Ent­scheid vom 18. Ja­nu­ar 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Ab­wei­sung eines Bau­ge­suchs für den Neu­bau einer Mo­bil­funk­an­la­ge.

Zu­nächst wird die Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs fest­ge­stellt, da sich die Be­schwer­de­geg­ner nicht zum Schrei­ben des Denk­mal­pfle­gers äus­sern konn­ten, ihnen der Bau­be­wil­li­gungs­ent­scheid nicht mit­ge­teilt wurde, kein Ent­scheid über ihre Ein­spra­che ge­fällt wurde und sie zu­nächst nicht in das Be­schwer­de­ver­fah­ren vor dem Re­gie­rungs­rat ein­be­zo­gen wor­den waren. Da der An­spruch auf recht­li­ches Gehör for­mel­ler (selb­stän­di­ger) Natur ist, muss bei Fest­stel­lung einer Ver­let­zung der an­ge­foch­te­ne Ho­heits­akt ohne Rück­sicht dar­auf, ob die An­hö­rung für den Aus­gang des Ver­fah­rens re­le­vant ist, aufge­hoben wor­den waren. Laut Bun­des­ge­richt kann die Hei­lung eines sol­chen Ver­fah­rens­feh­lers nur recht­mäs­sig sein, wenn die un­ter­las­se­ne An­hö­rung, Ak­ten­ein­sicht oder Be­grün­dung in einem Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach­ge­holt wer­den kann. Dies soll al­ler­dings die Aus­nah­me blei­ben, da damit der In­stan­zen­zug ver­kürzt wird. Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren wur­den eine münd­li­che Ver­hand­lung mit den Be­schwer­de­geg­nern, die Zu­stel­lung sämt­li­cher Akten sowie eine Wie­der­ho­lung des Au­gen­scheins durch­ge­führt, um das recht­li­che Gehör nach­träg­lich zu ge­wäh­ren.

Beim Bau einer Mo­bil­funk­an­la­ge bei Bau­denk­mä­lern ist ins­be­son­de­re Art. 3 NHG zu be­ach­ten. An­ten­nen­an­la­gen dür­fen nur dann be­wil­ligt wer­den, wenn sie in der für das Bau­denk­mal mass­ge­ben­den Um­ge­bung nicht wahr­ge­nom­men wer­den kön­nen. Im vor­lie­gen­den Fall han­delt es sich nach kan­to­na­ler In­ven­ta­ri­sie­rung um ein schüt­zens­wer­tes Bau­denk­mal. Die Mög­lich­keit einer ver­nünf­ti­gen Ab­wä­gung der sich im Ein­zel­fall ent­ge­gen­ste­hen­den In­ter­es­sen muss ge­währ­leis­tet wer­den. Bei Ob­jek­ten von re­gio­na­ler und lo­ka­ler Be­deu­tung, wel­che die Kan­to­ne be­zeich­nen, be­steht von Bun­des­rechts wegen für die Be­wil­li­gung von Mo­bil­funk­an­la­gen min­des­tens das durch Art. 3 NHG vor­ge­ge­be­ne Schutz­ni­veau. Eine Mo­bil­funk­an­la­ge kann nicht be­wil­ligt wer­den, wenn die In­ter­es­sen am Natur-​ und Hei­mat­schutz ge­gen­über den öf­fent­li­chen und pri­va­ten In­ter­es­sen an der Er­rich­tung einer Mo­bil­funk­an­la­ge über­wie­gen. Die zu­stän­di­ge Be­hör­de hat für die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung am Schutz­ob­jekt oder in des­sen re­le­van­ter Um­ge­bung ein denk­mal­pfle­ge­ri­sches Fach­gut­ach­ten ein­zu­ho­len und eine In­ter­es­sen­ab­wä­gung vor­zu­neh­men. Damit der Schutz von Art. 3 NHG über­haupt zur An­wen­dung ge­langt, muss das Ob­jekt nach kan­to­na­lem Recht als Denk­mal unter Schutz ge­stellt wor­den sein, denn was unter dem Schutz der Denk­mal­pfle­ge steht, be­stimmt sich - mit Aus­nah­me der Bun­des­in­ven­ta­re (vgl. Art. 6 NHG) - nach kan­to­na­lem Recht.

Der Denk­mal­schutz im Kan­ton Zug kennt zwei ver­schie­de­ne Ka­te­go­rien von Denk­mä­lern, näm­lich die ge­schütz­ten (§ 4 DSG) und die schüt­zens­wer­ten (§ 5 DSG).

Ein ge­schütz­tes Denk­mal liegt vor, wenn ein Ob­jekt von sehr hohem wis­sen­schaft­li­chem, kul­tu­rel­lem oder hei­mat­kund­li­chem Wert und ein­zeln unter Schutz ge­stellt wor­den ist. Für sol­che ge­schütz­ten Denk­mä­ler und deren Um­ge­bung be­steht eine ver­fah­rens­recht­li­che Mel­de­pflicht der Ge­mein­den an das  Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie für jeg­li­che ge­plan­ten bau­li­chen Ver­än­de­run­gen.

Schüt­zens­wer­te Denk­mä­ler be­stehen dann, wenn deren Schutz er­wo­gen wird, d.h. dass der kan­to­na­le Schutz noch in der Schwe­be ist. Auch bei ge­plan­ten bau­li­chen Ver­än­de­run­gen an schüt­zens­wer­ten Denk­mä­lern be­steht eine Mel­de­pflicht, damit das Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie recht­zei­tig in­for­miert ist und das be­trof­fe­ne Ob­jekt noch unter Schutz ge­stellt wer­den kann. Im Un­ter­schied zu den ge­schütz­ten Ob­jek­ten, sind die Ei­gen­tü­mer von schüt­zens­wer­ten Ob­jek­ten sowie die Ei­gen­tü­mer in der nä­he­ren Um­ge­bung nicht in ihrer Ver­fü­gungs­ge­walt be­schränkt.

Im vor­lie­gen­den Fall ist das um­strit­te­ne Ob­jekt im In­ven­tar der schüt­zens­wer­ten Denk­mä­ler auf­ge­führt. Ob­wohl zu­nächst das Un­ter­schutz­stel­lungs­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet wor­den war, wurde das Ob­jekt schluss­end­lich nicht unter Schutz nach § 4 DSG ge­stellt. Des­wegen ge­niesst das Ob­jekt kei­nen Um­ge­bungs­schutz. Al­ler­dings ist die in der nä­he­ren Um­ge­bung ste­hen­de Kir­che ein ge­schütz­tes Ob­jekt nach § 4 DSG. Des­we­gen muss­te ge­prüft wer­den, ob deren Um­ge­bungs­schutz (vgl. Art. 29 Abs. 1 DSG) durch die bau­li­chen Ver­än­de­run­gen am um­strit­te­nen Ob­jekt ver­letzt wird. Der Denk­mal­pfle­ger macht gel­tend, dass eine Mo­bil­funk­an­ten­ne an die­sem Ort in jeder Be­zie­hung fremd und stö­rend sei.

Der Re­gie­rungs­rat folgt je­doch im vor­lie­gen­den Fall nicht den Stel­lung­nah­men der kan­to­na­len Denk­mal­pfle­ge, denn das Wesen des ge­schütz­ten Denk­mals "Kir­che" wird durch die ge­plan­te Mo­bil­funk­an­ten­ne nicht be­ein­träch­tigt, wes­we­gen die Be­schwer­de gut­ge­heis­sen wird.

Ent­scheid vom 25. Ja­nu­ar 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­ren­den weh­ren sich gegen Ein­grif­fe in ihr Grund­ei­gen­tum im Ge­fol­ge des Neu­baus von drei Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern in der Nach­bar­schaft; Rechtsverweigerungs-​ und ‑ver­zö­ge­rungs­be­schwer­de als Rechts­mit­tel.

Eine Rechts­ver­wei­ge­rung liegt nach bun­des­ge­richt­li­cher Recht­spre­chung zu Art. 29 BV vor, wenn eine Gerichts-​ oder Ver­wal­tungs­be­hör­de un­tä­tig bleibt. Eben­falls als Recht­ver­wei­ge­rung gilt das un­recht­mäs­si­ge Nicht­ein­tre­ten, die Nicht­be­ur­tei­lung ein­zel­ner Be­geh­ren, die un­zu­läs­si­ge Ein­schrän­kung der Ko­gni­ti­on, die Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs sowie die über­spitz­te Hand­habung von for­mel­len Vor­schrif­ten.

Von Rechts­ver­zö­ge­rung wird nach bun­des­ge­richt­li­cher Recht­spre­chung zu Art. 29 BV ge­spro­chen, wenn eine Be­hör­de nicht in­nert an­ge­mes­se­ner Frist tätig wird, ob­wohl sie zum Tä­tig­wer­den ver­pflich­tet wäre. Rechts­ver­zö­ge­rung ist auch dann ge­ge­ben, wenn eine zum Han­deln ver­pflich­te­te Be­hör­de ein Ver­fah­ren un­ge­bühr­lich ver­schleppt, ein Ver­fah­ren ohne zu­rei­chen­de Grün­de ein­stellt oder un­nö­ti­gen Pro­zess­auf­wand treibt.

Zu­nächst muss ein An­spruch der Ge­such­stel­len­den auf Be­hand­lung ihres Be­geh­rens be­stehen. An­spruch auf Er­lass einer Ver­fü­gung be­steht in der Pra­xis nur dann, wenn ein schutz­wür­di­ges In­ter­es­se gel­tend ge­macht wer­den kann. Dazu muss die Ver­wal­tungs­be­hör­de zu­nächst ge­setz­lich be­auf­tragt sein, tätig zu wer­den. Im vor­lie­gen­den Fall ist das schutz­wür­di­ge In­ter­es­se der Be­schwer­de­füh­ren­den zu be­ja­hen, da sie als Nach­barn durch ein nicht be­wil­lig­tes Bau­werk oder eine nicht be­wil­lig­te Nut­zung recht­lich oder tat­säch­lich di­rekt be­rührt sind. Die Bau­be­hör­de ist grund­sätz­lich dazu ver­pflich­tet, gegen Bau­rechts­wid­rig­kei­ten ein­zu­schrei­ten und muss des­halb auch An­zei­gen nach­ge­hen, die auf sol­che Ver­hält­nis­se hin­wei­sen. Im vor­lie­gen­den Fall geht es um die Ver­let­zung des Grenz­ab­stan­des für Ter­rain­ver­än­de­run­gen von 0.50 m (vgl. § 31 Abs. 1 BO Zug).

So­dann muss die von Ge­such­stel­len­den be­an­trag­te An­ord­nung ge­eig­net sein, ein Rechts­ver­hält­nis individuell-​konkret fest­zu­le­gen. Dies ist vor­lie­gend der Fall, da die Be­geh­ren der Be­schwer­de­füh­ren­den dazu ge­eig­net sind, die Rechts­wid­rig­keit der un­be­wil­lig­ten Ter­rain­ver­än­de­run­gen zu be­sei­ti­gen.

Zudem müs­sen die ge­such­stel­len­den Per­so­nen grund­sätz­lich über ein dem Rechts­schutz­in­ter­es­se in An­fech­tungs­strei­tig­kei­ten ver­gleich­ba­res In­ter­es­se ver­fü­gen. Auch die­ses ist im vor­lie­gen­den Fall ge­ge­ben.

Wird die Rechts­ver­wei­ge­rungs­be­schwer­de gut­ge­heis­sen, ist die Sache mit der Auf­for­de­rung zum Tä­tig­wer­den an die un­tä­ti­ge In­stanz zu­rück­zu­wei­sen.

Ent­scheid vom 22. Fe­bru­ar 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Are­al­be­bau­ung, den Neu­bau eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses mit Ge­mein­schafts­raum, mit Sonnenkollektor-​ und Pho­to­vol­ta­ik­an­la­ge und Ein­stell­hal­le.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen eine Ver­let­zung der Be­grün­dungs­pflicht und damit eine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs durch die Vor­in­stanz. Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör ist for­mel­ler Natur. Seine Ver­let­zung führt un­ge­ach­tet der Er­folgs­aus­sich­ten der Be­schwer­de in der Sache selbst zur Auf­he­bung des an­ge­foch­te­nen Ent­scheids. Ein un­be­ding­ter An­spruch auf vor­he­ri­ge An­hö­rung steht den Be­trof­fe­nen ins­be­son­de­re dann zu, wenn die Ver­wal­tung einen be­son­ders schwe­ren Ein­griff in die höchst­per­sön­li­che Rechts­sphä­re der Be­trof­fe­nen tä­ti­gen will. Dazu ge­hört ins­be­son­de­re das Recht der Be­trof­fe­nen, sich vor Er­lass eines Ent­scheids zur Sache selbst zu äus­sern, er­heb­li­che Be­wei­se bei­zu­brin­gen, Ein­sicht in die Akten zu neh­men, mit Be­weis­an­trä­gen ge­hört zu wer­den und an der Er­he­bung we­sent­li­cher Ent­schei­dungs­grund­la­gen ent­we­der mit­zu­wir­ken oder sich zu­min­dest dazu äus­sern zu kön­nen. Diese Mit­wir­kung der in ihrem Ei­gen­tums­recht Be­trof­fe­nen kann ge­eig­net sein, den Ent­scheid der Be­hör­de zu be­ein­flus­sen. Die Be­hör­de hat aus­ser­dem alle Vor­brin­gen zu prü­fen. Diese Prü­fung soll auch in die Be­grün­dung des Ent­scheids ein­flies­sen. Im vor­lie­gen­den Fall hat die Vor­in­stanz ihren Ent­scheid - wenn auch eher knapp - ge­nü­gend be­grün­det, wes­we­gen ihr keine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs vor­ge­wor­fen wer­den kann.

Wei­ter rügen die Be­schwer­de­füh­ren­den eine man­geln­de Er­schlies­sung. Ge­mäss Art. 22 RPG ist Vor­aus­set­zung für eine Bau­be­wil­li­gung, dass die Bau­ten und An­la­gen dem Zweck der Nut­zungs­zo­ne ent­spre­chen und das Land er­schlos­sen ist. Land gilt als er­schlos­sen, wenn die für die be­tref­fen­de Nut­zung hin­rei­chen­de Zu­fahrt be­steht (Art. 19 Abs. 1 RPG). Bei der Er­schlies­sung un­ter­schei­det man zwi­schen der Gro­ber­schlies­sung, der Fei­n­erschlies­sung und dem so­ge­nann­ten Haus­an­schluss. Als Gro­ber­schlies­sung gilt die Ver­sor­gung eines zu über­bau­en­den Ge­biets mit den Haupt­strän­gen der Er­schlies­sungs­an­la­gen, na­ment­lich Stras­sen und Wege sowie Wasser-​, Energieversorgungs-​ und Ab­was­ser­lei­tun­gen. Die Fei­n­erschlies­sung um­fasst den An­schluss der ein­zel­nen Grund­stü­cke an die Haupt­strän­ge der Er­schlies­sungs­an­la­gen mit Ein­schluss von öf­fent­lich zu­gäng­li­chen Quar­tier­stras­sen und öf­fent­li­chen Lei­tun­gen. Der ei­gent­li­che Haus­an­schluss ist vom Bau­herrn zu pla­nen und in den Pro­jekt­plä­nen dar­zu­stel­len. Die Bau­rei­fe einer Lie­gen­schaft ist ge­ge­ben, wenn ein Grund­stück alle kör­per­li­chen und recht­li­chen Ei­gen­schaf­ten auf­weist, die für eine Über­bau­ung zwin­gend not­wen­dig sind, so dass der Bau­be­wil­li­gung nichts im Wege steht. All­ge­mein ist eine Er­schlies­sung aber erst ge­nü­gend, wenn sie auch recht­lich ge­si­chert ist, wenn also ge­währ­leis­tet ist, dass eine für sie not­wen­di­ge An­la­ge auch wirk­lich ge­baut wer­den kann.

Im vor­lie­gen­den Fall ist die Er­schlies­sung des Bau­grund­stücks al­ler­dings nur ge­ge­ben, wenn zum einen die Ein­mün­dung der Zu­fahrts­ram­pe um 2 m von der Ecke des Nach­bar­grund­stücks aus ge­mes­sen ge­kröpft und zum an­de­ren das Sicht­feld auf dem Nach­bar­grund­stück frei­ge­hal­ten wird. Die recht­li­che Er­schlies­sung ist vor­lie­gend un­be­strit­ten. Da es aber an der fak­ti­schen Er­schlies­sung man­gelt, hat die Vor­in­stanz die Bau­be­wil­li­gung wegen feh­len­der Bau­rei­fe zu Un­recht er­teilt.

Ent­scheid vom 29. März 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen eine Um­zo­nung ihrer Grund­stü­cke in Planungs­zonen.

Müs­sen Nut­zungs­plä­ne an­ge­passt wer­den oder lie­gen noch keine vor, so kann die zu­stän­di­ge Be­hör­de für genau be­zeich­ne­te Ge­bie­te Pla­nungs­zo­nen be­stim­men. In­ner­halb der Planungs­zonen darf nichts un­ter­nom­men wer­den, was die Nut­zungs­pla­nung er­schwe­ren könn­te. Pla­nungs­zo­nen sind mit ihrer öf­fent­li­chen Auf­la­ge wirk­sam. Die zu­stän­di­ge Be­hör­de be­misst sie auf längs­tens fünf Jahre. Sie kann die Gel­tungs­dau­er ein­ma­lig um höchs­tens zwei Jahre ver­län­gern (vgl. Art. 27 RPG und § 35 PBG). Ge­mäss Bun­des­ge­richt ent­fällt vor Er­lass der Pla­nungs­zo­ne die Ge­wäh­rung des recht­li­chen Ge­hörs, da die Mass­nah­me ei­ner­seits nur vor­sorg­lich und von be­schränk­ter Dauer ist, an­de­rer­seits ihren Zweck nur er­rei­chen kann, wenn sie un­mit­tel­bar wirk­sam wird. Im vor­lie­gen­den Fall hat die zu­stän­di­ge Be­hör­de die um­strit­te­ne Pla­nungs­zo­ne for­mell kor­rekt er­las­sen.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen, dass sie im vor­lie­gen­den Fall durch die Fest­set­zung der Pla­nungs­zo­nen eine öffentlich-​rechtliche Ei­gen­tums­be­schrän­kung er­lei­den. Eine sol­che ist mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie nur ver­ein­bar, wenn die Vor­aus­set­zun­gen von Art. 36. BV er­füllt sind. Mit den Vor­schrif­ten von Art. 27 RPG sowie § 35 PBG ist eine hin­rei­chen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge für die Fest­set­zung von Pla­nungs­zo­nen ge­ge­ben. Auch das er­for­der­li­che öf­fent­li­che In­ter­es­se am Er­lass der um­strit­te­nen Pla­nungs­zo­ne wird be­jaht. Die Fest­set­zung der Pla­nungs­zo­ne muss zudem dem Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­satz mit sei­nen drei Aspek­ten ent­spre­chen: Die Zweck­mäs­sig­keit lässt sich ohne Pro­ble­me be­grün­den. Der Grund­satz der Er­for­der­lich­keit un­ter­sagt, dass Planungs­zonen in räum­li­cher, sach­li­cher und zeit­li­cher Hin­sicht dar­über hin­aus­ge­hen dür­fen, was zur Er­rei­chung des Zwecks not­wen­dig ist. Vor­lie­gend lässt es sich recht­fer­ti­gen, die Gel­tungs­dau­er der Pla­nungs­zo­nen bis zur Rechts­kraft der Ge­neh­mi­gung der je­wei­li­gen Nach­bes­se­rung der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on zu be­fris­ten. Da Pla­nungs­zo­nen in­halt­lich je­doch un­struk­tu­rier­te Mass­nah­men sind, stellt die hier an­ge­spro­che­ne Zu­mut­bar­keit kein taug­li­cher Mass­stab der Zweck­mäs­sig­keits­prü­fung dar.

