 2008 I.S. S. AG

Im vor­lie­gen­den Ent­scheid ging es um die Bau­be­wil­li­gung für den Aus­bau und die Er­wei­te­rung einer be­stehen­den Kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­la­ge mit UMTS-​Technologie. Die ge­plan­te An­ten­ne wies eine Höhe von 25 m auf.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin rügte eine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs. Dem an­ge­foch­te­nen Ent­scheid habe sie ent­nom­men, dass die Be­schwer­de­geg­ner im Sep­tem­ber und Ok­to­ber 2007 um­fas­sen­de Stel­lung­nah­men ein­ge­reicht hät­ten. Diese Stel­lung­nah­men seien der Be­schwer­de­füh­re­rin nie zu­ge­stellt wor­den.

Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör ist for­mel­ler Natur. Seine Ver­let­zung führt un­ge­ach­tet der Er­folgs­aus­sich­ten der Be­schwer­de in der Sache selbst zur Auf­he­bung des an­ge­foch­te­nen Ent­schei­des (BGE 120 Ib 370, 119 Ia 136, 118 Ia 17). Vor­lie­gend stand fest, dass sich die Vor­in­stanz eine zwei­fa­che Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs vor­wer­fen las­sen muss­te. Sie hatte es wis­sent­lich un­ter­las­sen, den Par­tei­en die Mög­lich­keit zu bie­ten, sich zu den Stel­lung­nah­men der Ge­gen­par­tei ver­neh­men zu las­sen und vom Er­geb­nis des Be­weis­ver­fah­rens Kennt­nis zu neh­men mit der Mög­lich­keit, sich zu äus­sern. Diese Mit­wir­kung hätte ge­eig­net sein kön­nen, ihren Ent­scheid zu be­ein­flus­sen. Die Vor­in­stanz hatte mit der Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs einen gro­ben Ver­fah­rens­feh­ler be­gan­gen. Die Be­schwer­de war in die­sem Um­fang be­grün­det und wurde des­halb gut­ge­heis­sen.

Die Recht­spre­chung geht davon aus, dass der Man­gel der Ge­hörs­ver­wei­ge­rung ge­heilt werde, wenn die Ge­wäh­rung des recht­li­chen Ge­hörs im Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach­ge­holt wird. Vor­aus­set­zung ist je­doch, dass eine Prü­fung im glei­chen Um­fang wie durch die Vor­in­stanz er­folgt. Der Re­gie­rungs­rat stell­te fest, dass sich vor­lie­gend die  Hei­lung der Grund­rechts­ver­let­zung durch die nach­träg­li­che Ge­wäh­rung des recht­li­chen Ge­hörs im Rechts­mit­tel­ver­fah­ren recht­fer­ti­gen lasse. Der In­stan­zen­zug würde zu Un­guns­ten der Be­schwer­de­füh­re­rin un­nö­tig ver­län­gert. Auf eine Rück­wei­sung der An­ge­le­gen­heit an die Vor­in­stanz könne des­halb trotz Gut­heis­sung der Be­schwer­de in die­sem Um­fang ver­zich­tet wer­den.

Auf­grund der voll­stän­di­gen Über­prü­fungs­be­fug­nis des Re­gie­rungs­ra­tes, aber auch auf­grund der Pro­jekt­än­de­rung im Zu­sam­men­hang mit der Re­duk­ti­on der Mast­hö­he war im vor­lie­gen­den Be­schwer­de­ver­fah­ren auch die Ein­hal­tung der wei­te­ren um­welt­recht­li­chen Vor­schrif­ten des USG sowie der NISV zu prü­fen.

Ge­mäss Art. 16 Abs. 3 BV hat jede Per­son das Recht, In­for­ma­tio­nen frei zu emp­fan­gen, aus all­ge­mein zu­gäng­li­chen Quel­len zu be­schaf­fen und zu ver­brei­ten. Be­stand­teil der In­for­ma­ti­ons­frei­heit ist unter an­de­rem auch die Emp­fangs­frei­heit (BGE 120 Ia 66, E 4a). Unter deren Schutz ste­hen ins­be­son­de­re die als Über­tra­gungs­mit­tel die­nen­den An­ten­nen. Dabei soll es kei­nen Un­ter­schied ma­chen, um wel­che Art es sich bei die­sen An­ten­nen han­delt. Die In­for­ma­ti­ons­frei­heit ist indes nicht un­be­grenzt. Sie kann im Span­nungs­feld mit der Raum­pla­nung und dem Natur-​ und Land­schafts­schutz ste­hen, denen eben­falls Ver­fas­sungs­rang zu­kommt.

