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Ein­lei­tung

1997: Ver­wal­tungs­ge­richt

1998: Ver­wal­tungs­ge­richt

1999: Ver­wal­tungs­ge­richt

2000: Ver­wal­tungs­ge­richt

2000: Re­gie­rungs­rat

2001: Ver­wal­tungs­ge­richt

2001: Re­gie­rungs­rat

2002: Ver­wal­tungs­ge­richt

2002: Re­gie­rungs­rat

2003: Ver­wal­tungs­ge­richt

2003: Re­gie­rungs­rat

2004: Ver­wal­tungs­ge­richt

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2008: Re­gie­rungs­rat

2009: Ver­wal­tungs­ge­richt

2009: Re­gie­rungs­rat

2010: Ver­wal­tungs­ge­richt

2010: Re­gie­rungs­rat

Ent­scheid vom 5. Ja­nu­ar 2010 i.S. F. C. F. sowie P. und I. R.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den wehr­ten sich gegen ein vom Ge­mein­de­rat Baar (fort­an: Vor­in­stanz) be­wil­lig­tes Bau­vor­ha­ben für den Umbau und die Auf­sto­ckung eines be­stehen­den Ein­fa­mi­li­en­hau­ses.

Ge­mäss § 28 der Ver­ord­nung zum Planungs-​ und Bau­ge­setz vom 16. No­vem­ber 1999 (V PBG; BGS 721.111) sind vor der Pu­bli­ka­ti­on des Bau­ge­su­ches vom Ge­such­stel­ler bzw. der Ge­such­stel­le­rin bei Ge­bäu­den Pro­fi­le zu er­rich­ten, wel­che das künf­ti­ge Vo­lu­men, ins­be­son­de­re die Um­ris­se und die First-​ sowie die Ge­bäu­de­hö­he er­ken­nen las­sen. Al­ler­dings muss nicht jeder ein­zel­ne Ge­bäu­de­teil dar­ge­stellt wer­den. Die ge­plan­te Baute braucht nur in gro­ben Zügen wie­der­ge­ge­ben wer­den, so­fern sie eine hin­rei­chen­de Vi­sua­li­sie­rung und Wahr­neh­mung für den Recht­s­u­chen­den ge­währ­leis­tet. Im vor­lie­gen­den Fall war dies pro­blem­los mög­lich, wes­halb die Be­schwer­de in die­sem Punkt ab­ge­wie­sen wurde. Auch er­ach­te­te der Re­gie­rungs­rat §§ 26 ff. V PBG, wel­che vor­schrei­ben, dass dem Bau­ge­such et­li­che Pläne und Bei­la­gen bei­zu­le­gen sind, als ein­ge­hal­ten. Schliess­lich stimm­te das Bau­ge­such mit den Be­stim­mun­gen über die Hö­hen­la­ge des Erd­ge­schos­ses des § 14 V PBG über­ein.

Pa­ra­graph 72 des Planungs-​ und Bau­ge­set­zes vom 26. No­vem­ber 1998 (BGS 721.11; PBG) ist an­wend­bar auf zo­nen­fremd ge­wor­de­ne Bau­ten und An­la­gen, die zwar der Zone ent­spre­chen, je­doch nicht den Bau­vor­schrif­ten. Da das vor­lie­gen­de Bau­vor­ha­ben vor­sieht, dass auf allen Sei­ten die Grenz­ab­stän­de neu ein­ge­hal­ten wer­den, fiel es nicht mehr unter die Be­stim­mung von § 72 Abs. 2 PBG und wurde die Be­schwer­de, dass das Bau­ge­such den Ein­druck er­we­cke, es hand­le sich um einen Umbau, der von der Be­stan­des­ga­ran­tie Rech­te her­lei­ten könne, ab­ge­wie­sen.

Die von den Be­schwer­de­füh­ren­den ge­rüg­te feh­len­de Ein­ord­nung des ge­plan­ten Neu­baus in die Um­ge­bung, wurde ver­neint, da sich die bau­li­che Um­ge­bung des ge­plan­ten Neu­bau­pro­jekts he­te­ro­gen prä­sen­tier­te und letz­te­res somit keine ty­pi­sche Cha­rak­te­ris­tik auf­neh­men und ihr Rech­nung tra­gen konn­te. Die Be­schwer­de­füh­ren­den rüg­ten, dass das Vor­ha­ben vor allem wegen sei­ner Grös­se und Höhe gegen die Ge­stal­tungs­vor­schrif­ten ver­stos­se. Diese Ar­gu­men­ta­ti­on war nicht stich­hal­tig, da mit den Ge­stal­tungs­vor­schrif­ten nicht die Hö­hen­vor­schrif­ten der Bau­ord­nung aus­ser Kraft ge­setzt wer­den kön­nen. Zu­sam­men­fas­send konn­te die gute Ge­samt­wir­kung ge­mäss § 12 Bau­ord­nung Baar vom 5. Juni 2005 (BO Baar) be­jaht wer­den.

Fer­ner rüg­ten die Be­schwer­de­füh­ren­den, bei der Be­rech­nung der Aus­nüt­zungs­zif­fer seien er­heb­li­che Flä­chen zu Un­recht nicht an­ge­rech­net wor­den. Zudem wür­den im Un­ter­ge­schoss ca. 91 % der dar­über­lie­gen­den,  an­zu­rech­nen­den Flä­che zu Wohn­zwe­cken ge­nutzt, so dass das Un­ter­ge­schoss als Voll­ge­schoss gelte. Da das vor­lie­gen­de Bau­ge­such so­wohl § 16 Abs. 1 V PBG als auch § 8 Abs. 1 V PBG ent­sprach, wurde die­sem Ein­wand nicht statt­ge­ge­ben. Auch das von den Be­schwer­de­füh­ren­den ins Feld ge­führ­te Ar­gu­ment, im Be­reich der Lu­kar­nen sei der Knie­stock höher als 50 cm, so dass das Dach­ge­schoss nicht von der an­zu­rech­nen­den Ge­schoss­flä­che aus­ge­nom­men wer­den könne, er­wies sich als nicht stich­hal­tig, da das Bau­pro­jekt in der vor­lie­gen­den Fas­sung die Vor­aus­set­zun­gen von § 16 Abs. 2 lit. b V PBG er­füll­te. Vor­lie­gend be­trug die an­zu­rech­nen­de Land­flä­che 1'102 m2. Bei einer ma­xi­mal zu­läs­si­gen Aus­nüt­zungs­zif­fer von 0.3 in der Wohn­zo­ne W2a (§ 44 BO Baar) ergab dies eine ma­xi­mal zu­läs­si­ge an­zu­rech­nen­de Ge­schoss­flä­che von 330,6 m2. Das Bau­vor­ha­ben hielt folg­lich mit 273.22 m2 die zu­läs­si­ge Aus­nüt­zungs­zif­fer ein. Die Be­schwer­de war damit in die­sen Punk­ten un­be­grün­det und ab­zu­wei­sen.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den mach­ten gel­tend, das Dach­ge­schoss müsse auf­grund sei­ner Höhe von 5,50 m dop­pelt ge­zählt wer­den, so dass auch ohne Be­rück­sich­ti­gung des Un­ter­ge­schos­ses als Voll­ge­schoss ein Ge­schoss zu viel ent­ste­he. Ge­mäss gram­ma­ti­ka­li­scher und te­leo­lo­gi­scher Aus­le­gung von § 16 Abs. 2 V PBG ist diese Be­stim­mung nicht auf Dach­ge­schos­se an­wend­bar. Die somit hier ein­schlä­gi­ge § 44 BO Baar wurde vom Bau­pro­jekt ein­ge­hal­ten.

Schliess­lich brach­ten die Be­schwer­de­füh­ren­den vor, dass der Ge­bäu­de­ab­stand von 8 m ge­gen­über dem Nach­bar­haus nicht ein­ge­hal­ten sei. § 56 BO Baar sieht vor, dass zu den Ge­bäu­den, die vor dem In­kraft­tre­ten der Bau­ord­nung Baar im Jahre 2007 er­stellt wur­den und ohne Nä­her­bau­recht den Grenz­ab­stand nicht ein­hal­ten, auf Nach­bar­grund­stü­cken nur der Grenz­ab­stand, nicht aber der Ge­bäu­de­ab­stand ein­ge­hal­ten wer­den muss. Da das vor­lie­gen­de Bau­pro­jekt den Grenz­ab­stand von 4 m ein­hielt, wies der Re­gie­rungs­rat die Be­schwer­de in die­sem Um­fang ab.

Zu­sam­men­fas­send hielt der an­ge­foch­te­ne Ent­scheid der Vor­in­stanz den er­ho­be­nen Rügen voll­um­fäng­lich stand, die Be­schwer­de wurde daher ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 2. Fe­bru­ar 2010 i.S. P. T. et al. und H. f. GmbH

Die Be­schwer­de­füh­ren­den wehr­ten sich gegen die Bau­be­wil­li­gung des Ge­mein­de­ra­tes Baar (fort­an: Vor­in­stanz) für den Aus­bau einer Mo­bil­funk­an­la­ge auf einem Mehr­fa­mi­li­en­haus.

Der von den Be­schwer­de­füh­ren­den gel­tend ge­mach­te Ver­stoss gegen den An­spruch auf recht­li­ches Gehör wurde von Re­gie­rungs­rat ab­ge­wie­sen, da die Vor­in­stanz sich mit den auf­ge­wor­fe­nen Fra­gen - zwar nur sum­ma­risch und sehr all­ge­mein - aus­ein­an­der­ge­setzt hatte. Zudem sind die An­for­de­run­gen an die Be­grün­dung von Ent­schei­den im nicht strei­ti­gen Ver­fah­ren nicht allzu hoch.

Be­züg­lich Ak­ten­ein­sichts­recht stell­te der Re­gie­rungs­rat klar, dass im ver­wal­tungs­recht­li­chen Ver­fah­ren die Mög­lich­keit be­steht, Ak­ten­ein­sicht zu ge­wäh­ren. Die mit der In­struk­ti­on des Ver­fah­rens be­fass­te Di­rek­ti­on ist aber nicht ver­pflich­tet, die Akten den Ein­sichts­be­rech­tig­ten aus­zu­hän­di­gen oder zu­zu­stel­len. Das Ak­ten­ein­sichts­recht be­inhal­tet le­dig­lich das Recht, die Akten am Sitz der ent­schei­den­den Be­hör­de ein­zu­se­hen, nicht aber sie nach Hause zu neh­men.

Die Be­schwer­de­füh­rer mach­ten gel­tend, dass das Bau­ge­such noch­mals neu im Amts­blatt der Nach­bar­ge­mein­de pu­bli­ziert wer­den müsse und da­selbst eine öf­fent­li­che Auf­la­ge des Bau­ge­suchs durch­ge­führt wer­den müsse, um das recht­li­che Gehör der po­ten­zi­ell Be­trof­fe­nen Ein­woh­ner der Nach­bar­ge­mein­de zu wah­ren. Der Re­gie­rungs­rat ging auf diese For­de­rung nicht ein, mit der Be­grün­dung, dass dafür keine ge­setz­li­che Grund­la­ge be­steht.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den mach­ten gel­tend, es be­stehe kein Be­darf für wei­te­re An­ten­nen­an­la­gen. Daher hätte die Bau­be­wil­li­gung nicht er­teilt wer­den dür­fen. Bau­be­wil­li­gun­gen sind Po­li­zei­be­wil­li­gun­gen. Sie müs­sen er­teilt wer­den, so­fern und so­bald die mass­ge­ben­den Bau- und Um­welt­vor­schrif­ten ein­ge­hal­ten sind. Dies war vor­lie­gend der Fall. Die Vor­in­stanz war daher weder ver­pflich­tet noch be­rech­tigt, den Be­darf für die neue An­la­ge oder die Über­ein­stim­mung des Ge­suchs mit der bun­des­recht­li­chen Kon­zes­si­on zu über­prü­fen.

Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass durch die nich­tio­ni­sie­ren­de Strah­lung der ge­plan­ten Mo­bil­funk­an­ten­nen­an­la­ge auch auf Per­so­nen mit er­höh­ter Emp­find­lich­keit keine schäd­li­chen oder läs­ti­gen Ein­wir­kun­gen zu er­war­ten sind. Die Im­mis­sio­nen der frag­li­chen Mo­bil­funk­an­la­ge ta­xier­te der Re­gie­rungs­rat weder als schäd­lich noch läs­tig. Die frag­li­che An­la­ge wurde den Vor­ga­ben der Ver­ord­nung über den Schutz vor nich­tio­ni­sie­ren­der Strah­lung vom 23. De­zem­ber 1999 (NISV; SR 814.710) ge­recht und war daher un­ge­fähr­lich.

Der Re­gie­rungs­rat ver­nein­te, dass die Mo­bil­funk­an­la­ge an einen an­de­ren Stand­ort ver­scho­ben wer­den muss­te. Zudem er­ach­te­te er es als un­nö­tig, auf­grund des Vor­sor­ge­prin­zips wei­te­re Auf­lagen und Be­din­gun­gen zu be­schlies­sen.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den mach­ten gel­tend, dass das Amt für Um­welt­schutz in sei­ner fach­tech­ni­schen Prü­fung der Ge­suchs­un­ter­la­gen ein­zel­ne Feld­stär­ke­be­rech­nun­gen für Orte mit emp­find­li­cher Nut­zung (OMEN) von sich aus nach­ge­holt habe. Es sei aber nicht Sache eines kan­to­na­len Amtes, auf Kos­ten der Steu­er­zah­len­den die im Rah­men des Bau­ge­suchs ver­lang­ten Be­rech­nun­gen zu er­gän­zen. Zudem sei die tech­ni­sche Be­ur­tei­lung der Mo­bil­funk­an­la­ge von Fach­leu­ten des Amtes für Um­welt­schutz erst nach Ein­gang der Ein­spra­che er­folgt.

Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass das Amt für Um­welt­schutz mit der Be­rech­nung wei­te­rer OMEN le­dig­lich sei­ner ge­setz­li­chen Be­ra­tungs­pflicht im Sinne von Art. 6 Abs. 2 USG nach­ge­kom­men war. Zudem führe das Amt für Um­welt­schutz die Fach­un­ter­stüt­zung stets erst im Laufe der Ge­suchs­prü­fung durch, was dem kor­rek­ten Ab­lauf des Baubewilligungs-​ und Ein­spra­che­ver­fah­ren ent­spre­che. Der Re­gie­rungs­rat wies die Be­schwer­de auch in die­sem Um­fang ab.

Zudem hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass sich die Mo­bil­funk­an­ten­ne in die bau­li­che Um­ge­bung ein­ord­net (§ 12 Abs. 1 und 2 Bau­ord­nung Baar vom 5. Juni 2005 [BO Baar]) und mit deren Bau nicht stär­ker vom gel­ten­den Recht ab­ge­wi­chen wird (§ 72 Abs. 2 des Planungs-​ und Bau­ge­set­zes vom 26. No­vem­ber 1998 [PBG; BGS 721.11]).

Schliess­lich hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass die Bau­be­hör­de das Bau­ge­such le­dig­lich auf Über­ein­stim­mung mit den Vor­schrif­ten des öf­fent­li­chen, nicht aber des zi­vi­len, Rechts über­prüft (§ 29 V PBG). Zudem fällt die Fest­stel­lung des Tat­be­stan­des der ma­te­ri­el­len Ent­eig­nung weder in den Zu­stän­dig­keits­be­reich des Ge­mein­de­ra­tes noch in jene des Re­gie­rungs­ra­tes, son­dern ist Sache der Schät­zungs­kom­mis­si­on (§ 56 Abs. 2 PBG).

Zu­sam­men­fas­send hielt der an­ge­foch­te­ne Ent­scheid der Vor­in­stanz den er­ho­be­nen Rügen voll­um­fäng­lich stand; die Bau­be­wil­li­gung wurde zu Recht er­teilt.

Ent­scheid vom 23. Fe­bru­ar 2010 i.S. T. I.

Der Ge­mein­de­rat Cham (fort­an: Vor­in­stanz) ver­wei­ger­te die Be­wil­li­gung für eine Be­ton­mau­er, wel­che der Be­schwer­de­füh­rer als Schutz vor Lärm­im­mis­sio­nen der Kan­tons­stras­se er­stel­len woll­te, mit der Be­grün­dung, sie ver­stos­se gegen § 12 der Bau­ord­nung Cham vom 21. Mai 2006 (BO Cham), der be­sagt, dass Ge­bäu­de, Aus­sen­an­la­gen, An­schrif­ten und An­ten­nen sich hin­sicht­lich ihrer Grös­se, Si­tu­ie­rung und Ge­stal­tung so in die Um­ge­bung ein­ord­nen müs­sen, dass in­ner­halb des Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bil­des eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Ge­bäu­de und An­la­gen sind so in das ge­wach­se­ne Ter­rain ein­zu­pas­sen, dass Auf­schüt­tun­gen und Ab­gra­bun­gen mi­ni­miert wer­den.

Statt­des­sen er­teil­te die Vor­in­stanz eine Bau­be­wil­li­gung u.a. mit der Auf­la­ge, dass die nord­sei­ti­ge Stütz­mau­er einen grös­se­ren Grenz­ab­stand ein­hal­ten müsse, als dies der Be­schwer­de­füh­rer in sei­ner Bau­ein­ga­be vor­sah.

Der Re­gie­rungs­rat ent­schied, dass die Vor­in­stanz die Be­wil­li­gung für die Be­ton­mau­er sowie die ent­spre­chen­de Ter­rain­ver­än­de­rung zu Un­recht ver­wei­ger­te. Da die vom Ge­mein­de­rat ver­füg­te Än­de­rung zu kei­ner bes­se­ren land­schaft­li­chen Ein­glie­de­rung der Ter­rain­ver­än­de­rung ge­führt hätte, waren die Auf­la­gen der von der Vor­in­stanz aus­ge­spro­che­nen Bau­be­wil­li­gung auf­zu­he­ben und die Bau­be­wil­li­gung ohne Auf­la­gen zu er­tei­len.

Ent­scheid vom 16. März 2010 i.S. A. AG

Die Be­schwer­de­füh­re­rin rügte die Ab­wei­sung eines Re­kla­me­ge­suchs durch den Ge­mein­de­rat Cham (fort­an: Vor­in­stanz).

Die Be­schwer­de­füh­re­rin mach­te eine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs gel­tend, da die Vor­instanz ihr den für die Ab­wei­sung des Bau­ge­suchs ent­schei­den­den Be­richt der Baufachkommis­sion nicht vor ihrem Ent­scheid zu­ge­stellt habe. Der Re­gie­rungs­rat ver­nein­te eine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs, da die Ab­tei­lung Pla­nung und Hoch­bau der Ge­mein­de Cham der Be­schwer­de­füh­re­rin die we­sent­li­chen Punk­te der Stel­lung­nah­me der Bau­fach­kom­mis­si­on vor dem Ent­scheid in einem Schrei­ben kund­ge­tan hatte.

Die Vor­in­stanz ver­lang­te einen zwei­ten Au­gen­schein. Da die ent­schei­den­de Be­hör­de indes nicht ge­zwun­gen ist, einen Au­gen­schein durch­zu­füh­ren - es sei denn, die Ver­hält­nis­se las­sen sich nicht an­ders ab­klä­ren, was hier nicht der Fall war - wurde auf den be­an­trag­ten zwei­ten Au­gen­schein ver­zich­tet.

Die Vor­in­stanz hat das Re­kla­me­ge­such wegen man­gel­haf­ter Ein­ord­nung ab­ge­wie­sen und be­tont, v.a. die Si­tu­ie­rung sei ge­stal­te­risch und ver­kehrs­tech­nisch man­gel­haft. Pa­ra­graph 12 der Bau­ord­nung Cham 21. Mai 2006 (BO Cham) be­sagt, dass Ge­bäu­de, Aus­sen­an­la­gen, An­schrif­ten und An­ten­nen sich hin­sicht­lich ihrer Grös­se, Si­tu­ie­rung und Ge­stal­tung so in die Um­ge­bung ein­ord­nen müs­sen, dass in­ner­halb des Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bil­des eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Pa­ra­graph 4 lit. a des Re­gle­ments über das Re­kla­me­we­sen vom 21. Mai 2006 (Re­kla­me­re­gle­ment) ver­bie­tet Re­kla­men, wel­che nach Farbe, Form und Um­fang keine be­frie­di­gen­de Wir­kung haben und sich nicht in das Landschafts-​, Orts-, Platz-​, oder Stras­sen­bild ein­fü­gen. Im vor­lie­gen­den Fall war kein kon­kre­ter Ein­ord­nungs­man­gel er­sicht­lich. Im Ge­gen­teil, die ge­plan­ten Re­kla­me­ta­feln bil­de­ten nach Mei­nung der Re­gie­rung mit den be­reits vor­han­de­nen Wer­be­ta­feln, den Wohn­häu­sern und den Ge­wer­be­be­trie­ben ein Gan­zes. Zudem wurde die Ver­kehrs­si­cher­heit durch die Pla­kat­stel­len nicht ver­letzt.

Weil die Vor­in­stanz in ihrem Ent­scheid ihr Er­mes­sen nicht aus­ge­übt, son­dern von Vorn­her­ein eine Aus­nah­me ge­trof­fen hatte, hat sie zudem kla­res Recht ver­letzt.