Ent­scheid vom 5. April 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine nach­bar­li­che Ga­ra­ge an­stel­le des bis­he­ri­gen Schopfs.

Die Be­schwer­de­füh­re­rin rügt, bei der Bau­be­wil­li­gung hand­le es sich nicht um den "Ab­bruch einer be­stehen­den Ga­ra­ge" bzw. deren "Er­satz­bau­te", da bis­her le­dig­lich ein Schopf mit un­ge­nü­gen­der Grund­mas­se sowie un­ge­eig­ne­ter Türe für Fahr­zeu­ge be­stan­den habe. Der Ge­mein­de­rat gehe of­fen­sicht­lich und be­wusst von einer fal­schen Sach­ver­halts­dar­stel­lung aus.

Das Ge­setz schreibt nicht vor, dass für die Pu­bli­ka­ti­on im Amts­blatt die Be­grif­fe aus dem Grund­buch über­nom­men wer­den müs­sen. Mit den im Amts­blatt pu­bli­zier­ten Be­grif­fen müs­sen die ge­mein­ten Ge­bäu­de iden­ti­fi­ziert wer­den kön­nen und sie dür­fen nicht irre­führend sein. Des­we­gen ist im vor­lie­gen­den Fall die Rüge der Be­schwer­de­füh­ren­den un­be­grün­det, wenn sie gel­tend macht, dass das um­strit­te­ne Ob­jekt fälsch­li­cher­wei­se als "Ga­ra­ge" an­statt "Holz­schopf" be­zeich­net wurde.

Klein­bau­ten sind ein­ge­schos­si­ge, nicht Wohn- oder Ge­wer­be­zwe­cken die­nen­de Ne­ben­ge­bäu­de von höchs­tens 50 m2 Grund­flä­che, 3.50 m Ge­bäu­de­hö­he und 5 m First­hö­he. Die ge­plan­te Baute dient als Ga­ra­ge und nicht zu Wohn- oder Ge­wer­be­zwe­cken, wes­halb sie von ihrer Nut­zung her nicht zum be­stehen­den Wohn­haus ge­hört. Dass die ge­plan­te Ga­ra­ge ohne Ab­stand an das be­stehen­de Wohn­haus an­schliesst, steht einer Qua­li­fi­zie­rung als Klein­bau­te im Sinne von § 2 PBG nicht ent­ge­gen, zudem ist sie ein­ge­schos­sig.

Da die ge­plan­te Ga­ra­ge mit dem be­stehen­den Wohn­haus zu­sam­men­ge­baut wird, ist die da­durch neu ent­ste­hen­de ge­sam­te Ge­bäu­de­län­ge zu über­prü­fen. Die Ge­bäu­de­län­gen wer­den an den Sei­ten des kleins­ten Recht­ecks ge­mes­sen, wel­ches das Ge­bäu­de um­gibt. Aus­kra­gen­de Ge­bäu­de­tei­le wie Dach­vor­sprün­ge, Vor­dä­cher, Bal­ko­ne usw. wer­den nicht be­rück­sich­tigt (§ 6 Abs. 1 und Abs. 2 V PBG). Im vor­lie­gen­den Fall ist die ma­xi­ma­le Ge­bäu­de­län­ge von 30 m (vgl. § 43 BO) ein­ge­hal­ten.

Vor­lie­gend wei­sen die Pläne einen Stras­sen­ab­stand von le­dig­lich 1 m aus, womit der re­gu­lä­re Stras­sen­ab­stand von 4 m (§ 17 Abs. 2 GSW) nicht ein­ge­hal­ten ist. Ge­mäss § 17 Abs. 3 GSW kann in Aus­nah­me­fäl­len und ins­be­son­de­re für Klein­bau­ten die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de eine Un­ter­schrei­tung des Ab­stands gegen Re­vers zu­las­sen. Als nicht zu un­ter­schrei­ten­des Mass bei Stras­sen­ab­stän­den gilt 0.50 m (§ 11 Abs. 1 V GSW). Die Nicht­ein­hal­tung des Stras­sen­ab­stands führt im vor­lie­gen­den dazu, dass auf der Süd­sei­te des Grund­stücks der Be­schwer­de­füh­re­rin die Sicht un­nö­tig ein­ge­schränkt wird. Die Bau­herr­schaft hat kein Wahl­recht, ei­ner­seits zwar den Grenz­ab­stand zum Ge­bäu­de der Be­schwer­de­füh­re­rin nicht aus­zu­schöp­fen, dafür aber die Sicht auf an­de­re Weise ein­zu­schrän­ken. Ent­schei­dend ist dabei nicht, dass durch den Anbau der Ga­ra­ge an das Wohn­ge­bäu­de die jetzt be­stehen­de Durch­sicht ge­schlos­sen wird. Es be­steht kein An­spruch auf Durch­sicht oder Aus­sicht, so­fern die Bau­vor­schrif­ten ein­ge­hal­ten wer­den. Trotz­dem über­wie­gen im vor­lie­gen­den Fall die pri­va­ten In­ter­es­sen der Be­schwer­de­füh­re­rin an der Ein­hal­tung des re­gu­lä­ren Stras­sen­ab­stands, wes­we­gen dies­be­züg­lich die Be­schwer­de gut­ge­heis­sen wird.

Der Par­kie­rungs­ver­kehr darf den Ver­kehrs­fluss des öf­fent­li­chen Stras­sen­net­zes nicht in un­zu­mut­ba­rer Weise be­hin­dern, ins­be­son­de­re durch Ma­nö­ver auf der Fahr­bahn oder Rück­stau bei Ein­fahr­ten. Der Par­kie­rungs­ver­kehr darf die zu Fuss Ge­hen­den und die Fah­re­rin­nen und Fah­rer leich­ter Zwei­rä­der nicht ge­fähr­den und soll deren Kom­fort nicht un­nö­tig ver­rin­gern, bei­spiels­wei­se durch Um­we­ge. Vor­lie­gend ist eine sol­che unzumut­bare Be­hin­de­rung des öf­fent­li­chen Stras­sen­net­zes nicht er­sicht­lich. Auch die Sicht­fel­der wer­den im vor­lie­gen­den Fall nicht ein­ge­schränkt.

Ent­scheid vom 12. April 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für einen Neu­bau eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses inkl. Ab­bruch der be­stehen­den Bau­ten.

Die Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on Drit­ter für Ver­wal­tungs­be­schwer­den beim Re­gie­rungs­rat be­steht nur, wenn der Drit­te be­reits als Ein­spre­cher am Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren teil­ge­nom­men hat und vom an­ge­foch­te­nen Ent­scheid be­son­ders be­rührt ist und ein schutz­wür­di­ges In­ter­es­se an des­sen Auf­he­bung oder Än­de­rung hat (vgl. § 41 Abs. 1 VRG). Im vor­lie­gen­den Fall hat der Be­schwer­de­füh­rer nicht als Ein­spre­cher am Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren für das zwei­te, ab­ge­än­der­te Bau­ge­such teil­ge­nom­men. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­schwer­de­füh­rers war die Ge­mein­de­ver­wal­tung nicht ver­pflich­tet, ihn zu in­for­mie­ren, dass der Bau­herr ein neues Bau­ge­such ein­ge­reicht hatte. Für die Wahr­neh­mung der Rechts­schutz­mög­lich­kei­ten ist in jedem Fall die Amts­blatt­pu­bli­ka­ti­on mass­ge­bend. Nach­dem der Be­schwer­de­füh­rer am Ein­spra­che­ver­fah­ren gegen das neue, ab­ge­än­der­te Bau­ge­such nicht teil­ge­nom­men hat, kann auf seine Ver­wal­tungs­be­schwer­de nicht ei­ge­tre­ten wer­den. Zudem ist die not­wen­di­ge Be­zie­hungs­nä­he eines Ein­spre­chers und Be­schwer­de­füh­rers zum um­strit­te­nen Bau­pro­jekt, wel­che Vor­aus­set­zung für das be­son­de­re Be­rührt­sein von einem Ent­scheid ist, beim Be­schwer­de­füh­rer eben­falls nicht ge­ge­ben.

Ent­scheid vom 3. Mai 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für einen Neu­bau eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses mit Ga­ra­ge.

In § 65 lit. f der neuen BO Ober­ä­ge­ri wurde über­gangs­recht­lich be­stimmt, dass die Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen für das Ge­biet Hagli vom 10. März 1987 auf­ge­ho­ben wer­den. In § 29 BO wur­den dafür be­züg­lich der Zo­nen­vor­schrif­ten "Ab­wei­chen­de Be­stim­mun­gen für die Wohn­zo­ne Hagli" fest­ge­legt. Mit den Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen wur­den auch der in Art. 1 Ziff. 1 der Über­bauungsbestimmungen er­wähn­te Ge­stal­tungs­plan und die Sche­ma­schnit­te auf­ge­ho­ben. Dem­nach wur­den mit der Bau­ord­nung 2006 alle Bau­be­stim­mun­gen, die aus­ser­halb der Bau­ord­nung stan­den, auf­ge­ho­ben, so auch die Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen für das Ge­biet Hagli. Es trifft zwar zu, dass die Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen in der Bau­ord­nung ihre Aus­wir­kun­gen haben, von einer "recht­li­chen und fak­ti­schen Ge­samt­pla­nung" kann aber nicht ge­spro­chen wer­den. Mit der Er­läu­te­rung, dass die "bis­her in se­pa­ra­ten Ord­nun­gen ent­hal­te­nen Vor­schrif­ten nun for­mell in die Bau­ord­nung in­te­griert wer­den", war nicht ge­meint, dass die ge­sam­ten Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen nun im Kleid der Bau­ord­nung wei­ter­gel­ten wür­den. Viel­mehr war damit ge­meint, dass neben der Bau­ord­nung keine wei­te­ren Bau­vor­schrif­ten mehr (for­mell) be­stehen sol­len. Die Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen wur­den nicht voll­stän­dig, son­dern nur teil­wei­se über­nom­men. Durch die neue po­si­tiv recht­li­che Re­ge­lung der Bau­vor­schrif­ten für das Ge­biet Hagli in der Bau­ord­nung 2006 hatte der Ge­setz­ge­ber un­miss­ver­ständ­lich le­gi­fe­riert, ins­be­son­de­re auch, dass (nur) Be­währ­tes bei­be­hal­ten wer­den soll­te. An­sons­ten wur­den die Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen Hagli aus­drück­lich auf­ge­ho­ben (§ 65 lit. f BO) bzw. durch neue Be­stim­mun­gen er­setzt (§ 29 BO), wel­che nun nor­ma­ti­ve Kraft haben.

Der Grund­satz von Treu und Glau­ben ge­bie­tet ein loya­les und ver­trau­ens­wür­di­ges Ver­hal­ten im Rechts­ver­kehr. Er gilt im öffentlich-​rechtlichen wie auch im pri­vat­recht­li­chen Be­reich. Der Grund­satz des Ver­trau­ens­schut­zes ver­leiht einer Per­son An­spruch auf Schutz des be­rech­tig­ten Ver­trauens in be­hörd­li­che Zu­sa­gen oder sons­ti­ges, be­stimm­te Er­war­tun­gen be­grün­den­des Ver­hal­ten­der Be­hör­den. Der Ein­zel­ne muss sich also auf In­for­ma­tio­nen oder auf das Ver­hal­ten einer Be­hör­de ver­las­sen kön­nen. Staat­li­ches Han­deln muss ko­hä­rent, d.h. lo­gisch, zu­sam­men­hän­gend und nicht wi­der­sprüch­lich sein. Im vor­lie­gen­den Fall kann der Be­schwer­de­füh­rer kei­nen sol­chen Ver­stoss gegen Treu und Glau­ben gel­tend ma­chen.

Äs­the­tik­vor­schrif­ten be­zwe­cken den Schutz des Landschafts-​, Orts- und Stras­sen­bil­des, der his­to­ri­schen Stät­ten sowie der Natur-​ und Kunst­denk­mä­ler. Bau­ten und An­la­gen dür­fen ge­mäss der in allen kan­to­na­len Bau­ge­set­zen zu fin­den­den Ge­ne­ral­klau­sel diese Schutz­ob­jek­te weder ver­un­stal­ten noch er­heb­lich be­ein­träch­ti­gen, sie sol­len sich so in die Um­ge­bung ein­glie­dern, dass eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Die Verunstaltungs-​ und Be­ein­träch­ti­gungs­ver­bo­te sowie die Ein­glie­de­rungs­ge­bo­te kom­men ent­spre­chend ihrer Natur als Ge­ne­ral­klau­seln nur sub­si­di­är zu de­tail­lier­ten Re­ge­lun­gen zum Zuge. Um­ge­kehrt kön­nen sie aber auch dann an­ge­ru­fen wer­den, wenn alle an­de­ren re­le­van­ten Bau­vor­schrif­ten (wie z.B. Ge­schoss­zahl, Ab­stän­de) ein­ge­hal­ten wor­den sind. Der äs­the­ti­sche Ein­druck wird durch eine Viel­zahl von Fak­to­ren mit­be­stimmt. Gros­se Be­deu­tung kommt den ver­wen­de­ten Ma­te­ria­li­en und Far­ben sowie den äus­se­ren Pro­por­tio­nen zu. Die Ge­samt­be­ur­tei­lung eines Vor­ha­bens hat sich von den er­wähn­ten ob­jek­ti­ven Kri­te­ri­en und nicht von der Vor­stel­lung äs­the­tisch be­son­ders emp­find­sa­mer Per­so­nen oder vom Volks­emp­fin­den lei­ten zu las­sen. Die ge­stal­te­ri­schen An­for­de­run­gen sind nicht ab­so­lut. Da sie Ein­schrän­kun­gen der Ei­gen­tums­ga­ran­tie und al­len­falls an­de­rer Grund­rech­te zur Folge haben, müs­sen sie stets das Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­prin­zip wah­ren.

In der im Ge­biet Hagli aus­ge­schie­de­nen Wohn­zo­ne sind Neu­bau­ten be­son­ders gut in die be­stehen­de Über­bau­ung ein­zu­ord­nen. Im Üb­ri­gen gel­ten fol­gen­de zu­sätz­li­che Be­stim­mun­gen: a. frei­ste­hen­de Ga­ra­gen sind nicht ge­stat­tet. b. Ga­ra­gen­vor­plät­ze, Be­su­cher­park­plät­ze und Haus­ein­gän­ge dür­fen nur mit Pflas­ter­stei­nen oder Na­tur­stei­nen aus­ge­stal­tet wer­den (§ 29 BO). Ge­mäss An­trag der Planungs-​ und Bau­kom­mis­si­on hat der Ge­mein­de­rat die be­son­ders gute Ein­ord­nung be­jaht, nach­dem sich die Planungs-​ und Bau­kom­mis­si­on zuvor noch kri­ti­scher ge­äus­sert hatte. Im vor­lie­gen­den Fall sind die Vor­aus­set­zun­gen von § 29 lit. a und b BO er­füllt.

Da vor­lie­gend auch die be­son­ders gute Ein­ord­nung in die be­stehen­de Über­bau­ung be­jaht wer­den kann, wird die Be­schwer­de als un­be­grün­det ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 3. Mai 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen das Gast­spiel "Die Pa­ti­en­ten": Ver­hält­nis zur Ver­ord­nung über die Be­nüt­zung des Hirs­gar­ten­are­als ( Fest­stel­lungs­ver­fü­gung).

Die An­fech­tungs­le­gi­ti­ma­ti­on von Ver­fü­gun­gen und Ent­schei­den setzt ein ak­tu­el­les prak­ti­sches In­ter­es­se des Be­schwer­de­füh­rers vor­aus. Ein sol­ches In­ter­es­se wird be­jaht, wenn der er­lit­te­ne Nach­teil im Zeit­punkt der Be­ur­tei­lung noch be­steht und durch die Gut­heis­sung der Be­schwer­de be­sei­tigt würde. Aus­nahms­wei­se kann auf das Er­for­der­nis des ak­tu­el­len In­ter­es­ses ver­zich­tet wer­den, wenn sich die auf­ge­wor­fe­ne Frage je­der­zeit unter glei­chen oder ähn­li­chen Um­stän­den wie­der stel­len könn­te, an ihrer Be­ant­wor­tung wegen ihrer grund­sätz­li­chen Be­deu­tung ein hin­rei­chen­des öf­fent­li­ches In­ter­es­se be­steht und eine recht­zei­ti­ge Über­prü­fung im Ein­zel­fall kaum je mög­lich wäre. So kann das Ver­bot einer De­mons­tra­ti­on über­prüft wer­den, auch wenn der für die De­mons­tra­ti­on vor­ge­se­he­ne Zeit­punkt in­zwi­schen ver­stri­chen ist. Der Ent­scheid kann hier zwar an einem un­zu­läs­si­gen Ver­bot nichts mehr än­dern, aber im­mer­hin Richt­li­ni­en für das künf­ti­ge Ver­hal­ten der Be­hör­den ver­mit­teln. In § 5 Abs. 4 HGV sind Gross­an­läs­se na­ment­lich er­wähnt und der Ge­mein­de­rat hat sich da­hin­ge­hend ge­äus­sert, dass sol­che An­läs­se auch zu­künf­tig mög­lich sein sol­len. Es be­steht ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se daran, dass die Aus­le­gung der HGV ge­klärt wird, damit sie ihren Zweck, die ord­nungs­ge­mäs­se öf­fent­li­che Be­nut­zung des Hirs­gar­ten­are­als (§ 1 Abs. 1 HGV), er­fül­len kann. Des­we­gen ist vor­lie­gend die Le­gi­ti­ma­ti­on zu be­ja­hen.

Das Hirs­gar­ten­are­al ist eine öf­fent­li­che An­la­ge be­stehend aus drei Grund­stü­cken von ins­ge­samt ca. 16'000 m2, das im Ei­gen­tum der Ein­woh­ner­ge­mein­de Cham steht. Das Hirs­gar­ten­are­al steht der Öf­fent­lich­keit zur Ver­fü­gung, es fin­den zahl­rei­che Ver­an­stal­tun­gen dar­auf statt. Für die Be­nüt­zung der An­la­gen und des öf­fent­li­chen Grun­des für An­läs­se und Ver­an­stal­tun­gen ist im Rah­men des ge­stei­ger­ten Ge­mein­ge­brauchs eine Be­wil­li­gung er­for­der­lich (§ 1 Abs. 4 HGV). Ge­mäss § 4 Abs. 1-3 HGV wer­den ein- oder mehr­tä­gi­ge "stark stö­ren­de" Ver­an­stal­tun­gen mit je 25 Punk­ten und ein- oder mehr­tä­gi­ge "mäs­sig stö­ren­de" mit je 5 Punk­ten be­wer­tet. Es dür­fen jähr­lich so viele Ver­an­stal­tun­gen durch­ge­führt wer­den, dass eine Punkt­zahl von 280 nicht über­schrit­ten wird (§ 4 Abs. 5 HGV). Bis­her wur­den auf dem Hirs­gar­ten­are­al le­dig­lich ein- oder mehr­tä­gi­ge Ver­an­stal­tun­gen durch­ge­führt. Mit dem Mu­si­cal "Die Pa­ti­en­ten" hat nun erst­mals eine län­ger dau­ern­de Ver­an­stal­tung statt­ge­fun­den. Der Ge­mein­de­rat ver­tritt die Mei­nung, dass auch diese und ver­gleich­ba­re Ver­an­stal­tun­gen nur mit 25 Punk­ten be­wer­tet wer­den sol­len, weil die HGV keine an­de­re Be­wer­tung er­laubt.