Die  Ver­ord­nung über den Schutz vor nich­tio­ni­sie­ren­der Strah­lung (NISV; SR 814.710) ist seit 1. Fe­bru­ar 2000 in Kraft. Grund­sätz­li­che Dis­kus­sio­nen über die Schäd­lich­keit der nich­tio­ni­sie­ren­den Strah­lung und die Höhe der Grenz­wer­te haben damit in einem Be­wil­li­gungs­ver­fah­ren kei­nen Platz mehr. Die Be­schwer­de­füh­re­rin hatte ihr Stand­ort­da­ten­blatt vom 18. März 2004 mit sämt­li­chen An­ga­ben ein­ge­reicht. Darin wurde nach­ge­wie­sen, dass so­wohl der An­la­ge­grenz­wert bei den höchst­be­las­te­ten Orten mit emp­find­li­cher Nut­zung (OMEN) als auch der Im­mis­si­ons­grenz­wert beim höchst­be­las­te­ten Ort für den kurz­fris­ti­gen Auf­ent­halt (OKA) ein­ge­hal­ten ist. Die vor­lie­gen­de An­la­ge ent­sprach somit den Vor­ga­ben der NISV und war un­be­denk­lich.

Ent­scheid vom 2. De­zem­ber 2008 i.S. C. B. M. und N. M.-B.

Ein unter  Ver­let­zung der Aus­stands­pflicht ge­fass­ter Be­schluss einer Ge­mein­de­be­hör­de ist nach § 10 Abs. 1 des Ge­mein­de­ge­set­zes vom 4. Sep­tem­ber 1980 (GG; BGS 171.1) vom Re­gie­rungs­rat auf Be­schwer­de hin auf­zu­he­ben. Diese Be­stim­mung gilt auch für ge­meind­li­che Kom­mis­sio­nen, wie die Stadt­bild­kom­mis­si­on eine ist. Die Aus­stands­pflicht be­deu­tet nicht, dass ein Ar­chi­tekt, der der Stadt­bild­kom­mis­si­on an­ge­hört, nicht mehr pri­vat als Ar­chi­tekt in der Stadt Zug tätig sein darf. Wenn er in der einen oder an­de­ren Funk­ti­on in den Aus­stand tritt, sind die Aus­stands­vor­schrif­ten ein­ge­hal­ten. Vor­lie­gend hatte sich der Ar­chi­tekt an die Aus­stands­vor­schrif­ten ge­hal­ten, da er bei der Be­ra­tung des Pro­jek­tes in der Stadt­bild­kom­mis­si­on in den Aus­stand ge­tre­ten war.

Unter einer hin­rei­chen­den Zu­fahrt ist eine ge­nü­gen­de Zu­gangs­mög­lich­keit für Fahr­zeu­ge der öf­fent­li­chen Diens­te wie Feu­er­wehr, Elektrizitäts-​ und Was­ser­wer­ke, Sa­ni­tät und Keh­richt­ab­fuhr zu ver­ste­hen. Die Zu­fahrt muss über­dies den An­for­de­run­gen an die Ver­kehrs­si­cher­heit ent­spre­chen. Nach kon­stan­ter Pra­xis des Zuger Ver­wal­tungs­ge­rich­tes darf eine Bau­be­wil­li­gung nur dann ver­wei­gert wer­den, wenn die zur Ver­fü­gung ste­hen­de öf­fent­li­che Stras­se den neu zu er­war­ten­den Ver­kehr of­fen­sicht­lich nicht mehr aus­zu­neh­men ver­möch­te, also ein po­li­zei­wid­ri­ger Zu­stand zu be­fürch­ten wäre. Ein po­li­zei­wid­ri­ger Zu­stand, der eine Ver­wei­ge­rung der Bau­be­wil­li­gung ge­recht­fer­tigt hätte, lag vor­lie­gend nicht vor.

Für eine Are­al­be­bau­ung gel­ten spe­zi­el­le ge­meind­li­che Bau­vor­schrif­ten, wel­che vor­aus­set­zen, dass eine Are­al­be­bau­ung Vor­tei­le für das Sied­lungs­bild und die Um­ge­bung er­zielt (§ 29 Abs. 2 PBG). Ent­ge­gen einer häu­fig ver­brei­te­ten Mei­nung ist die Be­stim­mung von § 29 Abs. 2 PBG nicht selb­stän­dig an­wend­bar, son­dern ist eine Vor­ga­be für die ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten. Die Are­al­be­bau­ungs­vor­schrif­ten in der BO Zug sind als Aus­füh­rungs­vor­schrif­ten zu § 29 Abs. 2 PBG zu ver­ste­hen und in­so­fern spie­len sie bei der Aus­le­gung der Vor­schrif­ten ge­mäss § 53 ff. BO Zug eine Rolle. Vor­lie­gend er­füll­te die Are­al­be­bau­ung alle An­for­de­run­gen ge­mäss § 53 BO Zug.