Zu­sam­men­fas­send wurde der Ent­scheid der Vor­in­stanz auf­ge­ho­ben. Sie wurde an­ge­wie­sen, für die bei­den Pla­kat­stel­len die Bau­be­wil­li­gung zu er­tei­len.

Ent­scheid vom 16. März 2010 i.S. L. A. AG

Es ging um die Ein­mie­tung eines Ver­kaufs­ge­schäfts, wel­ches der Ge­mein­de­rat Baar (fort­an: Vor­instanz) nicht be­wil­lig­te.

Es stell­te sich die Frage nach der zu­läs­si­gen Ver­kaufs­flä­che auf dem vor­lie­gen­den Fa­brik­are­al.

Pa­ra­graph 4 Abs. 2 des Re­gie­rungs­rats­be­schlus­ses über die Pla­nung und den Bau von Ein­kaufs­zen­tren vom 26. Fe­bru­ar 1974 (kurz: RRB EKZ; auf­ge­ho­ben) be­sag­te, dass bei Engros-​Märkten und bei Aus­stel­lungs­räu­men für Möbel, Mo­tor­fahr­zeu­ge, usw. die Hälf­te der Brut­to­ge­schoss­flä­che als Net­to­la­den­flä­che gilt.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin stell­te sich auf den Stand­punkt, dass der RRB EKZ und des­sen 50 %‑Re­ge­lung noch immer gel­ten, ob­wohl be­züg­lich der Ver­kaufs­flä­chen bei Ein­kaufs­flä­chen eine an­de­re Re­ge­lung galt (§ 3 Abs. 2 V PBG).

Der Re­gie­rungs­rat wi­der­sprach in die­sem Punkt der Be­schwer­de­füh­re­rin, prüf­te aber in die­sem Zu­sam­men­hang, ob die Be­schwer­de­füh­re­rin aus dem Grund­satz des Ver­trau­ens­schut­zes oder der Rechts­si­cher­heit Rech­te ab­lei­ten konn­te. Da Rechts­än­de­run­gen wie im vor­lie­gen­den Fall mög­lich sind und mit ihnen auch ge­rech­net wer­den muss, hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass die Be­schwer­de­füh­re­rin im Zu­sam­men­hang mit dem Ver­trau­ens­prin­zip le­dig­lich die Be­stim­mung von Art. 21 des Raum­pla­nungs­ge­set­zes vom 22. Juni 1979 (RPG; SR 700) be­mü­hen könn­te. Die­ser Ar­ti­kel sieht in Ab­satz 2 vor, dass die Nut­zungs­plä­ne über­prüft und nö­ti­gen­falls an­ge­passt wer­den, wenn sich die Ver­hält­nis­se er­heb­lich ge­än­dert haben. Der Re­gie­rungs­rat kam zum Schluss, dass vor­lie­gend die Ver­hält­nis­se er­heb­lich ge­än­dert hat­ten und emp­fahl daher der Ge­mein­de Baar, mög­lichst rasch den Be­bau­ungs­plan im ein­fa­chen Ver­fah­ren ge­mäss § 40 PBG zu än­dern.

Zu­sam­men­fas­send wurde die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen, da sie in der Haupt­sa­che un­be­grün­det war.

Ent­scheid vom 23. März 2010 i.S. L. v. S.

Der Be­schwer­de­füh­rer wehr­te sich gegen eine vom Ge­mein­de­rat Neu­heim (fort­an: Vor­in­stanz) be­wil­lig­te Are­al­be­bau­ung für sechs Mehrfamilien-​ und meh­re­re Rei­hen­ein­fa­mi­li­en­häu­ser sowie Tief­ga­ra­gen.

Der vom Be­schwer­de­füh­rer gel­tend ge­mach­te Ver­stoss gegen den An­spruch auf recht­li­ches Gehör wurde von Re­gie­rungs­rat ab­ge­wie­sen, da es sich bei Ex­per­ten­gut­ach­ten nicht um Rechts­schrif­ten han­delt, auf deren Ar­gu­men­te die Vor­in­stanz ein­zeln ein­ge­hen müss­te, son­dern le­dig­lich um eine Be­ur­tei­lungs­hil­fe. Zudem hatte sich die Vor­in­stanz mit den auf­ge­wor­fe­nen Fra­gen sum­ma­risch aus­ein­an­der­ge­setzt.

Der Be­schwer­de­füh­rer war der An­sicht, dass die Are­al­be­bau­ung die er­höh­ten An­for­de­run­gen ge­mäss § 29 Abs. 1 und 2 des Planungs-​ und Bau­ge­set­zes vom 26. No­vem­ber 1998 (PBG; BGS 721.11) i.V.m. § 17 Bau­ord­nung Neu­heim (BO Neu­heim) nicht zu er­fül­len ver­mag. Pa­ra­graph 17 BO Neu­heim schreibt vor, dass Are­al­be­bau­un­gen ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se ent­spre­chend der je­wei­li­gen Zone und Nut­zung er­höh­ten An­for­de­run­gen zu ge­nü­gen haben, ins­be­son­de­re fol­gen­den:

a)      be­son­ders gute ar­chi­tek­to­ni­sche Ge­stal­tung der Bau­ten, An­la­gen und Frei­räu­me;

b)      be­son­ders gute Ein­ord­nung in das Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bild;

c)      be­son­ders gut ge­stal­te­te Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und Wohn­hy­gie­ne bzw. Ar­beits­platz­qua­li­tät;

d)      be­son­ders gute Spiel-​, Freizeit-​, Erholungs-​, Garten-​ und Ge­mein­schafts­an­la­gen;

e)      zweck­mäs­si­ge, are­al­in­ter­ne Fuss­gän­ger­ver­bin­dun­gen und An­schluss an das ge­meind­li­che Fuss­weg­netz;

f)       zweck­mäs­si­ge Er­schlies­sung mit Sam­mel­ga­ra­gen für min­des­tens ¾ der Au­to­ab­stell­plät­ze;

g)      zweck­mäs­sig an­ge­ord­ne­te Ab­stell­flä­chen für Fahr­rä­der und Kin­der­wa­gen;

h)      um­welt­freund­li­che En­er­gie­ver­sor­gung und Was­ser­nut­zung;

i)        ge­mein­sa­me Ent­sor­gungs­an­la­gen;

j)        hin­der­nis­frei­es Bauen.

Ge­mäss den Er­wä­gun­gen des Re­gie­rungs­rats mass die Vor­in­stanz die Are­al­be­bau­ung pflicht­ge­mäss an den kom­mu­na­len Are­al­be­bau­ungs­vor­schrif­ten und kam dabei zu Recht zum Schluss, dass das Ge­such den Vor­ga­ben von §§ 17 ff BO Neu­heim ent­sprach.

Der Be­schwer­de­füh­rer mel­de­te zudem Be­den­ken an be­züg­lich Un­ab­hän­gig­keit des durch die Vor­instanz ein­ge­setz­ten Gut­ach­ters und der Art und Weise von des­sen Er­nen­nung. Die Be­den­ken des Be­schwer­de­füh­rers teil­te der Re­gie­rungs­rat nicht und wies die Be­schwer­de daher in die­sen Punk­ten eben­falls ab.

Zudem sei es ge­mäss Be­schwer­de­füh­rer ver­wun­der­lich, dass die Vor­in­stanz die Be­den­ken des Gut­ach­ters im Zu­sam­men­hang mit die­sem Pro­jekt nicht teile. Ge­mäss § 20 Abs. 1 BO Neu­heim schreibt vor, dass der Ge­mein­de­rat die Ge­such­stel­ler an­hört und da­nach eine von der Bau­herr­schaft un­ab­hän­gi­ge Fach­per­son be­auf­tragt zu prü­fen, ob die Are­al­be­bau­ung ge­samt­haft eine bes­se­re pla­ne­ri­sche Lö­sung dar­stellt, als wenn das Land ohne Are­al­be­bau­ungs­plan bau­lich aus­ge­nützt würde.

Die­sen Vor­ga­ben kam die Vor­in­stanz nach.

Der Be­schwer­de­füh­rer war der An­sicht, dass die Er­schlies­sung des ge­sam­ten Quar­tiers nicht ge­si­chert sei. Weil daher das Bau­land nicht er­schlos­sen sei, wi­der­spre­che die Are­al­be­bau­ung Art. 22 Abs. 2 Raum­pla­nungs­ge­setz vom 22. Juni 1979 (SR 700; RPG). Da die Vor­in­stanz mit ver­schie­de­nen Auf­la­gen eine funk­tio­nie­ren­de Er­schlies­sung si­cher­stell­te, war eine Ver­let­zung von Art. 22 Abs. 2 RPG zu ver­nei­nen.

Schliess­lich hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass das ge­plan­te Pro­jekt die ge­setz­lich vor­ge­schrie­be­nen Im­mis­si­ons­grenz­wer­te und Grenz­ab­stands­vor­schrif­ten ein­hielt.

Zu­sam­men­fas­send wurde die Bau­be­wil­li­gung zu Recht er­teilt. Die Be­schwer­de wurde ab­ge­wie­sen.

An­mer­kung: Auf­ge­ho­ben durch Ur­teil des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 28. Ok­to­ber 2010.

Ent­scheid vom 6. April 2010 i.S. A. u. S. F. et al.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den wehr­ten sich gegen die Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung für eine Are­al­be­bau­ung, wel­che der Ge­mein­de­rat Baar (fort­an: Vor­in­stanz) er­teilt hatte.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den mach­ten gel­tend, dass für das be­tref­fen­de Ge­biet die Vor­schrif­ten und Auf­la­gen der be­wil­lig­ten Are­al­be­bau­ung vom 5. Fe­bru­ar 2003 gel­ten wür­den und nicht jene der in­zwi­schen ge­än­der­ten Bau­ord­nung vom 5. Juli 2005. Ge­mäss Ver­wal­tungs­ge­richts­ur­teil vom 3. April 2002 und der Bau­be­wil­li­gung vom 5. Fe­bru­ar 2003 sei für das vor­lie­gen­de Areal ein mi­ni­ma­ler Ge­wer­be­an­teil von 60 % vor­ge­schrie­ben.

Der Re­gie­rungs­rat kam zum Schluss, dass die von den Be­schwer­de­füh­ren­den vor­ge­brach­ten Rügen nicht zu­tref­fend waren. Hin­ge­gen wi­der­sprach das vor­lie­gen­de Bau­pro­jekt mit einer Ge­bäu­de­län­ge von 45.53 Me­tern § 44 Bau­ord­nung Baar vom 5. Juni 2005 (BO Baar), wel­cher eine ma­xi­mal mög­li­che Ge­bäu­de­län­ge von 40 Me­tern vor­schreibt.

Schliess­lich hielt der Re­gie­rungs­rat fest, dass der an­ge­foch­te­ne Ent­scheid weder den Vor­schrif­ten der Ein­zel­bau­wei­se nach der BO Baar noch den Are­al­be­bau­ungs­vor­schrif­ten ge­mäss § 29 des Planungs-​ und Bau­ge­set­zes vom 26. No­vem­ber 1998 (BGS 721.11; PBG) (ge­ne­rel­le An­for­de­run­gen an Are­al­be­bau­un­gen) und §§ 17 ff. BO Baar (spe­zi­el­le ge­meind­li­che Bau­vor­schrif­ten für Are­al­be­bau­un­gen) ent­sprach.

Zu­sam­men­fas­send ent­schied der Re­gie­rungs­rat die Be­schwer­de gut­zu­heis­sen und die an­ge­foch­te­ne Bau­be­wil­li­gung auf­zu­he­ben.

Ent­scheid vom 4. Mai 2010 i.S. D. Z. und L. M., G. H.-J. W. sowie B. W.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den wehr­ten sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung (fort­an: Vor­instanz) für den Bau von drei Ge­bäu­den in Ein­zel­bau­wei­se.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den mach­ten eine Ver­let­zung des An­spruchs auf recht­li­ches Gehör gel­tend, was der Re­gie­rungs­rat als un­be­grün­det ab­wies.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den waren der An­sicht, die um­strit­te­ne Über­bau­ung habe den glei­chen An­for­de­run­gen zu ge­nü­gen wie sei­ner­zeit die vom Re­gie­rungs­rat auf­ge­ho­be­ne Are­al­be­bau­ung. Im vor­lie­gen­den Fall han­del­te es sich nur noch um drei Bau­ten, die in Ein­zel­bau­wei­se rea­li­siert wer­den soll­ten. Folg­lich hat­ten die Bau­ten nicht den er­höh­ten Are­al­be­bau­ungs­an­for­de­run­gen nach § 53 Bau­ord­nung Stadt Zug vom 4. De­zem­ber 1994 (BO Zug) zu ge­nü­gen, son­dern nur den or­dent­li­chen Vor­schrif­ten der Ein­zel­bau­wei­se, ins­be­son­de­re § 26 BO Zug. Die­ser Pa­ra­graph be­sagt, dass Bau­ten, An­la­gen und Um­schwung für sich und in ihrem Zu­sam­men­hang mit der bau­li­chen und land­schaft­li­chen Um­ge­bung im Gan­zen und in ihren ein­zel­nen Tei­len so zu ge­stal­ten und zu un­ter­hal­ten sind, dass eine gute Ge­samt­wir­kung er­zielt wird. Bau­ten und An­la­gen, Teile von sol­chen, bau­li­che Ein­rich­tun­gen und Aus­sen­re­no­va­tio­nen haben sich in ihrer Er­schei­nung in das Stadt-​, Quartier-​ und Stras­sen­bild ein­zu­fü­gen und an­er­kann­ten ar­chi­tek­to­ni­schen Ge­stal­tungs­prin­zi­pi­en zu ent­spre­chen. Da die vor­lie­gen­den Bau­ten die­sen An­for­de­run­gen ent­spra­chen, wies der Re­gie­rungs­rat die Be­schwer­de in die­sem Punkt ab.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rüg­ten zudem, dass die Grenz-​ und Ab­stands­un­ter­schrei­tun­gen öf­fent­li­che In­ter­es­sen ver­letz­ten. Hinzu komme, dass die ge­ne­rel­le Un­ter­schrei­tung von Ge­bäu­de­ab­stän­den in der Stadt Zug gegen zwin­gen­des kan­to­na­les Recht ver­stos­se. Der Re­gie­rungs­rat ent­schied, dass der vor­lie­gend an­wend­ba­re § 22 Abs. 1 und 2 BO Zug, der die Mög­lich­keit vor­sieht, Ab­stands­un­ter­schrei­tun­gen auf dem­sel­ben Grund­stück bzw. Ab­stands­un­ter­schrei­tun­gen ge­gen­über Nach­bar­grund­stü­cken vor­zu­neh­men, im Ein­klang mit dem kan­to­na­len Recht steht.

Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass die Vor­in­stanz zu Recht eine Ab­stands­un­ter­schrei­tung in­ner­halb des Bau­grund­stücks sowie von einem der vor­lie­gend ge­plan­ten Häu­ser zum be­nach­bar­ten Grund­stück be­wil­ligt hatte. Auf­grund der ge­setz­li­chen Grund­la­ge in § 22 BO Zug und in § 11 der Ver­ord­nung zum Planungs-​ und Bau­ge­setz vom 16. No­vem­ber 1999 (BGS 721.111; V PBG) - wel­cher vor­sieht, dass der Ab­stand auf­grund nach­bar­li­cher Zu­stim­mung oder ge­stützt auf ein be­stehen­des Näher- oder Grenz­bau­recht un­ter­schrit­ten wer­den kann - be­durf­te es auch kei­ner Aus­nah­me­si­tua­ti­on zur Ge­wäh­rung die­ser Ab­stands­un­ter­schrei­tung. Die De­fi­ni­ti­on von Gebäude-​ bzw. Grenz­ab­stän­den nach V PBG be­deu­tet keine ma­te­ri­el­le Re­ge­lung im Ein­zel­fall.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rüg­ten im Bezug auf den Denk­mal­schutz, dass die Ver­rin­ge­rung der Ge­bäu­de­ab­stän­de ge­gen­über dem unter Denk­mal­schutz ste­hen­den Nach­bar­ge­bäu­de einer be­son­de­ren Prü­fung be­durft hätte. Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass es sich beim Nach­bar­ge­bäu­de nicht um ein ge­schütz­tes Ob­jekt, son­dern um ein sol­ches han­del­te, des­sen Schutz er­wo­gen wurde. Einen wei­ter­ge­hen­den Schutz als den Um­ge­bungs­schutz ge­mäss § 29 des Denk­mal­schutz­ge­set­zes vom 26. April 1990 (BGS 423.11; DSG) gab es vor­lie­gend nicht. Pa­ra­graph 29 DSG sieht vor, dass bau­li­che Ver­än­de­run­gen in der nä­he­ren Um­ge­bung eines ge­schütz­ten Denk­mals des­sen Wert nicht we­sent­lich be­ein­träch­ti­gen dür­fen. Die Ge­mein­den mel­den bau­li­che Ver­än­de­run­gen in der nä­he­ren Um­ge­bung schüt­zens­wer­ter oder ge­schütz­ter Denk­mä­ler vor Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung dem Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie zur Stel­lung­nah­me.

Zudem war im vor­lie­gen­den Fall die Aus­nüt­zungs­kon­zen­tra­ti­on mit der ge­plan­ten Über­bau­ung im Be­reich der W3-Zone zu­läs­sig. Die Rüge der Be­schwer­de­füh­ren­den be­züg­lich Aus­nüt­zungs­be­rech­nung wurde ab­ge­wie­sen.

Schliess­lich wies der Re­gie­rungs­rat die Rüge der Be­schwer­de­füh­ren­den ab, einen be­stehen­den Fuss­weg zu er­hal­ten. Dies des­halb, weil ei­ner­seits die Fuss­weg­ver­bin­dung als Richt­pla­nin­halt noch nicht in Kraft war und an­de­rer­seits die Weg­ver­bin­dung mit dem ge­plan­ten Bau­vor­ha­ben nicht ver­hin­dert wurde.

Zu­sam­men­fas­send ergab sich, dass die Vor­in­stanz die um­strit­te­ne Bau­be­wil­li­gung zu Recht er­teilt hatte und die Be­schwer­de daher ab­ge­wie­sen wurde.

Ent­scheid vom 4. Mai 2010 i.S. B. und A. S. et al.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den wehr­ten sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung des Stadt­ra­tes Zug (fort­an: Vor­in­stanz).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rüg­ten, dass das um­strit­te­ne Bau­vor­ha­ben nicht mehr unter die Be­stan­des­ga­ran­tie ge­mäss § 2 Bau­ord­nung Stadt Zug vom 4. De­zem­ber 1994 (BO Zug) falle und daher nicht nach die­ser Be­stim­mung be­wil­ligt wer­den dürfe.

Der Re­gie­rungs­rat prüf­te die Vor­aus­set­zun­gen für die Be­ru­fung auf die Be­stan­des­ga­ran­tie nach § 2 Abs. 1 BO Zug. Im vor­lie­gen­den Fall ging es um eine Um­bau­te und eine zu­sätz­li­che Dach­auf­bau­te. Dies­be­züg­lich be­sagt § 2 Abs. 1 BO Zug, dass die­je­ni­gen Bau­ten, die vor In­kraft­tre­ten die­ser Bau­ord­nung be­wil­ligt wur­den, un­ab­hän­gig von den Aus­nüt­zungs­vor­schrif­ten in­ner­halb des be­stehen­den Vo­lu­mens um­ge­baut wer­den dür­fen. Zu­sätz­li­che für die Be­lich­tung not­wen­di­ge Dach­auf­bau­ten sind zu­läs­sig, und das Dach darf, wo nötig, um bis zu 50 cm an­ge­ho­ben wer­den. Der Re­gie­rungs­rat kam zum Schluss, dass das um­strit­te­ne Vor­ha­ben die Vor­aus­set­zun­gen von § 2 Abs. 1 BO Zug er­füll­te, daher unter die Be­stan­des­ga­ran­tie fiel und von der Vor­in­stanz zu Recht be­wil­ligt wor­den war.

Als wei­te­re Rüge brach­ten die Be­schwer­de­füh­ren­den vor, dass ei­ner­seits das um­strit­te­ne Bau­vor­ha­ben gegen eine pri­va­te Bau­be­schrän­kung ver­stos­se, die im Grund­buch ein­ge­tra­gen sei. An­de­rer­seits sei bis zum Jahre 1982 im Grund­buch eine öffentlich-​rechtliche Bau­be­schrän­kung zu Guns­ten der Stadt Zug ein­ge­tra­gen ge­we­sen, deren Lö­schung zu Un­recht er­folgt sei.

Der Re­gie­rungs­rat wies diese Rügen ab. Ei­ner­seits ist im Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren nur zu prü­fen, ob ein Vor­ha­ben den öffentlich-​rechtlichen Vor­schrif­ten ent­spricht (§ 29 der Ver­ord­nung zum Planungs-​ und Bau­ge­setz vom 16. No­vem­ber 1999 [BGS 721.111; V PBG]). An­de­rer­seits wer­den Bau­ge­su­che nach den gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten be­ur­teilt und es kann nicht auf frü­he­re, ver­al­te­te Bau­be­schrän­kun­gen ab­ge­stellt wer­den.

