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Ein­lei­tung

1997: Ver­wal­tungs­ge­richt

1998: Ver­wal­tungs­ge­richt

1999: Ver­wal­tungs­ge­richt

2000: Ver­wal­tungs­ge­richt

2000: Re­gie­rungs­rat

2001: Ver­wal­tungs­ge­richt

2001: Re­gie­rungs­rat

2002: Ver­wal­tungs­ge­richt

2002: Re­gie­rungs­rat

2003: Ver­wal­tungs­ge­richt

2003: Re­gie­rungs­rat

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2004: Re­gie­rungs­rat

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2005: Re­gie­rungs­rat

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2006: Re­gie­rungs­rat

2007: Ver­wal­tungs­ge­richt

2007: Re­gie­rungs­rat

2008: Ver­wal­tungs­ge­richt

2008: Re­gie­rungs­rat

2009: Ver­wal­tungs­ge­richt

2009: Re­gie­rungs­rat

2010: Ver­wal­tungs­ge­richt

2010: Re­gie­rungs­rat

2011: Ver­wal­tungs­ge­richt

Ur­teil vom 26. April 2011

Baute aus­ser­halb der Bau­zo­ne

In Frage steht vor­lie­gend die Dach­er­hö­hung einer be­stehen­den Weid­scheu­ne in der Land­wirt­schafts­zo­ne, die seit 2008 zur Un­ter­brin­gung von Pfer­den ge­nutzt wird. Das Amt für Raum­pla­nung hatte 2008 die kan­to­na­le Zu­stim­mung zur Um­nut­zung sowie für den Ein­bau von Pfer­de­bo­xen und einem Aufenthalts-​ und Um­klei­de­raum er­teilt, wor­auf der Ge­mein­de­rat die Bau­be­wil­li­gung er­teil­te.

Die nun an­ge­foch­te­ne ab­leh­nen­de Ver­fü­gung des Amts für Raum­pla­nung aus dem Jahr 2011 er­ging ge­stützt auf Art. 25 Abs. 2 RPG und damit in An­wen­dung von Bun­des­recht für Bau­ten aus­ser­halb der Bau­zo­nen. Ent­spre­chend kann die­ser Ent­scheid di­rekt beim Ver­wal­tungs­ge­richt an­ge­foch­ten wer­den (§ 67 Abs. 2 lit. b PBG) (E. 1).

Die im Jahr 2008 vom Amt für Raum­pla­nung be­wil­lig­ten Um­bau­ten und Er­wei­te­run­gen des Wei­destalls hat­ten wohl keine ge­nü­gen­de recht­li­che Grund­la­ge. Diese Ent­schei­de sind aber rechts­kräf­tig und kön­nen vom Ge­richt nicht mehr for­mell über­prüft wer­den. Selbst wenn man aber davon aus­gin­ge, dass die zu­stim­men­de Ver­fü­gung des ARP und die dar­auf fus­sen­de Bau­be­wil­li­gung ge­stützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG bzw. den diese Be­stim­mung kon­kre­ti­sie­ren­den Art. 42 RPV ge­set­zes­kon­form er­gan­gen wären, blie­be heute kein Raum mehr für wei­te­re Aus­bau­mög­lich­kei­ten; Mit der im Jahre 2008 er­gan­ge­nen Be­wil­li­gung ist die zu­läs­si­ge Er­wei­te­rung oh­ne­hin aus­ge­schöpft (E. 5.c).

Die hob­by­mäs­si­ge Pfer­de­hal­tung von Nicht­land­wir­ten gilt nach stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts als nicht zo­nen­kon­form in der Land­wirt­schafts­zo­ne; die Stand­ort­ge­bun­den­heit i.S.v. Art. 24 lit. a RPG ist nicht ge­ge­ben, so dass eine Aus­nah­me­be­wil­li­gung nicht er­teilt wer­den darf. Auch aus die­sem Grund könn­te ein wei­te­rer Aus­bau der be­stehen­den Baute nicht mehr be­wil­ligt wer­den (E. 5.c).