Im Bau­be­reich be­zweckt das BehiG, Men­schen mit einer Be­hin­de­rung den Zu­gang zu einer Baute, An­la­ge oder einer Woh­nung un­be­schwert zu er­mög­li­chen. Das BehiG gilt nicht nur für öf­fent­lich zu­gäng­li­che Bau­ten und An­la­gen, son­dern auch für Wohn­ge­bäu­de mit mehr als acht Wohn­ein­hei­ten (Art. 3 lit. c BehiG). Die Bau­re­kurs­kom­mis­si­on und das Ver­wal­tungs­ge­richt der Kan­tons Zü­rich haben sich mit die­ser Frage be­reits aus­ein­an­der­ge­setzt und sind zum Er­geb­nis ge­langt, dass zwei Ge­bäu­de mit je sechs Woh­nun­gen nicht unter das BehiG fal­len. Die­sem Ur­teil pflich­te­te der Re­gie­rungs­rat vor­lie­gend bei. Die von den Be­schwer­de­füh­ren­den gel­tend ge­mach­te Ver­let­zung des BehiG er­wies sich damit als un­be­grün­det, weil die ge­plan­ten Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser nur je drei Wohn­ein­hei­ten auf­wie­sen.

Ent­scheid vom 2. De­zem­ber 2008 i.S. B. und J. S. und wei­te­re Be­tei­lig­te

Im vor­lie­gen­den Ent­scheid ging es um die Be­wil­li­gung für den Umbau und die Auf­sto­ckung eines Wohn­hau­ses aus den frü­hen 70er Jah­ren. Die Be­schwer­de­füh­rer mach­ten vor allem gel­tend, dass das um­strit­te­ne Bau­pro­jekt nicht in das Quar­tier passe.

Unter Orts-, Quartier-​ und Stras­sen­bil­dern ist der sich aus dem Zu­sam­men­wir­ken pri­va­ter Ge­bäu­de und öf­fent­li­cher Bau­ten sowie An­la­gen mit ihrer Um­ge­bung, aus der räum­li­chen Struk­tur des Gan­zen er­ge­ben­de Ge­samt­ein­druck zu ver­ste­hen. Die Un­ter­schei­dung von Orts-, Quartier-​ und Stras­sen­bil­dern hängt haupt­säch­lich von der Weite der Per­spek­ti­ve ab, die bei der Be­trach­tung ge­wählt wird. Die äs­the­ti­sche Ge­ne­ral­klau­sel ist in ihrer Schutz­wir­kung nicht auf das Landschafts-​ und Orts­bild im Sinne der Ober­be­grif­fe be­schränkt, son­dern sie be­trifft auch die ein­zel­nen Teile davon, so­weit sie für das Orts- und Land­schafts­bild von Be­deu­tung sind. Eine all­ge­mein gül­ti­ge Ab­gren­zung des Rau­mes, der in Bezug zum Bau­vor­ha­ben zu set­zen ist, gibt es nicht. Die räum­li­che Gren­ze für die äs­the­ti­sche Be­ur­tei­lung ist dort zu zie­hen, wo das Landschafts-​ oder Orts­bild für den Be­trach­ter noch als Ein­heit er­scheint. Als Ge­sichts­punk­te für die Ab­gren­zung der re­le­van­ten Um­ge­bung eines Bau­vor­ha­bens wer­den haupt­säch­lich to­po­gra­phi­sche Ge­ge­ben­hei­ten, die Sied­lungs­struk­tur und die vor­han­de­nen Bau­ten und An­la­gen her­an­ge­zo­gen. Ge­mäss Ver­wal­tungs­ge­richt des Kan­tons Zü­rich darf man ein Bau­vor­ha­ben in Bezug auf die Ein­pas­sung mit Bau­ten ver­glei­chen, die sich in der glei­chen Nut­zungs­zo­ne be­fin­den.