Ein Er­lass ver­letzt das Rechts­gleich­heits­ge­bot ge­mäss Art. 8 Abs. 1 BV, wenn er recht­li­che Un­ter­schei­dun­gen trifft, für die ein ver­nünf­ti­ger Grund in den zu re­geln­den Ver­hält­nis­sen nicht er­sicht­lich ist, oder Un­ter­schei­dun­gen un­ter­lässt, die sich auf­grund der Ver­hält­nis­se auf­drän­gen, wenn also Glei­ches nicht nach Mass­ga­be sei­ner Gleich­heit gleich und Un­glei­ches nicht nach Mass­ga­be sei­ner Un­gleich­heit un­gleich be­han­delt wird. Vor­aus­ge­setzt ist, dass sich die un­ge­recht­fer­tig­te Gleich-​ bzw. Un­gleich­be­hand­lung auf eine we­sent­li­che Tat­sa­che be­zieht. Bei der Be­ur­tei­lung, ob die tat­säch­li­chen Un­ter­schie­de er­heb­lich und vor­ge­nom­me­nen Dif­fe­ren­zie­run­gen sach­lich ge­recht­fer­tigt sind, ist vom Zweck des Er­las­ses aus­zu­ge­hen. Des­we­gen ist eine Un­gleich­be­hand­lung nur bei einem er­heb­li­chen tat­säch­li­chen Un­ter­schied zu­läs­sig. Im vor­lie­gen­den Fall wird die Gross­ver­an­stal­tung Mu­si­cal "Die Pa­ti­en­ten", wel­che inkl. Pro­ben sowie Auf- und Abbau ca. 1,5 Mo­na­te dau­er­te, mit dem Gas­tie­ren des Zir­kus Royal ver­gli­chen, der mit Auf- und Abbau ins­ge­samt fünf Tage auf dem Hirs­gar­ten­are­al lo­gier­te. Wenn nun für das Mu­si­cal, gleich wie für den Zir­kus, 25 Punk­te an­ge­rech­net wer­den, dann wird vor­lie­gend deut­lich Un­glei­ches gleich be­han­delt. So könn­ten das ganze Jahr hin­durch ohne Un­ter­bruch Ver­an­stal­tun­gen auf dem Hirs­gar­ten­are­al statt­fin­den. Dies ist aber ge­ra­de nicht der Zweck der HGV, die durch eine ma­xi­ma­le Punk­te­zahl von 280 Punk­ten die Zahl der Ver­an­stal­tungs­ta­ge be­gren­zen will. Auf­grund des­sen ist vor­lie­gend die HGV in dem Sinne an­zu­pas­sen, dass künf­tig eine bes­se­re Qua­li­fi­zie­rung von Gross­an­läs­sen wie das Mu­si­cal "Die Pa­ti­en­ten" mög­lich ist.

Ent­scheid vom 3. Mai 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Nicht­er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für Bal­ko­ne in der Alt­stadt.

Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör ist ein selb­stän­di­ges Grund­recht, das in Art. 29 BV ver­an­kert ist. Es um­fasst den An­spruch auf vor­gän­gi­ge Ori­en­tie­rung und Äus­se­rung, Mit­wir­kungs­rech­te bei der Be­weis­erhe­bung, Ak­ten­ein­sichts­recht, Recht auf Ver­tre­tung und Ver­bei­stän­dung sowie den An­spruch auf Be­grün­dung von Ver­fü­gun­gen (Art. 29 Abs. 2 BV). Der An­spruch auf vor­gän­gi­ge Ori­en­tie­rung be­inhal­tet eine Mit­tei­lungs­pflicht der Be­hör­den und ist Vor­aus­set­zung dafür, dass der Be­trof­fe­ne seine An­sprü­che recht­zei­tig gel­tend ma­chen kann. Eine Ver­fü­gung gilt dann als rich­tig er­öff­net, wenn sie von der Be­hör­de schrift­lich zu­ge­stellt wird und eine Be­grün­dung sowie eine Rechts­mit­tel­be­leh­rung ent­hält (§§ 19 und 48 VRG). In der Rechts­mit­tel­be­leh­rung sind das or­dent­li­che Rechts­mit­tel, die Rechts­mit­tel­in­stanz sowie die Rechts­mit­tel­frist an­zu­ge­ben. Wird eine Ver­fü­gung man­gel­haft er­öff­net, dür­fen den Par­tei­en dar­aus keine Nach­tei­le er­wach­sen (Art. 38 VwVG). Eine man­gel­haf­te Er­öff­nung einer Ver­fü­gung führt in der Regel zu deren An­fecht­bar­keit, nur aus­nahms­wei­se bei schwer­wie­gen­den Form- und Er­öff­nungs­feh­lern zur Nich­tig­keit.

Im vor­lie­gen­den Fall wur­den Bal­ko­ne für ein Alt­stadt­haus pro­jek­tiert, das als Bau­denk­mal von lo­ka­ler Be­deu­tung unter Denk­mal­schutz ge­stellt ist. Es gilt § 30 DSG, wo­nach Ver­än­de­run­gen des Bau­zu­stands oder der ge­schätz­ten Aus­stat­tung eines Denk­mals der Zu­stim­mung der Di­rek­ti­on des In­nern be­dür­fen, und somit nicht bloss einer Stel­lung­nah­me der kan­to­na­len Fach­in­stanz. Vor­lie­gend hat die Di­rek­ti­on des In­nern diese Zu­stim­mung ver­wei­gert, da Bal­ko­n­an­bau­ten dem cha­rak­te­ris­ti­schen Bild der Alt­stadt wi­der­sprä­chen und zudem nicht mit einem ge­schütz­ten Denk­mal ver­ein­bar seien, was auch der stän­di­gen Pra­xis des Ver­wal­tungs­ge­richts ent­spricht.

Auf­grund des Ge­sag­ten, wird vor­lie­gend die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 10. Mai 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Are­al­be­bau­ung.

Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör be­inhal­tet das Recht eines Pri­va­ten, in einem vor einer Verwaltungs-​ oder Jus­tiz­be­hör­de ge­führ­ten Ver­fah­ren mit sei­nem Be­geh­ren an­ge­hört zu wer­den, Ein­blick in die Akten zu er­hal­ten und zu den für die Ent­schei­dung we­sent­li­chen Punk­ten Stel­lung neh­men zu kön­nen. Dazu ge­hört auch das Recht auf Be­grün­dung einer Ver­fü­gung. Für die kan­to­na­len Be­hör­den fin­den neben den Min­dest­ga­ran­tien, die sich aus Art. 29 Abs. 2 BV er­ge­ben, zu­sätz­lich die kan­to­na­len Ver­fah­rens­vor­schrif­ten An­wen­dung. Für den vor­lie­gen­den Fall heisst dies, dass die Be­grün­dungs­pflicht für Ent­schei­de auch in § 20 Abs. 1 VRG ver­an­kert ist. Der An­spruch auf Be­grün­dung setzt vor­aus, dass eine Be­hör­de die Vor­brin­gen einer Par­tei tat­säch­lich hört, prüft und be­rück­sich­tigt und ihren Ent­scheid vor die­sem Hin­ter­grund be­grün­det. Dar­zu­le­gen sind in der Regel der zu­grun­de ge­leg­te Sach­ver­halt und des­sen recht­li­che Wür­di­gung. Um­fang und Dich­te der Be­grün­dung rich­ten sich nach den Um­stän­den des zu be­ur­tei­len­den Sach­ver­halts. Bei kla­rer Sach­la­ge und be­stimm­ten Nor­men kön­nen be­reits Hin­wei­se auf Rechts­grund­la­gen ge­nü­gen. Die Be­hör­den sind aber nicht ver­pflich­tet, sich zu allen Rechts­vor­brin­gen der Par­tei zu äus­sern. Es ge­nügt, wenn er­sicht­lich ist, von wel­chen Über­le­gun­gen sich eine Be­hör­de lei­ten liess.

Im vor­lie­gen­den Fall sind die Aus­füh­run­gen der Vor­in­stanz aus­führ­lich und auch ge­nü­gend be­grün­det, wes­we­gen die Rüge der Be­schwer­de­füh­ren­den ab­ge­wie­sen wird.

Ge­mäss § 14 V PBG darf der Erd­ge­schoss­fuss­bo­den ent­we­der höchs­tens 1,2 m über dem tiefs­ten oder 0,3 m über dem höchs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de lie­gen. Liegt der Fuss­bo­den des Erd­ge­schos­ses höher als 3 m über dem tiefs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de, zählt das Erd­ge­schoss als zwei Ge­schos­se. Bei be­son­de­rem Ge­län­de­ver­lauf kann die Hö­hen­la­ge der an­gren­zen­den Stras­sen und Wege be­rück­sich­tigt wer­den. All­fäl­li­ge Ni­veau­li­ni­en blei­ben vor­be­hal­ten (§ 13 Abs. 3 V PBG).

Im vor­lie­gen­den Fall wer­den die Vor­schrif­ten von § 14 V PBG ein­ge­hal­ten.

Der Be­griff der Aus­nüt­zungs­zif­fer ist in § 15 V PBG de­fi­niert. Ge­mäss § 16 Abs. 2 Bst. 2 V PBG müs­sen Flä­chen von Ge­mein­schafts­räu­men in Wohn­häu­sern mit mehr als drei Woh­nun­gen nicht an­ge­rech­net wer­den. Der von den Be­schwer­de­füh­ren­den als "Ge­mein­schafts­raum/Well­ness/ Fit­ness" ge­nann­te Raum, der sich im 1. UG be­fin­det, ist ein sol­cher Ge­mein­schafts­raum, der nicht an­ge­rech­net wer­den muss. Dem­nach er­weist sich auch diese Rüge der Be­schwer­de­füh­ren­den als un­be­grün­det.

Der Be­griff At­ti­ka­ge­schoss wird weder im kan­to­na­len Recht noch in der Bau­ord­nung de­fi­niert. In § 8 V PBG wird die zu­läs­si­ge Grös­se des Dach­ge­schos­ses an­ge­ge­ben, damit ein At­ti­ka­ge­schoss noch als Dach­ge­schoss gilt und nicht als Voll­ge­schoss. Ge­mäss § 8 Abs. 2 V PBG darf ein At­ti­ka­ge­schoss eine Flä­che von ma­xi­mal 60 % jener des obers­ten Voll­ge­schos­ses auf­wei­sen. Nach der De­fi­ni­ti­on des At­ti­ka­ge­schos­ses in der In­ter­kan­to­na­len Ver­ein­ba­rung über die Har­mo­ni­sie­rung der Bau­be­grif­fe (IVHB) sind At­ti­ka­ge­schos­se auf Flach­dä­chern auf­ge­setz­te, zu­sätz­li­che Ge­schos­se. Daher muss ein At­ti­ka­ge­schoss bei min­des­tens einer gan­zen Fas­sa­de ge­gen­über dem dar­un­ter­lie­gen­den Ge­schoss um ein be­stimm­tes Mass zu­rück­ver­setzt sein. Aus die­sen Aus­füh­run­gen folgt, dass ein At­ti­ka­ge­schoss auf einem Flach­dach auf­ge­setzt und dass die­ses Ge­schoss daran er­kenn­bar ist, dass es auf einer oder auf meh­re­ren Sei­ten ge­gen­über dem dar­un­ter­lie­gen­den Ge­schoss zu­rück­ver­setzt ist. Vor­lie­gend sind diese Be­stim­mun­gen er­füllt, wes­we­gen die Rüge ab­ge­wie­sen wird.

Ge­mäss § 29 Abs. 2 PBG gel­ten für Are­al­be­bau­un­gen spe­zi­el­le ge­meind­li­che Bau­vor­schrif­ten. In § 53 Bst. a BO sind die ar­chi­tek­to­ni­schen und städ­te­bau­li­chen An­for­de­run­gen an eine Are­al­be­bau­ung de­fi­niert. Diese Be­stim­mung ist als po­si­ti­ve äs­the­ti­sche Ge­ne­ral­klau­sen for­mu­liert, wobei ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se nicht eine gute, son­dern eine be­son­ders gute Lö­sung ver­langt wird. Die Bau­ten und An­la­gen einer Are­al­be­bau­ung müs­sen zu­nächst für sich al­lein be­trach­tet eine be­son­ders gute ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung dar­stel­len, was sich in der Si­tu­ie­rung, der äus­se­ren Ge­stal­tung der ein­zel­nen Bau­ten sowie in der Material-​ und Farb­ge­bung nie­der­zu­schla­gen hat. Wei­ter wird eine gute Ein­ord­nung in das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die je­wei­li­ge Quar­tier­struk­tur ver­langt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Be­schwer­de­füh­ren­den ist das Quar­tier­bild nicht ho­mo­gen, son­dern sehr he­te­ro­gen. Das Bau­pro­jekt ent­spricht damit in die­ser Hin­sicht den An­for­de­run­gen von § 53 Bst. a BO, wes­we­gen die Be­schwer­de ab­ge­wie­sen wird.

Ent­scheid vom 24. Mai 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Are­al­be­bau­ung.

Die Are­al­be­bau­ung un­ter­schei­det sich da­hin­ge­hend von der Ein­zel­bau­wei­se, dass sie ge­mäss § 17 BO er­höh­ten An­for­de­run­gen ge­nü­gen muss. Dies be­deu­tet, dass eine Are­al­be­bau­ung bei­spiels­wei­se eine gute ar­chi­tek­to­ni­sche Ge­stal­tung auf­wei­sen, sich be­son­ders gut in das Land­schafts­bild ein­ord­nen, über be­son­ders gute Freizeit-​, Erholungs-​ und Gar­ten­flä­chen ver­fü­gen, oder zweck­mäs­sig er­schlos­sen sein muss. Weist die Are­al­be­bau­ung Vor­tei­le be­züg­lich Ge­stal­tung, Wohn­kom­fort, Er­schlies­sung, Aus­stat­tung und Öko­lo­gie auf, kann in be­stimm­tem Masse von den Bau­vor­schrif­ten ab­ge­wi­chen wer­den.

Im vor­lie­gen­den Fall muss die be­trof­fe­ne Über­bau­ung zu­min­dest als Vor­läu­fer einer heu­ti­gen Are­al­be­bau­ung an­ge­se­hen wer­den, wes­we­gen auch die heu­ti­gen Vor­schrif­ten über Arealbe­bauungen weg­lei­tend sind.

Ist eine Are­al­be­bau­ung er­stellt, kön­nen ein­zel­ne Teile nicht mehr be­lie­big ver­än­dert wer­den. Im Ge­gen­zug zur grös­se­ren Ge­stal­tungs­frei­heit, die das ge­meind­li­che Recht ein­räumt, wird das bau­li­che Kon­zept zur recht­li­chen Grund­la­ge für spä­te­re Än­de­run­gen. Nach­träg­li­che Än­de­run­gen einer Are­al­be­bau­ung sind daher nur mit Rück­sicht auf das Ganze be­wil­li­gungs­fä­hig (§ 29 Abs. 4 PBG). Somit ist für eine Kon­zept­än­de­rung in­ner­halb der Areal­über­bau­ung grund­sätz­lich die Zu­stim­mung aller Ei­gen­tü­mer der Are­al­be­bau­ung nötig. Es sol­len aber be­rech­tig­te bau­li­che An­lie­gen nicht an der feh­len­den Zu­stim­mung schei­tern. Die Zu­stim­mung aller Be­trof­fe­nen ist immer dann nötig, wenn es sich um eine we­sent­li­che Kon­zept­än­de­rung han­delt. Eine sol­che ist dann als we­sent­lich zu er­ach­ten, wenn das zu be­ur­tei­len­de Bau­pro­jekt vom ur­sprüng­li­chen Are­al­be­bau­ungs­kon­zept ab­weicht.

Vor­lie­gend ist eine sol­che we­sent­li­che Än­de­rung des Are­al­be­bau­ungs­kon­zepts zu be­ja­hen, wes­we­gen die Zu­stim­mung aller Are­al­ge­nos­sen er­for­der­lich ist. Eine sol­che Zu­stim­mung wurde nicht ein­ge­holt. Die Wahr­schein­lich­keit, nach­träg­lich die Zu­stim­mung aller bei­zu­brin­gen, scheint an­ge­sichts der Be­schwer­den ge­ring zu sein.

Ent­scheid vom 24. Mai 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen eine Zo­nen­plan- und Be­bau­ungs­plan­än­de­rung.

Ge­mäss § 10 Abs. 1 Ziff. 3 Ge­mein­de­ge­setz haben Mit­glie­der von Ge­mein­de­be­hör­den und Kom­mis­sio­nen sowie Ge­mein­de­be­am­te und -​angestellte vor allen In­stan­zen in den Aus­stand zu tre­ten bei der Vor­be­rei­tung, Be­hand­lung und Er­le­di­gung von Ge­schäf­ten, die Rech­te oder In­ter­es­sen ju­ris­ti­scher Per­so­nen oder wirt­schaft­li­chen Un­ter­neh­mun­gen, an denen sie mass­geb­lich be­tei­ligt oder deren Organ sie sind, be­tref­fen. Ein unter Ver­let­zung der Aus­stands­pflicht ge­fass­ter Be­schluss einer Ge­mein­de­be­hör­de oder eine ge­trof­fe­ne Ver­fü­gung eines Ge­mein­de­be­am­ten ist vom Re­gie­rungs­rat auf Be­schwer­de hin aufzu­heben. Vor­be­hal­ten bleibt das Ein­schrei­ten der Auf­sichts­be­hör­de von Amtes wegen (§ 10 Abs. 4 Ge­mein­de­ge­setz). Im vor­lie­gen­den Fall ist keine sol­che Aus­stands­pflicht­ver­let­zung er­sicht­lich.

Quar­tier­ge­stal­tungs­plä­ne bil­den die Grund­la­ge für wei­te­re Pla­nungs­schrit­te. Sie die­nen unter an­de­rem der Aus­ar­bei­tung und Be­ur­tei­lung von Be­bau­ungs­plä­nen (vgl. § 4 Abs. 3 BO). Da ein Quar­tier­ge­stal­tungs­plan ein dem Be­bau­ungs­plan vor­ge­hen­der Pla­nungs­schritt ist, sind Fort­ent­wick­lun­gen und Än­de­run­gen des Be­bau­ungs­plans mög­lich.

Ge­mäss Art. 21 Abs. 1 RPG sind Nut­zungs­plä­ne für je­der­mann ver­bind­lich. Haben sich die Ver­hält­nis­se er­heb­lich ge­än­dert, so wer­den Nut­zungs­plä­ne über­prüft und nö­ti­gen­falls an­ge­passt (Art. 21 Abs. 2 RPG). Eine Pla­nung, die nicht mehr zeit­ge­recht ist, wi­der­spricht nicht nur den Pla­nungs­grund­sät­zen des RPG, son­dern im Fall von Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen auch der Ei­gen­tums­ga­ran­tie. Auf der an­de­ren Seite kön­nen Über­prü­fun­gen und An­pas­sun­gen von Nut­zungs­plä­nen so­wohl öf­fent­li­chen als auch pri­va­ten In­ter­es­sen ent­ge­gen­ste­hen. Unter dem Ge­sichts­punkt der Rechts­si­cher­heit ist zu be­ach­ten, dass Nut­zungs­plä­ne ihren Zweck der Schaf­fung einer grund­ei­gen­tü­mer­ver­bind­li­chen und par­zel­len­schar­fen Nut­zungs­ord­nung nur er­fül­len kön­nen, wenn sie eine ge­wis­se Be­stän­dig­keit auf­wei­sen. Eine stän­di­ge Über­prü­fung und - erst recht - die je­der­zei­ti­ge, vor­be­halt­lo­se Än­de­rung der Nut­zungs­plä­ne stün­de in Wi­der­spruch zum Grund­satz der Plan­be­stän­dig­keit. Im Rah­men einer In­ter­es­sen­ab­wä­gung muss ge­prüft wer­den, ob die durch die we­sent­li­che Än­de­rung der Ver­hält­nis­se be­grün­de­ten öf­fent­li­chen In­ter­es­sen an einer Än­de­rung des Plans die ge­gen­läu­fi­gen (pri­va­ten und öf­fent­li­chen) Er­hal­tungs­in­ter­es­sen über­wiegt. Im vor­lie­gen­den Fall wi­der­spricht die Ein­zo­nung nicht den recht­li­chen Be­stim­mun­gen des Raumplanungs-​ und Um­welt­rechts, wes­we­gen die Rüge un­be­grün­det ist.