Zu­sam­men­fas­send ergab sich, dass die Vor­in­stanz die um­strit­te­ne Bau­be­wil­li­gung zu Recht er­teilt hatte und die Be­schwer­de daher ab­ge­wie­sen wurde.

Ent­scheid vom 4. Mai 2010 i.S. W. Z.

Eine Pri­vat­per­son (An­zei­ger) ge­lang­te mit einer Auf­sichts­be­schwer­de an den Re­gie­rungs­rat. Der An­zei­ger rügte in sei­ner Ein­ga­be die Miss­ach­tung der kan­to­na­len Sub­mis­si­ons­vor­schrif­ten durch den Stadt­rat Zug bei der Ver­ga­be von Auf­trä­gen für den Neu­bau des Eis­sta­di­ons Herti in Zug. Die Pri­vat­per­son for­der­te den Re­gie­rungs­rat zu einem auf­sichts­recht­li­chen Ein­schrei­ten gegen die Stadt Zug auf.

Sach­ver­halt: Im Ja­nu­ar 2004 pu­bli­zier­te die Stadt Zug in ver­schie­de­nen Ta­ges­zei­tun­gen ein In­se­rat, wo­nach die Stadt Zug und die Kunst­eis­bahn Zug AG eine Trä­ger­schaft für die Pla­nung, die Fi­nan­zie­rung und die Rea­li­sie­rung eines Über­bau­ungs­kon­zep­tes im Ge­biet Herti su­chen. Im In­se­rat wurde dar­auf hin­ge­wie­sen, dass das Über­bau­ungs­kon­zept unter an­de­rem eine neue Eis­sport­an­la­ge ent­hal­ten muss und der In­ves­tor im Ge­gen­zug über­bau­ba­re Grund­stü­cke der Stadt Zug er­hält. Eine Jury be­ur­teil­te die ein­ge­reich­ten Über­bau­ungs­kon­zep­te und der Stadt­rat wähl­te dar­auf ein Pro­jekt­team aus, das den Zu­schlag für die Neu­über­bau­ung im Ge­biet Herti er­hielt. Das Wett­be­werbs­ver­fah­ren wurde nicht nach den Vor­schrif­ten des kan­to­na­len Sub­mis­si­ons­ge­set­zes vor­ge­nom­men. Aus­ge­löst wurde die Auf­sichts­be­schwer­de der Pri­vat­per­son durch ein In­se­rat der mit dem Zu­schlag ver­se­he­nen Ge­ne­ral­un­ter­neh­me­rin im kan­to­na­len Amts­blatt. In die­sem In­se­rat schrieb die Ge­ne­ral­un­ter­neh­me­rin Ar­bei­ten für den Neu­bau des Eis­sta­di­ons öf­fent­lich aus mit dem Hin­weis, dass das Ver­ga­be­ver­fah­ren ana­log den Sub­mis­si­ons­vor­schrif­ten durch­ge­führt werde, je­doch ohne Rechts­schutz, weil we­ni­ger als 50 % der Ge­samt­kos­ten mit öf­fent­li­chen Gel­dern be­zahlt wür­den.

Er­wä­gun­gen: Der Re­gie­rungs­rat be­jah­te in sei­nem Ent­scheid zu­nächst, dass er für die Be­ur­tei­lung der Auf­sichts­be­schwer­de zu­stän­dig ist und die Rügen des An­zei­gers in einer Auf­sichts­be­schwer­de gel­tend ge­macht wer­den kön­nen, da dem An­zei­ger kein or­dent­li­ches Rechts­mit­tel zur Ver­fü­gung stand (§ 52 Ver­wal­tungs­rechts­pfle­ge­ge­setz vom 1. April 1976, VRG, BGS 162.1; § 33 ff. Ge­mein­de­ge­setz vom 4. Sep­tem­ber 1990, GG, BGS 171.1). Im ma­te­ri­el­len Teil des Ent­scheids setz­te sich der Re­gie­rungs­rat mit der Frage aus­ein­an­der, ob der Auf­trag für den Neu­bau des Eis­sta­di­ons und der üb­ri­gen Teile des Über­bau­ungs­kon­zep­tes nach den Vor­schrif­ten des Submis­sionsgesetzes vom 2. Juni 2005 (SubG, BGS 721.51) hätte ver­ge­ben wer­den müs­sen. Der Stadt­rat Zug war schon zu Be­ginn des Wett­be­werbs­ver­fah­rens für den Neu­bau des Eis­sta­di­ons der Auf­fas­sung, dass die­ser Auf­trag ge­mäss Art. 8 Abs. 2 Bst. b der In­ter­kan­to­na­len Ver­ein­ba­rung über das öf­fent­li­che Be­schaf­fungs­we­sen vom 15. März 2001 (IVöB, BGS 721.52) nicht unter das öf­fent­li­che Sub­mis­si­ons­recht falle, weil we­ni­ger als 50 % der Ge­samt­kos­ten mit öf­fent­li­chen Gel­dern be­zahlt wür­den (Hin­weis: Der An­teil der Stadt Zug an den Ge­samt­kos­ten be­trug rund 30 %). Der Re­gie­rungs­rat be­grün­de­te in sei­nem Ent­scheid aus­führ­lich, wes­halb er die Auf­fas­sung der Vor­in­stanz nicht teilt und der Auf­trag für den Neu­bau des Eis­sta­di­ons Herti nach den Vor­schrif­ten des kan­to­na­len Sub­mis­si­ons­rechts hätte ver­ge­ben wer­den müs­sen. Sei­nen Stand­punkt be­grün­de­te der Re­gie­rungs­rat im We­sent­li­chen wie folgt: Der Haupt­zweck des Auf­tra­ges der Stadt Zug war die Er­stel­lung eines neuen Eis­sta­di­ons und die an­de­ren Teile des Ge­schäf­tes hat­ten nur den Zweck, die fi­nan­zi­el­len Kos­ten der Stadt Zug mög­lichst ge­ring zu hal­ten. Die Haupt­merk­ma­le einer öf­fent­li­chen Be­schaf­fung, näm­lich dass ein dem öf­fent­li­chen Sub­mis­si­ons­recht un­ter­stell­ter Auf­trag­ge­ber einen pri­va­ten Part­ner mit der Er­fül­lung einer öf­fent­li­chen Auf­ga­be be­auf­tragt und dafür ein Ent­gelt zahlt, waren im vor­lie­gen­den Fall er­füllt. Die Stadt Zug un­ter­stand als Ge­mein­de der Be­stim­mung von Art. 8 Abs. 1 Bst. a IVöB. Da die Stadt Zug beim Neu­bau des Eis­sta­di­ons als Bau­her­rin auf­trat und der Neu­bau zur Haupt­sa­che von der Stadt Zug fi­nan­ziert wurde, er­füll­te die Stadt damit eine öf­fent­li­che Auf­ga­be im Sinne von § 59 Abs. 2 GG.

Am Schluss des Ent­scheids setz­te sich der Re­gie­rungs­rat noch mit der Frage aus­ein­an­der, ob die Vor­aus­set­zun­gen von § 37 GG für ein auf­sichts­recht­li­ches Ein­schrei­ten er­füllt sind. Diese Frage ver­nein­te der Re­gie­rungs­rat, da auf­sichts­recht­li­che Mass­nah­men nur dann er­grif­fen wer­den kön­nen, wenn kla­res ma­te­ri­el­les Recht of­fen­sicht­lich miss­ach­tet wird. Es müs­sen somit gra­vie­ren­de Rechts­ver­let­zun­gen vor­lie­gen. Diese stren­gen Vor­aus­set­zun­gen er­ach­te­te der Re­gie­rungs­rat im vor­lie­gen­den Fall als nicht er­füllt, wes­halb er von auf­sichts­recht­li­chen Mass­nah­men absah.

Ent­scheid vom 11. Mai 2010 i.S. A. I.-O.

Es ging um die Wie­der­her­stel­lung der Frist für die Ein­rei­chung einer Ver­wal­tungs­be­schwer­de an den Re­gie­rungs­rat von A. I.-O. (fort­an: Ge­such­stel­ler) gegen H.-R. und J. I.‑I. und den Ge­mein­de­rat (fort­an: Vor­in­stanz) be­tref­fend Are­al­be­bau­ung.

Die Frist zur Ein­rei­chung einer Ver­wal­tungs­be­schwer­de an den Re­gie­rungs­rat be­trägt 20 Tage (§ 43 Abs. 1 des Ver­wal­tungs­rechts­pfle­ge­ge­set­zes vom 1. April 1976 [VRG; BGS 162.1]). Diese lief am 19. April 2010 um Mit­ter­nacht ab (§ 10 Abs. 3 VRG). Da der Ver­tre­ter des Ge­such­stel­lers, des­sen Ver­hal­ten sich der Ge­such­stel­ler als sein ei­ge­nes an­rech­nen las­sen muss, bis zu die­sem Zeit­punkt keine Ver­wal­tungs­be­schwer­de gegen den Ent­scheid der Vor­in­stanz vom 25. März 2010 ein­ge­reicht hatte, ver­pass­te er es, in­nert der vor­ge­schrie­be­nen Frist zu han­deln.

Ge­mäss § 11 Abs. 3 VRG kann eine Frist wie­der her­ge­stellt wer­den, wenn der Ge­such­stel­ler oder sein Ver­tre­ter un­ver­schul­det ab­ge­hal­ten wurde, in­nert Frist zu han­deln, und er bin­nen zehn Tagen nach Weg­fall des Hin­der­nis­ses ein be­grün­de­tes Ge­such um Wie­der­her­stel­lung ein­reicht.

Der Re­gie­rungs­rat hielt fest, dass das be­grün­de­te Ge­such um Wie­der­her­stel­lung zwar in­ner­halb der vor­ge­schrie­be­nen zehn Tage ein­ge­reicht wurde, indes der Ver­tre­ter des Ge­such­stel­lers nicht un­ver­schul­det ge­han­delt hatte. Dies des­halb, weil ihm unter den ge­ge­be­nen Um­stän­den zu­zu­mu­ten ge­we­sen wäre, recht­zei­tig Ver­wal­tungs­be­schwer­de zu er­he­ben.

Somit wurde das Ge­such um Frist­wie­der­her­stel­lung ab­ge­lehnt.

Ent­scheid vom 11. Mai 2010 i.S. M. & A. K.

Ter­ras­sen­häu­ser sind nach § 24 V PBG am Hang ge­le­ge­ne Ge­bäu­de, deren Ge­schos­se um min­des­tens 3 m ho­ri­zon­tal ver­setzt sind. In der Bau­ord­nung der Ge­mein­de wird sta­tu­iert, dass bei Ter­ras­sen­häu­sern nur Flach­dä­cher oder flach ge­neig­te Pult­dä­cher zu­läs­sig sind. Die frag­li­che Im­mo­bi­lie ver­fügt über ein Sat­tel­dach und das Dach­ge­schoss ist um 2 m zu­rück­ge­setzt. Somit hätte sie nicht als Ter­ras­sen­haus be­wil­ligt wer­den dür­fen.

Die Be­stan­des­ga­ran­tie nach § 72 PBG fin­det dann An­wen­dung, wenn eine An­la­ge den Zo­nen­vor­schrif­ten, nicht aber den Bau­vor­schrif­ten ent­spricht. Nach Abs. 2 darf die An­la­ge un­ter­hal­ten, er­neu­ert, und so­weit da­durch nicht stär­ker von den Bau­vor­schrif­ten ab­ge­wi­chen wird, auch um­ge­baut oder er­wei­tert wer­den. Die Be­stan­des­ga­ran­tie be­zweckt all­ge­mein, einen Aus­gleich zwi­schen den pri­va­ten In­ter­es­sen des Ei­gen­tü­mers am Fort­be­stand einer Baute und dem öf­fent­li­chen In­ter­es­se an der Ver­wirk­li­chung des neuen Rechts zu schaf­fen. Ob ein Bau­vor­ha­ben von der Be­stan­des­ga­ran­tie ge­schützt wird, hängt davon ab, ob sich das Be­stehen­de oder we­sent­li­che Teile davon in der in­ne­ren Ein­tei­lung und in der Or­ga­ni­sa­ti­on oder Kon­struk­ti­on des Ge­bäu­des noch er­ken­nen las­sen. Das zu­läs­si­ge Mass ist dann noch nicht über­schrit­ten, wenn die Kon­struk­ti­on des Ge­bäu­des mit den Aus­sen­mau­ern, den we­sent­li­chen in­ne­ren Mau­ern und der Decken-​ und Dach­kon­struk­ti­on mehr­heit­lich er­hal­ten bleibt. Bau­li­che Vor­keh­ren sind un­pro­ble­ma­tisch, auch wenn sie die be­stehen­de Bau­sub­stanz er­heb­lich ver­än­dern. Ob es sich um eine Er­wei­te­rung han­delt, ist von der Flä­chen­aus­deh­nung, bzw. dem Bau­vo­lu­men ab­hän­gig. Dabei ist die Gren­ze des Zu­läs­si­gen dort zu zie­hen, wo die ge­plan­ten Neue­run­gen die Ge­stalt des ur­sprüng­li­chen Ge­bäu­des nicht mehr er­ken­nen las­sen, so dass die­ses seine Iden­ti­tät ver­lö­re.

Ge­mäss § 72 Abs. 2 PBG soll man mit einer Än­de­rung einer Alt­bau­te nicht bes­ser ge­stellt sein als wenn neu ge­baut wird. Aus die­sem Grund sind Er­wei­te­run­gen an jener Seite der Baute ver­bo­ten, wo die Ab­stands­vor­schrif­ten be­reits ver­letzt sind. In einem sol­chen Fall kön­nen bloss noch un­ter­ge­ord­ne­te Än­de­run­gen vor­ge­nom­men wer­den. Sind die Ab­stands­vor­schrift al­ler­dings ein­ge­hal­ten, ist eine Er­wei­te­rung oder Auf­sto­ckung zu­läs­sig.

Ent­scheid vom 11. Mai 2010 i.S. M. & A. K.

Für den Bau eines Ka­mins ist in der Regel eine Bau­be­wil­li­gung er­for­der­lich, wel­che des­sen Grös­se mög­lichst genau fest­le­gen muss. Die de­fi­ni­ti­ve Aus­ge­stal­tung des be­wil­lig­ten Ka­mins wird erst mit dem Ein­bau der Feue­rungs­an­la­ge fest­ge­legt unter Be­rück­sich­ti­gung von feu­er­po­li­zei­li­chen, tech­ni­schen und an­de­ren Aspek­ten. Zwi­schen bau­recht­li­chen und bau­po­li­zei­li­chen Ent­schei­den ist zu un­ter­schei­den. Die Bau­be­hör­de der Ein­woh­ner­ge­mein­de ist daher für die Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung zu­stän­dig, die Feu­er­schau ist für die Bau- und Schluss­kon­trol­le zu­stän­dig.

Die Brand­schutz­vor­schrif­ten der Ver­ei­ni­gung Kan­to­na­ler Feu­er­ver­si­che­run­gen (VKF) sind für den Kan­ton Zug ge­mäss § 1 Abs. 1 der Ver­ord­nung zum Ge­setz über den Feu­er­schutz (BGS 722.21) ver­bind­lich. Zur Be­stim­mung der Höhe eines Cheminéekamins sind die Be­stim­mun­gen der "Brand­schutz­richt­li­nie Wär­me­tech­ni­sche An­la­gen" ein­schlä­gig.

Ganz all­ge­mein kann ge­sagt wer­den, dass bei der Fest­le­gung einer Ka­min­hö­he von der Min­dest­hö­he aus­zu­ge­hen ist und diese nur in be­grün­de­ten Fäl­len über­schrit­ten wer­den darf.

Ent­scheid vom 18. Mai 2010 i.S. H. B.

Mit der Zu­stim­mung aller Ei­gen­tü­mer einer Are­al­be­bau­ung zu einer Bal­kon­ver­gla­sung wird gleich­zei­tig die ein­heit­li­che Ge­stal­tung aller wei­te­ren Bal­kon­ver­gla­sun­gen in­ner­halb die­ser Arealbe­bauung fest­ge­legt. Zu­sätz­li­che Be­din­gun­gen, die der Ge­mein­d­rat bei der Bau­be­wil­li­gung für die Bal­kon­ver­gla­sung stellt, gel­ten für die üb­ri­gen Are­al­be­bau­ungs­ge­nos­sen für den Fall, dass sie ihren Bal­kon zu­künf­tig ver­gla­sen, nicht. Denn mit Auf­la­gen in einer Bau­be­wil­li­gung kann nur der Adres­sat der­sel­ben ver­pflich­tet wer­den.

Die Ver­ein­ba­rung unter den Are­al­be­bau­ungs­ge­nos­sen über die Bal­kon­ver­gla­sung ent­hielt keine An­ga­ben be­tref­fend Zu­stim­mungs­quo­ren für zu­künf­ti­ge Bal­kon­ver­gla­sun­gen. Daher sind zur Er­mitt­lung des Quo­rums das Stock­werk­ei­gen­tü­mer­re­gle­ment und sub­si­di­är die ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen her­an­zu­zie­hen. Bal­ko­ne ste­hen nicht im Son­der­recht des Ei­gen­tü­mers, son­dern im Son­der­nut­zungs­recht. Der Un­ter­schied liegt darin, dass der Bal­kon zwar nur vom je­wei­li­gen Ei­gen­tü­mer be­nützt wer­den darf, es dür­fen aber keine bau­li­chen Än­de­run­gen vor­ge­nom­men wer­den, wie es bei im Son­der­recht ste­hen­den Tei­len üb­lich ist. Dies rührt daher, dass der Bal­kon die äus­se­re Ge­stalt des Ge­bäu­des be­stimmt. Daher ist die Zu­stim­mung der an­de­ren Mit­ei­gen­tü­mer zwin­gend nötig. Wel­ches Quo­rum dafür er­for­der­lich ist, hängt von der Qua­li­fi­zie­rung als not­wen­di­ge, nütz­li­che oder lu­xu­riö­se bau­li­che Mass­nah­me ab. Eine Bal­kon­ver­gla­sung ist als lu­xu­riö­se Mass­nah­me zu qua­li­fi­zie­ren, weil sie keine Wert­stei­ge­rung für das ganze Ge­bäu­de bringt, son­dern nur einem ein­zi­gen An­teil dient. Somit ist die Zu­stim­mung aller Mit­ei­gen­tü­mer er­for­der­lich (Art. 647e ZGB). Da die an­de­ren Mit­ei­gen­tü­mer durch die Bal­kon­ver­gla­sung in ihren Rech­ten nicht ein­ge­schränkt wer­den und auch keine Kos­ten tra­gen müs­sen, kann die Aus­nah­me­re­ge­lung von Art. 647e Abs. 2 ZGB an­ge­wen­det wer­den. Die Bal­kon­ver­gla­sung kann daher mit Zu­stim­mung der Mehr­heit aller Mit­ei­gen­tü­mer, die zu­gleich den grös­se­ren Teil der Sache ver­tre­ten, aus­ge­führt wer­den.

Ent­scheid vom 25. Mai 2010 i.S. J. I.-O. und R. I.

Die Ge­bäu­de­län­ge eines Neu­baus misst 31,90 Meter, ob­wohl in der Kern­zo­ne C le­dig­lich eine Ge­bäu­de­län­ge von 30 Me­tern er­laubt ist. Die Ge­bäu­de­län­ge wird an den Sei­ten des kleins­ten Recht­ecks ge­mes­sen, wel­ches das Ge­bäu­de um­fasst. Aus­kra­gen­de Ge­bäu­de­tei­le wie Dach­vor­sprün­ge, Vor­dä­cher, Bal­ko­ne usw. wer­den nicht be­rück­sich­tigt (§ 6 V PBG). Über die Fas­sa­de aus­kra­gen­de Ge­bäu­de­tei­le, die eine be­stimm­te Länge oder Tiefe nicht über­schrei­ten, sind von der Be­rech­nung der Ge­bäu­de­län­ge aus­ge­nom­men. Die Fest­le­gung der Masse der aus­kra­gen­den Ge­bäu­de­tei­le ob­liegt der Ge­mein­de. In casu dür­fen aus­kra­gen­de Bau­tei­le wie Erker, Bal­ko­ne und Vor­trep­pen bis auf eine Tiefe von 1.50 Meter in die Grenz­ab­stän­de oder Bau­li­ni­en hin­ein­ra­gen, so­fern sie nicht mehr als einen Drit­tel der Ge­bäu­de­län­ge be­an­spru­chen und die Haupt­fas­sa­de deut­lich er­kenn­bar bleibt. Bei die­sem Neu­bau­pro­jekt neh­men die Bal­ko­ne die ganze Ge­bäu­de­län­ge ein. Somit sind sie keine aus­kra­gen­den Bau­tei­le mehr, son­dern fes­ter Be­stand­teil des Ge­bäu­des. Dar­aus folgt, dass das Ge­bäu­de zu lang ist. Das Bau­pro­jekt muss über­ar­bei­tet und neu aus­ge­schrie­ben wer­den, damit der An­spruch auf recht­li­ches Gehör der all­fäl­li­gen Ein­spre­cher nicht ver­letzt wird.