Vor­lie­gend bil­de­te die Lie­gen­schaft nicht Be­stand­teil einer Are­al­be­bau­ung, deren Kon­zept für die Ge­gen­wart noch Wir­kung ent­fal­tet hätte und bei einer spä­te­ren Än­de­rung nur mit Rück­sicht auf das Ganze be­wil­li­gungs­fä­hig ge­we­sen wäre. Hinzu kam, dass sich die Lie­gen­schaft in einer or­dent­li­chen Wohn­zo­ne be­fand, so dass an die Ein­ord­nung keine er­höh­ten An­for­de­run­gen ge­stellt wer­den konn­ten. Sie war darum ein­zig an der po­si­ti­ven äs­the­ti­schen Ge­ne­ral­klau­sel zu mes­sen, gegen wel­che sie nicht ver­stiess.

Ent­scheid vom 2. De­zem­ber 2008 i.S. U. und M. S.-H.

Nach­barn wehr­ten sich gegen den Bau eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses samt Au­to­ein­stell­hal­le. Der Re­gie­rungs­rat hatte mit Ent­scheid vom 22. Ja­nu­ar 2008 be­reits ein­mal über das vor­lie­gen­de Bau­vor­ha­ben ent­schie­den. Die­ser Ent­scheid war for­mell und ma­te­ri­ell rechts­kräf­tig ge­wor­den. Die ma­te­ri­el­le Rechts­kraft be­zieht sich grund­sätz­lich aber nur auf das Dis­po­si­tiv (Kölz/Häner, Ver­wal­tungs­ver­fah­ren und Ver­wal­tungs­rechts­pfle­ge des Bun­des, Zü­rich 1998, N 716). Das Feh­len der ma­te­ri­el­len Rechts­kraft für die Er­wä­gun­gen des Ent­schei­des be­deu­tet aber nicht, dass auf be­reits im frü­he­ren Ver­fah­ren be­ur­teil­te Rügen jedes Mal wie­der mit um­fas­sen­der Be­grün­dung ein­zu­ge­hen ist. Viel­mehr darf und muss hier eine sum­ma­ri­sche Be­grün­dung mit Ver­weis auf den frü­he­ren Re­gie­rungs­rats­ent­scheid ge­nü­gen.

Vor­lie­gend stell­te sich die Frage, ob es sich bei den Ab­stell­räu­men des Haupt­baus sowie beim Anbau ins­ge­samt um Un­ter­ni­veau­bau­ten han­del­te. Zur Be­ur­tei­lung die­ser Frage muss­te kan­to­na­les Recht her­an­ge­zo­gen wer­den. Da­nach ent­hal­ten Un­ter­ni­veau­bau­ten un­ter­ir­disch an­ge­leg­te Räume und über­ra­gen das ge­wach­se­ne, in be­son­de­ren Fäl­len das neue Ter­rain an kei­nem Punkt in er­heb­li­chem Masse (§ 5 V PBG). In­ner­halb des Grund­ris­ses von be­stehen­den Bau­ten gibt es kein ge­wach­se­nes Ter­rain. So kann z.B. der Kel­ler­bo­den nicht als ge­wach­se­nes Ter­rain be­trach­tet wer­den. Lau­tet die Ab­sicht, den be­stehen­den Kubus durch an­de­re Ge­bäu­de zu er­set­zen, sind die alten ur­sprüng­li­chen Ter­rain­ver­hält­nis­se mass­ge­bend. Lie­gen die Ter­rain­ver­än­de­run­gen län­ger als 15 Jahre zu­rück, ist vom heu­ti­gen tat­säch­li­chen Ge­län­de­ver­lauf aus­zu­ge­hen. In­ner­halb des Ge­bäu­de­grund­ris­ses von ab­zu­bre­chen­den Ge­bäu­den dient der Bo­den­ver­lauf ent­lang der Fas­sa­den als Re­fe­renz. Damit stand vor­lie­gend fest, dass der ge­gen­wär­ti­ge Ge­län­de­ver­lauf als ge­wach­se­nes Ter­rain galt. Längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de waren die ge­gen­wär­ti­gen tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se für das ge­wach­se­ne Ter­rain mass­ge­bend. Nach der Prü­fung ergab sich, dass so­wohl die Ab­stell­räu­me des Haupt­baus als auch der Anbau als Un­ter­ni­veau­bau­ten zu qua­li­fi­zie­ren waren.

Ent­scheid vom 9. De­zem­ber 2008 i.S. H. G.

Ein Nach­bar wehr­te sich gegen den Neu­bau eines Dop­pel­ein­fa­mi­li­en­hau­ses mit Ein­stell­hal­le.