Ge­mäss Art. 10 Abs. 2 WaG ist beim Er­lass und bei der Re­vi­si­on von Nut­zungs­plä­nen nach dem RPG eine Wald­fest­stel­lung in jenem Be­reich an­zu­ord­nen, wo Bau­zo­nen an den Wald gren­zen oder in Zu­kunft gren­zen sol­len. Ge­stützt auf eine sol­che rechts­kräf­ti­ge Wald­fest­stel­lung sind die Wald­gren­zen in den Bau­zo­nen ein­zu­tra­gen (Art. 13 Abs. 1 WaG). Im vor­lie­gen­den Fall be­steht keine Ge­fähr­dung des Wal­des und eine er­neu­te Wald­fest­stel­lung im Rah­men die­ses Be­bau­ungs­plan­ver­fah­rens macht auch kei­nen Sinn.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ma­chen wei­ter denk­mal­schutz­recht­li­che Aspek­te gel­tend: Das Bau­ern­haus ist im  In­ven­tar der schüt­zens­wer­ten Denk­mä­ler nach § 5 DMSG ein­ge­tra­gen. Der um­strit­te­ne Be­bau­ungs­plan sieht keine bau­li­chen Ver­än­de­run­gen am Bau­ern­haus sel­ber vor, hin­ge­gen legt er in der Um­ge­bung des Bau­ern­hau­ses ver­bind­li­che Be­stim­mun­gen fest. Dem­nach steht vor­lie­gend der Um­ge­bungs­schutz des in­ven­ta­ri­sier­ten Ob­jekts Bau­ern­haus nach § 29 DMSG in Frage. Als ver­fah­rens­recht­li­che Vor­schrift schreibt § 29 Abs. 2 DMSG vor, dass die Ge­mein­den bau­li­che Ver­än­de­run­gen in der nä­he­ren Um­ge­bung schüt­zens­wer­ter Denk­mä­ler vor Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung dem  Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie zur Stel­lung­nah­me mel­den. Dabei geht es um eine fach­li­che Ein­schät­zung, ob mit dem ge­plan­ten Bau­pro­jekt der Wert des Denk­mals, wenn es denn unter Schutz ge­stellt wäre, we­sent­lich be­ein­träch­tigt würde. Im vor­lie­gen­den Fall nimmt der Be­bau­ungs­plan auf das Bau­ern­haus Rück­sicht, ob­wohl es kein ge­schütz­tes Denk­mal im Sinne von § 4 DMSG ist. Des­we­gen trifft es nicht zu, dass die im Be­bau­ungs­plan fest­ge­leg­ten Be­stim­mun­gen den Vor­ga­ben des DMSG nicht ge­nü­gen.

Ge­mäss Zo­nen­plan be­steht eine Be­bau­ungs­pflicht für das be­trof­fe­ne Ge­biet. Nach § 11 Abs. 5 Satz 2 BO legt der Be­bau­ungs­plan unter an­de­rem die Grös­se und die Nut­zung der öf­fent­li­chen Frei­räu­me fest. Die öf­fent­li­che Frei­flä­che soll min. 3 % der an­re­chen­ba­ren Land­flä­che be­tra­gen. Die Frei­flä­chen­zif­fer ist das Ver­hält­nis der of­fe­nen Flä­che für Spiel-​ und Ru­he­plät­ze, Parks und Gär­ten zur an­re­chen­ba­ren Land­flä­che (§ 21 V PBG). Diese Vor­schrift ist im vor­lie­gen­den Fall er­füllt, wes­we­gen die Rüge in die­sem Um­fang un­be­grün­det ist.

Des Wei­te­ren weh­ren sich die Be­schwer­de­füh­ren­den ins­be­son­de­re gegen die ge­plan­te Ver­kehrs­er­schlies­sung. Ge­mäss Art. 19 Abs. 1 RPG ist Land er­schlos­sen, wenn für die be­tref­fen­de Nut­zung hin­rei­chen­de Zu­fahrt be­steht und die er­for­der­li­chen Wasser-​, Energie-​ sowie Ab­was­ser­lei­tun­gen so nahe her­an­füh­ren, dass ein An­schluss ohne er­heb­li­chen Auf­wand mög­lich ist. Ge­mäss § 7 V GSW sind als Re­geln der Tech­nik im In­ter­es­se der Ver­kehrs­si­cher­heit die  Nor­men des VSS für den Bau, Un­ter­halt und Si­gna­li­sa­ti­on sowie die Mar­kie­rung von Stras­sen und Wegen weg­lei­tend. Der Be­bau­ungs­plan ent­hält Be­stim­mun­gen zur Er­schlies­sung in­ner­halb des Be­bauungsplanperimeters. Der Re­gie­rungs­rat stellt fest, dass die be­trof­fe­ne Über­bau­ung im vor­lie­gen­den Fall ge­nü­gend er­schlos­sen ist.

Für die bau­li­che Ent­wick­lung eines Ge­bie­tes kön­nen durch den Ge­mein­de­rat Quar­tier­ge­stal­tungs­plä­ne er­las­sen wer­den. Sie die­nen als Grund­la­ge für die Aus­ar­bei­tung und Be­ur­tei­lung von Are­al­be­bau­un­gen und Be­bau­ungs­plä­nen und zur Aus­schei­dung von öf­fent­li­chen Quar­tier­räu­men (§ 4 Abs. 3 BO). Auf­grund die­ser Be­stim­mung wird klar, dass ein Quar­tier­ge­stal­tungs­plan recht­lich nicht mit einem grund­ei­gen­tü­mer­ver­bind­li­chen Be­bauungsplan gleich­zu­set­zen ist. Im vor­lie­gen­den Fall rügen die Be­schwer­de­füh­ren­den ins­be­son­de­re das En­er­gie­kon­zept. Da aber des­sen Be­stim­mun­gen nicht über die­je­ni­gen des Ge­set­zes hin­aus­ge­hen, sind die be­schlos­se­nen Be­stim­mun­gen zum En­er­gie­ver­sor­gungs­kon­zept recht­mäs­sig.

Aus die­sen Grün­den wird vor­lie­gend die Be­schwer­de als un­be­grün­det ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 28. Juni 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung.

Zu den ob­jek­ti­ven Pro­zess­vor­aus­set­zun­gen ge­hört in ers­ter Linie die gül­ti­ge Be­schwer­de­schrift. Ge­mäss § 44 Abs. 1 VRG muss die Be­schwer­de­schrift einen An­trag und eine Be­grün­dung ent­hal­ten. Die Be­grün­dung braucht nicht zu­tref­fend zu sein, muss aber sach­be­zo­gen sein und zu­min­dest sinn­ge­mäss auf einen zu­läs­si­gen Rechts­mit­tel­grund schlies­sen las­sen. Sie kann al­len­falls un­ter­teilt wer­den in eine Schil­de­rung des Sach­ver­halts und in Er­ör­te­run­gen über die Rechts­la­ge in for­mel­ler und ma­te­ri­el­ler Hin­sicht. An die Be­grün­dung sind keine allzu hohen An­for­de­run­gen zu stel­len. Fehlt je­doch der Be­schwer­de­schrift jede Be­grün­dung, so ist dar­auf nicht ein­zu­tre­ten. Die Be­grün­dung muss so­dann in der Be­schwer­de­schrift sel­ber ent­hal­ten sein. Der blos­se Ver­weis der Recht­schrift auf die Akten, an­de­re Schrift­stü­cke oder Bei­la­gen ist un­be­acht­lich und reicht nicht aus. Durch die pau­scha­le Ver­wei­sung in der Rechts­schrift auf Akten, an­de­re Schrift­stü­cke und Bei­la­gen hat im vor­lie­gen­den Fall der Be­schwer­de­füh­rer seine Be­grün­dungs­pflicht ver­letzt.

Des­we­gen stellt sich die Frage, ob dem Be­schwer­de­füh­rer zur Be­he­bung die­ses Man­gels eine kurze Frist zur Nach­bes­se­rung hätte an­ge­setzt wer­den sol­len unter der An­dro­hung, dass sonst auf die Be­schwer­de nicht ei­ge­tre­ten wer­den könne (§ 44 Abs. 3 VRG). Es kann nicht der Sinn der ge­setz­li­chen Be­stim­mung sein, dass auf jede, in ir­gend­wel­cher Form vor­ge­brach­te, un­kla­re Ein­ga­be hin dem Be­schwer­de­füh­rer eine Nach­frist zur Ver­bes­se­rung an­ge­setzt wer­den muss. Män­gel im Sinne von § 44 Abs. 3 VRG sind for­mel­le Män­gel, die nach dem Wil­len des Ge­setz­ge­bers ver­bes­se­rungs­fä­hig sein sol­len. Ist also eine Be­grün­dung zwar vor­han­den, je­doch be­züg­lich der Sach­ver­halts­dar­stel­lung un­ge­nü­gend sub­stan­ziert oder in recht­li­cher Hin­sicht sum­ma­risch, liegt grund­sätz­lich kein Man­gel im Sinne von § 44 Abs. 3 VRG vor und die An­set­zung einer Nach­frist er­üb­rigt sich. Die Nach­frist soll nicht dazu die­nen, die Frist zur Be­schwer­de­be­grün­dung zu ver­län­gern, d.h. eine in­halt­lich un­ge­nü­gen­de Rechts­schrift zu er­gän­zen. Dem­nach er­wirbt die be­schwer­de­füh­ren­de Par­tei kei­nen An­spruch auf Fris­tan­set­zung mit­tels Ein­rei­chung einer un­voll­stän­di­gen Be­grün­dung. Des­halb ist im vor­lie­gen­den Fall nur in­so­fern dar­auf ein­zu­tre­ten, als die Be­schwer­de­schrift selbst einen An­trag und eine Be­grün­dung ent­hält.

In § 19 V PBG ist die Aus­nüt­zungs­über­tra­gung ge­re­gelt. Diese Vor­schrift ent­hält - ent­ge­gen der Mei­nung der Be­schwer­de­füh­ren­den - die Re­ge­lung für den in­ner­zo­na­len Aus­nüt­zungs­trans­fer. Da­nach ist die Aus­nüt­zungs­über­tra­gung der ver­trag­li­che Ver­zicht des Grund­ei­gen­tü­mers auf Aus­schöp­fung
der Aus­nüt­zungs­zif­fer zu­guns­ten sei­nes Nach­bars. Der Ver­trag muss fol­gen­de Vor­aussetzungen er­fül­len: a) auf dem be­güns­tig­ten Grund­stück darf die zu­läs­si­ge Aus­nüt­zungs­zif­fer um höchs­tens einen Vier­tel er­höht wer­den, b) die Grund­stü­cke müs­sen Zonen an­ge­hö­ren, die eine glei­che Nut­zung ge­stat­ten und c) die üb­ri­gen Be­stim­mun­gen gehen dem An­spruch auf Aus­schöp­fung der Aus­nüt­zungs­zif­fer vor. Im Be­reich der Grund­stücks­gren­ze lie­gen­de Wege, Er­schlies­sungs­stras­sen und Fliess­ge­wäs­ser hin­dern die Aus­nüt­zungs­über­tra­gung nicht (§ 19 V PBG). Da diese zu­ge­ri­sche Be­stim­mung eine ge­nü­gen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge für den in­ner­zo­na­len Aus­nüt­zungs­trans­fer dar­stellt, ist die Be­schwer­de in die­sem Um­fang un­be­grün­det.

Ge­mäss § 18 V PBG gilt die Nicht­an­re­chen­bar­keit für Fahr­bah­nen und un­mit­tel­bar an­stos­sen­de Geh­we­ge von öf­fent­li­chen Stras­sen und die Fahr­bah­nen von Rad­stre­cken. Das be­deu­tet, dass die Fahr­bah­nen von Pri­vat­stras­sen bei der an­zu­rech­nen­den Land­flä­che be­rück­sich­tigt wer­den und dass auf die­sen Fahr­bah­nen Aus­nüt­zung liegt. Da es sich im vor­lie­gen­den Fall um eine Pri­vat­stras­se han­delt und damit zur an­zu­rech­nen­den Land­flä­che zählt, ist die Be­schwer­de in diese Um­fang ab­zu­wei­sen.

Eine Über­tra­gung der Aus­nüt­zung auf nicht an­gren­zen­de Grund­stü­cke schliesst § 19 V PBG nicht aus. Im Be­reich der Gren­zen bei­der Grund­stü­cke lie­gen­de Wege, Stras­sen und Fliess­ge­wäs­ser, selbst wenn sie aus­par­zel­liert sind, hin­dern den Aus­nüt­zungs­trans­fer eben­falls nicht. Dar­aus er­hellt, dass die be­las­te­te und die be­güns­tig­te Par­zel­le nicht not­wen­di­ger­wei­se an­ein­an­der gren­zen müs­sen. Liegt nun aber zwi­schen dem be­güns­tig­ten und dem be­las­te­ten Grund­stück eine wei­te­re Par­zel­le, müss­te an sich die Aus­nüt­zung zu­erst auf die mitt­le­re und von dort aus auf die be­güns­tig­te Par­zel­le über­tra­gen wer­den. Somit braucht es für den gül­ti­gen Ver­trag des Aus­nüt­zungs­trans­fers die Un­ter­schrift aller drei Grund­ei­gen­tü­mer. Zudem müs­sen die Vor­aus­set­zun­gen von § 19 Abs. 1 Bst. a-c V PBG so­wohl beim mitt­le­ren als auch beim be­güns­tig­ten Grund­stück ein­ge­hal­ten wer­den. Da im vor­lie­gen­den Fall diese Vor­aus­set­zun­gen bei bei­den Par­zel­len er­füllt sind, ist der Aus­nüt­zungs­trans­fer rech­tens und die Be­schwer­de in die­sem Um­fang un­be­grün­det und des­halb ab­zu­wei­sen.

 

Ent­scheid vom 12. Juli 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen Sa­nie­rungs­mass­nah­men für pri­va­te Ka­na­li­sa­ti­ons­an­la­gen in der Grund­was­ser­schutz­zo­ne.

Die Par­tei­en haben An­spruch auf recht­li­ches Gehör (Art. 29 Abs. 1 und 2 BV). Der An­spruch auf recht­li­ches Gehör ist for­mel­ler Natur. Seine Ver­let­zung führt un­ge­ach­tet der Er­folgs­aus­sich­ten der Be­schwer­de in der Sache selbst zur Auf­he­bung des an­ge­foch­te­nen Ent­scheids. Ein un­be­ding­ter An­spruch auf vor­he­ri­ge An­hö­rung steht den Be­trof­fe­nen ins­be­son­de­re dann zu, wenn die Ver­wal­tung einen be­son­ders schwe­ren Ein­griff in die höchst­per­sön­li­che Recht­sphä­re, na­ment­lich in die Ei­gen­tums­frei­heit der Be­trof­fe­nen tä­ti­gen will. Dazu ge­hört ins­be­son­de­re das Recht des Be­trof­fe­nen, sich vor Er­lass einer Sa­nie­rungs­ver­fü­gung des Ge­mein­de­rats zur Sache selbst zu äus­sern, er­heb­li­che Be­wei­se bei­zu­brin­gen, Ein­sicht in die Akten zu neh­men, mit Be­weis­an­trä­gen ge­hört zu wer­den und an der Er­he­bung we­sent­li­cher Ent­schei­dungs­grund­la­gen ent­we­der mit­zu­wir­ken oder sich zu­min­dest dazu äus­sern zu kön­nen. Diese Mit­wir­kung der in ihrem Ei­gen­tums­recht Be­trof­fe­nen kann ge­eig­net sein, den Ent­scheid des Ge­mein­de­rats zu be­ein­flus­sen.

Die Recht­spre­chung geht davon aus, dass der Man­gel der Ge­hörs­ver­wei­ge­rung ge­heilt werde, wenn die un­ter­las­se­ne An­hö­rung in einem Rechts­mit­tel­ver­fah­ren nach­ge­holt wird. Vor­aus­set­zung ist je­doch, dass eine Prü­fung im glei­chen Um­fang wie durch die Vor­in­stanz er­folgt. Ins­be­son­de­re die Lehre ver­tritt die An­sicht, dass die  Hei­lung des recht­li­chen Ge­hörs nur zu­ge­las­sen wer­den soll, wenn sie im In­ter­es­se des Be­trof­fe­nen liegt.

Die Be­schwer­de­in­stanz muss mit einer um­fas­sen­den und frei­en Über­prü­fungs­be­fug­nis aus­ge­stat­tet sein und davon auch tat­säch­lich Ge­brauch ma­chen. Dem Re­gie­rungs­rat kommt im Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­ren volle Über­prü­fungs­be­fug­nis zu (Art. 47 Abs.1 VRG). Er ist nicht an die Par­tei­an­trä­ge ge­bun­den und kann den an­ge­foch­te­nen Ent­scheid zu­guns­ten oder zu­un­guns­ten einer Par­tei än­dern. Im Üb­ri­gen muss die Be­schwer­de­in­stanz das Ver­säum­te der Vor­in­stanz tat­säch­lich nach­ho­len. Zudem dür­fen vor der Be­schwer­de­in­stanz nur reine Rechts­fra­gen be­ur­teilt wer­den. Ste­hen da­ge­gen Er­mes­sens­fra­gen zur Dis­kus­si­on, muss Rück­wei­sung an die Vor­in­stanz er­fol­gen. Da im vor­lie­gen­den Fall nicht nur Rechts-​ son­dern auch Er­mes­sens­fra­gen zu be­ur­tei­len sind, kann der Ver­fah­rens­man­gel nicht ge t wer­den. Die Be­schwer­de ist somit wegen Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs gut­zu­heis­sen, die an­ge­foch­te­ne Ver­fü­gung auf­zu­he­ben und die An­ge­le­gen­heit zur Über­ar­bei­tung an den Ge­mein­de­rat zu­rück­zu­wei­sen.

Unter dem po­li­zei­li­chen Ein­griff ver­ste­hen Pra­xis und Dok­trin die staat­li­che Ab­wehr von Ge­fah­ren für Leib und Leben, für die Ge­sund­heit, die öf­fent­li­che Ord­nung und die Si­cher­heit. Die po­li­zei­li­che Tä­tig­keit soll dem Ein­zel­nen und der Ein­zel­nen und der Ge­mein­schaft dro­hen­de Ge­fah­ren ab­wen­den oder Scha­den ver­hü­ten, ist aber bis­wei­len mit einer Schä­di­gung einer un­mit­tel­bar be­trof­fe­nen Per­son ver­bun­den. Die Ent­schä­di­gungs­lo­sig­keit po­li­zei­li­cher Ein­grif­fe be­ruht auf dem Grund­ge­dan­ken, dass nie­man­dem das Recht zu­steht, die öf­fent­li­che Ord­nung und Si­cher­heit zu stö­ren oder zu ge­fähr­den. We­sent­lich für die Ent­schä­di­gungs­lo­sig­keit po­li­zei­li­cher Ei­gen­tums­ein­grif­fe ist, dass eine ernst­haf­te und un­mit­tel­ba­re Ge­fahr in vor­aus­seh­ba­rer Weise nach einem po­li­zei­li­chen Ein­griff ruft. Ei­gen­tums­be­schrän­kun­gen, die zur Ab­wehr von kon­kre­ten Ge­fah­ren für ge­nutz­te Trink­was­ser­vor­kom­men die­nen, so­ge­nann­te Po­li­zei­mass­nah­men, sind grund­sätz­lich von den Grund­ei­gen­tü­mern ent­schä­di­gungs­los hin­zu­neh­men. Im vor­lie­gen­den Fall wer­den die Grund­eigentümer die Kos­ten für die Sa­nie­rung ihrer pri­va­ten Ka­na­li­sa­ti­ons­lei­tun­gen wohl ent­schä­di­gungs­los hin­neh­men müs­sen.