In der Kern­zo­ne C wird eine "Ent­wick­lung des Orts­kerns" an­ge­strebt. Sie wird je­doch von der Orts­bild­schutz­zo­ne über­la­gert, wel­che zur Er­hal­tung, Pfle­ge und Ent­wick­lung des je­wei­li­gen Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bil­des bei­trägt. Der Neu­bau würde an pro­mi­nen­ter Lage her­aus­ste­chen und ohne Zwei­fel ein Zei­chen und ein neuer Be­zugs­punkt für künf­ti­ge Neu­bau­ten und bau­li­che Ent­wick­lun­gen in die­sem Ge­biet schaf­fen. Das Pro­jekt muss sich aber in die Orts­bild­schutz­zo­ne ein­ord­nen. Dies be­deu­tet in die­sem Zu­sam­men­hang ins­be­son­de­re, dass ein Neu­bau auf die Mass­stäb­lich­keit der be­stehen­den Bau­ten in der Um­ge­bung Rück­sicht neh­men muss. Ob­wohl das Pro­jekt in die Kern­zo­ne C passt, ent­spricht es be­züg­lich Ein­pas­sung und Mass­stäb­lich­keit nicht den Vor­ga­ben der Orts­bild­schutz­zo­ne und es fügt sich nicht gut in das Orts-, Quartiers-​ und Land­schafts­bild ein.

Ent­scheid vom 1. Juni 2010 i.S. A. P. AG

Die Be­schwer­de­füh­re­rin stellt den An­trag, bei zwei in der Orts­bild­schutz­zo­ne lie­gen­den Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern Dach­flä­chen­fens­ter ein­zu­bau­en. Be­reits am 20. Ok­to­ber 2008 hat der Ge­mein­de­rat ent­schie­den, dass keine Dach­fens­ter an der Süd­sei­te die­ser Über­bau­ung an­ge­bracht wer­den kön­nen. Die Be­schwer­de­füh­re­rin hat die­sen Ent­scheid nicht an­ge­foch­ten und die Dach­fens­ter zu­rück­ge­baut.

Ne­ga­ti­ve Ver­fü­gun­gen er­wach­sen nicht in ma­te­ri­el­le Rechts­kraft, die Rechts­be­stän­dig­keit ne­ga­ti­ver Ver­fü­gun­gen wurde aber in der Recht­spre­chung an­er­kannt. Dies be­deu­tet, dass die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de nicht wie­der­holt über ab­ge­lehn­te iden­ti­sche Bau­ge­su­che ent­schei­den muss. Im Rah­men einer In­ter­es­sen­ab­wä­gung ist al­ler­dings zu prü­fen, ob ein iden­ti­sches Bau­ge­such er­neut ma­te­ri­ell be­ur­teilt wer­den soll. Dies er­gibt sich vor allem aus dem Aspekt der Rechts­si­cher­heit und nach­bar­li­chen In­ter­es­sen, aber auch der Aspekt einer ra­tio­nel­len Ver­wal­tung und die kon­kre­ten Um­stän­de im Ein­zel­fall sind aus­schlag­ge­bend.

Der Denk­mal­pfle­ger lehn­te das Bau­ge­such ab, da die Dach­land­schaft durch die Dach­fens­ter un­ru­hig würde. Dass die um­lie­gen­den Bau­ten über Dach­fens­ter ver­fü­gen, wurde aus­sen vor ge­las­sen. Diese Be­grün­dung ge­nügt den for­mel­len An­for­de­run­gen einer Ver­fü­gung nicht. Der Re­gie­rungs­rat ent­schied, dass die Dach­fens­ter kaum auf­fal­len wür­den und sich somit gut in die vor­han­de­ne Ar­chi­tek­tur ein­pas­sen wür­den. Sie seien ver­hält­nis­mäs­sig und im Rah­men der Rechts­gleich­heit zu be­wil­li­gen.

Ent­scheid vom 1. Juni 2010 i.S. I. M. Z. AG

Eine Fern­hei­zung, um ein für zwei Jahre be­schränk­tes Pro­vi­so­ri­um zu be­hei­zen, stellt einen un­ver­hält­nis­mäs­si­gen Mehr­auf­wand dar. Zwar sind elek­tri­sche Wi­der­stands­hei­zun­gen nur als Not­hei­zun­gen zu­ge­las­sen (Art. 1 Abs. 1 VO zum En­er­gie­ge­setz). Nach 1.2 MuKEn kön­nen aber bei be­son­de­ren Ver­hält­nis­sen Aus­nah­me­be­wil­li­gun­gen er­teilt wer­den, wie bei­spiels­wei­se bei für höchs­tens drei Jahre er­stell­ten pro­vi­so­ri­schen Bau­ten, wenn die In­stal­la­ti­on eines an­de­ren Heiz­sys­tems un­ver­hält­nis­mäs­sig wäre. Die aus­drück­li­che ge­setz­li­che Re­ge­lung be­steht in § 7 En­er­gie­ge­setz, der Aus­nah­men von die­sem Ge­setz und sei­ner Ver­ord­nung zu­lässt, wenn sich im Ein­zel­fall eine of­fen­sicht­li­che un­zweck­mäs­si­ge Lö­sung oder eine un­bil­li­ge Härte er­gä­be.

Der auf­wän­di­ge Bau einer ge­set­zes­kon­for­men Hei­zungs­an­la­ge, die in­nert Frist wie­der ab­ge­ris­sen wer­den müss­te, wi­der­sprä­che Sinn und Zweck des En­er­gie­ge­set­zes. Er würde für den Be­schwer­de­füh­rer eine un­bil­li­ge Härte dar­stel­len. Somit sind die Vor­aus­set­zun­gen für eine Aus­nah­me­bil­li­gung ge­ge­ben; das Pro­vi­so­ri­um kann mit einer elek­tri­schen Hei­zung be­trie­ben wer­den.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. E. A. W.-K.

Nut­zungs­plä­ne und deren An­pas­sung wer­den von der kan­to­na­len Be­hör­de auf ihre Über­ein­stim­mung mit den vom Bun­des­rat ge­neh­mig­ten kan­to­na­len Richt­plä­nen über­prüft. Erst mit der Ge­neh­mi­gung der kan­to­na­len Be­hör­de wer­den die Nut­zungs­plä­ne ver­bind­lich (Art. 26 RPG). Von der Zweck­mäs­sig­keits­rol­le ist dann zu spre­chen, wenn die Ge­neh­mi­gungs­be­hör­de eine Nut­zungs­pla­nung dar­auf­hin über­prüft, ob sie mit den über­ge­ord­ne­ten öf­fent­li­chen In­ter­es­sen ver­ein­bar ist.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin rügt, dass ein Teil ihres Grund­stü­ckes zu Un­recht in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und An­la­gen (OeIB) ein­ge­teilt wurde. Wird ein Ge­biet in die Zone OeIB ver­scho­ben, wird dem Ge­mein­we­sen die Ent­eig­nung er­leich­tert. Dies ist mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie (Art. 26 BV) nur ver­ein­bar, wenn eine klare ge­setz­li­che Grund­la­ge vor­han­den ist, ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se an der Zo­nie­rung vor­liegt und der Ein­griff in das Ei­gen­tum ver­hält­nis­mäs­sig ist (Art. 36 BV). Die ge­setz­li­che Grund­la­ge ist in Art. 18 RPG und Art. 26 PBG ver­an­kert. Das öf­fent­li­che In­ter­es­se und der Be­darf müs­sen aus­ge­wie­sen sein, wobei der Be­darf ge­nü­gend kon­kret sein muss; d.h. er muss mit ei­ni­ger Si­cher­heit zu er­war­ten sein. Ein Aus­sichts­punkt mit Be­sto­ckung, ein Fuss­weg und ein Re­stau­rant mit Re­mi­se rei­chen nicht aus, um den nö­ti­gen Be­darf zu be­grün­den. Der Aus­sichts­punkt kann auch durch we­ni­ger in die Ei­gen­tums­rech­te der Pri­va­ten ein­grei­fen­de Mass­nah­men er­hal­ten wer­den. Glei­ches gilt für die Be­sto­ckung. Der Fuss­weg könn­te mit einem Baulinien-​ oder Stras­sen­plan für öf­fent­li­che Zwe­cke frei­ge­hal­ten wer­den. Das Re­stau­rant kann unter Denk­mal­schutz ge­stellt wer­den. Da in jeder Hin­sicht mil­de­re Mass­nah­men mög­lich sind, ver­stösst die Um­zo­nung gegen den Grund­satz der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit. Die Be­schwer­de ist gut­zu­heis­sen.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. EG C. D.-W., EG G. V. S.-D. und EG K. D.-H.

Ein kom­mu­na­ler Nut­zungs­plan wird dann nicht be­wil­ligt, wenn er die Er­fül­lung der dem Kan­ton ob­lie­gen­den öf­fent­li­chen Auf­ga­ben in un­zu­mut­ba­rer Weise be­hin­dern würde, wenn er sich auf­grund über­kom­mu­na­ler In­ter­es­sen als nicht halt­bar er­weist oder wenn er weg­lei­ten­den Grund­sät­zen und Zie­len der Raum­pla­nung nicht ent­spricht, bzw. un­zu­rei­chend Rech­nung trägt.

Die Be­schwer­de­füh­rer be­an­tra­gen, die neu fest­ge­leg­te Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und An­la­gen (OeIB) auf ihrem Grund­stück auf­zu­he­ben und die ge­sam­te Flä­che der Wohn­zone W2a zu­zu­wei­sen. Die Um­zo­nung sei un­ge­nü­gend be­grün­det. Fer­ner liege eine Rechts­ver­wei­ge­rung vor.

Sol­len ge­meind­li­che Bau­vor­schrif­ten, Zonen- oder Be­bau­ungs­plä­ne er­las­sen, ge­än­dert oder auf­ge­ho­ben wer­den, lässt der Stadt­rat sei­nen Ent­wurf von der Bau­di­rek­ti­on vor­prü­fen. Den be­rei­nig­ten Ent­wurf legt er wäh­rend 30 Tagen öf­fent­lich auf. Wäh­rend der Auf­la­ge­frist kön­nen beim Stadt­rat schrift­lich Ein­wen­dun­gen er­ho­ben wer­den. Diese Ein­wen­dun­gen kön­nen von allen In­ter­es­sier­ten er­ho­ben wer­den. Es han­delt sich nicht um eine Ein­spra­che im Sinne von § 34 ff. VRG, auch nicht um Be­schwer­den oder sons­ti­ge Rechts­mit­tel, son­dern es geht um eine for­ma­li­sier­te Mit­wir­kung im Sinne von Art. 4 Abs. 2 RPG. Wird den ge­meind­li­chen Plä­nen zu­ge­stimmt, wer­den damit die Ein­wen­dun­gen ab­ge­lehnt. Es be­steht kei­nen An­spruch auf ir­gend­wel­che Be­grün­dun­gen des Ent­schei­des. Somit liegt keine Rechts­ver­wei­ge­rung vor.

Die Zu­wei­sung eines Ge­bie­tes in die Zone OeIB stellt re­gel­mäs­sig ein Ver­bot pri­va­ter Bau­ten und An­la­gen dar. Die­ser Ein­griff ist mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie (Art. 26 BV) nur ver­ein­bar, wenn eine klare, ge­setz­li­che Grund­la­ge be­steht, ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se an der Zo­nie­rung vor­liegt und der Ein­griff in das Ei­gen­tum ver­hält­nis­mäs­sig ist. Die ge­setz­li­che Grund­la­ge für den Er­lass von Zonen OeIB ist in Art. 18 RPG und § 26 PBG ver­an­kert. Vor­aus­set­zung für die Fest­set­zung der Zone OeIB ist, dass das gel­tend ge­mach­te künf­ti­ge Be­dürf­nis ge­nü­gend kon­kre­ti­siert ist. Das Be­dürf­nis ist vom Ge­mein­we­sen so genau wie mög­lich an­zu­ge­ben, und die Er­rich­tung der öf­fent­li­chen Bau­ten und An­la­gen muss mit ei­ni­ger Si­cher­heit zu er­war­ten sein. Steht auf­grund sorg­fäl­ti­ger Ana­ly­sen und Pro­gno­sen, die nach den an­er­kann­ten Me­tho­den der Raum­pla­nung durch­ge­führt wer­den müs­sen, fest, dass der gel­tend ge­mach­te Land­be­darf für be­stimm­te öf­fent­li­che Be­dürf­nis­se aus­ge­wie­sen ist, so ist die Fest­set­zung der Zone für öf­fent­li­che Bau­ten und An­la­gen nicht zu be­an­stan­den.

Die Um­zo­nung soll­te für die Er­wei­te­rung des Fried­hofs vor­ge­nom­men wer­den. Die Ur­nen­be­stat­tun­gen nah­men in den letz­ten 10 Jah­ren stark zu und die Ten­denz ist wei­ter stei­gend. Daher kann das künf­ti­ge Be­dürf­nis der Land­flä­che nicht ge­nü­gend aus­ge­wie­sen wer­den.

Im Rah­men der Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­prü­fung spie­len die Ge­bo­te der Ge­eig­net­heit, der Er­for­der­lich­keit oder Zweck­an­ge­mes­sen­heit sowie der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit im en­ge­ren Sinne eine Rolle. In casu kann die Prü­fung auf die Er­for­der­lich­keit be­schränkt wer­den. Dem Ge­mein­we­sen wird die Pflicht auf­er­legt, sich auf den not­wen­di­gen Land­be­darf zu be­schrän­ken. Da schon der künf­ti­ge Be­darf nicht ge­nü­gend aus­ge­wie­sen wer­den konn­te, ist die Um­zo­nung nicht er­for­der­lich und somit nicht ver­hält­nis­mäs­sig.

Die Be­schwer­de wird gut­ge­heis­sen.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. EG. M. B.-O.

Ein 8'000 m2 gros­ses Grund­stück, wel­ches bis­lang in der Zone W4 lag, soll der Zone mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten zu­ge­wie­sen wer­den. Dar­auf sol­len Frei- und Grün­flä­chen sowie Bau­ten und An­lagen rea­li­siert wer­den, wel­che über­wie­gend öf­fent­li­che In­ter­es­sen be­frie­di­gen sol­len. Ob­wohl es sich um eine Zone mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten han­delt, ent­spricht die Flä­che auf­grund ihrer Aus­ge­stal­tung und der Bau­vor­schrif­ten sinn­ge­mäss der  Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und An­la­gen (OeIB). So­weit auf­grund der Bau­zo­ne mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten ein Frei­raum für öf­fent­lich zu­gäng­li­che Ver­an­stal­tun­gen wie Zir­kus, Mes­sen, etc. ge­for­dert wird, be­darf es zur Si­che­rung die­ser Land­fläche für öf­fent­li­che Zwe­cke im Kan­ton Zug als Pla­nungs­in­stru­ment zwei­fel­los einer Zone OeIB.

Mit der Zu­wei­sung in die Zone mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten ist zu prü­fen, ob die­ser Ein­griff mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie ver­ein­bar ist. Dabei sind die Zo­nen­vor­schrif­ten sinn­ge­mäss an den­sel­ben Kri­te­ri­en zu mes­sen, wel­che bei einer Zone OeIB zur An­wen­dung ge­lan­gen. Sol­che Ein­grif­fe sind nur zu­läs­sig, wenn eine klare ge­setz­li­che Grund­la­ge ge­ge­ben ist, ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se an der Zo­nie­rung be­steht, sowie der Ein­griff in das Ei­gen­tum ver­hält­nis­mäs­sig ist. Die ge­setz­li­che Grund­la­ge ist mit Art. 18 RPG und § 22 bzw. § 26 PBG ge­ge­ben. Um das öf­fent­li­che In­ter­es­se zu be­grün­den, muss ein kon­kre­ter künf­ti­ger Be­darf nach­ge­wie­sen wer­den. Die Flä­che von 8'000 m2 soll ohne fun­dier­te Ana­ly­sen und ohne ge­nü­gen­de Kon­kre­ti­sie­rung des künf­ti­gen Be­dürf­nis­ses ge­sichert wer­den. Es muss davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass die Ge­mein­de fak­tisch auf Vor­rat Flä­che für ihre Zwe­cke si­chern will. Der Be­darf ist somit nicht nach­ge­wie­sen. Bei der Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­prü­fung kann man sich auf die Prü­fung der Er­for­der­lich­keit be­schrän­ken, die dem Ge­mein­we­sen die Pflicht auf­er­legt, sich auf den not­wen­di­gen Land­be­darf zu be­schrän­ken. Es wi­der­spricht der Er­for­der­lich­keit einer Mass­nah­me, wenn sich die Ge­mein­de ohne Be­darfs­ab­klä­rung und ohne hin­rei­chen­de Rea­li­sie­rungs­wahr­schein­lich­keit eines kon­kre­ten öf­fent­li­chen Zwecks eine Land­flä­che für öf­fent­li­che Zwe­cke si­chern bzw. ohne ak­tu­el­le Un­ter­su­chungs­re­sul­ta­te sogar um 8'000 m2 aus­wei­ten will.

Die Zu­wei­sung des Grund­stücks ist weder zweck­mäs­sig noch ver­hält­nis­mäs­sig, was zur Gut­heis­sung der Be­schwer­de führt.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. EG M. O. und EG M. B.-O.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen die Zu­wei­sung ihres Grund­stü­ckes in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und An­la­gen.

Es be­darf der Be­ur­tei­lung, ob diese Zo­nie­rung recht-​ und zweck­mäs­sig sowie an­ge­mes­sen ist, bzw. ob sie mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie ver­ein­bar ist. Dafür müs­sen eine ge­setz­li­che Grund­la­ge sowie ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se an der Zo­nie­rung vor­lie­gen und der Ein­griff in das Ei­gen­tum muss ver­hält­nis­mäs­sig sein. Die ge­setz­li­chen Grund­la­gen sind in Art. 18 RPG und § 26 PBG ge­ge­ben. Der Land­be­darf muss für be­stimm­te öf­fent­li­che Be­dürf­nis­se aus­ge­wie­sen wer­den. Das heisst, auf­grund sorg­fäl­ti­ger Ana­ly­sen und Pro­gno­sen muss die Er­rich­tung der öf­fent­li­chen Baute mit ei­ni­ger Si­cher­heit zu er­war­ten sein. Die bun­des­ge­richt­li­che Recht­spre­chung hat seit jeher an­er­kannt, dass sich das Ge­mein­we­sen die für die öf­fent­li­chen An­la­gen be­nö­tig­ten Flä­chen auf weite Sicht mit ent­spre­chen­der Zo­nen­fest­set­zung si­chern darf. Ein Pla­nungs­ho­ri­zont von 25 Jah­ren für eine Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­se mag dann ge­recht­fer­tigt sein, wenn das zu­künf­ti­ge öf­fent­li­che Be­dürf­nis ge­nü­gend kon­kre­ti­siert ist.

Das Grund­stück be­fin­det sich be­reits seit 1975 in der Zone OeIB. All­ge­mein wurde die Par­zel­le für Erholungs-​ und Frei­zeit­an­la­gen sowie Kul­tur­bau­ten vor­ge­se­hen. Deut­li­che Plan­un­ter­la­gen, die den Be­darf an der Flä­che be­le­gen, lie­gen nicht vor. Bei der Orts­plan­re­vi­si­on 1994 wur­den wie­der­um die­sel­ben all­ge­mei­nen Nut­zun­gen für das Ge­biet vor­ge­se­hen. Die­sel­be Auf­zäh­lung von mög­li­chen Nut­zun­gen ohne sorg­sam aus­ge­ar­bei­te­te Plan­un­ter­la­gen kon­kre­ti­sie­ren das künf­ti­ge Be­dürf­nis nicht und ver­mö­gen eine er­neu­te Zu­wei­sung in die Zone OeIB nicht recht­fer­ti­gen. Das öf­fent­li­che In­ter­es­se ist somit nicht ge­ge­ben. Schliess­lich bleibt zu prü­fen, ob die Zo­nie­rung ver­hält­nis­mäs­sig ist. Dabei kann man sich auf die Prü­fung der Er­for­der­lich­keit be­schrän­ken, wel­che dem Ge­mein­we­sen die Pflicht auf­er­legt, sich auf den not­wen­di­gen Land­be­darf zu be­schrän­ken. Es wi­der­spricht der Er­for­der­lich­keit und der Not­wen­dig­keit einer Mass­nah­me, wenn sich die Ge­mein­de eine Land­flä­che über 35 Jahre lang und ohne hin­rei­chen­de Rea­li­sie­rungs­wahr­schein­lich­keit eines kon­kre­ten öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und Analagen si­chern will. Die Zu­wei­sung der Par­zel­le in die Zone OeIB ist daher un­ver­hält­nis­mäs­sig und un­zweck­mäs­sig.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. R. W & C. I. et al.