Die An­for­de­run­gen an die Ge­stal­tung eines Neu­baus sind sorg­fäl­tig zu be­grün­den. Es darf nicht ein­fach auf ein be­lie­bi­ges, sub­jek­ti­ves ar­chi­tek­to­ni­sches Emp­fin­den oder Ge­fühl ab­ge­stellt wer­den. Es muss im Ein­zel­nen dar­ge­legt wer­den, wes­halb mit einer be­stimm­ten bau­li­chen Ge­stal­tung weder für das ge­plan­te Ge­bäu­de selbst noch für die Um­ge­bung die An­for­de­run­gen er­füllt wer­den (BGE 114 Ia 344). Die­ser Be­ur­tei­lung un­ter­liegt jede Baute, auch wenn die üb­ri­gen Bau- und Zo­nen­vor­schrif­ten ein­ge­hal­ten sind. Vor­lie­gend ent­sprach das Bau­pro­jekt den all­ge­mei­nen Ge­stal­tungs­vor­schrif­ten von § 12 BO Baar.

Hält ein Bau­pro­jekt alle Mass­vor­schrif­ten ein, so muss ein Nach­bar die damit ver­bun­de­nen Be­ein­träch­ti­gun­gen auf sei­nem Grund­stück grund­sätz­lich hin­neh­men. Das vor­lie­gen­de Bau­grund­stück lag in süd­west­li­cher Rich­tung von der Lie­gen­schaft des Be­schwer­de­füh­rers aus be­trach­tet. Der Lie­gen­schaft des Be­schwer­de­füh­rers blieb damit die Sonne vom Mor­gen bis zum Nach­mit­tag er­hal­ten, evtl. ging ein Teil der Abend­son­ne ver­lo­ren. Sol­che Si­tua­tio­nen sind nicht aus­ser­ge­wöhn­lich und sie kön­nen nicht be­an­stan­det wer­den, wenn ein Bau­pro­jekt alle Mass­vor­schrif­ten ein­hält.

Ent­scheid vom 16. De­zem­ber 2008 i.S. F. C. F.

Der Be­schwer­de­füh­rer wehr­te sich gegen die Bau­be­wil­li­gung für Umbau und Auf­sto­ckung einer Lie­gen­schaft.

Ge­mäss § 16 V PBG sind Flä­chen un­ter­halb des Erd­ge­schos­ses unter zwei Vor­aus­set­zun­gen als Ge­schoss­flä­chen an­zu­rech­nen: Ein­mal wenn sie Wohn- oder Ge­wer­be­zwe­cken die­nen kön­nen oder wenn es sich um Er­schlies­sungs­flä­chen von Gän­gen, Trep­pen­häu­sern und Lif­ten han­delt. Als Er­schlies­sungs­flä­chen gel­ten sämt­li­che Flä­chen wie Gänge, Vor­räu­me, die ein­zel­ne Ge­schos­se ver­bin­den­den Er­schlies­sungs­an­la­gen sowie Trep­pen in allen For­men und mit den Mas­sen des gan­zen Trep­pen­hau­ses ein­schliess­lich der Trep­pen­auf­gän­gen sowie die Auf­zü­ge mit den Mas­sen des Lift­schachts. Die Er­schlies­sungs­flä­chen sind un­ab­hän­gig davon, ob sie dem Personen-​ oder Wa­ren­ver­kehr die­nen, an­zu­rech­nen. Nur die aus­schliess­lich zu nicht an­zu­rech­nen­den Räu­men füh­ren­den Er­schlies­sungs­we­ge, na­ment­lich zu Keller-​ und Wasch­räu­men füh­ren­de Gänge oder Trep­pen, sind von der An­rech­nung aus­ge­nom­men. So­bald Er­schlies­sungs­flä­chen aber be­nutzt wer­den kön­nen, um von aus­ser­halb eines Ge­bäu­des zu Räum­lich­kei­ten zu ge­lan­gen, die Wohn- und Ge­wer­be­zwe­cken die­nen, sind sie an­zu­rech­nen (Ur­teil des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 26. Fe­bru­ar 2008 i.S. W. K., S. 12 f.).

Vor­lie­gend über­schritt das um­strit­te­ne Bau­pro­jekt die ma­xi­mal zu­läs­si­ge an­zu­rech­nen­de Ge­schoss­flä­che um 9.3 m2. Da von den Bau­vor­schrif­ten, wel­che die Bau­dich­te be­stim­men, keine Aus­nah­me zu­läs­sig ist (§ 31 Abs. 2 V PBG), führ­te diese Über­schrei­tung der an­zu­rech­nen­den Ge­schoss­flä­che in Gut­heis­sung der Be­schwer­de zur Auf­he­bung der an­ge­foch­te­nen Bau­be­wil­li­gung.