Ent­scheid vom 12. Juli 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung.

Unter einer Sis­tie­rung ver­steht man die vor­läu­fi­ge Ein­stel­lung eines hän­gi­gen Ver­fah­rens. Die Sis­tie­rung ist im VRG nicht ge­re­gelt, sie ist in der Pra­xis aber im Rah­men der Ver­fah­rens­lei­tung all­ge­mein an­er­kannt. Eine Sis­tie­rung ist dann an­ge­zeigt und sinn­voll, wenn ein Ent­scheid von einem an­de­ren Ent­scheid ab­hängt oder we­sent­lich be­ein­flusst wird. Da dies im vor­lie­gen­den Fall nicht zu­trifft, ist eine Sis­tie­rung des lau­fen­den Ver­fah­rens nicht ge­bo­ten.

Die Pro­fi­lie­rung oder Aus­ste­ckung ist die ver­ein­fach­te Dar­stel­lung eines Bau­vor­ha­bens im Ge­län­de. Die Aus­ste­ckung weist zu­nächst die Pri­va­ten auf ein hän­gi­ges Bau­ge­such hin, fer­ner soll es den Nach­barn eine räum­li­che Vor­stel­lung des Pro­jekts ver­mit­teln. Die Pro­fi­lie­rung muss wäh­rend der gan­zen Auf­la­ge­frist ste­hen. Ge­mäss § 28 Abs. 2 V PBG dür­fen die Pro­fi­le vor rechts­kräf­ti­ger Er­le­di­gung des Bau­ge­su­ches nur mit Zu­stim­mung der Bau­ver­wal­tung der Ein­woh­ner­ge­mein­de ent­fernt wer­den. Die Bau­be­hör­de hat die Aus­ste­ckung be­züg­lich ihrer Über­ein­stim­mung mit den Plä­nen zu kon­trol­lie­ren. Grund­sätz­lich muss eine Pro­fi­lie­rung kor­ri­giert wer­den, wenn sie nicht den Plä­nen ent­spricht. Nach Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung kann sich der Nach­bar im Be­schwer­de­ver­fah­ren auf die Man­gel­haf­tig­keit der Pro­fi­lie­rung be­ru­fen. Je­doch nur, wenn er da­durch in sei­ner In­ter­es­sen­wah­rung be­ein­träch­tigt wurde. Dies ist etwa der Fall, wenn ein gro­ber Feh­ler der Pro­fi­lie­rung einen Nach­barn davon ab­ge­hal­ten hat, Ein­spra­che zu er­he­ben. Eine un­rich­ti­ge, sogar selbst eine feh­len­de Pro­fi­lie­rung, stellt kei­nen Nich­tig­keits­grund der Bau­be­wil­li­gung dar. Da vor­lie­gend dem Be­schwer­de­füh­rer keine Nach­tei­le ent­stan­den sind, ist die Rüge ab­zu­wei­sen.

Auch die wei­te­ren Rügen be­züg­lich Plan­än­de­run­gen, Stei­gung resp. Ge­fäl­le bei Ein- und Aus­fahr­ten, Ein­pas­sung in die Um­ge­bung, Stras­sen­ab­stand, Grenz­ab­stand und Aus­nüt­zungs­zif­fer sind un­be­grün­det und wer­den ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid vom 12. Juli 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung.

Zu­nächst rügen die Be­schwer­de­füh­ren­den das an­wend­ba­re Recht: Ge­mäss § 47 Abs. 2 VRG sind die tat­säch­li­chen und recht­li­chen Ver­hält­nis­se im Zeit­punkt des Be­schwer­de­ent­scheids des Re­gie­rungs­rats mass­ge­bend, so­weit sich aus der Natur der Streit­sa­che nichts an­de­res er­gibt. Nach § 74 Abs. 2 nBO wer­den die im Zeit­punkt des In­kraft­tre­tens der neuen Bau­ord­nung hän­gi­gen Rechts­mit­tel­ver­fah­ren in An­wen­dung des bis­he­ri­gen Rechts ent­schie­den, es sei denn, das neue Recht wäre für die Bau­herr­schaft güns­ti­ger als das bis­he­ri­ge. Vor­lie­gend kom­men die ent­spre­chen­den Be­stim­mun­gen der alten BO zur An­wen­dung, da sich das neue Recht nicht als güns­ti­ger er­weist. Des­we­gen sind die Be­schwer­den in die­sem Um­fang ab­zu­wei­sen.

Das Ge­mein­de­ge­setz ent­hält keine Grund­la­ge für eine Prä­si­di­al­ver­fü­gung, da im vor­lie­gen­den Fall weder Abs. 1 noch Abs. 2 von § 90 Ge­mein­de­ge­setz zur An­wen­dung kom­men. Hin­ge­gen ist in § 7 Abs. 4 PBG eine Spe­zi­al­re­ge­lung vor­ge­se­hen, nach der der Ge­mein­de­rat seine Be­fug­nis­se als Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de teil­wei­se an eine un­ter­ge­ord­ne­te Ge­mein­de­be­hör­de de­le­gie­ren kann. Im vor­lie­gen­den Fall wurde von die­ser Mög­lich­keit Ge­brauch ge­macht. Die er­wähn­te Kom­pe­tenz­de­le­ga­ti­on an den Ge­mein­de­prä­si­den­ten zur Er­tei­lung von Bau­be­wil­li­gun­gen wäh­rend den Som­mer­fe­ri­en unter dem Vor­be­halt der nach­träg­li­chen Ge­neh­mi­gung durch den Ge­mein­de­rat als Kol­le­gi­al­be­hör­de dürf­te in der Pra­xis eher aus­ser­ge­wöhn­lich sein, sie ent­spricht je­doch den Vor­ga­ben von § 7 Abs. 4 PBG.

Wei­ter rügen die Be­schwer­de­füh­ren­den die Ver­let­zung der Grenz-​ und Ge­bäu­de­ab­stands­vor­schrif­ten. Da im vor­lie­gen­den Fall aber ein Nä­her­bau­recht be­steht, er­wei­sen sich diese Rügen als un­be­grün­det.

Auch wei­te­re Rügen wie bei­spiels­wei­se hin­sicht­lich Ein­pas­sung des Bau­pro­jekts in die bau­li­che und land­schaft­li­che Um­ge­bung sowie un­ge­nü­gen­de Ver­kehrs­er­schlies­sung etc. sind un­be­grün­det und des­we­gen ab­zu­leh­nen.

Ent­scheid vom 16. Au­gust 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für einen Wind-​Energie-Turm.

Ein Wind-​Energie-Turm ist eine tech­ni­sche An­la­ge, die be­zweckt, über eine sich mit dem Wind dre­hen­de Dop­pel­he­lix einen Ge­ne­ra­tor an­zu­trei­ben, um Strom zu er­zeu­gen. Der Wind-​Energie-Turm muss der Nut­zungs­zo­ne ent­spre­chen (Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG). All­ge­mein gilt, dass Zo­nen­kon­for­mi­tät in ers­ter Linie einen po­si­ti­ven, funk­tio­na­len Zu­sam­men­hang zwi­schen Bau­vor­ha­ben und Zo­nen­zweck ver­langt. Sie ist nicht schon damit er­wie­sen, dass das Bau­werk dem Zo­nen­zweck - be­son­ders was Im­mis­sio­nen an­geht - nicht ent­ge­gen­steht. Ge­mäss § 19 PBG sind Wohn­zo­nen für Wohn­zwe­cke be­stimmt.  Nicht­stö­ren­de Gewerbe-​ und Dienst­leis­tungs­be­trie­be sind zu­läs­sig. Nach dem Grund­satz der Tren­nung von Bau­ge­biet und Nicht-​Baugebiet sind En­er­gie­er­zeu­gungs­an­la­gen in Bau­zonen zu er­stel­len, wozu die Wohn­zo­ne zwei­fels­frei ge­hört. Der po­si­ti­ve, funk­tio­na­le Zu­sam­men­hang be­steht vor­lie­gend darin, dass der Wind-​Energie-Turm En­er­gie zeugt, die in der Wohn­zo­ne ver­wen­det wird. Die ge­plan­te Baute ist des­halb wie an­de­re Energieer­zeugungsanlagen, ins­be­son­de­re auch al­ter­na­ti­ve En­er­gie­an­la­gen wie Son­nen­kol­lek­to­ren wohn­zonenkonform.

Der Ge­bäu­de­be­griff ist im kan­to­na­len Recht nicht aus­drück­lich be­stimmt. Eine Um­schrei­bung fin­det sich in der IVHB, der aber der Kan­ton Zug nicht bei­getre­ten ist. Ge­mäss An­hang 1 Ziff. 2.1 IVHB sind Ge­bäu­de orts­fes­te Bau­ten, die zum Schut­ze von Men­schen, Tie­ren oder Sa­chen eine orts­fes­te Über­da­chung und in der Regel wei­te­re Ab­schlüs­se auf­wei­sen. Nach § 2 Abs. 1 All­ge­mei­ne Bau­ver­ord­nung/ZH sind Ge­bäu­de Bau­ten und An­la­gen, die einen Raum zum Schutz von Men­schen oder Sa­chen gegen äus­se­re, na­ment­lich at­mo­sphä­ri­sche Ein­flüs­se mehr oder we­ni­ger voll­stän­dig ab­schlies­sen. Diese Um­schrei­bun­gen kön­nen für den vor­lie­gen­den Fall her­an­ge­zo­gen wer­den. Der ge­plan­te Wind-​Energie-Turm kann von Men­schen nicht be­tre­ten wer­den und er ist auch nicht dazu ge­eig­net, Men­schen oder Sa­chen gegen äus­se­re at­mo­sphä­ri­sche Ein­flüs­se zu schüt­zen. Der Wind-​Energie-Turm ver­fügt auch über kein fes­tes Dach oder wei­te­re Ab­schlüs­se und stellt somit kein Ge­bäu­de in die­sem Sinne dar.

Die Ge­bäu­de­hö­he ge­mäss § 12 V PBG er­gibt sich aus der Summe der ein­zel­nen, in der Höhe be­grenz­ten Voll­ge­schos­se. In der vor­lie­gend be­trof­fe­nen Wohn­zo­ne käme man auf eine ma­xi­mal zu­läs­si­ge Ge­samt­hö­he von 12.70 m (drei Voll­ge­schos­se sowie zu­sätz­li­ches At­ti­ka­ge­schoss). Der ge­plan­te Wind-​Energie-Turm hat aber keine Ge­schos­se, wes­halb diese Bau­vor­schrift nicht über­tra­gen wer­den kann. Trotz­dem kann der Turm nicht be­lie­big hoch ge­baut wer­den. Im­mer­hin kann fest­ge­hal­ten wer­den, dass der vor­lie­gen­de Wind-​Energie-Turm nur 0.44 m höher wird, als die zu­läs­si­ge Höhe mit Schräg­dach, wes­we­gen die Rüge un­be­grün­det ist.

Ge­mäss § 20 Abs. 1 BO müs­sen sich Bau­ten, An­la­gen und Um­schwung hin­sicht­lich Lage, Grös­se, Ge­stal­tung, Ma­te­ria­li­sie­rung und Farb­ge­bung in die Um­ge­bung ein­ord­nen, so­dass eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Das Ein­ord­nungs­ge­bot gilt ins­be­son­de­re auch für An­ten­nen, Be­schrif­tun­gen, Re­kla­men und der­glei­chen. Als En­er­gie er­zeu­gen­de An­la­ge muss sich der ge­plan­te Wind-​Energie-Turm an die­ser Ein­ord­nungs­vor­schrift mes­sen las­sen, die eine po­si­ti­ve äs­the­ti­sche Ge­ne­ral­klau­sel dar­stellt, wel­che über ein blos­ses Ver­un­stal­tungs­ver­bot hin­aus­geht. Der ge­plan­te Wind-​Energie-Turm ver­fügt mit den zwei Dop­pel­he­li­ces über eine op­tisch an­spre­chen­de Form. Zudem wird er in das En­sem­ble der be­stehen­den bäu­er­li­chen Ge­bäu­de auf­ge­nom­men. Da vor­lie­gend eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht, ist diese Rüge ab­zu­wei­sen.

Nach Art. 11 Abs. 2 USG und  § 7 Abs. 1 lit. a und b LSV müs­sen bei neuen orts­fes­ten An­la­gen die Lärm­emis­sio­nen so­weit be­grenzt wer­den, als dies tech­nisch und be­trieb­lich mög­lich sowie wirt­schaft­lich trag­bar ist, und dass die von der An­la­ge al­lein er­zeug­ten Lärm­emis­sio­nen die Pla­nungs­wer­te nicht über­schrit­ten wer­den dür­fen. Nach § 36 BO gilt für die be­trof­fe­ne Wohn­zo­ne die Emp­find­lich­keits­stu­fe II. Die Pla­nungs­wer­te sind für die Emp­find­lich­keits­stu­fe II ge­mäss An­hang 6 LSV Ziff. 1 mit 55 dB am Tag und 45 dB in der Nacht an­ge­ge­ben. Diese Werte wer­den im vor­lie­gen­den Fall ein­ge­hal­ten. Zudem be­steht in der Bau­be­wil­li­gung die Auf­la­ge, wo­nach dem Bau­de­par­te­ment im ers­ten Jahr nach der Be­triebs­auf­nah­me in­nert drei Mo­na­ten die Er­geb­nis­se von Mes­sun­gen der Emis­sio­nen des Wind­turms ge­mel­det wer­den müs­sen. Damit ist auch diese Rüge un­be­grün­det.

Ent­scheid vom 16. Au­gust 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Ent­eig­nung eines Durch­lei­tungs­rechts.

Für eine recht­mäs­si­ge Ent­eig­nung ist nach Art. 36 BV eine ge­nü­gen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge not­wen­dig (Abs. 1), ein über­wie­gen­des öf­fent­li­ches In­ter­es­se muss be­stehen (Abs. 2), der Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­satz muss ge­wahrt sein (Abs. 3) und der Kern­ge­halt der Ei­gen­tums­ga­ran­tie darf nicht ver­letzt sein (Abs. 4).

Mit § 53 PBG und § 93 GewG sind die er­for­der­li­chen ge­setz­li­chen Grund­la­gen, auf die sich die Ent­eig­nung des Durch­lei­tungs­rechts für die Er­schlies­sung des be­trof­fe­nen Grund­stücks stüt­zen las­sen, ge­ge­ben.

Ge­mäss § 53 Abs. 1 PBG be­sit­zen Kan­ton und Ein­woh­ner­ge­mein­den für öf­fent­li­che Zwe­cke das Ent­eig­nungs­recht. Dabei zählt § 53 Abs. 2 PBG bei­spiel­haft sol­che öf­fent­li­che Zwe­cke auf, wobei diese Liste nicht ab­schlies­send zu ver­ste­hen ist. Im vor­lie­gen­den Fall geht es um die Er­schlies­sung eines Grund­stücks mit einer Me­te­or­was­ser­lei­tung. Ge­mäss Art. 19 Abs. 2 RPG sind Bau­zonen durch das Ge­mein­we­sen zu er­schlies­sen. Somit be­steht ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se und dar­über hin­aus die ge­meind­li­che Pflicht für die Er­schlies­sung der Bau­zo­nen zu sor­gen.

Der Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­satz ver­langt, dass die Be­stim­mun­gen, wel­che das Ei­gen­tum be­schrän­ken, ge­eig­net sind, das an­ge­streb­te Er­geb­nis her­bei­zu­füh­ren, und dass das­sel­be nicht durch we­ni­ger stren­ge­re Mass­nah­men er­reicht wer­den könn­te. Im Wei­te­ren ver­bie­tet der Grund­satz alle Ein­schrän­kun­gen, die über das an­ge­streb­te Ziel hin­aus­ge­hen, und er er­for­dert ein ver­nünf­ti­ges Ver­hält­nis zwi­schen die­sem und den be­trof­fe­nen öf­fent­li­chen und pri­va­ten In­ter­es­sen. Darum stellt sich die Frage, ob die Er­schlies­sung nicht durch we­ni­ger stren­ge­re Mass­nah­men er­reicht wer­den kann. Die ein­zi­ge Va­ri­an­te, die das Grund­stück des Be­schwer­de­füh­rers scho­nen würde, ist nicht mög­lich, weil dem vier Que­run­gen von an­de­ren Lei­tun­gen ent­ge­gen­ste­hen. Die pro­jek­tier­te Me­te­or­was­ser­lei­tung ist damit ge­eig­net, den vor­ge­ge­be­nen Zweck zu er­rei­chen und stellt die mil­des­te Mass­nah­me dar, um die Er­schlies­sung zu er­stel­len.

Der Kern­ge­halt der Ei­gen­tums­ga­ran­tie wird durch die Ent­eig­nung des Durch­lei­tungs­rechts nicht tan­giert.

Ent­scheid vom 30. Au­gust 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Wertstoff-​Sortieranlage.

Ge­mäss Art. 22 Abs. 1 RPG un­ter­ste­hen die Er­rich­tung und Än­de­rung von Bau­ten und An­la­gen der be­hörd­li­chen Bau­be­wil­li­gungs­pflicht. Ge­mäss § 1 Abs.1 V PBG sind Bau­ten und An­la­gen künst­lich ge­schaf­fe­ne und auf Dauer an­ge­leg­te Ein­rich­tun­gen, die den Raum äus­ser­lich er­heb­lich ver­än­dern, die Er­schlies­sung be­las­ten oder die Um­welt be­ein­träch­ti­gen. Na­ment­lich sind es unter oder über dem Boden er­rich­te­te Ge­bäu­de oder An­la­gen aller Art, ein­schliess­lich An-, Um- und Auf­bau­ten, Kel­ler, Stras­sen, Park­plät­ze, Mau­ern und Ter­rain­ver­än­de­run­gen und der­glei­chen. Fer­ner sind es Fahr­nis­bau­ten und pro­vi­so­ri­sche Bau­ten (§ 1 Abs. 2 V PBG). Ge­mäss bun­des­ge­richt­li­cher Pra­xis kommt es ins­be­son­de­re auf die räum­li­che Be­deu­tung eines Vor­ha­bens ins­ge­samt an. Mass­ge­bend ist daher, ob mit der frag­li­chen Mass­nah­me nach dem ge­wöhn­li­chen Lauf der Dinge so wich­ti­ge räum­li­che Fol­gen ver­bun­den sind, dass ein In­ter­es­se der Öf­fent­lich­keit oder der Nach­barn an einer vor­gän­gi­gen Kon­trol­le be­steht. Dabei ist es mög­lich, dass ge­wis­se Vor­ha­ben we­ni­ger wegen ihrer kon­struk­ti­ven An­la­ge als viel­mehr auf­grund ihres Be­triebs bau­be­wil­li­gungs­pflich­tig sind. Laut § 67 Abs. 1 lit. g BO sind bau­li­che Vor­keh­ren, die das Orts- und Land­schafts­bild be­ein­flus­sen, wie La­ger­plät­ze, An­ten­nen etc. bau­be­wil­li­gungs­pflich­tig. Wenn man im vor­lie­gen­den Fall die Vo­lu­mi­na der ver­wen­de­ten Con­tai­ner zu­sam­men­zählt, dann über­trifft dies die Masse einer bau­be­wil­li­gungs­pflich­ti­gen Klein­bau­te nach § 2 V PBG deut­lich. Die auf dem Ge­län­de vor­han­de­nen Con­tai­ner, die dau­er­haft an­ge­legt sind, haben eine räum­li­che Be­deu­tung, die eine Be­wil­li­gung er­for­dert. Da die An­la­ge aus­ser am Wo­chen­en­de täg­lich be­wirt­schaf­tet wer­den kann, be­steht ein In­ter­es­se der Öf­fent­lich­keit und der Nach­bar­schaft sowie der Um­welt, dass diese Wertstoff-​Sortieranlage be­hörd­lich ge­prüft wird. Da der be­trof­fe­ne Lie­gen­schafts­teil zuvor als Park­platz ge­nutzt wor­den war, stellt die Er­stel­lung der Wertstoff-​Sortieranlage eine Nut­zungs­än­de­rung dar, die nach § 44 Abs. 1 PBG be­wil­li­gungs­pflich­tig ist.