Die Le­gi­ti­ma­ti­on zur An­fech­tung von ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten, Zonen-​ und Be­bauungsplänen ist in § 41 Abs. 3 PBG ge­re­gelt. Nach der Recht­spre­chung des Re­gie­rungs­ra­tes und des Ver­wal­tungs­ge­richts ist in Bau- und Pla­nungs­an­ge­le­gen­hei­ten zur Er­he­bung einer Be­schwer­de an den Re­gie­rungs­rat und an das Ver­wal­tungs­ge­richt be­rech­tigt, wer durch einen Ent­scheid in sei­ner Rechts­stel­lung be­trof­fen ist und ein schutz­wür­di­ges In­ter­es­se hat. Diese "Be­trof­fen­heit" ist nur dann ge­ge­ben, wenn je­mand durch einen Plan oder eine Ver­fü­gung in hö­he­rem Masse als jeder be­lie­bi­ge Drit­te oder die All­ge­mein­heit be­rührt ist. Als schutz­wür­di­ge In­ter­es­sen gel­ten neben den recht­lich ge­schütz­ten auch wirt­schaft­li­che, ideel­le oder sogar rein tat­säch­li­che In­ter­es­sen.

Der Be­schwer­de­füh­rer ist le­gi­ti­miert, die Zu­wei­sung des Nach­bar­grund­stü­ckes in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses (OeIB) zu rügen, da er auf­grund un­mit­tel­ba­rer Nähe be­son­ders be­rührt ist. Je­doch kann der Be­darf des Grund­stü­ckes als Er­wei­te­rung einer öf­fent­li­chen Schu­le nach­ge­wie­sen wer­den. Die Um­zo­nung ver­stösst somit nicht gegen die Ei­gen­tums­ga­ran­tie. Je­doch braucht die Zu­fahrts­stras­se zur Schu­le nicht zwangs­läu­fig in der Zone OeIB zu lie­gen, da die Er­schlies­sung auch ge­währ­leis­tet wer­den kann, wenn die Stras­se in einer Bau­zo­ne liegt. Somit ist das Um­zo­nen der Zu­fahrts­stras­se zur Schu­le un­ver­hält­nis­mäs­sig und stellt eine ver­bo­te­ne Ein­schrän­kung der Ei­gen­tums­ga­ran­tie nach Art. 26 BV dar.

Eine Norm in der Bau­ord­nung, wel­che die Ver­kaufs­flä­che in den Bau­zo­nen auf ma­xi­mal 500 m2 be­schränkt, stellt kei­nen Ein­griff in die Ei­gen­tums­rech­te dar. Eine Be­schrän­kung, dass Ver­kaufs­flä­chen nur eine Grös­se von ma­xi­mal 500 m2 auf­wei­sen dür­fen, ab­ge­se­hen von spe­zi­ell be­zeich­ne­ten Ge­bie­ten, ver­stösst nicht gegen die Ei­gen­tums­rech­te, da in den Kern­zo­nen und spe­zi­el­len Zonen keine Ober­gren­ze vor­ge­se­hen ist. Aus­ser­dem kön­nen Quar­tier­lä­den er­rich­tet wer­den für die Ver­sor­gung der An­woh­ner.

Fazit: Man ist le­gi­ti­miert, um die Zo­nie­rung des Nach­bar­grund­stücks oder des ei­ge­nen Grund­stücks zu rügen, wie auch Nor­men aus der Bau­ord­nung, die auf einen selbst an­ge­wen­det wer­den kön­nen.

Aus­schliess­lich zur Wah­rung mit­tel­ba­rer oder aus­schliess­lich all­ge­mei­ner öf­fent­li­chen In­ter­es­sen be­steht keine Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on der Nach­barn.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. M. und B. H.

Die Be­schwer­de­füh­rer brin­gen vor, dass ihr ei­ge­nes sowie die Nach­bar­grund­stü­cke in die Zone W3 ein­zu­tei­len seien, da eine iso­lier­te Be­trach­tung der Grund­stü­cke auf­grund der auf ihnen rea­li­sier­ten Über­bau­ung nicht mög­lich sei. Dem­entspre­chend sei auch die Lärm­emp­find­lich­keits­stu­fe an­zu­pas­sen. In der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on wur­den die Par­zel­len der Zone WA2 zu­ge­ord­net. Auf­grund der Um­zo­nung ent­sprä­chen die Bau­ten nicht mehr der Bau­ord­nung und müss­ten sich auf die Be­stan­des­ga­ran­tie be­ru­fen.

Tat­säch­lich lagen die Par­zel­len vor der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on in der Zone WG2. Die heu­ti­ge Zone WA2 ent­spricht in der Ein­zel­bau­wei­se den Vor­schrif­ten der Zone WG2 be­tref­fend die ma­xi­ma­le Ge­schoss­zahl wie auch die ma­xi­ma­le Ge­bäu­de­län­ge, den Min­dest­wohn­an­teil, sowie den klei­nen und gros­sen Grenz­ab­stand. Ein­zig im Be­reich der Are­al­be­bau­un­gen gab es Neue­run­gen. So ist heute die Ge­bäu­de­län­ge bei Are­al­be­bau­un­gen nicht mehr frei, son­dern auf eine zu­sätz­li­che Aus­deh­nung von bis zu 30 % be­schränkt. Neu ist auch nur noch ein zu­sätz­li­ches Voll­ge­schoss an­stel­le eines Dach- oder At­ti­ka­ge­schos­ses mög­lich, je­doch wurde die Aus­nüt­zungs­zif­fer von 0.70 auf 0.72 er­höht. Die Über­bau­ung wi­der­spricht daher nicht der Bau­ord­nung, es ist nicht nötig, sich auf die Be­stan­des­ga­ran­tie zu be­ru­fen.

In der Zone WA2 gilt die Emp­find­lich­keits­stu­fe III (Art. 43 LSV), in wel­cher mäs­sig stö­ren­de Be­trie­be an­ge­sie­delt wer­den kön­nen. Der Wohn­an­teil in der Über­bau­ung be­trägt 90 %, was be­deu­tet, dass le­dig­lich 10 % stil­les Ge­wer­be vor­han­den ist. Mäs­sig stö­ren­des Ge­wer­be gibt es bis­lang nicht. Die vier Ate­liers, in wel­chen eine ge­werb­li­che Nut­zung in die­ser Über­bau­ung mög­lich ist, ge­hö­ren den Be­schwer­de­füh­rern. Die Be­schwer­de­füh­rer haben es daher selbst in der Hand, ein mäs­sig stö­ren­des Ge­wer­be an­zu­sie­deln oder kei­nes.

Öf­fent­lich­recht­lich ist die Zu­ord­nung zur Zone WA2 und der Emp­find­lich­keits­stu­fe III nicht zu be­an­stan­den. Die Orts­pla­nungs­re­vi­si­on hat le­dig­lich be­stä­tigt, was bis anhin be­reits ge­gol­ten hat. Die Be­schwer­de ist in die­sem Um­fang un­be­grün­det und des­halb ab­zu­wei­sen.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. R. W & C. I.

Der Richt­plan re­gelt keine Rechts­ver­hält­nis­se zwi­schen Ge­mein­we­sen und Pri­va­ten. Er ist des­halb nicht rechts­ver­bind­lich. Viel­mehr er­scheint er als ein unter dem Vor­be­halt nach­fol­gen­der Planungs-​ und Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren ste­hen­der planerisch-​politischer Akt des über­ge­ord­ne­ten Pla­nungs­trä­gers ge­gen­über den un­ter­ge­ord­ne­ten Be­hör­den. Der Richt­plan macht keine par­zel­len­schar­fen Aus­sa­gen. Nut­zungs­plä­ne und Bau­be­wil­li­gun­gen sind durch den Richt­plan nur ange­stossen und in die Wege ge­lei­tet, im Üb­ri­gen aber selb­stän­di­ger Natur. Man­gels Rechts­ver­bind­lich­keit des Richt­plans im Ver­hält­nis zu Pri­va­ten er­üb­rigt sich somit die Frage nach dem Rechtssatz-​ oder dem Ver­fü­gungs­cha­rak­ter des Richt­pla­nes, denn Rechts­satz und Ver­fü­gung set­zen beide die all­ge­mei­ne Rechts­ver­bind­lich­keit vor­aus. Die feh­len­de all­ge­mei­ne Rechts­ver­bind­lich­keit hat auch zur Folge, dass Richt­plä­ne als sol­che durch Pri­va­te nicht an­ge­foch­ten wer­den kön­nen. Somit kön­nen Aus­sa­gen des Richt­pla­nes nicht für sich al­lei­ne Ge­gen­stand eines Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­rens sein.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. S.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Aus­zo­nung eines ihrer Grund­stü­cke und somit gegen den neuen Zo­nen­plan.

Durch die Um­zo­nung in eine Spe­zi­al­zo­ne "Bahn­are­al" wird die Be­schwer­de­füh­re­rin in ihren Ei­gen­tums­rech­ten ein­ge­schränkt, da sie das Land nicht mehr so nut­zen und über­bau­en kann, wie das bei der gel­ten­den Zo­nie­rung mög­lich wäre, was einer Aus­zo­nung gleich­kommt. Eine öffentlich-​rechtliche Ei­gen­tums­be­schrän­kung ist mit Art. 26 BV nur ver­ein­bar, wenn eine klare ge­setz­li­che Grund­la­ge vor­han­den ist, ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se be­steht und der Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­satz ge­wahrt wird. Die ge­setz­li­che Grund­la­ge ist mit Art. 14 und 18 RPG sowie § 16 PBG ge­geben. Das öf­fent­li­che In­ter­es­se wird in­di­rekt auch durch den Stadt­rat in sei­ner Stel­lung­nah­me als nicht ge­nü­gend nach­ge­wie­sen fest­ge­stellt, wes­we­gen die Zo­nie­rungs­fra­ge noch­mals zu prü­fen ist. Auch am Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­satz schei­tert es. Eine Zo­nen­plan­än­de­rung ist nur dann ver­hält­nis­mäs­sig, wenn das mit der Ei­gen­tums­be­schrän­kung ver­folg­te öf­fent­li­che In­ter­es­se das In­ter­es­se des Be­trof­fe­nen über­wiegt. Eine sol­che In­ter­es­sen­ab­wä­gung, die den An­for­de­run­gen des Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­sat­zes ent­spre­chen würde, hat im vor­lie­gen­den Fall nicht statt­ge­fun­den.

Weil zwei wich­ti­ge Vor­aus­set­zun­gen für die Zu­läs­sig­keit einer öffentlich-​rechtlichen Ei­gen­tums­be­schrän­kung, näm­lich das öf­fent­li­che In­ter­es­se und die Ver­hält­nis­mäs­sig­keit, nicht ge­ge­ben sind, wird die Be­schwer­de gut­ge­heis­sen und die be­schlos­se­ne Zo­nie­rung "Bahn­are­al" nicht ge­neh­migt, wes­we­gen das be­trof­fe­ne Grund­stück der Beschwerde­führerin in der bis­he­ri­gen Zone ver­bleibt.

Ent­scheid vom 22. Juni 2010 i.S. S. B. 7

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Um­zo­nung ihrer Grund­stü­cke von der Kern­zo­ne A ( Alt­stadt­zo­ne) in die Wohn­zo­ne W2B und somit gegen den neuen Zo­nen­plan.

Nut­zungs­plä­ne kön­nen und dür­fen re­vi­diert wer­den, wenn sie nicht mehr mit der Wirk­lich­keit über­ein­stim­men, dies al­ler­dings nur, wenn er­heb­li­che Ver­än­de­run­gen der Ver­hält­nis­se vor­lie­gen (Art. 21 Abs. 2 RPG). Von einer er­heb­li­chen Än­de­rung der Ver­hält­nis­se ist dann zu spre­chen, wenn kein öf­fent­li­ches In­ter­es­se mehr an der Bei­be­hal­tung der bis­he­ri­gen Nut­zung be­steht und wenn ent­we­der die tat­säch­li­chen oder recht­li­chen Um­stän­de, die der Plan­fest­set­zung zu­grun­de ge­le­gen haben, zu we­sent­li­chen Tei­len da­hin­ge­fal­len sind, oder wenn seit­her neue be­deu­ten­de Be­dürf­nis­se ent­stan­den sind. Dem­zu­fol­ge hat eine In­ter­es­sen­ab­wä­gung statt­zu­fin­den, wobei Kri­te­ri­en wie das Alter des Nut­zungs­pla­nes, die Wich­tig­keit der Än­de­rungs­grün­de sowie die Aus­wir­kun­gen der Plan­än­de­run­gen auf die Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer zu be­ach­ten sind.

Das Um­zo­nungs­ziel im vor­lie­gen­den Fall ist die Er­rei­chung einer kla­ren, bis­her nicht vor­han­de­nen Ab­gren­zung der Alt­stadt­zo­ne. Von der Bau­wei­se und der Stel­lung der Bau­ten her ist die Lie­gen­schaft der Be­schwer­de­füh­re­rin ein ty­pi­scher Alt­stadt­bau und ein Teil der Fort­set­zung einer Häu­ser­zei­le, die in­ner­halb der Alt­stadt­zo­ne be­ginnt. Die Aus­nüt­zung bei den be­stehen­den Bau­ten der Be­schwer­de­füh­re­rin ist mehr als drei­mal so hoch als dies in der Zone W2B er­laubt ist und auch bei der Ge­schoss­zahl und den Grenz­ab­stän­den gibt es gros­se Ab­wei­chun­gen. Da die Um­zo­nung mas­si­ve Aus­wir­kun­gen auf die Lie­gen­schaft der Be­schwer­de­füh­re­rin hat, müs­sen ge­wich­ti­ge Grün­de für eine Plan­än­de­rung spre­chen. Das Alter des gel­ten­den Zo­nen­pla­nes ist zu be­rück­sich­ti­gen, da grund­sätz­lich gilt, dass äl­te­re Pläne ein­fa­cher ge­än­dert wer­den kön­nen als neue. Bei die­ser In­ter­es­sen­ab­wä­gung über­wie­gen die pri­va­ten In­ter­es­sen der Be­schwer­de­füh­re­rin, wes­we­gen die Be­schwer­de gut­ge­heis­sen wird und somit die be­schlos­se­ne Um­zo­nung nicht ge­neh­migt wird.

Ent­scheid vom 29. Juni 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für zwei Ge­bäu­de als Er­wei­te­rung einer Are­al­be­bau­ung.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ma­chen gel­tend, dass so­wohl der Stadt­rat als auch alle Mit­ar­bei­ten­den des Bau­de­par­te­ments in den Aus­stand hät­ten tre­ten müs­sen, da sie alle der Pen­si­ons­kas­se an­ge­hör­ten, die die Bau­be­wil­li­gungs­adres­sa­tin sei. Der aus Art. 29 Abs. 1 BV ab­zu­lei­ten­de Min­dest­an­spruch auf Un­ab­hän­gig­keit und Un­be­fan­gen­heit ist immer dann ver­letzt, wenn bei ob­jek­ti­ver Be­trach­tung min­des­tens ein An­schein von Be­fan­gen­heit be­steht. Ein ge­ne­rel­ler Zwang zum Aus­stand in An­ge­le­gen­hei­ten der Pen­si­ons­kas­se, der so­wohl die Ent­schei­dungs­trä­ger als auch die Mit­ar­bei­ten­den der Ver­wal­tung an­ge­hö­ren, lässt sich weder aus Art. 29 BV noch aus § 10 GG ab­lei­ten. Neben der Zu­ge­hö­rig­keit zu der vom Ver­fah­ren be­trof­fe­nen Pen­si­ons­kas­se müs­sen zu­sätz­li­che An­halts­punk­te vor­lie­gen, wel­che die Be­sorg­nis der Be­fan­gen­heit be­grün­den. Im vor­lie­gen­den Fall kann nur dem Stadt­prä­si­den­ten ein per­sön­li­ches In­ter­es­se nach­ge­wie­sen wer­den, da er in Per­so­nal­uni­on auch Prä­si­dent und damit obers­tes Organ der Pen­si­ons­kas­se der Stadt Zug ist. Da der Stadt­prä­si­dent aber in Aus­stand ge­tre­ten ist, ist das Aus­stands­be­geh­ren gegen die an­de­ren Mit­glie­der des Stadt­rats sowie gegen die Mit­ar­bei­ten­den des Bau­de­par­te­ments un­be­grün­det, wes­halb die Be­schwer­de in die­sem Um­fang ab­zu­wei­sen ist.

Vor­lie­gend han­delt es sich um eine Er­gän­zung einer be­reits be­stehen­den, in den frü­hen 80er Jah­ren er­stell­ten Are­al­be­bau­ung. Ist eine Are­al­be­bau­ung be­reits er­stellt, so sind spä­te­re Än­de­run­gen nur mit Rück­sicht auf das Ganze be­wil­li­gungs­fä­hig (§ 29 Abs. 4 PBG). Das ge­mäss den er­höh­ten An­for­de­run­gen und der grös­se­ren Ge­stal­tungs­frei­heit be­reits ver­wirk­lich­te oder teil­ver­wirk­lich­te Kon­zept der Are­al­be­bau­ung hat in ge­wis­sem Sinne nor­ma­ti­ven Cha­rak­ter. So bleibt die­ses Kon­zept Aus­gangs­punkt für wei­te­re bau­recht­li­che Ent­schei­de. Eine Än­de­rung des Kon­zepts der Are­al­be­bau­ung im Ein­ver­ständ­nis aller be­tei­lig­ten Are­al­be­bau­ungs­ei­gen­tü­mer und ‑ei­gen­tü­me­rin­nen wird als so­weit zu­läs­sig er­ach­tet, als die öffentlich-​rechtlichen Are­al­be­bau­ungs­vor­schrif­ten dies er­lau­ben. Da im vor­lie­gen­den Fall die Pen­si­ons­kas­se der Stadt Zug Ei­gen­tü­me­rin der ge­sam­ten Are­al­be­bau­ung ist, ist das Er­for­der­nis der Zu­stim­mung ge­ge­ben, wes­we­gen einer bau­li­chen Än­de­rung nichts ent­ge­gen­steht, so­fern sie nach den öffentlich-​rechtlichen Arealbe­bauungsvorschriften ge­mäss § 53 ff. BO Zug zu­läs­sig und mit Rück­sicht auf das Ganze be­wil­li­gungs­fä­hig ist (§ 29 Abs. 4 PBG).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ma­chen di­ver­se Ver­let­zun­gen in Bezug auf Bau­vor­schrif­ten für Are­al­be­bau­un­gen gel­tend. Zu­sam­men­fas­send lässt sich fest­hal­ten, dass im vor­lie­gen­den Fall die er­gänz­te Are­al­be­bau­ung nicht sämt­li­che in § 53 BO Zug ent­hal­te­nen ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se er­höh­ten An­for­de­run­gen er­füllt. So kann vor­lie­gend nicht von einer städ­te­bau­li­chen Ein­heit ge­spro­chen wer­den. Alt- und Neu­bau­ten wir­ken städ­te­bau­lich he­te­ro­gen und un­ein­heit­lich. Hinzu kommt, dass zwar die bei­den Neu­bau­ten, nicht aber die Are­al­be­bau­ung als Gan­zes eine um­welt­freund­li­che En­er­gie­ver­sor­gung und -​verteilung sowie einen spar­sa­men En­er­gie­ver­brauch auf­weist.

Des Wei­te­ren ma­chen die Be­schwer­de­füh­ren­den gel­tend, dass im vor­lie­gen­den Fall die zu­läs­si­ge Aus­nüt­zungs­zif­fer über­schrit­ten werde. Der ma­xi­mal zu­läs­si­ge Aus­nüt­zungs­bo­nus bei Are­al­be­bau­un­gen kann nur dann im vol­lem Um­fang be­an­sprucht wer­den, wenn die Are­al­be­bau­ung sämt­li­che An­for­de­run­gen von § 53 BO Zug zu er­fül­len ver­mag. An­sons­ten hat eine ent­spre­chen­de Kür­zung des Are­al­be­bau­ungs­bo­nus zu er­fül­len. Da die Are­al­be­bau­ung im vor­lie­gen­den Fall die oben dar­ge­leg­ten Män­gel auf­weist, steht fest, dass die ge­än­der­te Are­al­be­bau­ung die ma­xi­mal zu­läs­si­ge Bau­mas­se über­schrei­tet.

Dies führt zur Gut­heis­sung der Be­schwer­den und zur Auf­he­bung der an­ge­foch­te­nen Bau­be­wil­li­gung.

Ent­scheid vom 29. Juni 2010

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für den Umbau und die Auf­sto­ckung des be­nach­bar­ten Ein­fa­mi­li­en­hau­ses.