Die we­sent­li­chen Teile eines Bau­pro­jek­tes müs­sen aus dem Bau­ge­such her­vor­ge­hen und diese Teile müs­sen im Zeit­punkt der Bau­be­wil­li­gung be­kannt sein. Es wäre nicht zu­läs­sig, wenn eine Bau­be­wil­li­gung ge­wis­ser­mas­sen auf­ge­teilt würde und wich­ti­ge Ele­men­te eines Bau­pro­jek­tes erst in einem spä­te­ren Ver­fah­ren ge­klärt wür­den. In der Rechts­pra­xis wird es all­ge­mein als zu­läs­sig er­ach­tet, dass De­tail­fra­gen wie der Nach­weis der en­er­ge­ti­schen und lärm­tech­ni­schen Mass­nah­men, Ma­te­ria­li­en der Be­da­chung und Fas­sa­den­ver­klei­dung, Farb­ge­bung der Fas­sa­den usw. erst in einem spä­te­ren Ver­fah­ren, in der Regel aber vor Bau­be­ginn ge­klärt wer­den. Vor­lie­gend ging es je­doch nicht nur um De­tail­fra­gen, son­dern um die Ein­hal­tung der Grenz­ab­stands­vor­schrif­ten.

Unter Er­hal­tungs­mass­nah­men bzw. Umbau ver­steht man bau­li­che Vor­keh­ren, die das Bau­werk in sei­nem her­ge­brach­ten Be­stand schüt­zen, um es für seine nor­ma­le Le­bens­dau­er zu er­hal­ten, ohne das Bau­vo­lu­men zu ver­grös­sern. Was die or­dent­li­che Re­no­va­ti­on sprengt, wird als Er­wei­te­rung oder als teil­wei­se Än­de­rung qua­li­fi­ziert. Eine Er­wei­te­rung bzw. eine teil­wei­se Än­de­rung kann in einer Ver­grös­se­rung der be­stehen­den Ge­bäu­lich­kei­ten, in einer in­ne­ren und äus­se­ren Um­ge­stal­tung oder in einer Zweck­än­de­rung be­stehen. Im Sinne einer Faust­re­gel ist die An­ge­mes­sen­heit dann an­zu­neh­men, wenn die einer be­stimm­ten zo­nen­frem­den Nut­zung die­nen­den Räum­lich­kei­ten ins­ge­samt um nicht mehr als ein Drit­tel ver­grös­sert wer­den.

Mit der we­sent­li­chen Um­ge­stal­tung des Erd­ge­schos­ses sowie mit dem Neu­bau des Dach­ge­schos­ses konn­te vor­lie­gend auch in Be­rück­sich­ti­gung der In­ves­ti­ti­ons­kos­ten von Fr. 800'000.-- nicht mehr von einem be­stan­des­recht­lich ge­schütz­ten Umbau ge­spro­chen wer­den. Das um­strit­te­ne Bau­pro­jekt er­füll­te viel­mehr die Merk­ma­le eines neu­bau­ähn­li­chen Um­baus. Der Ge­mein­de­rat hatte die Bau­be­wil­li­gung dem­nach zu Un­recht er­teilt.

 

Ent­scheid vom 23. De­zem­ber 2008 i.S. F. Z. AG

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehr­te sich gegen eine Bau­sper­re. Mit die­ser pla­nungs­si­chern­den Mass­nah­me kann die zu­stän­di­ge Be­hör­de ein Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren aus­set­zen, wenn ein über­wie­gen­des öf­fent­li­ches In­ter­es­se vor­erst den Er­lass oder die Än­de­rung eines Baulinien-​, Strassen-​ oder Be­bau­ungs­plans er­for­dert. Die Bau­sper­re ist seit al­ters ein ver­brei­te­tes In­stru­ment zur Si­che­rung künf­ti­ger Pla­nun­gen. Sie wird ei­gen­stän­dig ver­fügt und hat zu­nächst die Be­deu­tung einer Ver­än­de­rungs­sper­re. Der im Zeit­punkt der Fest­set­zung der Sper­re be­stehen­de Zu­stand wird er­hal­ten. In der Regel be­trifft die Bau­sper­re ein­zel­ne Grund­stü­cke, für die Bau­ge­su­che hän­gig sind oder ein­ge­reicht wer­den sol­len. Sie wird als Zu­rück­stel­lung von Bau­ge­su­chen ver­stan­den. Mit der Bau­sper­re kann auch die Be­wil­li­gung von Pro­jek­ten ver­wei­gert wer­den, die eine vor­ge­se­he­ne Pla­nung er­schwe­ren oder be­ein­träch­ti­gen. Die Bau­sper­re be­wahrt also der Be­hör­de die Planungs-​ und Ent­schei­dungs­frei­heit. Diese Frei­heit darf nicht durch Vor­ha­ben be­ein­träch­tigt wer­den, die den Pla­nungs­ab­sich­ten wi­der­spre­chen. Die Bau­sper­re ent­spricht je­doch einer Ei­gen­tums­be­schrän­kung, d.h. einer Ein­schrän­kung eines Grund­rech­tes. Die­ser Ein­griff ist nur unter den Vor­aussetzungen ge­mäss Art. 36 BV zu­läs­sig.