Im frag­li­chen Be­reich beim Stand­ort der Wertstoff-​Sortieranlage be­steht im Ab­stand von 7 - 8 m zum Trot­toir­rand der Kan­tons­stras­se eine Bau­li­nie. Kan­to­na­le Bau­li­ni­en de­ro­gie­ren die ge­meind­li­chen Vor­schrif­ten über die Grenz­ab­stän­de. Sie gehen auch dem ge­setz­li­chen Min­dest­stras­sen­ab­stand für Ge­bäu­de an Kan­tons­stras­sen von 6 m ge­mäss § 17 Abs. 1 lit. a GSW vor.

Nach § 11 Abs. 1 V GSW haben Bau­ten und An­la­gen im Min­dest­ab­stand von 50 cm vom Strassen-​ bzw. Trot­toir­rand ein­zu­hal­ten. Schliess­lich müs­sen Pflan­zun­gen, Ein­frie­dun­gen und Mau­ern an Kan­tons­stras­sen in­ner­halb des Sied­lungs­ge­biets 30 cm vom Trot­toir­rand oder 50 cm vom Stras­sen­rand ein­hal­ten. Grün­he­cken und Ein­frie­dun­gen dür­fen höchs­tens 1,50 m hoch sein. Über­stei­gen sie die­ses Mass, sind sie zu­sätz­lich um ihre Mehr­hö­he zu­rück­zu­ver­set­zen (§ 14 Abs. 2 V GSW). Somit stellt sich die Frage, ob der frag­li­chen Wertstoff-​Sortieranlage Ge­bäu­de­cha­rak­ter zu­kommt und damit die Ab­stän­de ge­mäss der Bau­li­nie mass­ge­bend sind, oder ob sie als Baute und An­la­ge im Sinne von § 11 Abs. 1 V GSW zu qua­li­fi­zie­ren ist und die dies­be­züg­li­chen Ab­stän­de ein­hal­ten muss.

Vorab ist fest­zu­hal­ten, dass der Be­griff der Bau­ten und An­la­gen in § 11 Abs. 1 V GSW nicht mit jenem in § 1 Abs. 1 V PBG über­ein­stimmt. Letz­te­re sind Bau­ten und An­la­gen, die ge­mäss Art. 22 Abs. 1 RPG bzw. § 44 Abs. 1 PBG be­wil­li­gungs­pflich­tig sind. Die Bau­ten und An­la­gen ge­mäss § 11 Abs. 1 V GSW sind in Bezug auf die Ein­hal­tung von Strassen-​ und Grenz­ab­stän­den von un­ter­ge­ord­ne­ter Be­deu­tung, so­dass sie bis 50 cm an die Stras­sen ge­stellt wer­den dür­fen. Da der Ge­bäu­de­be­griff im kan­to­na­len Recht nicht aus­drück­lich ge­re­gelt ist, kann die ent­spre­chen­de De­fi­ni­ti­on des IVHB her­an­ge­zo­gen wer­den, auch wenn der Kan­ton Zug noch nicht bei­getre­ten ist. Dem­nach sind Ge­bäu­de orts­fes­te Bau­ten, die zum Schutz von Men­schen, Tie­ren oder Sa­chen eine feste Über­da­chung und in der Regel wei­te­re Ab­schlüs­se auf­wei­sen. Nach § 2 Abs. 1 All­ge­mei­ne Bau­ver­ord­nung/ZH sind Bau­ten und An­la­gen, die einen Raum zum Schutz von Men­schen oder Sa­chen gegen äus­se­re, na­ment­lich at­mo­sphä­ri­sche Ein­flüs­se mehr oder we­ni­ger voll­stän­dig ab­schlies­sen. Nicht als Ge­bäu­de gel­ten Bau­ten und An­la­gen, deren gröss­te Höhe nicht mehr als 1.50 m be­trägt und die eine Bo­den­flä­che von höchs­tens 2 m2 über­la­gern (§ 2 Abs. 2 All­ge­mei­ne Bau­ver­ord­nung/ZH). Ge­mäss § 2 Satz 1 V PBG sind Klein­bau­ten ein­ge­schos­si­ge, nicht Wohn- oder Ge­wer­be­zwe­cken die­nen­de Ne­ben­ge­bäu­de von höchs­tens 50 m2 Grund­flä­che, 3,50 m Ge­bäu­de­hö­he und 5 m First­hö­he.

Im Bau­li­ni­en Raum sind von der öf­fent­li­chen Plan­auf­la­ge an Neu­bau­ten un­zu­läs­sig, d.h. es be­steht grund­sätz­lich ein Bau­ver­bot (§ 34 Abs. 1 PBG). Für Klein­bau­ten be­steht im Bau­li­ni­en­raum in der Regel kein Bau­ver­bot, sie müs­sen je­doch den Min­dest­ab­stand von 0,50 m ein­hal­ten (§ 34 Abs. 3 PBG i.V.m. § 11 Abs. 1 V GSW). Von den ins­ge­samt acht Con­tai­nern des Bau­ge­suchs auf dem Ge­län­de ste­hen sechs im Bau­li­ni­en­raum und zwei nicht. Jeder Con­tai­ner für sich über­trifft die Masse von 1,50 m Höhe und 2 m2 Grund­flä­che. Auch die von den Con­tai­nern ins­ge­samt be­an­spruch­te Grund­flä­che und Vo­lu­mi­na über­tref­fen die Masse einer Klein­bau­te ge­mäss § 2 V PBG deut­lich. Im vor­lie­gen­den Fall kommt der Wertstoff-​Sortieranlage auf­grund ihrer Aus­mas­se, die die­je­ni­ge einer Klein­bau­te über­schrei­ten, ins­be­son­de­re aber auch wegen ihrer ge­werb­li­chen Nut­zung Ge­bäu­de­cha­rak­ter zu. Sie ist über­dies orts­fest und ver­fügt mit den ge­schlos­se­nen Con­tai­nern über eine Über­da­chung. Es ist nicht recht­mäs­sig, dass eine Baute, die die zu­läs­si­gen Masse einer Klein­bau­te über­schrei­tet und zu­sätz­lich eine in­ten­si­ve, ge­werb­li­che Nut­zung mit sich bringt, le­dig­lich einen Stras­sen­ab­stand von 0,50 m ein­hal­ten muss. Die Wertstoff-​Sortieranlage ist keine Baute und An­la­ge im Sinne von § 11 Abs. 1 V GSW und kann den Min­dest­ab­stand von 0,50 m für sich nicht be­an­spru­chen. Sie hat den Bau­li­ni­en­ab­stand ge­mäss Bau­li­ni­en­plan ein­zu­hal­ten.

Ge­mäss § 20 Abs. 1 BO müs­sen sich Bau­ten, An­la­gen und Um­schwung hin­sicht­lich Lage, Grös­se, Ma­te­ria­li­sie­rung und Farb­ge­bung so in die Um­ge­bung ein­ord­nen, dass eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Das Ein­ord­nungs­ge­bot gilt ins­be­son­de­re auch für An­ten­nen, Be­schrif­tun­gen, Re­kla­men und der­glei­chen (§ 20 Abs. 2 BO). Diese Be­stim­mung ist eine all­ge­mei­ne po­si­ti­ve äs­the­ti­sche Ge­ne­ral­klau­sel. Sie er­schöpft sich nicht in einem blos­sen Ver­un­stal­tungs­ge­bot, wo­nach Bau­vor­ha­ben nicht einen stos­sen­den Ge­gen­satz zur Nach­bar­schaft bil­den oder auf­fal­lend stö­rend in Er­schei­nung tre­ten dür­fen. Sie ver­langt dar­über hin­aus eine ar­chi­tek­to­ni­sche Ge­stal­tung, wel­che sich gut in die Um­ge­bung ein­ord­net. Vor­lie­gend sieht die Bau­be­wil­li­gung keine Be­pflan­zung oder Ein­frie­dung nach § 14 V GSW vor, die die Sicht von aus­sen her auf die Con­tai­ner be­schrän­ken würde. Da von der Kan­tons­stras­se und von an­de­ren Grund­stü­cken her freie Sicht auf die Wertstoff-​Sortieranlage be­steht, muss sich diese an den Ein­ord­nungs­vor­schrif­ten ge­mäss § 20 BO mes­sen las­sen. Die be­trof­fe­nen Con­tai­ner er­fül­len diese Ein­ord­nungs­vor­schrif­ten nicht, da sie zum Teil nicht be­deckt sind und auch farb­lich nicht in die Um­ge­bung pas­sen.

Ent­scheid vom 20. Sep­tem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen die Än­de­rung eines Zo­nen­plans.

Sol­len ge­meind­li­che Bau­vor­schrif­ten, Zonen- oder Be­bau­ungs­plä­ne er­las­sen, ge­än­dert oder auf­ge­ho­ben wer­den, lässt der Ge­mein­de­rat sei­nen Ent­wurf von der Bau­di­rek­ti­on vor­prü­fen. Den be­rei­nig­ten Ent­wurf legt er wäh­rend 30 Tagen öf­fent­lich auf. Wäh­rend der Auf­la­ge­frist kön­nen beim Ge­mein­de­rat schrift­lich Ein­wen­dun­gen er­ho­ben wer­den. Die Be­rech­ti­gung dazu ist nicht be­schränkt. Nach Ab­lauf der Auf­la­ge­frist stimmt die Ein­woh­ner­ge­mein­de über die An­trä­ge des Ge­mein­de­rats in Kennt­nis der Ein­wen­dun­gen und der Vor­be­hal­te der Bau­di­rek­ti­on ab. Mit der Ab­stim­mung sind die Ein­wen­dun­gen er­le­digt (§ 39 Abs. 1 bis 3 PBG). Diese Ein­wen­dun­gen sind keine Ein­spra­chen im Sinne von § 34 ff. VRG, auch nicht Be­schwer­den oder sons­ti­ge Rechts­mit­tel, son­dern es geht dabei um eine for­ma­li­sier­te Mit­wir­kung im Sinne von Art. 4 Abs. 2 RPG. Wird den ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten oder Plä­nen zu­ge­stimmt und wer­den damit die Ein­wen­dun­gen ab­ge­lehnt, be­steht für die Ein­wen­den­den kei­nen An­spruch auf Be­grün­dung des Ent­scheids des Sou­ve­räns (§ 39 PBG).

Zu­nächst woll­te der Ge­mein­de­rat auf sei­nen Grund­stü­cken Werk­stät­ten für Kul­tur sowie Schul­räu­me für die An­ge­bo­te der In­te­gra­ti­ons­kom­mis­si­on und der fa­mi­li­en­er­gän­zen­den Kin­der­be­treu­ung schaf­fen. Wäh­rend der öf­fent­li­chen Auf­la­ge gin­gen 19 Ein­wen­dun­gen ein. Des­halb woll­te der Ge­mein­de­rat den An­woh­nern ent­ge­gen kom­men. Er be­grün­de­te die Um­zo­nung neu mit der Schaf­fung von Al­ters­woh­nun­gen. Somit hat der Ge­mein­de­rat nach den Ver­hand­lun­gen mit den Ein­wen­den­den die Be­grün­dung für die Um­zo­nung von der Wohn- in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses für Bau­ten und An­la­gen voll­stän­dig ge­än­dert. Der Ge­mein­de­rat hat mit dem Ver­zicht auf eine er­neu­te kan­to­na­le Vor­prü­fung und auf eine er­neu­te öf­fent­li­che Auf­la­ge der ge­än­der­ten Zo­nen­plan­re­vi­si­on eid­ge­nös­si­sche und kan­to­na­le Ver­fah­rens­vor­schrif­ten ver­letzt (vgl. § 42 Abs. 1 PBG sowie Art. 4 Abs. 2 RPG i.V.m. § 39 Abs. 2 PBG).

Der Ge­mein­de­rat wird nicht um­hin­kom­men, will er an der Um­zo­nung fest­hal­ten, das for­mel­le Um­zo­nungs­ver­fah­ren zu wie­der­ho­len und kor­rekt durch­zu­füh­ren. Des­halb ist es ge­recht­fer­tigt, auf die wei­te­ren Rügen der Be­schwer­de­füh­ren­den ein­zu­ge­hen.

Nut­zungs­plä­ne sind für je­der­mann ver­bind­lich (Art. 21 Abs. 1 RPG). Im Ge­gen­satz zu den Richt­plä­nen legen sie auf­grund ihrer Par­zel­len­schär­fe für jedes Grund­stück die zu­läs­si­ge Bo­den­nut­zung un­mit­tel­bar fest. Pläne sind grund­sätz­lich ab­än­der­bar und in der Regel nach ge­wis­sen Zeit­ab­schnit­ten gänz­lich zu über­ar­bei­ten (Art. 21 Abs. 2 RPG). Der Pla­nungs­ho­ri­zont von Nut­zungs­plä­nen er­streckt sich über rund 15 Jahre. Ein Nut­zungs­plan kann unter fol­gen­den zwei Be­din­gun­gen ge­än­dert wer­den: Ers­tens müs­sen sich die Ver­hält­nis­se er­heb­lich ge­än­dert haben, ins­be­son­de­re die recht­li­chen oder tat­säch­li­chen Grund­la­gen des Pla­nes müs­sen zu we­sent­li­chen Tei­len da­hin­ge­fal­len oder we­sent­lich neue Be­dürf­nis­se müs­sen nach­ge­wie­sen sein. Zwei­tens muss das öf­fent­li­che In­ter­es­se an der Än­de­rung des Pla­nes die ge­gen­läu­fi­gen pri­va­ten oder öf­fent­li­chen Er­hal­tungs­in­ter­es­sen über­wie­gen. Je neuer ein Plan ist, umso mehr darf mit sei­ner Be­stän­dig­keit ge­rech­net wer­den, und je ein­schnei­den­der sich die be­ab­sich­tig­te Än­de­rung aus­wirkt, umso ge­wich­ti­ger müs­sen die Grün­de sein, die für die Plan­än­de­rung spre­chen.

Vor­lie­gend sind der Zo­nen­plan und die Bau­ord­nung seit mitt­ler­wei­le fünf­ein­halb bzw. vier­ein­halb Jah­ren in Kraft. Damit steht fest, dass die ak­tu­el­le Orts­pla­nungs­re­vi­si­on den ers­ten Drit­tel des Pla­nungs­ho­ri­zonts hin­ter sich hat. Erst im Jahre 2010 wurde das Kon­zept "Al­ters­pla­nung - Teil­pro­jek­te - Woh­nen mit Ser­vice (Al­ters­woh­nun­gen) - Rah­men­kon­zept" ver­öf­fent­licht, wel­ches mög­li­che Stand­or­te für Al­ters­woh­nun­gen auf­ge­zeigt hat. Of­fen­sicht­lich haben sich die Ver­hält­nis­se seit der Er­ar­bei­tung des Al­ters­leit­bil­des von 1989, auf wel­chem die Orts­plan­re­vi­si­on 2005 fuss­te, bis heute der­art er­heb­lich ge­än­dert, dass sich eine Teil­re­vi­si­on der Orts­pla­nung auf­drängt.

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen, dass für die Rea­li­sie­rung von Al­ters­woh­nun­gen nicht zwin­gend eine Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­sens not­wen­dig sei.

Die ge­setz­li­che Grund­la­ge zum Er­lass der Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­sens für Bau­ten und An­la­gen ist im kan­to­na­len (§ 25 PBG) und kom­mu­na­len Recht (§ 37 BO) ge­ge­ben.

Als wei­te­re Vor­aus­set­zung muss das öf­fent­li­che In­ter­es­se an der Um­zo­nung ge­ge­ben sein. Dabei muss ge­prüft wer­den, ob u.a. das gel­tend ge­mach­te zu­künf­ti­ge Be­dürf­nis, auch in Bezug auf den Land- und den Stand­ort­be­darf, ge­nü­gend kon­kre­ti­siert ist. Ins­be­son­de­re sol­len für die öf­fent­li­chen und die im öf­fent­li­chen In­ter­es­se lie­gen­den Bau­ten und An­la­gen sach­ge­rech­te Stand­or­te be­stimmt wer­den. Der Be­darf an rund 110 zu­sätz­li­chen Al­ters­woh­nun­gen und das öf­fent­li­che In­ter­es­se am kon­ti­nu­ier­li­chen Aus­bau des An­ge­bots an Al­ters­woh­nun­gen ist in der be­trof­fe­nen Ge­mein­de nach­ge­wie­sen. Der ge­wähl­te Stand­ort ist dafür grund­sätz­lich ge­eig­net.

Der Grund­satz der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit soll si­cher­stel­len, dass der Ein­griff in die Eigentums-​ und Nut­zungs­ord­nung ge­eig­net und er­for­der­lich ist, um das an­ge­streb­te öf­fent­li­che Ziel zu er­rei­chen. Im Üb­ri­gen ist zu prü­fen, ob sich die Fol­gen der Um­zo­nung als zu­mut­bar er­wei­sen. Die Um­zo­nung der frag­li­chen Grund­stü­cke in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­sens ist für den Bau von im öf­fent­li­chen In­ter­es­se lie­gen­den Al­ters­woh­nun­gen grund­sätz­lich ge­eig­net. Sie ist hilf­reich zur Er­rei­chung des ver­folg­ten Zwecks und ver­mag das Gebot der Ge­eig­net­heit zu er­fül­len, da die Grund­stü­cke sich zur Er­fül­lung des kon­kre­ten öf­fent­li­chen In­ter­es­sens als taug­lich er­wei­sen. Der Grund­satz der Er­for­der­lich­keit ver­langt, dass nicht über das hin­aus­ge­gan­gen wer­den darf, was zur an­ge­mes­se­nen Er­rei­chung des öf­fent­li­chen Zwecks in sach­li­cher, räum­li­cher, zeit­li­cher und per­so­nel­ler Hin­sicht not­wen­dig ist. Dem­nach hat eine raum­pla­ne­ri­sche Mass­nah­me zu un­ter­blei­ben, wenn sie zwar ge­eig­net ist, aber eine eben­so taug­li­che, je­doch mil­de­re An­ord­nung für die Ver­wirk­li­chung des an­ge­streb­ten Ziels aus­reicht. In der be­trof­fe­nen Ge­mein­de sind Wohn­zo­nen für das Woh­nen, Läden, die der Quar­tier­ver­sor­gung die­nen sowie für  nicht stö­ren­de Gewerbe-​ und Dienst­leis­tungs­be­trie­be be­stimmt (§ 29 Abs. 1 BO). Die Ge­mein­de will auf dem be­trof­fe­nen Areal Al­ters­woh­nun­gen mit Ser­vi­ce­dienst­leis­tun­gen sowie eine Pfle­ge­wohn­grup­pe rea­li­sie­ren. Dabei han­delt es sich um eine ty­pi­sche Wohn­nut­zung mit einem Dienst­leis­tungs­an­teil u.a. im Be­reich Pfle­ge und Be­treu­ung durch die Spi­tex, Wohnungs-​ und Wä­sche­r­ei­ni­gung etc. Diese Dienst­leis­tun­gen kön­nen ohne wei­te­res als nicht­stö­rend be­zeich­net wer­den. Damit steht fest, dass die frag­li­che Nut­zung der Grund­stü­cke auch in­ner­halb der Wohn­zo­ne mög­lich wäre und ohne Um­zo­nung in die Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­sens für Bau­ten und An­la­gen rea­li­siert wer­den könn­te. Nach dem Gebot der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit im en­ge­ren Sinne ist ein Ei­gen­tums­ein­griff nur dann ge­recht­fer­tigt, wenn er ein ver­nünf­ti­ges Ver­hält­nis zwi­schen dem an­ge­streb­ten öf­fent­li­chen Zweck und sei­nen Aus­wir­kun­gen wahrt. Die neu der Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­sens zu­zu­ord­nen­den Grund­stü­cke kom­men in­mit­ten eines über­bau­ten Wohn­quar­tiers zu ste­hen. Des­halb muss sich eine ent­spre­chen­de Über­bau­ung nicht nur an den Grenz-​ und Ge­bäu­de­ab­stän­den, son­dern auch an den Bau­vor­schrif­ten der be­nach­bar­ten Zone ori­en­tie­ren. Da dies im vor­lie­gen­den Fall ein­deu­tig nicht der Fall ist, ist die frag­li­che Um­zo­nung weder er­for­der­lich noch not­wen­dig noch zu­mut­bar. Des­halb wird die Be­schwer­de gut­ge­heis­sen.