Der Be­schwer­de­füh­rer macht gel­tend, dass der EG-​Fussboden höher als 3 m über dem tiefs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de liege und das Erd­ge­schoss damit als zwei Ge­schos­se zähle. Ge­mäss § 14 V PBG wird die Hö­hen­la­ge des Erd­ge­schos­ses wie folgt de­fi­niert: "Der Fuss­bo­den des Erd­ge­schos­ses liegt ent­we­der höchs­tens 1.2 m über dem tiefs­ten oder 0.3 m über dem höchs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de. Liegt der Fuss­bo­den des Erd­ge­schos­ses höher als 3 m über dem tiefs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains der Ge­bäu­de­fas­sa­de, zählt das Erd­ge­schoss als zwei Ge­schos­se." Wobei all­fäl­li­ge Ni­veau­li­ni­en vor­be­hal­ten blei­ben (§ 13 Abs. 3 V PBG), das ge­wach­se­ne Ter­rain dem na­tür­li­chen Ver­lauf des Bo­dens ent­spricht (§ 4 V PBG) und Ver­än­de­run­gen des na­tür­li­chen Ver­laufs des Bo­dens un­be­acht­lich sind, so­fern sie über 15 Jahre zu­rück­lie­gen oder ge­ring­fü­gig sind (§ 4 Abs. 2 V PBG). Der Be­schwer­de­füh­rer macht gel­tend, dass die Bau­herr­schaft die An­rech­nung von zwei Ge­schos­sen für das Erd­ge­schoss mit­tels eines Rück­sprungs zu um­ge­hen ver­su­che. Al­ler­dings ist der Ein­fluss des vor­ge­se­he­nen Rück­sprungs auf das Er­schei­nungs­bild der Ge­bäu­de­fas­sa­de und somit auf die Be­rech­nung der Hö­hen­la­ge des Erd­ge­schos­ses zu ver­nei­nen. Weil der be­trof­fe­ne Rück­sprung viel zu klein und zu un­be­deu­tend ist, spielt er bei der Ge­bäu­de­fas­sa­de bzw. der Be­zeich­nung der Fas­sa­den­flucht keine Rolle.

Aus die­sen Grün­den wer­den im vor­lie­gen­den Fall die Bau­vor­schrif­ten der Wohn­zo­ne 2 mit der ma­xi­mal zu­läs­si­gen Voll­ge­schoss­zahl von zwei Ge­schos­sen ein­ge­hal­ten, weil das Erd­ge­schoss als ein Ge­schoss ge­zählt wird. Auf­grund des­sen wurde die Be­schwer­de als un­be­grün­det ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 6. Juli 2010

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich mit einer Auf­sichts­be­schwer­de gegen den Prä­si­den­ten der Schät­zungs­kom­mis­si­on be­züg­lich eines Ent­eig­nungs­ver­fah­rens für einen Be­bau­ungs­plan.

Der Be­schwer­de­füh­rer wirft dem Prä­si­den­ten der Schät­zungs­kom­mis­si­on vor, dass die Schät­zungs­kom­mis­si­on bei der Ei­ni­gungs­ver­hand­lung zu Un­recht kein Pro­to­koll ge­macht habe, wel­ches an­schlies­send von den Ver­hand­lungs­be­tei­lig­ten hätte ge­neh­migt wer­den müs­sen.

Al­ler­dings ste­hen dem An­zei­ger im vor­lie­gen­den Fall for­mel­le Rechts­mit­tel zur Ver­fü­gung, wes­we­gen er nicht auf die Auf­sichts­be­schwer­de grei­fen muss, weil die­sem for­mel­len Rechts­be­helf nur dann Folge ge­ge­ben wird, wenn die Rügen nicht mit einem or­dent­li­chen oder einem aus­ser­or­dent­li­chen Rechts­mit­tel gel­tend ge­macht wer­den kön­nen. Der An­zei­ger ist in das Ent­eig­nungs­ver­fah­ren ein­be­zo­gen. Er kann seine Rügen des­halb im ent­eig­nungs­recht­li­chen Ver­fah­ren gel­tend ma­chen. Wegen des sub­si­diä­ren Cha­rak­ters der Auf­sichts­be­schwer­de darf der Re­gie­rungs­rat die An­ge­le­gen­heit im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren nicht prü­fen. Der Auf­sichts­be­schwer­de kann des­we­gen keine Folge ge­ge­ben wer­den.

Ent­scheid vom 17. Au­gust 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Ab­wei­sung ihres Be­geh­rens um Frist­erstreckung wäh­rend des Ver­fah­rens der Bau­ein­spra­che.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ma­chen gel­tend, dass durch die will­kür­li­che Ab­wei­sung ihres Frist­er­stre­ckungs­be­geh­rens das recht­li­che Gehör ver­letzt sei. Es ent­spre­che der Pra­xis, dass Frist­er­stre­ckungs­be­geh­ren von An­wäl­ten ent­spro­chen werde.

Im vor­lie­gen­den Fall war nicht ein Rechts­mit­tel­ver­fah­ren im Sinne des VRG im Gange, son­dern das Ver­fah­ren der Bau­ein­spra­che ge­mäss § 45 PBG. Die­ses Ver­fah­ren ist in­so­fern nicht wei­ter ge­re­gelt, als dass die Bau­ein­spra­che wäh­rend der Auf­la­ge­frist des Bau­ge­suchs mög­lich ist, dass sie einen An­trag und eine Be­grün­dung ent­hal­ten soll und dass die zu­stän­di­ge Ge­mein­de­be­hör­de über das Bau­ge­such und über all­fäl­li­ge Bau­ein­spra­chen gleich­zei­tig, d.h. ko­or­di­niert ent­schei­det. Die Bau­ein­spra­che ist nicht mehr und nicht we­ni­ger als ein Be­helf, der es einem nach § 45 Abs. 2 PBG de­fi­nier­ten Kreis von Be­rech­tig­ten er­mög­licht, das recht­li­che Gehör im erst­in­stanz­li­chen Ver­fah­ren vor der ge­meind­li­chen Bau­be­hör­de wahr­zu­neh­men.

Nach Lehre und Recht­spre­chung kommt der ver­fah­rens­lei­ten­den Dienst­stel­le ein weit­ge­hen­des Er­mes­sen zu, wenn sie die In­ter­es­sen der Bau­herr­schaft an einer be­för­der­li­chen Er­le­di­gung des Ver­fah­rens und die In­ter­es­sen der Ein­spre­chen­den ab­wä­gen muss. Die Be­schwer­de­füh­ren­den haben im Ein­spra­che­ver­fah­ren be­reits ihr recht­li­ches Gehör wahr­neh­men und sich mit der Sache aus­ein­an­der set­zen kön­nen. Von Rechts­ver­wei­ge­rung kann keine Rede sein, wenn es nicht zu einem voll­stän­di­gen Schrif­ten­wech­sel im Ein­spra­che­ver­fah­ren kommt. Die Vor­in­stanz soll ihre Ent­schei­de ge­mäss § 46 PBG un­ge­säumt fäl­len kön­nen. Des­we­gen wird im vor­lie­gen­den Fall die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 17. Au­gust 2010

Die Be­schwer­de­füh­rer weh­ren sich gegen die Ab­wei­sung des Bau­ge­suchs von zwei Sicht­schutz­wän­den auf ihrem Grund­stück.

Zu­nächst gilt es zu klä­ren, ob die be­trof­fe­nen Holz­wän­de der Bau­be­wil­li­gungs­pflicht un­ter­lie­gen. Eine sol­che ist immer dann er­for­der­lich, wenn eine Baute oder An­la­ge vor­liegt. Ge­mäss § 1 V PBG liegt eine Baute oder An­la­ge vor, wenn eine Ein­rich­tung ei­ner­seits künst­lich ge­schaf­fen und auf Dauer an­ge­legt ist und an­de­rer­seits den Raum er­heb­lich ver­än­dert, die Er­schlies­sung be­las­tet oder die Um­welt be­ein­träch­tigt. Dass es sich im vor­lie­gen­den Fall um eine künst­lich ge­schaf­fe­ne und auf eine ge­wis­se Dauer an­ge­leg­te Ein­rich­tung han­delt, ist un­be­strit­ten. Zu ver­nei­nen ist al­ler­dings, dass die Ein­rich­tung eine er­heb­li­che Ver­än­de­rung des Raums dar­stellt. Des­wegen ist im vor­lie­gen­den Fall die Bau­be­wil­li­gungs­pflicht zu ver­nei­nen.

Auch ma­te­ri­ell be­trach­tet, sind die be­trof­fe­nen Sicht­schutz­wän­de nicht be­wil­li­gungs­pflich­tig, wenn sie die Mass­vor­schrif­ten von § 33 BO Walch­wil ein­hal­ten. Da­nach sind Ein­frie­dun­gen mit einer Höhe bis 1.50 m zu­läs­sig. Laut § 4 Abs. 1 V PBG ent­spricht das ge­wach­se­ne Ter­rain dem na­tür­li­chen Ver­lauf des Bo­dens. § 4 Abs. 2 V PBG be­stimmt, dass Ver­än­de­run­gen des na­tür­li­chen Ver­laufs des Bo­dens ei­ner­seits dann un­be­acht­lich sind, wenn sie über 15 Jahre zu­rück­lie­gen. Im vor­lie­gen­den Fall ist nicht mehr fest­stell­bar, ob, wann und in wel­chem Aus­mass das Ter­rain in­ner­halb der letz­ten 15 Jahre ge­än­dert hat. Daher gilt der ge­gen­wär­ti­ge Ver­lauf des Ter­rains. Da die Sicht­schutz­wän­de der Be­schwer­de­füh­rer ab dem heu­ti­gen Ter­rain 1.50 m hoch rei­chen, be­fin­den sich diese in Über­ein­stim­mung mit § 33 Abs. 1 BO Walch­wil. Aus die­sen Grün­den er­gibt sich, dass die Bau­be­wil­li­gungs­pflicht für die Sicht­schutz­wän­de nicht ge­ge­ben ist und die­ser Be­stand­teil der Gar­ten­an­la­ge die Be­stim­mun­gen von § 33 BO Walch­wil ein­hält. Des­we­gen ist die Be­schwer­de be­grün­det und darum auch gut­zu­heis­sen.

Ent­scheid vom 31. Au­gust 2010

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen den ab­leh­nen­den Ent­scheid der Vor­in­stanz be­tref­fend Wie­der­her­stel­lung  des recht­mäs­si­gen Zu­stan­des auf dem Nach­bar­grund­stück, wo der Be­schwer­de­geg­ner re­gel­mäs­sig zwei Last­wa­gen par­kiert, diese war­tet und von die­sem Grund­stück aus Last­wa­gen­trans­por­te durch­führt.

Der Be­schwer­de­geg­ner be­strei­tet die Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on der Be­schwer­de­füh­re­rin. Die Le­gi­ti­ma­ti­on von Nach­barn ist dann ge­ge­ben, wenn eine hin­rei­chend enge nach­bar­li­che Raumbe­ziehung und ein Be­rührt­sein in qua­li­fi­zier­ten ei­ge­nen In­ter­es­sen vor­lie­gen. Ob die kon­kre­te Di­stanz eine enge nach­bar­li­che Raum­be­zie­hung be­grün­det, hängt von der Art der gel­tend ge­mach­ten Ein­wir­kun­gen ab. Im vor­lie­gen­den Fall kann trotz unter­brochener Sicht­ver­bin­dung von einer hin­rei­chend engen, nach­bar­li­chen Raum­be­zie­hung zwi­schen den bei­den Grund­stü­cken ge­spro­chen wer­den. An die Dar­le­gung des Be­rührt­seins in qua­li­fi­zier­ten ei­ge­nen In­ter­es­sen sind nur dann ge­rin­ge An­for­de­run­gen zu stel­len, wenn die Be­trof­fen­heit auf­grund einer be­son­ders engen und un­mit­tel­ba­ren Nach­bar­schaft of­fen­sicht­lich ist. Wird in einem sol­chen Fall die Ver­let­zung von Be­stimmungen mit nach­barschüt­zen­der Funk­ti­on ge­rügt, er­gibt sich das qua­li­fi­zier­te Be­rührt­sein be­reits aus der engen räum­li­chen Be­zie­hung. Nicht jedes be­lie­bi­ge In­ter­es­se ver­mag das aus­rei­chen­de Be­rührt­sein in schutz­wür­di­gen In­ter­es­sen zu be­grün­den. Es muss eine be­son­de­re, be­ach­tens­wer­te, nahe Be­zie­hung zur Streit­sa­che vor­lie­gen. Dies ist im vor­lie­gen­den Fall auf­grund der Rügen der Be­schwer­de­füh­re­rin ge­ge­ben (Be­ein­träch­ti­gung des Orts­bilds und der Äs­the­tik, mög­li­che Wert­ver­min­de­rung ihrer Lie­gen­schaft etc.). Des­we­gen ist die Be­schwer­de­füh­re­rin im vor­lie­gen­den Fall be­schwer­de­le­gi­ti­miert.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin macht gel­tend, dass sich die Lie­gen­schaft des Be­schwer­de­geg­ners in der Wohn­zo­ne W3 be­fin­de, wes­we­gen das Ab­stel­len und War­ten der Last­wa­gen sowie das Durch­füh­ren von Trans­por­ten nicht zo­nen­kon­form sei. Nicht­stö­ren­de Gewerbe-​ und Dienst­leis­tungs­be­trie­be sind in Wohn­zo­nen zu­läs­sig (§ 19 PBG). Nicht­stö­ren­de Ge­wer­be­be­trie­be wei­sen nicht nur eine im­mis­si­ons­mäs­si­ge, son­dern auch eine funk­tio­na­le Bin­dung an die Be­dürf­nis­se der Wohn­zo­nen auf. Der Be­schwer­de­geg­ner führt un­be­strit­te­n­er­mas­sen einen Han­dels­be­trieb mit land­wirt­schaft­li­chen Pro­duk­ten von sei­nem Grund­stück aus. Am Fir­men­sitz be­fin­den sich auch die Ab­stell­plät­ze für die Last­wa­gen, je­doch wer­den dort weder land­wirt­schaft­li­che Pro­duk­te ge­la­gert noch um­ge­schla­gen. Die­ser Be­trieb, der im Sinne des Um­welt­rechts nicht als stö­rend er­schei­nen mag, kann in Wohn­zo­nen stö­rend sein. Der vor­lie­gen­de Be­trieb er­füllt die Vor­aus­set­zung der Wah­rung eines be­stimm­ten Ver­hält­nis­ses zur Wohn­nut­zung nicht. Auf­grund des Ge­bots der rechts­glei­chen An­wen­dung des Bau­rechts dürf­ten an­de­re Be­trie­be ähn­li­cher Art in der Wohn­zo­ne eben­falls nicht ver­bo­ten wer­den. Diese Ent­wick­lung würde je­doch das gel­ten­de Pla­nungs­recht und seine Glie­de­rung in Nut­zungs­zo­nen un­ter­lau­fen. Des­we­gen er­weist sich der Be­trieb des Be­schwer­de­geg­ners im vor­lie­gen­den Fall als zo­nen­wid­rig.

Al­ler­dings gilt es fest­zu­hal­ten, dass das be­trof­fe­ne Grund­stück mit der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on 2005 von der Wohn- und Ge­wer­be­zo­ne WG3 neu der Wohn­zo­ne W3 zu­ge­wie­sen wurde. Des­we­gen ist die Be­stan­des­ga­ran­tie des be­trof­fe­nen Be­triebs zu prü­fen. In Bau­zo­nen dür­fen recht­mäs­sig er­stell­te, zo­nen­fremd ge­wor­de­ne Bau­ten und An­la­gen er­hal­ten, an­ge­mes­sen er­wei­tert, um­ge­baut oder in ihrem Zweck teil­wei­se ge­än­dert wer­den, wenn keine nach­tei­li­gen Ein­wir­kun­gen auf die Nach­bar­schaft zu er­war­ten sind (§ 72 Abs. 1 PBG). Der Han­del mit Lan­des­pro­duk­ten samt Dis­po­si­ti­on der Trans­por­te ist zwei­fel­los ein mäs­sig stö­ren­der Be­trieb, der in der frü­he­ren Wohn- und Ge­wer­be­zo­ne zo­nen­kon­form war. In die­sem Zu­sam­men­hang schützt die Be­stan­des­ga­ran­tie nicht nur das ge­gen­ständ­li­che Be­stehen, son­dern auch die Nut­zung eines Bau­werks selbst. Dem­nach steht fest, dass so­wohl die Dis­po­si­ti­on als auch das Ab­stel­len der Last­wa­gen des Be­schwer­de­geg­ners in der heu­ti­gen Wohn­zo­ne W3 vom Schutz der Be­stan­des­ga­ran­tie des ge­sam­ten Ge­wer­be­be­triebs pro­fi­tie­ren kön­nen. In die­sem Um­fang wird die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen.

Des Wei­te­ren macht die Be­schwer­de­füh­re­rin gel­tend, dass das Ein- und Aus­fah­ren der Last­wagen die Ver­kehrs­si­cher­heit auf der be­trof­fe­nen Stras­se sowie den na­he­lie­gen­den Bach be­ein­träch­ti­ge. Der Re­gie­rungs­rat stellt fest, dass durch die Be­pflan­zung und die Um­ge­bungs­ge­stal­tung der be­trof­fe­nen Lie­gen­schaft süd­lich der Ein­mün­dung die Sicht auf den tal­wärts fah­ren­den Ver­kehr ver­sperrt wird. Des­we­gen wird der Be­schwer­de­geg­ner dazu ver­pflich­tet, den be­trof­fe­nen Be­reich in­nert drei Mo­na­ten der­art an­zu­pas­sen, dass die An­hal­te­sicht­wei­te von 55 m ein­ge­hal­ten wer­den kann. Be­züg­lich des po­ten­zi­el­len Öl­ver­lusts der Last­wa­gen und der damit mög­li­chen Ge­fähr­dung von Ge­wäs­sern wird der Be­schwer­de­geg­ner dazu ver­pflich­tet, in­nert drei Mo­na­ten mit einer Mar­kie­rung oder mit einem An­schlag auf dem Ab­stell­platz zu ge­währ­leis­ten, dass der Über­hang der Last­wa­gen über die Hin­ter­ach­se hin­aus den be­fes­tig­ten Vor­platz nicht über­ra­gen kann.

Ent­scheid vom 7. Sep­tem­ber 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine neue Über­bau­ung in­ner­halb einer be­reits be­stehen­den Are­al­be­bau­ung.

Weil die Vor­in­stanz die Ein­spra­che nicht gut­ge­heis­sen hat, ma­chen die Be­schwer­de­füh­ren­den ein pau­scha­les Aus­stands­be­geh­ren ge­gen­über der Vor­in­stanz gel­tend. Auf­grund feh­len­der stich­hal­ti­ger Be­grün­dung sind keine Aus­stands­grün­de er­sicht­lich.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ver­lan­gen die Durch­füh­rung einer Ver­hand­lung, wobei auch hier eine Be­grün­dung in der Rechts­schrift fehlt. Mit der Ver­hand­lung könn­te nur be­reits Fest­ste­hen­des be­wie­sen wer­den und eine ein­ver­nehm­li­che Lö­sung wird wohl nicht mehr ge­fun­den, wes­we­gen auf eine er­neu­te Ver­hand­lung ver­zich­tet wer­den kann.

Reicht die Bau­herr­schaft wäh­rend eines an­schlies­sen­den Rechts­mit­tel­ver­fah­rens ein der­art ge­ändertes Bau­pro­jekt ein, dass eine neue Pro­fi­lie­rung er­for­der­lich wird, so hat es die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de grund­sätz­lich mit einem neuen, al­ter­na­ti­ven Bau­ge­such zu tun. Dies stellt kei­nen Rechts­miss­brauch dar. Es be­steht aber sei­tens der Bau­herr­schaft kein An­spruch auf gleich­zei­ti­ge Er­le­di­gung bei­der al­ter­na­ti­ven Bau­ge­su­che. Des­we­gen kann die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de aus pro­zes­s­öko­no­mi­schen Grün­den eines der bei­den Ver­fah­ren vor­erst sis­tie­ren. Im vor­lie­gen­den Fall hat dies der Stadt­rat Zug un­ter­las­sen, wes­we­gen beide Ver­fah­ren un­ab­hän­gig von­ein­an­der wei­ter­zu­füh­ren sind.

Eine Are­al­be­bau­ung hat er­höh­ten An­for­de­run­gen be­züg­lich der Um­ge­bungs­ge­stal­tung zu ge­nü­gen. Es wird aber weder im PBG noch im kom­mu­na­len Bau­recht ver­langt, dass ein se­pa­ra­ter Um­ge­bungs­ge­stal­tung­plan ein­ge­reicht wer­den muss. Es gibt, den vor­lie­gen­den Fall be­tref­fend, ein­zig die städ­ti­sche Weg­lei­tung zur Bau­ein­ga­be, die dies­be­züg­lich zu be­fol­gen ist. Die Bau­herr­schaft hat diese Weg­lei­tung bei der Aus­ar­bei­tung der Plan­un­ter­la­gen "Um­ge­bungs­ge­stal­tung" be­folgt, wes­we­gen die Ein­ga­be (for­mell) kor­rekt er­folgt ist.

Nach Ab­lauf der öf­fent­li­chen Ge­suchs­auf­la­ge kann es zu Pro­jekt­än­de­run­gen kom­men. Nicht jede Pro­jekt­än­de­rung ver­langt eine Neu­ein­ga­be eines Bau­ge­suchs und nicht jede un­be­deu­ten­de Pro­jekt­än­de­rung muss auch un­be­dingt zu einer Neu­aus­schrei­bung und an­schlies­send zu einer Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung füh­ren. Klei­ne­re Pro­jekt­än­de­run­gen, die keine Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung zur Folge haben, kön­nen wäh­rend des lau­fen­den Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­rens durch die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de und im Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­ren durch den Re­gie­rungs­rat be­rück­sich­tigt wer­den. Dritt­per­so­nen, die sich mit­tels Ein­spra­che am Ver­fah­ren be­tei­ligt haben, sind von sol­chen Än­de­run­gen in Kennt­nis zu set­zen und haben An­spruch auf recht­li­ches Gehör. Er­folgt diese In­kennt­nis­se­t­zung, so ist keine er­neu­te Pu­bli­ka­ti­on und öf­fent­li­che Auf­la­ge mehr not­wen­dig. Mit der Zu­stel­lung der ge­än­der­ten Un­ter­la­gen hat die Bau­be­hör­de das recht­li­che Gehör der Be­schwer­de­füh­ren­den nicht ver­letzt, wes­we­gen für die Gel­tend­ma­chung die­ser Rüge den Be­schwer­de­füh­ren­den es an einem recht­lich ge­schütz­ten In­ter­es­se man­gelt.