Mit § 33 PBG war vor­lie­gend eine hin­rei­chen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge für den Er­lass einer Bau­sper­re ge­ge­ben. Wei­ter muss­te ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se an der vor­über­ge­hend wirk­sa­men Bau­sper­re be­stehen. Zen­tra­le Vor­aus­set­zung des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses war dabei eine ge­fes­tig­te Pla­nungs­ab­sicht. Der Stadt­rat ver­füg­te zwar über keine Plan­ent­wür­fe, er hatte je­doch Vor­stel­lun­gen, wie sich die Naht­stel­le zwi­schen Dienst­leis­tung und In­dus­trie im X.-​Areal und einer rei­nen Wohn­zo­ne in der Y.-​Strasse ent­wi­ckeln soll­te. Dies ge­nüg­te vor­lie­gend, so dass das über­wie­gen­de öf­fent­li­che In­ter­es­se am Er­lass der pla­nungs­si­chern­den Mass­nah­men ge­ge­ben war. Wei­ter war der Er­lass der Bau­sper­re so­wohl ge­eig­net als auch not­wen­dig zur Er­rei­chung des ver­folg­ten Ziels. Die Zu­mut­bar­keit, d.h. das an­ge­mes­se­ne Ver­hält­nis zwi­schen an­ge­streb­tem Ziel und Be­schrän­kung der Frei­heit war nur auf­grund der Bau­sper­re zu be­ur­tei­len. Die Bau­sper­re ist je­doch als pla­nungs­si­chern­de Mass­nah­me eine in­halt­lich un­struk­tu­rier­te Mass­nah­me, so dass die Ver­hält­nis­mäs­sig­keit im ei­gent­li­chen Sinn kein taug­li­cher Mass­stab der Zweck­mäs­sig­keits­prü­fung dar­stell­te. Damit ergab sich, dass der Er­lass der Bau­sper­re ver­hält­nis­mäs­sig war.

Ent­scheid vom 23. De­zem­ber 2008 i.S. I. S. H. und wei­te­re Be­tei­lig­te

Die Be­schwer­de­be­fug­nis setzt die for­mel­le Be­schwer­de vor­aus. Dies be­deu­tet, dass sich die Be­schwer­de­füh­ren­den am vor­in­stanz­li­chen Ver­fah­ren be­tei­ligt haben müs­sen, und zwar in der vom Ge­setz­ge­ber vor­ge­se­he­nen Form. Vom Er­for­der­nis der for­mel­len Be­schwer wird nur dann ab­ge­se­hen, wenn eine Par­tei un­ver­schul­de­ter­wei­se an der Teil­nah­me am Ver­fah­ren ver­hin­dert war oder erst durch den be­tref­fen­den Ent­scheid be­schwert wer­den soll. Vor­lie­gend hat­ten die Be­schwer­de­füh­ren­den L. K., M. S.-W. und J. G. im Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren vor dem Stadt­rat nicht im ei­ge­nen Namen Ein­spra­che er­ho­ben. Sie hat­ten wohl als Mit­glie­der des In­itia­tiv­ko­mi­tees I. S. H., nicht aber als Pri­vat­per­so­nen Ein­spra­che gegen das Bau­pro­jekt ein­ge­reicht. Damit stand fest, dass es ihnen an der for­mel­len Be­schwer fehl­te. Auf ihre Ver­wal­tungs­be­schwer­de konn­te des­halb nicht ein­ge­tre­ten wer­den.