Ent­scheid vom 20. Sep­tem­ber 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Sa­nie­rung und Far­b­än­de­rung von Roll­lä­den/Storen bei einem Rei­hen­ein­fa­mi­li­en­haus in­ner­halb einer Are­al­be­bau­ung.

Im vor­lie­gen­den Fall ist die Be­wil­li­gungs­pflicht für den Er­satz der Roll­lä­den/Storen mit einer an­de­ren Farbe beim Rei­hen­ein­fa­mi­li­en­haus des Be­schwer­de­füh­rers zu be­ja­hen, weil das Ge­bäu­de Teil einer Are­al­be­bau­ung ist. Das Kon­zept einer er­stell­ten Are­al­be­bau­ung be­hält sei­nen nor­ma­ti­ven Cha­rak­ter und bil­det Aus­gangs­punkt für wei­te­re, bau­recht­li­che Ent­schei­de. Spä­te­re Än­de­run­gen an einer Are­al­be­bau­ung sind mög­lich, aber diese sind nur mit Rück­sicht auf das Ganze be­wil­li­gungs­fä­hig (§ 29 Abs. 4 PBG). Sind alle Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer in einem Arealbe­bauungsgebiet mit einer Än­de­rung der Are­al­be­bau­ung ein­ver­stan­den, so be­steht die glei­che Bau­freiheit, wie sie die Bau­vor­schrif­ten im Rah­men der Vor­schrif­ten für eine Are­al­be­bau­ung zu­las­sen. Auf­grund der in der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze be­darf es bei der Än­de­rung von we­sent­li­chen Ge­stal­tungs­ele­men­ten eines Are­al­be­bau­ungs­kon­zep­tes der Zu­stim­mung aller Grund­ei­gen­tü­me­rin­nen und Grund­ei­gen­tü­mer. Be­trifft die vor­ge­se­he­ne Än­de­rung ein un­ter­ge­ord­ne­tes Ge­stal­tungs­ele­ment der Are­al­be­bau­ung, sind die recht­lich re­le­van­ten nach­bar­li­chen  In­ter­es­sen ge­gen­ein­an­der ab­zu­wä­gen. Die Roll­la­den­far­be ist u.a. für das Er­schei­nungs­bild der Häu­ser in­ner­halb einer Are­al­be­bau­ung prä­gend und ist ein wich­ti­ges Ge­stal­tungs­ele­ment. Ge­mäss Ge­mein­de­rat müs­sen zu­min­dest die Häu­ser einer Häu­ser­rei­he die glei­che Storen­far­be auf­wei­sen. Die­ser Ent­scheid ist sach­ge­recht. Da im vor­lie­gen­den Fall nicht die Zu­stim­mung aller Ei­gen­tü­me­rin­nen und Ei­gen­tü­mer der Häu­ser­rei­he vor­han­den ist, kann die Än­de­rung der Storen­far­be nicht ge­neh­migt wer­den.

Ent­scheid vom 27. Sep­tem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­ren­den weh­ren sich gegen den Ent­scheid be­tref­fend Ter­rain­ge­stal­tung, Stütz­mau­er und Aus­hub­ab­tra­gung.

Bei den Bau­ge­suchs­ak­ten liegt der Um­ge­bungs­plan, der von der Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de ge­neh­migt wurde. Die­ser Um­ge­bungs­plan zeigt den Grund­riss des Erd­ge­schos­ses der er­stell­ten Baute mit einer Hang­si­che­rungs­wand in Rich­tung des öst­lich ge­le­ge­nen Grund­stücks. Am Au­gen­schein der Bau­di­rek­ti­on wurde fest­ge­stellt, dass sich ent­spre­chend dem Plan dort eine Be­ton­wand be­fin­det.

Ge­mäss Art. 22 Abs. 1 RPG dür­fen  Bau­ten und An­la­gen nur mit be­hörd­li­cher Be­wil­li­gung er­rich­tet oder ge­än­dert wer­den. Die Hang­si­che­rungs­wand ist eine auf Dauer an­ge­leg­te Ein­rich­tung, die den Raum mit ihrer Länge von über 20 m und einer Höhe von zirka 6 m äus­ser­lich er­heb­lich ver­än­dert. Die Wand dient als Schutz für die Lie­gen­schaft der Be­schwer­de­füh­ren­den und gleich­zei­tig dazu, dass der Hang vom Nach­bars­grund­stück nicht ab­rutscht. Für die in Frage ste­hen­de Hang­si­che­rungs­wand ist un­zwei­fel­haft eine Bau­be­wil­li­gung er­for­der­lich.

Die Hang­si­che­rungs­wand ist in den Bau­be­wil­li­gungs­plä­nen nicht vor­han­den. Erst im Um­ge­bungs­plan, den der Ge­mein­de­rat be­wil­ligt hat, ist sie erst­mals ein­ge­zeich­net. So­fern sich die Be­schwer­de­füh­ren­den auf den Stand­punkt stel­len, sie hät­ten die Wand ge­mäss dem Um­ge­bungs­plan aus­ge­führt, so trifft dies schon al­lei­ne des­halb nicht zu, weil die Wand er­stellt wor­den war, bevor der Um­ge­bungs­plan ent­stand. Ge­mäss § 27 Abs. 1 Bst. b Satz 4 V PBG müs­sen neue Ele­men­te auf Bau­plä­nen rot an­ge­legt wer­den. Da die Hang­si­che­rungs­wand auf dem Um­ge­bungs­plan grau ein­ge­färbt ist, ent­spricht sie nicht die­ser Vor­schrift. Zudem ragen die ca. 12 m lan­gen Erdan­ker der Hang­si­che­rungs­wand in das nach­bar­li­che Grund­stück hin­ein. So­weit dies der Fall ist, hätte ein Bau­ge­such ge­mäss § 25 und 27 V PBG auch von die­sem Grund­stück­ei­gen­tü­mer un­ter­zeich­net sein müs­sen.

Zu­sam­men­fas­send stellt der Re­gie­rungs­rat fest, dass für die be­stehen­de Hang­si­che­rungs­wand keine Bau­be­wil­li­gung be­steht. Die vor­han­de­nen Bau­plä­ne ent­spre­chen nicht den ge­setz­li­chen Vor­ga­ben. Die Rügen der Be­schwer­de­füh­ren­den ist un­be­grün­det und ab­zu­wei­sen.

Ent­scheid vom 4. Ok­to­ber 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen die Öf­fent­li­ch­er­klä­rung einer Er­schlies­sungs­stras­se.

Stras­sen und Wege sind nach § 4 Abs. 1 GSW öf­fent­lich, wenn sie seit un­vor­denk­li­cher Zeit im Ge­mein­ge­brauch ste­hen (lit. a), wenn das Ge­mein­we­sen über die ent­spre­chen­den Weg­rech­te ver­fügt (lit. b) oder wenn sie im Ver­fah­ren der Öf­fent­li­ch­er­klä­rung dem Ge­mein­ge­brauch ge­wid­met wor­den sind (lit. c). Ge­mäss § 4 Abs. 2 GSW ent­schei­det der Ge­mein­de­rat über die Öf­fent­lich­keit von Ge­mein­de­stras­sen. Die Öf­fent­li­ch­er­klä­rung ist eine kraft staat­li­cher Ho­heit dem Ei­gen­tü­mer auf­er­leg­te Be­schrän­kung, wo­nach eine bis­her pri­va­te Stras­se oder ein pri­va­ter Weg ins­künf­tig dem Ge­mein­de­ge­brauch ge­wid­met wird. Diese Öf­fent­li­ch­er­klä­rung ist kein pri­vat­recht­li­cher Vor­gang, etwa indem eine Dienst­bar­keit ver­ein­bart wer­den müss­te, son­dern ein vom Ge­mein­de­rat ge­führ­tes Ver­fah­ren. Daran kön­nen alle teil­neh­men, wel­che in ihren In­ter­es­sen be­rührt sind, also nicht nur, wer Grund­ei­gen­tum be­sitzt, son­dern auch, wer sonst an einer Stras­se oder an einem Weg be­rech­tigt ist oder durch die Öf­fent­li­ch­er­klä­rung be­schwert sein könn­te. Der Ein­griff in be­stehen­de pri­va­te Rech­te ist ent­schä­di­gungs­pflich­tig, wenn er einer ma­te­ri­el­len Ent­eig­nung gleich­kommt.

Die Ge­mein­de hat das Grund­ei­gen­tum an der aus­par­zel­lier­ten Stras­se für einen sym­bo­li­schen Preis von einem Fran­ken er­wor­ben. Da es sich bei die­ser Par­zel­le um einen Ver­mö­gens­wert han­delt, der ge­mäss kom­mu­na­lem Richt­plan der Er­schlies­sung von Bau­ge­biet dient und damit un­mit­tel­bar für die öf­fent­li­che Auf­ga­ben­er­fül­lung be­stimmt ist (§ 7 Abs. 1 lit. b FHG), ist die Stras­sen­par­zel­le dem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen zu­ge­führt wor­den. Ge­mäss § 4 Abs. 1 lit. b GSW ist eine pri­va­te Stras­se be­reits dann öf­fent­lich, wenn das Ge­mein­we­sen über die ent­spre­chen­den Weg­rech­te ver­fügt. Da dies vor­lie­gend der Fall ist, hat die be­trof­fe­ne Ge­mein­de zu Un­recht ein for­mel­les Öf­fent­li­ch­er­klä­rungs­ver­fah­ren durch­ge­führt. Des­we­gen ist der an­ge­foch­te­ne Ent­scheid in Gut­heis­sung der Be­schwer­de auf­zu­he­ben.

Ent­scheid vom 16. No­vem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Frei­ga­be einer Re­ser­ve­bau­zo­ne.

Zur Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on ist ein be­son­de­res In­ter­es­se er­for­der­lich, das nur Ein­zel­nen oder je­den­falls nur einem be­schränk­ten Per­so­nen­kreis eigen ist und das sich aus einer nahen Be­zie­hung des Be­schwer­de­füh­rers zum Ge­gen­stand des Strei­tes er­gibt. Der Be­schwer­de­füh­rer muss be­son­ders oder un­mit­tel­bar be­rührt sein. Die Nähe der Be­zie­hung zum Streit­ge­gen­stand muss bei Bau­pro­jek­ten ins­be­son­de­re in räum­li­cher Hin­sicht ge­ge­ben sein. Ein schutz­wür­di­ges In­ter­es­se liegt vor, wenn die tat­säch­li­che oder recht­li­che Si­tua­ti­on des Be­schwer­de­füh­rers durch den Aus­gang des Ver­fah­rens be­ein­flusst wer­den kann. Es muss ein kon­kre­ter An­halts­punkt vor­lie­gen für einen prak­ti­schen Nach­teil, der dem Be­schwer­de­füh­rer aus der an­ge­foch­te­nen Ver­fü­gung er­wächst, damit ihm in Bezug auf die An­fech­tung der in Frage ste­hen­den Ver­fü­gung die Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on zu­er­kannt wer­den kann.

Bei Bau­be­wil­li­gun­gen gilt als Faust­re­gel, dass die Le­gi­ti­ma­ti­on der An­woh­ner in einem Um­kreis von etwa 100 Me­tern ge­ge­ben ist. Al­ler­dings er­gibt sich die Le­gi­ti­ma­ti­on nicht schon aus der blos­sen räum­li­chen Nähe, son­dern erst aus einer dar­aus her­rüh­ren­den be­son­de­ren Be­trof­fen­heit. Der Um­stand, dass der Ein­spre­cher eine Sicht­ver­bin­dung zum Bau­vor­ha­ben hat, ist nur ein Indiz zur Be­ur­tei­lung der Le­gi­ti­ma­ti­ons­fra­ge. Eine Ent­fer­nung von 350 m bzw. 400 m reicht in der Regel nicht. Grund­sätz­lich mög­lich ist ein Rechts­schutz­in­ter­es­se des Nach­barn in räum­li­cher Hin­sicht, wenn der Er­schlies­sungs­mehr­ver­kehr der zu er­stel­len­den Bau­ten seine Er­schlies­sungs­si­tua­ti­on be­ein­träch­tigt. Es be­darf dazu indes einer be­son­de­ren Be­zie­hungs­nä­he; die blos­se Stras­sen­be­nut­zung be­grün­det keine hin­rei­chen­de Be­trof­fen­heit. Eine Be­zie­hungs­nä­he wäre denk­bar, wenn der Nach­bar di­rekt an der Er­schlies­sungs­stras­se wohnt und diese Er­schlies­sung­s­tras­se be­an­sprucht wer­den würde.

Vor­lie­gend be­steht eine Di­stanz von un­ge­fähr 350 m zwi­schen der Re­ser­ve­bau­zo­ne und dem Grund­stück der Be­schwer­de­füh­re­rin. Eine Sicht­ver­bin­dung be­steht nicht, da zwi­schen den bei­den Grund­stü­cken Be­wal­dun­gen be­stehen. Die Be­schwer­de­füh­re­rin ist nicht stär­ker be­trof­fen als die All­ge­mein­heit, wes­we­gen die Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on zu ver­nei­nen und somit nicht auf die Be­schwer­de ein­zu­tre­ten ist.

Ent­scheid vom 29. No­vem­ber 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich gegen den Be­schluss der Ge­mein­de­ver­samm­lung be­tref­fend einer Mo­ti­on Aus­zo­nung einer Par­zel­le.

Ge­mäss § 80 Abs. 1 GG kann jeder Stimm­be­rech­tig­te der Ge­mein­de­ver­samm­lung eine Mo­ti­on über einen in den Auf­ga­ben­be­reich der Ge­mein­de fal­len­den Ge­gen­stand vor­le­gen. Der Ge­mein­de­rat hat dazu Stel­lung zu neh­men und das Ge­schäft auf die Trak­tan­den­lis­te zu set­zen, damit über die Er­heb­li­ch­er­klä­rung ab­ge­stimmt wer­den kann (§ 80 Abs. 2 GG). Der Be­schwer­de­füh­rer hat beim Ge­mein­de­rat eine Mo­ti­on be­tref­fend Aus­zo­nung einer Par­zel­le ein­ge­reicht. Diese be­grün­de­te er zum einen mit dem im RPG er­klär­ten Ziel des haus­häl­te­ri­schen Um­gangs mit dem Boden. Zum an­de­ren sei die be­trof­fe­ne Par­zel­le, auf wel­cher Wohn­raum für ca. 400 - 500 Per­so­nen ge­schaf­fen wer­den soll, nicht ge­nü­gend er­schlos­sen. Ge­mäss Ge­mein­de­rat ist das be­trof­fe­ne Grund­stück im Rah­men der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on 2005 durch die Stimm­be­rech­tig­ten an einer Ur­nen­ab­stim­mung ein­ge­zont wor­den. Es sei un­ver­hält­nis­mäs­sig und will­kür­lich, ein Grund­stück nach nur sechs Jah­ren wie­der aus­zu­zo­nen. Die Ge­mein­de­ver­samm­lung ist so­dann der Emp­feh­lung des Ge­mein­de­rats ge­folgt und hat die Mo­ti­on nicht er­heb­lich er­klärt.

Die Rüge des Be­schwer­de­füh­rers ist un­be­grün­det und ab­zu­wei­sen

Ent­scheid vom 6. De­zem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung.

Aus den be­wil­lig­ten Plan­un­ter­la­gen geht her­vor, dass die be­stehen­de Zu­fahrt zum Grund­stück der Be­schwer­de­füh­re­rin quer durch das Bau­grund­stück der Be­schwer­de­geg­ner führt. Damit der Neu­bau auf dem Grund­stück der Be­schwer­de­geg­ner rea­li­siert wer­den kann, muss somit die Zu­fahrt ver­legt wer­den. Wenn die neue Weg­füh­rung ein­mal er­stellt ist, dann ist die Zu­fahrt zum Grund­stück der Be­schwer­de­füh­re­rin wie­der ge­ge­ben. Die neue Weg­füh­rung ist etwas län­ger als die be­stehen­de und damit etwas we­ni­ger steil, an der Brei­te der Zu­fahrt än­dert sich nichts. Somit ist die neue Zu­fahrt aus­rei­chend für die Er­schlies­sung des Grund­stücks der Be­schwer­de­füh­re­rin.

Das Grund­stück der Be­schwer­de­füh­re­rin ist heute ein­wand­frei über das Grund­stück der Bau­herr­schaft er­schlos­sen. Die Zu­fahrt ist tat­säch­lich wie auch recht­lich si­cher­ge­stellt. Damit aber die neue Zu­fahrt zum Grund­stück der Be­schwer­de­füh­re­rin recht­lich si­cher­ge­stellt ist, muss zwi­schen der Be­schwer­de­füh­re­rin und den Be­schwer­de­geg­nern ein neuer Dienst­bar­keits­ver­trag ab­ge­schlos­sen wer­den, in dem die not­wen­di­gen Fuss- und Fahr­weg­rech­te an der neuen Weg­ver­bin­dung ver­ein­bart wer­den.

Dar­aus er­hellt, dass die vom Ge­mein­de­rat er­teil­te Bau­be­wil­li­gung unter einem Man­gel lei­det. Es fehlt ein Dienst­bar­keits­ver­trag, in dem sich die Par­tei­en die not­wen­di­gen Rech­te zur Be­nut­zung der neuen Weg­ver­bin­dung ein­ge­räumt haben. Die­ser Man­gel kann ver­hält­nis­ge­recht mit einer Auf­la­ge in der vom Ge­mein­de­rat er­teil­ten Bau­be­wil­li­gung be­ho­ben wer­den.

Dem­nach ist in teil­wei­ser Gut­heis­sung der Be­schwer­de die Bau­be­wil­li­gung mit einer ent­spre­chen­den Auf­la­ge zu er­gän­zen.

Ent­scheid vom 13. De­zem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen den Be­schluss einer Pla­nungs­zo­ne.