Ur­teil vom 26. April 2011

Ge­fah­ren­zo­nen­plan Walch­wil

Als Hilfs­mit­tel zur Ein­däm­mung von Na­tur­ge­fah­ren wie Hoch­was­ser, Rut­schun­gen oder Stein­schlag wurde das In­stru­ment des Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nes ge­schaf­fen. Dar­aus darf aber nicht ge­schlos­sen wer­den, dass sich aus dem Ge­fah­ren­zo­nen­plan eine Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nung ab­lei­ten lässt. Im Grun­de ist näm­lich der Be­griff "Ge­fah­ren­zo­nen­plan" nicht kor­rekt. Der Ge­fah­ren­zo­nen­plan ist nicht Er­geb­nis der Pla­nung, er ist hin­ge­gen Grund­la­ge für die Pla­nung. Der Ge­fah­ren­zo­nen­plan zeigt die Über­bau­ungs­be­schrän­kun­gen in einem von Na­tur­ge­fah­ren be­droh­ten Ge­biet auf. Er be­steht aus einem ei­gent­li­chen Ge­fah­ren­zo­nen­plan und den da­zu­ge­hö­ri­gen Er­läu­te­run­gen (E. 2.b).

Im Kan­ton Zug er­las­sen die Ge­mein­den auf­grund der Ge­fah­ren­kar­ten in ihren Zo­nen­plä­nen Ge­fah­ren­zo­nen. In stark ge­fähr­de­ten Ge­bie­ten (Ge­fah­ren­zo­ne 1) dür­fen keine neuen Bau­ten und An­la­gen er­stellt wer­den (im Kan­ton Zug prak­tisch nicht der Fall). In Ge­bie­ten mitt­le­rer Ge­fähr­dung (Ge­fah­ren­zo­ne 2) müs­sen Bau­ten und An­la­gen durch Ob­jekt­schutz­mass­nah­men ge­si­chert wer­den. Diese wer­den durch die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de ver­fügt. In Ge­bie­ten ge­rin­ger Ge­fähr­dung (Ge­fah­ren­zo­ne 3) ent­schei­det der Bau­herr selbst, ob er seine Baute mit Ob­jekt­schutz­mass­nah­men si­chern will oder nicht (E. 2.c).

Bei der ma­te­ri­el­len Über­prü­fung des an­ge­foch­te­nen Ge­fah­ren­zo­nen­pla­nes ist vor­fra­ge­wei­se fest­zu­stel­len, in wel­chem Um­fang eine sol­che in die­sem Be­schwer­de­ver­fah­ren über­haupt vor­zu­neh­men ist. Mit sei­ner Ver­wal­tungs­ge­richts­be­schwer­de for­dert der Be­schwer­de­füh­rer, im öf­fent­li­chen In­ter­es­se sei der ge­sam­te man­gel­haf­te Ge­fah­ren­zo­nen­plan zu über­prü­fen, da durch die­sen Leib und Leben der Öf­fent­lich­keit ge­fähr­det sein könn­ten. Die­sem An­trag steht die ma­te­ri­el­le Rechts­kraft des Re­gie­rungs­rats­ent­schei­des ent­ge­gen, mit wel­chem der von der Ge­mein­de­ver­samm­lung Walch­wil be­schlos­se­ne Ge­fah­ren­zo­nen­plan, ohne die Grund­stü­cke GS Nrn. W, X, Y und Z, ge­neh­migt wurde. Der Re­gie­rungs­rat war zu die­ser teil­wei­sen In­kraft­set­zung klar be­rech­tigt, nach­dem er die Par­zel­len, die in die­sem Ver­fah­ren um­strit­ten sind, aus­drück­lich von der Ge­neh­mi­gung aus­ge­nom­men hat. Es ent­spricht der gän­gi­gen Ver­wal­tungs­pra­xis, dass Pläne, die nur zum Teil an­ge­foch­ten sind, be­züg­lich der un­an­ge­foch­te­nen Teile ge­neh­migt und in Kraft ge­setzt wer­den. Die Über­prü­fung er­folgt daher ein­zig hin­sicht­lich des kon­kret strit­ti­gen Ge­bie­tes (E. 4.a).

Es liegt keine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs vor, wenn eine Be­hör­de ein Pro­to­koll
nicht exakt ge­mäss den Wün­schen eines Ver­fah­rens­be­tei­lig­ten be­rich­tigt. Ent­schei­dend ist, dass die Be­tei­lig­ten von den je­wei­li­gen Be­rich­ti­gun­gen Kennt­nis er­hal­ten (E. 5.h).