Zur Ein­rei­chung einer Ein­spra­che sind Par­tei­en be­fugt, die von einem Bau­ge­such be­rührt sind und ein schutz­wür­di­ges In­ter­es­se am Aus­gang des Ver­fah­rens haben (§ 45 Abs. 2 PBG). Als Par­tei gilt, wer einen Ent­scheid an­be­gehrt oder durch einen Ent­scheid be­trof­fen wer­den soll. Par­tei­fä­hig ist, wer nach pri­va­tem oder öf­fent­li­chem Recht unter ei­ge­nem Namen Rech­te und Pflich­ten haben kann. Als par­tei­fä­hig gel­ten somit die na­tür­li­chen und ju­ris­ti­schen Per­so­nen des Pri­vat­rechts und des öf­fent­li­chen Rechts. Zur letz­te­ren Ka­te­go­rie ge­hö­ren bei­spiels­wei­se die Kan­to­ne und Ge­mein­den sowie öffentlich-​rechtliche Kör­per­schaf­ten und selb­stän­di­ge An­stal­ten des öf­fent­li­chen Rechts. Das vor­lie­gen­de In­itia­tiv­ko­mi­tee war selbst­re­dend keine na­tür­li­che Per­son. Es hatte sich aber auch nicht als ju­ris­ti­sche Per­son or­ga­ni­siert (z.B. Ver­ein). Ge­sell­schafts­recht­lich war von einem Zu­sam­men­schluss von in­ter­es­sier­ten Per­so­nen aus­zu­ge­hen, des­sen Zweck die Aus­ar­bei­tung und Lan­cie­rung einer Ge­mein­de­initia­ti­ve war, die zu einer Teil­än­de­rung der kom­mu­na­len Nut­zungs­pla­nung füh­ren soll­te. Es han­del­te sich daher um eine ein­fa­che Ge­sell­schaft ge­mäss Art. 530 ff. OR, der die Rechts­per­sön­lich­keit ab­ging. Sie war folg­lich weder partei-​ noch pro­zess­fä­hig (BGE 96 III 103 Erw. 1; Mer­k­li/Äschli­mann/Her­zog, Kom­men­tar zum Ge­setz über die Ver­wal­tungs­rechts­pfle­ge im Kan­ton Bern, Bern 1997, N 7 zu Art. 11). Der Stadt­rat konn­te somit auf die Ein­spra­che man­gels Par­tei­fä­hig­keit des In­itia­tiv­ko­mi­tees zu Recht nicht ein­tre­ten.

Der S. H. sowie der Z. H. als des­sen kan­to­na­le Un­ter­or­ga­ni­sa­ti­on ist vom Bun­des­rat als zur Be­schwer­de be­rech­tig­te Or­ga­ni­sa­ti­on in die ent­spre­chen­de Ver­ord­nung (An­hang zur Ver­ord­nung über die Be­zeich­nung der im Be­reich des Um­welt­schut­zes und des Natur-​ und Hei­mat­schut­zes be­schwer­de­be­rech­tig­ten Or­ga­ni­sa­tio­nen vom 27. Juni 1990, VBO, SR 814.076) auf­ge­nom­men wor­den. Ge­stützt auf Art. 12 Abs. 1 lit. b NHG wird dem S. H. samt sei­nen Sek­tio­nen als ge­samt­schwei­ze­risch tä­ti­ge Or­ga­ni­sa­ti­on, die sich dem Na­tur­schutz, dem Hei­mat­schutz, der Denk­mal­pfle­ge oder ver­wand­ten Zie­len wid­men, das Be­schwer­de­recht gegen Ver­fü­gun­gen der kan­to­na­len Be­hör­den oder der Bun­des­be­hör­den ge­währt, so­weit gegen diese die Be­schwer­de an das Bun­des­ge­richt zu­läs­sig ist. Letz­te­res ist der Fall, so­fern die in Frage ste­hen­de Ver­fü­gung im Sinne von Art. 78 Abs. 2 Bun­des­ver­fas­sung vom 18. April 1999 (BV, SR 101) und Art. 2 NHG in Er­fül­lung einer Bun­des­auf­ga­be er­gan­gen ist.

Ent­ge­gen der Mei­nung der Be­schwer­de­füh­ren­den stel­len Bau­be­wil­li­gun­gen, wel­che auch die Be­wil­li­gung zum Ab­bruch eines Ge­bäu­des zum Ge­gen­stand haben, - mit Aus­nah­me ins­be­son­de­re der Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Mo­bil­funk­an­la­ge in­ner­halb der Bau­zo­ne (BGE 131 II 545) - keine Bun­des­auf­ga­ben im Sinne von Art. 78 Abs. 2 BV und Art. 2 NHG dar. Dar­aus ergab sich vor­lie­gend, dass der S. H. sowie seine Sek­ti­on, der Z. H., nicht ein­spra­che­le­gi­ti­miert waren. Der Stadt­rat war dem­nach zu Recht auf die Ein­spra­che nicht ein­ge­tre­ten.