Müs­sen Nut­zungs­plä­ne an­ge­passt wer­den oder lie­gen noch keine vor, kann die zu­stän­di­ge Be­hör­de für genau be­zeich­ne­te Ge­bie­te Pla­nungs­zo­nen be­stim­men. In­ner­halb der Pla­nungs­zo­nen darf nichts un­ter­nom­men wer­den, was die Nut­zungs­pla­nung er­schwe­ren könn­te. Pla­nungs­zo­nen dür­fen für längs­tens fünf Jahre be­stimmt wer­den; das kan­to­na­le Recht kann eine Ver­län­ge­rung vor­se­hen (Art. 27 RPG). Pla­nungs­zo­nen sind mit ihrer öf­fent­li­chen Auf­la­ge wirk­sam. Die zu­stän­di­ge Be­hör­de kann die Gel­tungs­dau­er ein­ma­lig um höchs­tens zwei Jahre ver­län­gern (§ 35 PBG). Als zu­stän­di­ge Be­hör­de nennt § 7 Abs. 2 lit. d PBG den Ge­mein­de­rat, der die Si­che­rung der ge­meind­li­chen Pla­nun­gen be­schliesst. Die Ge­wäh­rung des recht­li­chen Ge­hörs vor Er­lass der Pla­nungs­zo­ne ent­fällt laut bun­des­ge­richt­li­cher Recht­spre­chung, da die Mass­nah­me ei­ner­seits nur vor­sorg­lich und von be­schränk­ter Dauer ist, an­de­rer­seits ihren Zweck nur er­rei­chen kann, wenn sie un­mit­tel­bar wirk­sam wird. Damit ist auch schon ge­sagt, dass die Pla­nungs­zo­ne ihre Wir­kun­gen un­mit­tel­bar mit der öf­fent­li­chen Auf­la­ge ent­fal­tet (§ 35 Abs. 2 PBG; § 67 Abs. 2 lit. f Ziff. 2 PBG) und damit die auf­schie­ben­de Wir­kung all­fäl­lig er­grif­fe­ner Rechts­mit­tel ent­fällt. Da Pla­nungs­zo­nen auf eine Re­vi­si­on der ge­meind­li­chen Zonen-​ und Bau­vor­schrif­ten zie­len, kom­men die ent­spre­chen­den Ver­fah­rens­vor­schrif­ten für den Er­lass von ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten zur An­wen­dung. Dem­nach be­schliesst der Ge­mein­de­rat nach der Auf­lagefrist, in Kennt­nis der wäh­rend der An­hö­rungs­frist ein­ge­trof­fe­nen schrift­li­chen Ein­gaben die Pla­nungs­zo­ne.

Der Er­lass einer Pla­nungs­zo­ne muss u.a. auf einem öf­fent­li­chen In­ter­es­se be­ru­hen. Die Pla­nungs­zo­ne muss auf die künf­ti­ge Nut­zungs­pla­nung ört­lich und in­halt­lich ab­ge­stimmt sein. Vor­lie­gend hat die Ge­mein­de im Jahre 2008 die Ge­samt­re­vi­si­on ihrer Orts­pla­nung ab­ge­schlos­sen. Dabei ist es auch im be­trof­fe­nen Ge­biet zu Neu­ein­zo­nun­gen ge­kom­men. Erst drei Jahre nach In­kraft­tre­ten der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on kann der Ge­mein­de­rat nicht be­reits die all­ge­mein­ver­bind­lich ge­re­gel­ten ge­stal­te­ri­schen Vor­schrif­ten für die­ses Ge­biet wie­der än­dern. Im kom­mu­na­len Ver­kehrs­richt­plan ist die Er­schlies­sung der Sied­lungs­er­wei­te­rung des be­trof­fe­nen Ge­biets plan­lich fest­ge­legt wor­den und die Fei­n­erschlies­sung hat über die ent­spre­chen­de Zu­fahrts­stras­se zu er­fol­gen. Mit der ört­li­chen Fest­le­gung des An­schluss­punk­tes an die Er­schlies­sungs­stras­se ver­deut­licht der Ver­kehrs­richt­plan, dass die ge­sam­te Sied­lungs­er­wei­te­rung nur an der be­zeich­ne­ten Stel­le an das über­ge­ord­ne­te Stras­sen­netz an­ge­schlos­sen wer­den darf. Nach­dem die Be­mü­hun­gen der heu­ti­gen Be­schwer­de­füh­re­rin für eine ge­mein­sa­me Er­schies­sung des ge­sam­ten Bau­ge­biets ge­schei­tert waren, reich­ten sie und eine wei­te­re Bau­herr­schaft Bau­ge­su­che mit einer se­pa­ra­ten Er­schlies­sung ihrer Par­zel­len ein. Der Ge­mein­de­rat sah sich durch die­ses Ver­hal­ten zu Han­deln ver­an­lasst. In sach­li­cher Hin­sicht will der Ge­mein­de­rat mit dem Er­lass der Pla­nungs­zo­ne im We­sent­li­chen die ge­mein­sa­me Er­schlies­sung des Bau­ge­biets si­cher­stel­len. An einer sol­chen ge­mein­sa­men Er­schlies­sung des Sied­lungs­er­wei­te­rungs­ge­biets be­steht durch­aus ein öf­fent­li­ches In­ter­es­se.

Der Grund­satz der Er­for­der­lich­keit ver­bie­tet es, dass die Pla­nungs­zo­ne in räum­li­cher, sach­li­cher und zeit­li­cher Hin­sicht dar­über hin­aus­geht, was zur Er­rei­chung des Zwecks un­be­dingt not­wen­dig ist. Be­reits Art. 27 RPG for­dert die ge­naue Be­zeich­nung der be­trof­fe­nen Grund­stü­cke. Damit ist nicht nur die Par­zel­len­ge­nau­ig­keit der Pla­nungs­zo­ne ge­meint, son­dern auch die räum­li­che Be­gren­zung auf das er­for­der­li­che Mass im Sinne des Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­prin­zips. Dies ist im vor­lie­gen­den Fall ge­mäss Re­gie­rungs­rat ge­ge­ben.

Der Grund­satz des Ver­trau­ens­schut­zes (Art. 9 BV) be­deu­tet, dass die Pri­va­ten An­spruch dar­auf haben, in ihrem be­rech­tig­ten Ver­trau­en in be­hörd­li­che Zu­si­che­run­gen oder in an­de­res, be­stimm­te Er­war­tun­gen be­grün­den­des Ver­hal­ten der Be­hör­den ge­schützt zu wer­den. Der Ver­trau­ens­schutz be­darf zu­nächst eines An­knüp­fungs­punk­tes. Es muss ein Ver­trau­ens­tat­be­stand, eine Ver­trau­ens­grund­la­ge vor­han­den sein. Dar­un­ter ist das Ver­hal­ten eines staat­li­chen Or­gans zu ver­ste­hen, das bei den be­trof­fe­nen Pri­va­ten be­stimm­te Er­war­tun­gen aus­löst. Dabei kommt es nicht auf die Rechts­na­tur eines staat­li­chen Aktes, son­dern nur auf des­sen Be­stimmt­heits­grad an, der so gross sein muss, dass der Pri­va­te dar­aus die für seine Dis­po­si­tio­nen mass­ge­ben­den In­for­ma­tio­nen ent­neh­men kann. Al­ler­dings ist eine Aus­kunft nur in Bezug auf den Sach­ver­halt ver­bind­lich, wie er dem Ge­mein­de­rat zur Kennt­nis ge­bracht wurde. Än­dern sich die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se mass­ge­bend, muss der Ge­mein­de­rat den neuen Sach­ver­halt be­ur­tei­len und er ist an seine frü­he­ren Aus­sa­gen nicht mehr ge­bun­den. Im vor­lie­gen­den Fall haben sich die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se seit der Ant­wort des Ge­mein­de­rats zur Bau­an­fra­ge der heu­ti­gen Be­schwer­de­füh­re­rin in­so­fern we­sent­lich ge­än­dert, als dass nun se­pa­ra­te Zu­fahr­ten ab der Er­schlies­sungs­stras­se und keine ge­mein­sa­me für alle Par­zel­len mehr ge­plant sind. Des­wegen liegt vor­lie­gend keine Ver­let­zung des Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben vor, womit die Rüge un­be­grün­det und ab­zu­wei­sen ist.

Die Zu­mut­bar­keit, das heisst das an­ge­mes­se­ne Ver­hält­nis zwi­schen an­ge­streb­tem Ziel und Be­schrän­kung der Frei­heit, ist nur auf­grund der Pla­nungs­zo­ne, nicht auf­grund der be­ab­sich­tig­ten Nut­zungs­pla­nung zu be­ur­tei­len. Die Pla­nungs­zo­ne ist je­doch eine in­halt­lich un­struk­tu­rier­te Mass­nah­me, so dass die hier an­ge­spro­che­ne Ver­hält­nis­mäs­sig­keit im ei­gent­li­chen Sinn kaum ein taug­li­cher Mass­stab der Zweck­mäs­sig­keits­prü­fung dar­stellt, wes­halb es mit der Eig­nung und der Not­wen­dig­keit letzt­lich sein Be­wen­den haben muss. Als mög­li­che mil­de­re Mass­nah­me ist die Bau­sper­re zu prü­fen. Mit der Bau­sper­re wird ein Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren längs­tens für zwei Jahre seit Ein­rei­chung des voll­stän­di­gen Ge­suchs aus­ge­setzt, wenn ein über­wie­gen­des öf­fent­li­ches In­ter­es­se vor­erst den Er­lass oder die Än­de­rung eines Baulinien-​, Strassen-​ oder Be­bau­ungs­plans er­for­dert (§ 33 PBG). Damit er­füllt die Bau­sper­re, wie na­ment­lich die Pla­nungs­zo­ne den­sel­ben Zweck. Beide In­sti­tu­te die­nen der Si­che­rung von Pla­nun­gen. Aber die Bau­sper­re rich­tet sich je­weils nur gegen die Bau­ge­su­che stel­len­den Per­so­nen, wäh­rend die Pla­nungs­zo­ne in­ner­halb des Gel­tungs­be­reichs für sämt­li­che Grund­ei­gen­tü­mer Wir­kung ent­fal­tet. Des Wei­te­ren be­trägt die Gel­tungs­dau­er der Bau­sper­re ma­xi­mal zwei Jahre. Dem­ge­gen­über kön­nen Pla­nungs­zo­nen längs­tens fünf Jahre dau­ern, mit einer ein­ma­li­gen Ver­län­ge­rung von ma­xi­mal zwei Jah­ren. Um zu ver­hin­dern, dass die üb­ri­gen be­trof­fe­nen Grund­ei­gen­tü­mer weder Zeit noch En­er­gie in die Aus­ar­bei­tung eines Bau­ge­suchs in­ves­tie­ren und dass deren Bau­ge­su­che nicht auch noch mit einer in­di­vi­du­el­len Bau­sper­re hät­ten be­legt wer­den müs­sen, hat sich der Ge­mein­de­rat rich­ti­ger­wei­se für den Er­lass einer Pla­nungs­zo­ne ent­schie­den. Somit ist die Rüge un­be­grün­det und des­we­gen ab­zu­wei­sen.

Ent­scheid vom 13. De­zem­ber 2011

Die Be­schwer­de­füh­re­rin wehrt sich gegen die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung.

Der Grenz­ab­stand ist die kür­zes­te Ent­fer­nung zwi­schen der Fas­sa­de und der Grund­stücks­gren­ze (§ 9 Abs. 1 V PBG). Wo zwi­schen einem gros­sen und klei­nen Grenz­ab­stand un­ter­schie­den wird, ist der gros­se Grenz­ab­stand recht­wink­lig von der Fas­sa­de mit der Haupt­wohn­rich­tung aus, der klei­ne von allen üb­ri­gen Fas­sa­den ein­zu­hal­ten (§ 9 Abs. 2 V PBG). Als ent­schei­dend dür­fen ein­zig jene Räume be­trach­tet wer­den, wel­che von den Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­nern am häu­figs­ten be­nutzt wer­den. Dies sind in der Regel Wohn- und Ess­zim­mer sowie Auf­ent­halts­räu­me. Im vor­lie­gen­den Fall wird der gros­se Grenz­ab­stand von 9 m (§ 38 Abs. 1 BO) nicht ein­ge­hal­ten. Da aber die Bau­herr­schaft eben­falls Grund­ei­gen­tü­me­rin des be­trof­fe­nen be­nach­bar­ten Grund­stücks ist, kann von einem Nä­her­bau­recht auf­grund nach­bar­li­cher Zu­stim­mung im Sinne von § 11 V PBG aus­ge­gan­gen wer­den und die Un­ter­schrei­tung der Grenz­ab­stän­de ist in­so­fern un­pro­ble­ma­tisch.

Der Ge­bäu­de­ab­stand ent­spricht der Summe der Grenz­ab­stän­de (§ 10 Abs. 1 V PBG), wobei der Ge­bäu­de­ab­stand die kür­zes­te Ent­fer­nung zwi­schen zwei Ge­bäu­de­fas­sa­den ist (§ 10 Abs. 2 V PBG). Im vor­lie­gen­den Fall ent­spricht der tat­säch­li­che Ge­bäu­de­ab­stand 11.94 m an­statt 14 m. Es stellt sich die Frage, ob der Ge­bäu­de­ab­stand beim pro­jek­tier­ten Ge­bäu­de auf die zu­rück­ge­setz­te Fas­sa­de der bei­den Ober­ge­schos­se be­zo­gen wer­den kann, statt auf die Fas­sa­de des Erd­ge­schos­ses. Dies ist ge­mäss § 19 PBG zu­läs­sig für nicht­stö­ren­de Gewerbe-​ und Dienst­leis­tungs­be­trie­be. Ge­mäss Re­gie­rungs­rat müs­sen bei Bau­ten, die in rei­nen Wohn­zo­nen ste­hen, sämt­li­che Ge­schos­se, die eine  an­re­chen­ba­re Ge­schoss­flä­che auf­wei­sen, die Ge­bäu­de­ab­stän­de ein­hal­ten. Die Rüge ist dem­nach in die­sem Um­fang gut­zu­heis­sen.

Das Bau­pro­jekt kommt in die Wohn­zo­ne 3a (W3a) zu ste­hen und darf ge­mäss § 38 Abs. 1 BO drei Voll­ge­schos­se auf­wei­sen. Als Voll­ge­schoss zählt das Erd­ge­schoss und jedes Stock­werk, das über dem Erd­ge­schoss und unter dem Dach­ge­schoss liegt (§ 7 Abs.1 V PBG). Die Ge­schoss­hö­he wird "OK-OK fer­tig Boden" ge­mes­sen (§ 7 Abs. 2 V PBG). Der Fuss­bo­den des Erd­ge­schos­ses liegt ent­we­der höchs­tens 1.20 m über dem tiefs­ten oder 0.30 m über dem höchs­ten Punkt des ge­wach­se­nen Ter­rains längs der Ge­bäu­de­fas­sa­de (§ 14 Satz 1 V PBG). Im vor­lie­gen­den Fall zählt das Erd­ge­schoss als Voll­ge­schoss. Die dar­über lie­gen­den Ober­ge­schos­se stel­len zwei wei­te­re Voll­ge­schos­se dar, womit die An­zahl der zu­läs­si­gen Voll­ge­schos­se in der Wohn­zo­ne W3a er­reicht ist.

Ein Dach­ge­schoss liegt über einem Flach-​ oder unter einem Mansarden-​ oder Ton­nen­dach. Das Dach­ge­schoss zählt als Voll­ge­schoss, wenn die Flä­chen sei­ner Räume mehr als 60 % jener des obers­ten Voll­ge­schos­ses aus­ma­chen. Für diese Be­rech­nung al­lein sind die Flä­chen an­re­chen­bar (§ 8 Abs. 2 V PBG). Bei die­sen Flä­chen wird nicht auf die an­re­chen­ba­re Ge­schoss­flä­che ab­ge­stellt, son­dern auf die Flä­chen in­ner­halb der Aus­sen­mau­ern, wobei die Quer­schnitt­flä­chen der Aus­sen­mau­ern dazu zu zäh­len sind (Flä­che in­klu­si­ve Aus­sen­wän­de). Sinn und Zweck der 60 %‑Re­ge­lung ist es, dass vom äus­se­ren Er­schei­nungs­bild her das Dach­ge­schoss eine be­stimm­te Grös­se im Ver­hält­nis zum dar­un­ter­lie­gen­den Voll­ge­schoss nicht über­tref­fen darf, an­sons­ten die­ses Ge­schoss nicht mehr als Dach­ge­schoss wahr­ge­nom­men wird. Vor­lie­gend über­trifft die Flä­che des obers­ten Ge­schos­ses die zu­läs­si­ge Flä­che für ein Dach­ge­schoss um ca. 2 m2. Damit zählt das pro­jek­tier­te Dach­ge­schoss als Voll­ge­schoss und die ge­sam­te Baute hat ein Voll­ge­schoss zu viel. Die Rüge ist dem­nach be­grün­det und in die­sem Um­fang gut­zu­heis­sen.

Ent­scheid vom 13. De­zem­ber 2011

Der Be­schwer­de­füh­rer wehrt sich be­tref­fend Aus­sichts­schutz.

Ge­mäss § 52 Abs. 1 VRG kann mit der Auf­sichts­be­schwer­de je­der­mann die Auf­sichts­be­hör­de über Tat­sa­chen in Kennt­nis set­zen, die ein Ein­schrei­ten der Auf­sichts­be­hör­de gegen eine un­te­re Ver­wal­tungs­be­hör­de von Amtes wegen er­for­dern. Der An­zei­ger hat nicht die Rech­te einer Par­tei, die Art der Er­le­di­gung ist ihm mit­zu­tei­len, eine Pflicht zur Be­grün­dung be­steht nicht (§ 52 Abs. 2 - 4 VRG). Nach stän­di­ger Pra­xis wird eine An­zei­ge von der Auf­sichts­be­hör­de nicht be­han­delt, so­fern ein or­dent­li­ches oder aus­ser­or­dent­li­ches Recht­mit­tel zur Ver­fü­gung steht.

Die Auf­sicht über die Ge­mein­den steht ge­mäss § 33 Abs. 1 GG dem Re­gie­rungs­rat zu. Stellt die Auf­sichts­be­hör­de einen Miss­stand in der Ge­mein­de­ver­wal­tung oder eine Ver­nach­läs­si­gung öf­fent­li­cher Auf­ga­ben fest, mahnt der Re­gie­rungs­rat den Ge­mein­de­rat, Ab­hil­fe zu schaf­fen (§ 37 GG). Nach frucht­lo­ser Mah­nung oder in drin­gen­den oder of­fen­kun­di­gen Fäl­len kann der Re­gie­rungs­rat Mass­nah­men tref­fen. Nach kon­stan­ter Rechts­pra­xis schrei­tet der Re­gie­rungs­rat in sei­ner Ei­gen­schaft als Auf­sichts­be­hör­de über die Ge­mein­den nur dann ein, wenn kla­res ma­te­ri­el­les Recht, we­sent­li­che Ver­fah­rens­vor­schrif­ten oder öf­fent­li­che In­ter­es­sen of­fen­sicht­lich miss­ach­tet wer­den.

Der Be­schwer­de­füh­rer rügt ins­be­son­de­re die Ver­let­zung des Aus­sichts­schut­zes. Die Bau­wei­se in dem zur Dis­kus­si­on ste­hen­den Ge­biet wird in Er­gän­zung und in Ab­wei­chung zu den Vor­schrif­ten der Ein­zel­bau­wei­se ge­mäss der BO in einem Be­bau­ungs­plan ge­mäss § 32 PBG ge­re­gelt. Die­ser Be­bau­ungs­plan wurde vom Ge­mein­de­rat be­schlos­sen und öf­fent­lich auf­ge­legt. Der Re­gie­rungs­rat hat den Be­bau­ungs­plan ge­neh­migt. Der Be­bau­ungs­plan sieht kon­kret vor, dass am ent­spre­chen­den Ort ein Neu­bau mit 16 Voll­ge­schos­sen und zu­sätz­lich einem Tech­nik­ge­schoss als At­ti­ka­ge­schoss er­stellt wer­den kann. Das ge­plan­te Hoch­haus be­ein­träch­tigt den öf­fent­li­chen Aus­sichts­schutz, wie er in der BO ver­an­kert ist, nicht.

Dem­nach sind die Rüge und somit auch die Auf­sichts­be­schwer­de un­be­grün­det und es ist nicht dar­auf ein­zu­ge­hen.