 

Ur­teil vom 26. April 2011

Ge­neh­mi­gung der Orts­pla­nungs­re­vi­si­on Ge­mein­de Hü­nen­berg

Der Re­gie­rungs­rat ver­wei­ger­te der "Üb­ri­gen Zone mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten für Frei­zeit Bösch" samt dem ent­spre­chen­den Pa­ra­graf der Bau­ord­nung der Ge­mein­de sowie der Ver­grös­se­rung der Ar­beits­zo­ne AC auf der Par­zel­le GS Nr. X die Ge­neh­mi­gung (A.).

Ge­neh­mi­gun­gen von Bau­vor­schrif­ten und Plä­nen durch den Re­gie­rungs­rat un­ter­lie­gen der Ver­wal­tungs­ge­richts­be­schwer­de nur so­weit, als sie die Be­schlüs­se der Ein­woh­ner­ge­mein­den än­dern oder auf­he­ben, oder in­so­weit eine Par­tei be­reits den Ge­mein­de­be­schluss an­ge­foch­ten hat (§ 67 Abs. 2 lit. d PBG). Im vor­lie­gen­den Fall hat der Re­gie­rungs­rat die von den Stimm­be­rech­tig­ten der Ge­mein­de Hü­nen­berg ab­ge­seg­ne­te Orts­pla­nung (Zo­nen­plan und Bau­ord­nung) nicht in allen Punk­ten ge­neh­migt und damit den Ent­scheid der Ein­woh­ner­ge­mein­de­ver­samm­lung in Tei­len auf­ge­ho­ben. Ent­spre­chend kann der Be­schluss daher beim Ver­wal­tungs­ge­richt an­ge­foch­ten wer­den (E. 1).

Ge­mäss § 3 Abs. 3 PBG ge­neh­migt der Re­gie­rungs­rat die ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten, Zonen-​ und Be­bau­ungs­plä­ne. Er ko­or­di­niert den Ge­neh­mi­gungs­ent­scheid mit all­fäl­li­gen Be­schwer­de­ent­schei­den in der glei­chen Sache (§ 42 Abs. 2 PBG). Die Prü­fung durch den Ge­mein­de­rat er­streckt sich auf die Über­ein­stim­mung der ge­meind­li­chen Bau­vor­schrif­ten und Pläne mit dem eid­ge­nös­si­schen und kan­to­na­len Recht, ins­be­son­de­re mit dem RPG, PGB und dem kan­to­na­len Richt­plan. Der Er­mes­sens­spiel­raum der Ein­woh­ner­ge­mein­den muss ge­wahrt blei­ben (§ 42 Abs. 1 PBG) (E. 2).

Mit der Vor­schrift in Art. 26 RPG will der Bun­des­ge­setz­ge­ber si­cher­stel­len, dass die Nut­zungs­plä­ne mit den vom Bun­des­rat ge­neh­mig­ten Richt­plä­nen in Ein­klang ste­hen und die Pla­nungs­grund­sät­ze des RPG re­spek­tie­ren (E. 2.a). Neben dem Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren schreibt das RPG den Kan­to­nen vor, gegen Nut­zungs­plä­ne we­nigs­tens ein Rechts­mit­tel vor­zu­se­hen, wel­ches die volle Über­prü­fung durch we­nigs­tens eine Be­hör­de er­laubt (Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG). Den Kan­to­nen steht es frei, Genehmigungs-​ und Be­schwer­de­ver­fah­ren bei einer kan­to­na­len Be­hör­de zu ver­ei­ni­gen. Im Kan­ton Zug ist der Re­gie­rungs­rat Ge­neh­mi­gungs­be­hör­de und Be­schwer­de­in­stanz. Der Ge­neh­mi­gungs­in­stanz steht es nicht zu, den Nut­zungs­plan an­stel­le der plan­fest­set­zen­den Be­hör­de (der Ge­mein­de) ent­spre­chend ab­zu­än­dern, son­dern sie weist ihn zu­rück. Die Rück­wei­sung kann mit ver­bind­li­chen An­ord­nun­gen ver­bun­den sein (E. 2.b).