Dem Are­al­be­bau­ungs­kon­zept, wel­ches ge­mäss den er­höh­ten An­for­de­run­gen und der grös­se­ren Ge­stal­tungs­frei­heit ganz oder teil­wei­se ver­wirk­licht wurde, kommt in ge­wis­sem Sinne nor­ma­ti­ver Cha­rak­ter zu. Die­ses Kon­zept bil­det Aus­gangs­punkt für wei­te­re bau­recht­li­che Ent­schei­de. Grund­sätz­lich gilt eine ein­mal er­teil­te Are­al­be­bau­ungs­be­wil­li­gung für die ge­sam­te in die Pla­nung ein­be­zo­ge­ne Flä­che. Na­tür­lich ist dabei die Mög­lich­keit der etap­pen­wei­se Rea­li­sie­rung vor­ge­se­hen (vgl. § 29 Abs. 3 PBG; § 59 aBO Zug).

Für Än­de­run­gen einer Are­al­be­bau­ung ist die Zu­stim­mung sämt­li­cher Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer der Are­al­be­bau­ungs­flä­che not­wen­dig. Es ist zu prü­fen, ob es sich bei den be­trof­fe­nen Än­de­run­gen um sol­che von we­sent­li­chen Ge­stal­tungs­ele­men­ten oder um un­ter­ge­ord­ne­te An­pas­sun­gen des Are­al­be­bau­ungs­kon­zepts han­delt. Im vor­lie­gen­den Fall han­delt es sich bloss um eine un­we­sent­li­che Kon­zept­än­de­rung be­züg­lich der an­re­chen­ba­ren Ge­schoss­flä­chen sowie auch der Um­ge­bungs­ge­stal­tung. Des­we­gen hat die Vor­in­stanz die be­trof­fe­ne Bau­be­wil­li­gung trotz feh­len­der Zu­stim­mung der wei­te­ren Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer der Are­al­be­bau­ung zu Recht er­teilt.

Nach neuer BO Zug wird ein Erd­ge­schoss mit einem Erd­ge­schoss­fuss­bo­den, der höher als 3 m über dem tiefs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de liegt, als zwei Ge­schos­se an­ge­rech­net (§ 14 V PBG). Dies trifft im vor­lie­gen­den Fall zu. Al­ler­dings gilt in die­sem Ver­fah­ren die Über­gangs­be­stim­mung von § 74 Abs. 2 BO Zug, wo­nach für hän­gi­ge Rechts­mit­tel­ver­fah­ren im Zeit­punkt des In­kraft­tre­tens der BO Zug, wie dies hier der Fall ist, das bis­he­ri­ge (alte) Recht zur An­wen­dung kommt, es sei denn, das neue Recht sei für die Bau­herr­schaft güns­ti­ger als das bis­he­ri­ge. Des­we­gen muss im vor­lie­gen­den Fall die alte BO Zug zur An­wen­dung kom­men, womit die Ge­schos­sig­keit ein­ge­hal­ten wird und die Be­schwer­de in die­sem Um­fang un­be­grün­det ist und ab­ge­wie­sen wird.

Bei Bau­ten mit mehr als vier Woh­nun­gen sind nach Mög­lich­keit auf pri­va­tem Grund ge­eig­ne­te Spiel­plät­ze und Pflanz­gär­ten oder den Woh­nun­gen di­rekt zu­ge­ord­ne­te Gar­ten­sitz­plät­ze an­zu­le­gen und zu un­ter­hal­ten. Die Grös­se der Spiel­plät­ze und der Pflan­zen­gär­ten hat in den Wohn­zo­nen min­des­tens 15 % der Brut­to­ge­schoss­flä­che für Woh­nen zu be­tra­gen (§ 34 aBO Zug). Als Be­zugs­flä­che gilt nicht die an­re­chen­ba­re Ge­schoss­flä­che, son­dern die Brut­to­ge­schoss­flä­che für Woh­nen. Das Mi­ni­mum von 15 % ist im vor­lie­gen­den Fall bei Wei­tem er­füllt.

Ent­scheid vom 19. Ok­to­ber 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Über­bau­ung.

Ge­meind­li­che Be­bau­ungs­plä­ne be­stim­men die Bau­wei­se für eine Flä­che in­ner­halb der Bau­zo­ne. Wenn sie Vor­tei­le für das Sied­lungs­bild und die Ge­stal­tung der Um­ge­bung er­zie­len, kön­nen sie von den or­dent­li­chen Bau­vor­schrif­ten ab­wei­chen (§ 32 PBG). Be­bau­ungs­plä­ne, al­len­falls er­gänzt mit Son­der­bau­vor­schrif­ten, stel­len für das er­fass­te Ge­biet eine Spe­zi­al­bau­ord­nung auf. Für Bau­vor­ha­ben in Be­bau­ungs­plan­ge­bie­ten ist ein Bau­ge­such im ein­fa­chen Ver­fah­ren der Ein­zel­bau­wei­se ein­zu­rei­chen und nicht in jenem der Are­al­be­bau­ung, und zwar selbst dann, wenn die Bau­par­zel­le die für eine Are­al­be­bau­ung er­for­der­li­che Min­dest­flä­che über­schrei­tet. Fra­gen der Ein­ord­nung, der Vo­lu­metrie und Höhen der ge­plan­ten Ge­bäu­de, des Schat­ten­wurfs, der Vor­tei­le für das Sied­lungs­bild und die Ge­stal­tung der Um­ge­bung sind mit In­kraft­tre­ten des be­sag­ten Be­bau­ungs­plans rechts­kräf­tig be­ant­wor­tet wor­den. Sie kön­nen des­halb im Rah­men des Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­rens nicht noch ein­mal über­prüft wer­den.

Bei der Er­mitt­lung der An­zahl der zu­läs­si­gen Ge­schos­se sind im vor­lie­gen­den Fall die Son­der­vor­schrif­ten zu be­ach­ten. Da­nach dür­fen in der Süd­fas­sa­de nicht mehr als fünf Ge­schos­se auf einer Fas­sa­den­flucht in Er­schei­nung tre­ten. Das Ga­ra­gen­ge­schoss ist ho­ri­zon­tal um min­des­tens 3 m von der Fas­sa­den­flucht aus zu ver­set­zen. Als Ge­schos­se gel­ten das Un­ter­ge­schoss, die Voll­ge­schos­se und die At­ti­ka­ge­schos­se. Diese Son­der­vor­schrif­ten wer­den im vor­lie­gen­den Fall ein­ge­hal­ten.

Der be­trof­fe­ne Be­bau­ungs­plan legt die in den Bau­be­rei­chen fest­ge­leg­ten ma­xi­mal zu­läs­si­gen Hö­hen­ko­ten für die fer­ti­gen Dach­flä­chen fest. Die Bau­ten sind mit Aus­nah­me von Dach­auf­bau­ten mit einem Flach­dach ab­zu­schlies­sen. Als Dach­auf­bau­ten gel­ten u.a. Ob­lich­ter, tech­ni­sche Auf­bau­ten, usw. Im vor­lie­gen­den Fall un­ter­schrei­ten die fer­ti­gen Dach­flä­chen sämt­li­cher Ge­bäu­de die je­weils pro Bau­feld fest­ge­leg­ten ma­xi­ma­len Hö­hen­ko­te.

Die Hö­hen­ko­ten dür­fen nur von un­ter­ge­ord­ne­ten tech­ni­schen Dach­auf­bau­ten über­schrit­ten wer­den. Als tech­nisch be­ding­te Auf­bau­ten gel­ten In­stal­la­tio­nen, die wie Lift­über­fahr­ten, Ka­mi­ne, Lüf­tungs­roh­re, An­la­gen zur Nut­zung von Son­nen­en­er­gie, die aus tech­ni­schen Grün­den auf dem Dach er­stellt wer­den müs­sen. Diese An­la­gen sind in die Dach­ge­stal­tung ein­zu­be­zie­hen. Im vor­lie­gen­den Fall über­ra­gen die streit­ge­gen­ständ­li­chen Son­nen­kol­lek­to­ren die ma­xi­mal zu­läs­si­gen Hö­hen­ko­ten der fer­ti­gen Dach­flä­chen um 0.25 bis 0.10 m. Um diese Höhe müs­sen sie des­we­gen min­des­tens re­du­ziert wer­den.

Bei der Be­rech­nung der Aus­nüt­zungs­zif­fer ist als Ge­schoss­flä­che an­zu­rech­nen die Summe sämt­li­cher Flä­chen des Erd­ge­schos­ses und der dar­über lie­gen­den Ge­schos­se, ein­schliess­lich der Trep­pen­häu­ser und Lau­ben­gän­ge, so­weit sie der Er­schlies­sung die­nen, nicht aber so­weit es sich um Not- oder Flucht­trep­pen han­delt. Fer­ner sind die Flä­chen un­ter­halb des Erd­ge­schos­ses an­zu­rech­nen, so­weit sie Wohn- und Ge­wer­be­zwe­cken die­nen kön­nen oder es sich um Er­schlies­sungs­flä­chen von Gän­gen, Trep­pen­häu­sern und Lif­ten han­delt (§ 16 Abs. 1 V PBG). Zudem sind die­jenigen Flä­chen un­ter­halb des Erd­ge­schos­ses an­re­chen­bar, denen die Funk­ti­on einer haupt­säch­li­chen Er­schlies­sung zu­kommt. Dient der Zu­gang über die Tief­ga­ra­ge im We­sent­li­chen der Haupt­er­schlies­sung eines Ge­bäu­des, ist die ge­sam­te Flä­che ab dem Zu­gang zur Tief­ga­ra­ge zur an­zu­rech­nen­den Ge­schoss­flä­che zu ad­die­ren. Nur die aus­schliess­lich zu nicht an­zu­rech­nen­den Räu­men füh­ren­den Ver­kehrs­we­ge, na­ment­lich Gänge oder Trep­pen, die nur zu Kel­ler­räu­men oder Wach­kü­chen füh­ren, sind von der An­rech­nung aus­ge­nom­men. Im vor­lie­gen­den Fall wurde die Be­rech­nung der Aus­nüt­zungs­zif­fer kor­rekt vor­ge­nom­men (vgl. neue Be­stim­mun­gen in der V PBG!).

Das Dach­ge­schoss zählt als Voll­ge­schoss, wenn die Flä­chen sei­ner Räume mehr als 60 % jener des obers­ten Voll­ge­schos­ses aus­ma­chen. Für diese Be­rech­nung al­lein sind die Flä­chen an­re­chen­bar (§ 8 Abs. 2 V PBG). Da vor­lie­gend diese 60 % knapp un­ter­schrit­ten wer­den, ist die Be­schwer­de in die­sem Um­fang als un­be­grün­det ab­zu­wei­sen.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen zudem eine man­geln­de Er­schlies­sung der neuen Über­bau­ung. Dies­be­züg­lich ver­fügt der Re­gie­rungs­rat le­dig­lich die Ver­set­zung eines Bau­mes zur Ge­wäh­rung einer bes­se­ren Sicht bei einer Ein­mün­dung. An­sons­ten ist die Be­schwer­de in die­sen Punk­ten un­be­grün­det und des­halb ab­zu­wei­sen.

Fer­ner be­män­geln die Be­schwer­de­füh­ren­den das Ent­wäs­se­rungs­kon­zept der Über­bau­ung. Sie sind der Mei­nung, dass bei star­ken Re­gen­fäl­len das Me­te­or­was­ser aus dem hang­wärts lie­gen­den Land­wirt­schafts­ge­biet nicht ge­nü­gend durch die Si­cker­lei­tung auf­ge­nom­men wer­den könne, was zu Über­schwem­mun­gen führe. Auch diese Rüge wird als un­be­grün­det ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 9. No­vem­ber 2010 i.S. Dr. A.

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen den Er­lass eines Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nes sowie gegen die Än­de­rung des­sel­ben Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nes.

Durch die Än­de­rung des Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nes, gegen wel­chen der Be­schwer­de­füh­rer die erste Be­schwer­de ge­führt hatte, wurde diese als ge­gen­stands­los ab­ge­schrie­ben.

Ge­mäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG hat das kan­to­na­le Recht die volle Über­prü­fung von Ver­fü­gun­gen und Nut­zungs­plä­nen zu ge­währ­leis­ten. Im kon­kre­ten Fall be­deu­tet dies, dass der Re­gie­rungs­rat den vom Be­schwer­de­füh­rer an­ge­foch­te­nen Ge­mein­de­ver­samm­lungs­be­schluss in die­sem Be­schwer­de­ver­fah­ren nicht nur auf Recht­mäs­sig­keit, son­dern mit vol­ler Ko­gni­ti­on zu über­prü­fen hat. So­weit es sich je­doch um eine reine Er­mes­sens­fra­ge han­delt, ist eine ge­wis­se Zu­rück­hal­tung der Über­prü­fung ge­bo­ten, damit der Er­mes­sens­spiel­raum der für die Orts­pla­nung pri­mär zu­stän­di­gen Ge­mein­de ge­wahrt wird (Art. 3 Abs. 3 RPG). Der Re­gie­rungs­rat hat daher, im Be­wusst­sein kan­to­na­le Rechtsmittel-​ und nicht kom­mu­na­le Pla­nungs­in­stanz zu sein, zu prü­fen, ob das Pla­nungs­er­mes­sen rich­tig und zweck­mäs­sig aus­ge­übt wor­den ist.

Nut­zungs­plä­ne und ihre An­pas­sun­gen be­dür­fen der Ge­neh­mi­gung durch eine kan­to­na­le Be­hör­de. Diese prüft die Pläne auf ihre Über­ein­stim­mung mit den vom Bun­des­rat ge­neh­mig­ten Richt­plä­nen. Erst mit der Ge­neh­mi­gung durch die kan­to­na­len Be­hör­den wer­den die Nut­zungs­plä­ne ver­bind­lich (Art. 26 RPG). Einer kom­mu­na­len Pla­nung darf die Ge­neh­mi­gung dann ver­wei­gert wer­den, wenn sie die Er­fül­lung der dem Kan­ton ob­lie­gen­den öf­fent­li­chen Auf­ga­ben in un­zu­mut­ba­rer Weise be­hin­dern würde, wenn sie sich auf­grund über­kom­mu­na­ler öf­fent­li­cher In­ter­es­sen als nicht halt­bar er­weist oder wenn sie weg­lei­ten­den Grund­sät­zen und Zie­len der Raum­pla­nung nicht ent­spricht bzw. un­zu­rei­chend Rech­nung trägt. Die Zweck­dien­lich­keit von Pla­nungs­mass­nah­men ist ein Aspekt des Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­sat­zes und daher eine Frage der Recht­mäs­sig­keit. Muss eine Lö­sung als un­an­ge­mes­sen be­zeich­net wer­den, so darf die über­ge­ord­ne­te Be­hör­de nicht das Er­mes­sen der plan­kom­pe­ten­ten Be­hör­de durch ihr ei­ge­nes er­set­zen. Viel­mehr hat sie die Ange­legenheit zu neuer Ent­schei­dung an die Be­hör­de zu­rück­zu­wei­sen.

Im vor­lie­gen­den Fall wurde die Be­schwer­de gegen die Än­de­rung des Ge­fah­ren­zo­nen­plans als un­be­grün­det er­ach­tet und des­we­gen ab­ge­wie­sen (vgl. je­doch Ur­teil VG vom 22. De­zem­ber 2011!).

Ent­scheid vom 23. No­vem­ber 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für einen Car­port.

Das be­trof­fe­ne Grund­stück be­fin­det sich in der Wohn­zo­ne 2a (W2a). Ge­mäss § 43 BO Un­terä­ge­ri darf die ma­xi­ma­le Ge­bäu­de­län­ge in der Zone W2a 30 m be­tra­gen. Laut § 6 Abs. 1 V PBG wer­den die Ge­bäu­de­län­gen an den Sei­ten des kleins­ten Recht­ecks ge­mes­sen, wel­che das Ge­bäu­de um­fas­sen. Ge­mäss § 6 Abs. 2 V PBG wer­den aus­ra­gen­de Ge­bäu­de­tei­le wie Dach­vor­sprün­ge, Vor­dä­cher, Bal­ko­ne usw. nicht be­rück­sich­tigt. Im vor­lie­gen­den Fall liegt die ge­plan­te Ge­bäu­de­län­ge bei 17.1 m und damit weit unter dem, was ge­mäss Ge­setz in der Zone W2a zu­läs­sig wäre. Des­we­gen ist die Rüge ab­zu­wei­sen.

Für Pri­vat­stras­sen kom­men die Vor­schrif­ten der ge­meind­li­chen Bau­ord­nung zur An­wen­dung. Ge­mäss § 50 Abs. 1 BO Un­terä­ge­ri be­trägt der Grenz­ab­stand in der Bau­zo­ne für Klein­bau­ten 2.0 m. Der Min­dest­ab­stand für Klein­bau­ten ge­gen­über Pri­vat­stras­sen be­trägt ge­mäss § 50 Abs. 2 BO eben­falls 2.0 m. Klein­bau­ten sind ge­mäss § 2 V PBG ein­ge­schos­si­ge, nicht Wohn- oder Ge­wer­be­zwe­cken die­nen­de Ne­ben­ge­bäu­de von höchs­tens 50 m2 Grund­flä­che, 3.50 m Ge­bäu­de­hö­he und 5 m First­hö­he. Im vor­lie­gen­den Fall wer­den durch den ge­plan­ten Car­port alle diese Bau­vor­schrif­ten ein­ge­hal­ten.

Laut § 18 GSW un­ter­lie­gen Zu­fahr­ten und Ein­mün­dun­gen der Be­wil­li­gung durch die zu­stän­di­ge Ge­mein­de­be­hör­de für ge­meind­li­che Stras­sen. Be­wil­li­gun­gen wer­den er­teilt, wenn die Verkehrs­sicherheit ge­währ­leis­tet ist und keine Grün­de aus über­wie­gen­dem öf­fent­li­chem In­ter­es­se ent­gegenstehen. Im vor­lie­gen­den Fall wer­den die vor­ge­schrie­be­nen Sicht­fel­der ein­ge­hal­ten und damit der Ver­kehrs­si­cher­heit ge­nü­ge getan.

Ge­mäss der äs­the­ti­schen Ge­ne­ral­klau­sel in § 11 BO Un­terä­ge­ri müs­sen sich Ge­bäu­de hin­sicht­lich Grös­se, Lage, Ge­stal­tung und Ober­flä­che des Bau­kör­pers sowie des­sen Aus­sen­räu­me so in die Um­ge­bung ein­ord­nen, dass eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Bau­ten, An­la­gen, An­schrif­ten, Farb­ge­bun­gen, Re­kla­men und An­ten­nen haben sich ins­be­son­de­re in Land­schaf­ten sowie Orts-, Quartier-​ und Stras­sen­bil­der ein­zu­ord­nen. Dies ist vor­lie­gend er­füllt.

Ent­scheid vom 14. De­zem­ber 2010

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für den Ab­bruch eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses sowie für eine Are­al­be­bau­ung.

Die Stadt Zug ver­fügt mit der Stadt­bild­kom­mis­si­on über einen Bau­fach­aus­schuss, wel­che dem Stadt­rat be­ra­tend zur Seite steht (§ 1 Ver­ord­nung über die Or­ga­ni­sa­ti­on der Stadt­bild­kom­mis­si­on). Dabei han­delt es sich um eine un­selb­stän­di­ge Kom­mis­si­on mit be­ra­ten­der Funk­ti­on. Sie wirkt bei der Er­mitt­lung und Prü­fung der Bau­vor­ha­ben mit und un­ter­brei­tet dem Stadt­rat als Ent­scheid­be­hör­de einen in­ter­nen Be­richt. Diese in­ter­ne Stel­lung­nah­me der Stadt­bild­kom­mis­si­on ge­hört weder zu den Bau­ge­suchs­un­ter­la­gen noch ist der Stadt­rat als Ent­scheid­be­hör­de an die An­trä­ge der Kom­mis­si­on ge­bun­den. Aus die­sem Grund muss weder der Bau­herr­schaft noch den Ein­spre­chen­den die Mög­lich­keit ge­bo­ten wer­den, an all­fäl­li­gen Be­ge­hun­gen der Fach­kom­mis­si­on dabei sein zu kön­nen bzw. sich zu die­ser in­ter­nen Stel­lung­nah­me - im Ge­gen­satz zu einem Gut­ach­ten - zu äus­sern. Vor­lie­gend ist keine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs er­sicht­lich.