In An­wen­dung von Art. 26 und 33 RPG hat die Genehmigungs-​ und Be­schwer­de­in­stanz auch zu klä­ren, ob die um­strit­te­ne Nut­zungs­pla­nung zweck­mäs­sig ist. Die Zweck­mäs­sig­keit von Pla­nungs­mass­nah­men ist ein Aspekt des Ver­hält­nis­mäs­sig­keits­grund­sat­zes und daher eine Frage der Recht­mäs­sig­keit. Wei­ter hat die Be­schwer­de­in­stanz ge­mäss Art. 33 RPG auch eine An­ge­mes­sen­heits­kon­trol­le vor­zu­neh­men. Die An­ge­mes­sen­heits­kon­trol­le ist im Ge­gen­satz zur Zweck­mäs­sig­keits­kon­trol­le keine Rechts­kon­trol­le (E. 2.d).

Der Re­gie­rungs­rat warf der Ge­mein­de vor, sie habe der Zweck­mäs­sig­keit und An­ge­mes­sen­heit der ge­plan­ten Ein­zo­nun­gen zu wenig Be­ach­tung ge­schenkt und es un­ter­las­sen, die ein­zel­nen raum­wirk­sa­men Auf­ga­ben und Pla­nun­gen auf­ein­an­der ab­zu­stim­men (E. 3).

Die Ei­gen­tü­me­rin der un­ter­ir­di­schen Röh­ren­spei­cher­an­la­ge, wel­che der Gas­ver­sor­gung des Kan­tons dient, hat zur Si­cher­stel­lung des un­ge­stör­ten und un­ge­fähr­de­ten Be­trie­bes, des Un­ter­halts und der Er­neue­rung ihrer An­la­ge mit dem Be­schwer­de­füh­rer als Ei­gen­tü­mer des Grund­stücks Nr. X einen Landabtretungs-​ und Dienst­bar­keits­ver­trag ab­ge­schlos­sen, ge­mäss dem auf dem GS Nr. X - ab­ge­se­hen von der land­wirt­schaft­li­chen Nut­zung - keine Vor­keh­run­gen ge­trof­fen wer­den dür­fen, die den Be­trieb, den Un­ter­halt und die Er­neue­rung der Rohr­lei­tungs­an­la­gen ge­fähr­den oder stö­ren könn­ten. Der Be­schwer­de­füh­rer ist dafür mit Fr. ... ent­schä­digt wor­den. Aus der For­mu­lie­rung des Dienst­bar­keits­ver­tra­ges folgt, dass die Teil­flä­chen des GS Nr. X, wel­che in die Ar­beits­zo­ne und die "Üb­ri­ge Zone mit spe­zi­el­len Vor­schrif­ten für Frei­zeit" ein­ge­zont wer­den sol­len, zum Zeit­punkt des Ge­neh­mi­gungs­ent­schei­des des Re­gie­rungs­ra­tes gar nicht ver­füg­bar und damit auch nicht für eine Ein­zo­nung ge­eig­net waren. In ana­lo­ger An­wen­dung von Art. 15 RPG ist näm­lich zu be­ach­ten, dass Land nur dann einer be­stimm­ten Nut­zung zu­ge­führt wer­den darf, wenn es sich für die ent­spre­chen­de Nut­zung auch eig­net. Land, wel­ches mit einer pri­vat­recht­li­chen Grund­dienst­bar­keit be­legt ist, er­weist sich in­so­weit als un­ge­eig­net, als in dem ent­spre­chen­den Ver­trag die Nut­zung un­ter­sagt bzw. ein­ge­schränkt wird. Zwar ver­mö­gen sol­che pri­vat­recht­li­chen Dienst­bar­kei­ten die Pla­nungs­be­hör­den nicht zu bin­den, was je­doch nichts daran än­dert, dass das be­trof­fe­ne Grund­stück in ab­seh­ba­rer Zeit einer dem Grund­dienst­bar­keits­ver­trag wi­der­spre­chen­den Nut­zung nicht zu­ge­führt wer­den kann (E. 6.b).