Der blos­se Hin­weis auf frü­he­re Ein­ga­ben ge­nügt grund­sätz­lich für eine Be­schwer­de­be­grün­dung nicht. Der Ver­weis auf frü­he­re Rechts­schrif­ten, ins­be­son­de­re für die zu­sätz­li­che Be­grün­dung, ist ge­mäss Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts im Be­schwer­de­ver­fah­ren zu­läs­sig, so­fern die Be­schwer­de­schrift die ge­for­der­ten we­sent­li­chen Be­stand­tei­le des An­tra­ges und der mi­ni­ma­len sach­be­zo­ge­nen Be­grün­dung ent­hält.

Der Grund­satz von Treu und Glau­ben (Art. 9 BV) sta­tu­iert ein Ver­bot wi­der­sprüch­li­chen Ver­hal­tens und ver­leiht einer Per­son An­spruch auf Schutz des be­rech­ti­gen Ver­trau­ens in be­hörd­li­che Zu­si­che­run­gen oder sons­ti­ges, be­stimm­te Er­war­tun­gen be­grün­den­des Ver­hal­ten der Be­hör­den. Vor­lie­gend hat sich die Vor­in­stanz nicht wi­der­sprüch­lich ver­hal­ten.

Nach Ab­lauf der öf­fent­li­chen Ge­suchs­auf­la­ge kann es zu Pro­jekt­än­de­run­gen kom­men. Nicht jede Pro­jekt­än­de­rung ver­langt eine Neu­ein­ga­be eines Bau­ge­suchs und nicht jede un­be­deu­ten­de Pro­jekt­än­de­rung muss auch un­be­dingt zu einer Neu­aus­schrei­bung und an­schlies­send zu einer Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung bzw. zu einer er­neu­ten öf­fent­li­chen Auf­la­ge füh­ren. Klei­ne­re Pro­jekt­än­de­run­gen, die keine Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung zur Folge haben, kön­nen wäh­rend des lau­fen­den Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­rens durch die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de und im Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­ren durch den Re­gie­rungs­rat be­rück­sich­tigt wer­den. Dritt­per­so­nen, die sich mit­tels Ein­spra­che am Ver­fah­ren be­tei­ligt haben, sind von sol­chen Än­de­run­gen in Kennt­nis zu set­zen und haben An­spruch auf recht­li­ches Gehör. Er­folgt diese In­kennt­nis­se­t­zung, so ist keine er­neu­te Pu­bli­ka­ti­on und öf­fent­li­che Auf­la­ge mehr not­wen­dig. Mit der Zu­stel­lung der ge­än­der­ten Un­ter­la­gen an die Ein­spre­chen­den bzw. heu­ti­gen Be­schwer­de­füh­ren­den hat die Bau­be­hör­de das recht­li­che Gehör der Be­schwer­de­füh­ren­den nicht ver­letzt, wes­we­gen für die Gel­tend­ma­chung die­ser Rüge den Be­schwer­de­füh­ren­den es an einem recht­lich ge­schütz­ten In­ter­es­se man­gelt.

Ge­mäss § 47 Abs. 2 VRG sind die tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­se im Zeit­punkt des Be­schwer­de­ent­scheids des Re­gie­rungs­ra­tes mass­ge­bend. Des­we­gen sind die im vor­lie­gen­den Fall um­strit­te­ne Are­al­be­bau­ung und die da­ge­gen er­ho­be­nen Be­schwer­den nach den Vor­schrif­ten der neuen BO Zug zu be­ur­tei­len. Nach der Über­gangs­be­stim­mung von § 74 Abs. 2 BO Zug wer­den die im Zeit­punkt des In­kraft­tre­tens der neuen Bau­ord­nung hän­gi­gen Rechts­mit­tel­ver­fah­ren in An­wen­dung des bis­he­ri­gen Rechts ent­schie­den, es sei denn, das neue Recht sei für die Bau­herr­schaft güns­ti­ger als das bis­he­ri­ge.

Ge­mäss § 53 aBO Zug muss eine Are­al­be­bau­ung ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se fol­gen­den er­höh­ten An­for­de­run­gen ge­nü­gen: Sie muss eine be­son­ders gute städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung bil­den, für eine städ­te­bau­li­che Ein­heit mit Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die je­wei­li­ge Orts­struk­tur, sorg­fäl­tig ge­stal­te­te Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und ‑hy­gie­ne bzw. Ar­beits­platz­qua­li­tät auf­wei­sen, über grös­se­re, zu­sam­men­hän­gen­de Frei­flä­chen mit stand­ort­ge­rech­ter, viel­fäl­ti­ger Be­pflan­zung und an­spre­chend ge­stal­te­te Spiel­plät­zen, Pflanz­arealen und Um­ge­bungs­ge­stal­tung ver­fü­gen, di­rek­te Fuss­gän­ger­ver­bin­dun­gen so­wohl are­al­in­tern als auch zum städ­ti­schen Fuss­weg­netz ent­hal­ten, zweck­mäs­sig mit einer klei­nen Land­be­an­spru­chung er­schlos­sen sein, über eine zweck­mäs­si­ge An­ord­nung und be­trieb­li­che Or­ga­ni­sa­ti­on der Au­to­ab­stell­plät­ze und deren Zu­fahr­ten ver­fü­gen, wobei min­des­tens ¾ der Park­plät­ze in Sam­mel­ga­ra­gen an­zu­ord­nen sind, aus­rei­chen­de Ab­stell­plät­ze für Velos, Mofas und Kin­der­wa­gen sowie allen Be­woh­nern zu­gäng­li­che Ge­mein­schafts­räu­me auf­wei­sen. Sind diese Vor­aus­set­zun­gen er­füllt, so hat die Bau­herr­schaft An­spruch auf die Kon­su­ma­ti­on des er­höh­ten Aus­nüt­zungs­bo­nus von 40 %. Die vor­lie­gend um­strit­te­ne Are­al­be­bau­ung passt sich der Quar­tier­struk­tur an, wes­we­gen die er­wähn­ten Vor­schrif­ten voll­um­fäng­lich er­füllt sind. Auch die Rügen der ex­ten­si­ven Hö­hen­ent­wick­lung, des Schat­ten­wurfs sowie der un­ge­nü­gen­den Um­ge­bungs­ge­stal­tung be­züg­lich Spiel­plät­ze und Be­pflan­zun­gen wer­den als un­be­grün­det ab­ge­wie­sen.

Ge­mäss § 19 aBO Zug ist in jenen Zonen, wo zwi­schen einem gros­sen und einem klei­nen Grenz­ab­stand un­ter­schie­den wird, der gros­se Ab­stand von der Haus­sei­te mit den Haupt­wohn­räu­men, der klei­ne von allen üb­ri­gen Haus­sei­ten ein­zu­hal­ten. In der Wohn­zo­ne W2b gilt ein klei­ner Grenz­ab­stand von 5 m und ein gros­ser Ab­stand von 8 m (§ 55 aBO Zug). In wel­cher Rich­tung der gros­se Grenz­ab­stand ein­ge­hal­ten wer­den muss, ent­schei­det sich ei­ner­seits an der De­fi­ni­ti­on der Haupt­wohn­räu­me, an­de­rer­seits nach deren Aus­rich­tung. We­sent­lich sind ein­zig jene Räume, wel­che von den Be­woh­nern am häu­figs­ten be­nutzt wer­den. Dies sind in der Regel Wohn- und Ess­zim­mer sowie Auf­ent­halts­räu­me.

Bal­ko­ne, Erker, Aus­kra­gun­gen, Dach­vor­sprün­ge, Vor­trep­pen und der­glei­chen dür­fen höchs­tens 2 m in den vor­schrifts­ge­mäs­sen Grenz­ab­stand hin­ein­ra­gen. Die Haupt­fas­sa­de muss deut­lich er­kenn­bar blei­ben (§ 23 Abs. 1 aBO Zug). Bei Bal­ko­nen ist vor­aus­ge­setzt, dass sie sich ma­xi­mal auf einen Drit­tel der zu­ge­hö­ri­gen Fas­sa­den­län­ge er­stre­cken (§ 23 Abs. 2 aBO Zug). Vor­lie­gend wer­den sämt­li­che Grenz­ab­stän­de ein­ge­hal­ten.

Das ge­wach­se­ne Ter­rain ent­spricht dem na­tür­li­chen Ver­lauf des Bo­dens. Klei­ne Ge­bäu­de­u­ne­ben­hei­ten in­ner­halb der Ge­bäu­de­fas­sa­de wer­den ver­nach­läs­sigt. Es be­steht kein ge­wach­se­nes Ter­rain in­ner­halb des Grund­ris­ses von be­stehen­den Bau­ten. Lie­gen die Ter­rain­ver­än­de­run­gen län­ger als 15 Jahre zu­rück, ist von dem heu­ti­gen tat­säch­li­chen Ge­län­de­ver­lauf aus­zu­ge­hen. In­ner­halb des Ge­bäu­de­grund­ris­ses von ab­zu­re­chen­den Ge­bäu­den dient der Bo­den­ver­lauf ent­lang der Fas­sa­den als Re­fe­renz. Im vor­lie­gen­den Fall er­fül­len die be­trof­fe­nen Ge­bäu­de so­wohl in Bezug auf die Erd­ge­schoss­fuss­bo­den­hö­he als auch in Bezug auf die Ge­schos­sig­keit die Vor­schrif­ten der V PBG sowie der aBO Zug.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ma­chen zudem gel­tend, dass der Stadt­rat bei einer Auf­bö­schung bei der Auf­nah­me des ge­wach­se­nen Ter­rains eine Un­ter­schrei­tung des Grenz­ab­stan­des um 0,13 m fest­ge­stellt habe. Er habe ver­langt, dass ent­we­der die Zu­stim­mung der be­trof­fe­nen Grund­ei­gen­tü­mer ein­zu­ho­len sei oder aber der Grenz­ab­stand ver­grös­sert werde. Al­ler­dings müs­sen Schramm­bor­de ge­mäss VSS-​Normen 640 291a eine Höhe von min­des­tens 0,10 m sowie eine Brei­te von 0,20 m an Ge­ra­den und In­nen­kur­ven auf­wei­sen. Dem­entspre­chend recht­fer­tigt es sich im vor­lie­gen­den Fall, das ge­plan­te 0,05 m hohe Schramm­bord um 0,05 m zu er­hö­hen. Damit er­höht sich der Grenz­ab­stand für die ge­plan­te Schüt­tung nicht nur um 0,13 m, son­dern um 0,18 m, was zur Gut­heis­sung der Be­schwer­den in die­sem Um­fang führt.

Ent­scheid vom 21. De­zem­ber 2010

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Arealbe­bauung.

Für den vor­lie­gen­den Fall kom­men ge­mäss Über­gangs­recht die Be­stim­mun­gen der alten BO Zug zur An­wen­dung, denn die neue BO Zug ist für die Bau­herr­schaft ver­gleichs­wei­se we­ni­ger vor­teil­haft als die bis­he­ri­ge (vgl. § 74 Abs. 2 BO Zug).

Are­al­be­bau­un­gen sind nicht be­schränkt auf Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser oder Sied­lun­gen. Weder § 29 PBG noch §§ 53 ff. BO Zug ver­bie­ten die Are­al­be­bau­ung für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser.

Ge­mäss § 53 BO Zug muss eine Are­al­be­bau­ung ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se u.a. fol­gen­den er­höh­ten An­for­de­run­gen ge­nü­gen: Sie muss eine be­son­ders gute städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung bil­den, für eine städ­te­bau­li­che Ein­heit mit Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die je­wei­li­ge Orts­struk­tur, sorg­fäl­tig ge­stal­te­te Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und ‑hy­gie­ne bzw. Ar­beits­platz­qua­li­tät auf­wei­sen, über grös­se­re, zu­sam­men­hän­gen­de Frei­flä­chen mit stand­ort­ge­rech­ter, viel­fäl­ti­ger Be­pflan­zung und an­spre­chend ge­stal­te­te Spiel­plät­zen, Pflanz­arealen und Um­ge­bungs­ge­stal­tung ver­fü­gen, zweck­mäs­sig mit einer klei­nen Land­be­an­spru­chung er­schlos­sen sein, über eine zweck­mäs­si­ge An­ord­nung und be­trieb­li­che Or­ga­ni­sa­ti­on der Au­to­ab­stell­plät­ze und deren Zu­fahr­ten ver­fü­gen, wobei min­des­tens ¾ der Park­plät­ze in Sam­mel­ga­ra­gen an­zu­ord­nen sind, sowie eine um­welt­freund­li­che En­er­gie­ver­sor­gung und -​verteilung sowie einen spar­sa­men En­er­gie­ver­brauch auf­wei­sen. Die vor­lie­gend um­strit­te­ne Are­al­be­bau­ung er­füllt die er­wähn­ten Vor­schrif­ten voll­um­fäng­lich.

Auch die Rügen der Be­schwer­de­füh­re­rin in Bezug auf die Erd­ge­schoss­fuss­bo­den­hö­he (vgl. § 14 V PBG), die zu­läs­si­ge Ge­schoss­hö­he des Erd­ge­schos­ses (vgl. § 18 Abs. 2 BO Zug), die zu­läs­si­ge Ge­bäu­de­hö­he (vgl. § 6 BO Zug) sowie die Min­dest­an­zahl von Park­plät­zen (vgl. § 6 Abs. 2 des Park­platz­re­gle­ments der Stadt Zug) sind un­be­grün­det und wer­den des­we­gen ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 21. De­zem­ber 2010

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer nach­träg­li­chen Bau­be­wil­li­gung für Än­de­run­gen der Grund­ris­se, Fas­sa­den, Schnit­te und Um­ge­bungs­plä­ne bei einem Neu­bau.

Nach Ab­lauf der öf­fent­li­chen Ge­suchs­auf­la­ge und nach Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung kann es bis­wei­len zu Pro­jekt­än­de­run­gen kom­men. Nicht jede Pro­jekt­än­de­rung ver­langt eine Neu­ein­ga­be eines Bau­ge­suchs und nicht jede un­be­deu­ten­de Pro­jekt­än­de­rung muss auch un­be­dingt zu einer Neu­aus­schrei­bung und an­schlies­send zu einer Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung füh­ren. Klei­ne­re Pro­jekt­än­de­run­gen, die keine Än­de­rung der Pro­fi­lie­rung zur Folge haben, kön­nen sogar wäh­rend des lau­fen­den Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­rens durch die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de und im Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­ren durch den Re­gie­rungs­rat be­rück­sich­tigt wer­den. Pro­jekt­än­de­run­gen, wel­che wäh­rend der Bau­pha­se je­doch nach er­teil­ter, rechts­kräf­ti­ger Bau­be­wil­li­gung ein­ge­reicht wer­den und von ge­rin­ger Trag­wei­te bzw. ohne er­heb­li­ches In­ter­es­se für Ein­spra­che­be­rech­tig­te oder die Öf­fent­lich­keit sind, be­dür­fen der Bau­an­zei­ge. Die­ses Ver­fah­ren ist ab­ge­schlos­sen, falls die zu­stän­di­ge Be­hör­de län­ger als 30 Tage seit Emp­fang der Bau­an­zei­ge durch die Ge­mein­de­be­hör­de keine Ein­wen­dun­gen er­hebt (§ 44 Abs. 3 PBG). Wer­den aber Ein­wen­dun­gen er­ho­ben, kann in ein­fa­chen Fäl­len, ins­be­son­de­re wenn keine öf­fent­li­chen oder nach­bar­li­chen In­ter­es­sen be­rührt sind, oder das nach­bar­li­che Ein­ver­ständ­nis vor­liegt, der Ge­mein­de­rat von der Auf­la­ge und Pu­bli­ka­ti­on des Bau­ge­suchs ab­se­hen (§ 45 Abs. 4 PBG). Sind nach­bar­li­che In­ter­es­sen be­trof­fen und fehlt das nach­bar­li­che Ein­ver­ständ­nis oder sind öf­fent­li­che In­ter­es­sen be­trof­fen, ist das or­dent­li­che Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren mit Pu­bli­ka­ti­on im Amts­blatt und öf­fent­li­cher Auf­la­ge durch­zu­füh­ren (§ 45 Abs. 1 bis 3 PBG).

Im vor­lie­gen­den Fall hat der Be­schwer­de­geg­ner ins­be­son­de­re Zwi­schen­wän­de nicht nur ver­scho­ben, son­dern zum Teil sogar her­aus­ge­nom­men und neu ein­ge­setzt. Auch Fens­ter sind nicht nur ver­scho­ben, son­dern auch in ihrer Grös­se und Höhe ver­än­dert oder teil­wei­se voll­stän­dig weg­ge­las­sen wor­den. Diese Än­de­run­gen sind in ihrer Ge­samt­heit nicht mehr un­we­sent­lich. Es kann ein­deu­tig nicht mehr von einem ein­fa­chen Fall im Sinne von § 45 Abs. 4 PBG ge­spro­chen wer­den. Des­we­gen wurde dies­be­züg­lich im vor­lie­gen­den Fall ins­be­son­de­re das recht­li­che Gehör ge­gen­über dem Be­schwer­de­füh­rer ver­letzt.

Ge­mäss § 27 Abs. 2 V PBG sind die Pläne des Bau­ge­suchs je vom Bau­herrn, Grund­ei­gen­tü­mer und Pro­jekt­ver­fas­ser zu un­ter­zeich­nen. Al­ler­dings wur­den vor­lie­gend die ein­ge­reich­ten Pläne für die nach­träg­li­che Bau­be­wil­li­gung fälsch­li­cher­wei­se vom ur­sprüng­li­chen Ei­gen­tü­mer und nicht von den neuen Stock­werk­ei­gen­tü­mern un­ter­zeich­net. Da weder eine ent­spre­chen­de, mög­li­che Voll­macht ein­ge­reicht wurde, noch der Ge­mein­de­rat als Be­schwer­de­in­stanz dar­über ent­schie­den hat, ist un­klar, ob die Vor­aus­set­zun­gen von § 27 Abs. 2 V PBG er­füllt sind. Indem die Vor­in­stanz im an­ge­foch­te­nen Be­schwer­de­ent­scheid auf diese Rüge des Be­schwer­de­füh­rers mit kei­nem Wort ein­ge­gan­gen ist, hat sie den Min­dest­an­spruch der Be­grün­dungs­pflicht von Ver­fü­gun­gen ver­letzt und somit das recht­li­che Gehör des Be­schwer­de­füh­rers ver­letzt.

Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör ist for­mel­ler Natur. Seine Ver­let­zung führt un­ge­ach­tet der Er­folgs­aus­sich­ten der Be­schwer­de in der Sache selbst zur Auf­he­bung des an­ge­foch­te­nen Ent­scheids. Aber der Man­gel der Ge­hörs­ver­wei­ge­rung kann ge­heilt wer­den, wenn die un­ter­las­se­ne An­hö­rung in einem Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach­ge­holt wird. Vor­aus­set­zung ist je­doch, dass eine Prü­fung im glei­chen Um­fang wie durch die Vor­in­stanz er­folgt. Ins­be­son­de­re die Lehre ver­tritt die An­sicht, dass die Hei­lung des recht­li­chen Ge­hörs nur zu­ge­las­sen wer­den soll, wenn sie im In­ter­es­se der Be­trof­fe­nen liegt. Von der Rück­wei­sung der Sache zur Ge­wäh­rung des recht­li­chen Ge­hörs an die Ver­wal­tung ist nach dem Grund­satz der Ver­fah­rens­öko­no­mie dann ab­zu­se­hen, wenn die­ses Vor­ge­hen zu einem for­ma­lis­ti­schen Leer­lauf und damit zu un­nö­ti­gen Ver­zö­ge­run­gen füh­ren würde, die mit dem gleich­lau­fen­den und der An­hö­rung gleich­ge­stell­ten In­ter­es­se der Be­trof­fe­nen an einer mög­lichst be­för­der­li­chen Be­ur­tei­lung ihres An­spruchs nicht zu ver­ein­ba­ren wären. Im vor­lie­gen­den Fall führt der Ver­zicht auf un­mit­tel­ba­re Hei­lung des ver­letz­ten An­spruchs des recht­li­chen Ge­hörs nicht zu einem for­ma­lis­ti­schen Leer­lauf. Des­halb käme eine Hei­lung nur unter den fol­gen­den drei Vor­aus­set­zun­gen in Frage: Die Be­schwer­de­in­stanz muss mit einer um­fas­sen­den und frei­en Über­prü­fungs­be­fug­nis aus­ge­stat­tet sein und davon auch tat­säch­lich Ge­brauch ma­chen. Zudem muss die Be­schwer­de­in­stanz das Ver­säum­te der Vor­in­stan­zen tat­säch­lich nach­ho­len. Der Be­trof­fe­ne muss im Be­schwer­de­ver­fah­ren also voll zu Wort kom­men kön­nen und die­sel­ben Mög­lich­kei­ten der Mit­wir­kun­gen be­sit­zen wie im vor­in­stanz­li­chen Ver­fah­ren. Fer­ner dür­fen keine Er­mes­sens­fra­gen be­trof­fen sein. Vor­lie­gend schei­tert es an der zwei­ten und drit­ten Vor­aus­set­zung, wes­we­gen die be­trof­fe­ne Bau­be­wil­li­gung auf­zu­he­ben und an die Vor­in­stanz zu­rück­zu­wei­sen ist.

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