Der Re­gie­rungs­rat hat keine Rechts­ver­let­zung be­gan­gen, als er der Orts­pla­nung Hü­nen­berg in Bezug auf das be­sag­te Grund­stück die Ge­neh­mi­gung ver­wei­ger­te. Die Ge­mein­de war ihrer Pflicht ge­mäss Richt­plan, die Be­gren­zung der Ein­wir­kun­gen von Stör­fäl­len zu prü­fen, nicht in aus­rei­chen­dem Mass nach­ge­kom­men (E. 6.c).

Ur­teil vom 25. Mai 2011

Are­al­be­bau­ung

Die Be­schwer­de­füh­re­rin ist Ei­gen­tü­me­rin eines Grund­stücks, auf wel­chem 1981 die Er­stel­lung einer Are­al­be­bau­ung mit sie­ben Häu­sern be­wil­ligt und in der Folge rea­li­siert wurde. 2009 be­wil­lig­te der Stadt­rat von Zug ein Ge­such der Be­schwer­de­füh­re­rin um Er­gän­zung der Are­al­be­bau­ung mit zwei zu­sätz­li­chen Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, einer Au­to­ein­stell­hal­le und einer Wasser-​ Wär­me­pum­pen­an­la­ge. Der Re­gie­rungs­rat hiess zwei da­ge­gen er­ho­be­ne Ver­wal­tungs­be­schwer­den gut und hob die Bau­be­wil­li­gung auf.

Im Zeit­punkt der Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung (2009) bie­ten sich der Bau­ge­such­stel­le­rin und den Be­hör­den er­heb­lich ver­än­der­te Ver­hält­nis­se im Ver­gleich zu 1981 (2009: Aus­nüt­zung von 0.7 / 1981: Aus­nüt­zung von 0.56). Die mög­li­che hö­he­re Aus­nüt­zung be­zieht sich auf das ge­sam­te Grund­stück. Ent­spre­chend muss eine ge­plan­te Are­al­be­bau­ung auch ins­ge­samt den er­höh­ten An­for­de­run­gen von § 53 BO und § 29 PBG ent­spre­chen, wie dies § 54 Ziff. 3 BO un­miss­ver­ständ­lich fest­hält. Die "neue" Are­al­be­bau­ung muss also ins­ge­samt den ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen ent­spre­chen (E. 2.j).

Mit der ge­plan­ten Er­wei­te­rung soll­ten mit den Häu­sern A und B zwei Bau­kör­per hin­zu­ge­fügt wer­den, wel­che sich so­wohl hin­sicht­lich Ar­chi­tek­tur als auch be­züg­lich Dach­form und Ma­te­ria­li­sie­rung voll­stän­dig von den be­stehen­den Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern der bis­he­ri­gen Are­al­be­bau­ung un­ter­schei­den (E. 3.a). Pa­ra­graf 53 lit. a BO ver­langt für die Are­al­be­bau­ung eine be­son­ders gute städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung für eine städ­te­bau­li­che Ein­heit mit Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die Quar­tier­struk­tur. Für die Be­ur­tei­lung der städ­te­bau­li­chen und ar­chi­tek­to­ni­schen Qua­li­tä­ten eines Bau­vor­ha­bens, ins­be­son­de­re die Ge­stal­tung, steht dem Stadt­rat die Stadt­bild­kom­mis­si­on zur Ver­fü­gung (§ 5 BO). Auf­ga­be der Stadt­bild­kom­mis­si­on ist es, mit ihren Ak­ti­vi­tä­ten zur He­bung der Qua­li­tät im Städ­te­bau und zur För­de­rung der Bau­kunst bei­zu­tra­gen (E. 3.e).

Die Fest­stel­lun­gen im Be­richt der Stadt­bild­kom­mis­si­on zum um­strit­te­nen Bau­ge­such ge­nü­gen in ihrer knap­pen Form den An­for­de­run­gen von § 53 lit. a BO nicht. Es geht nicht bloss um zwei neue Bau­kör­per, die auf dem Areal einer be­stehen­den Are­al­be­bau­ung zu einer aus der Sicht der Bau­herr­schaft er­wünsch­ten Ver­dich­tung füh­ren sol­len. Die Kom­mis­si­on (resp. der Stadt­rat) hätte im Hin­blick auf § 53 BO dar­le­gen müs­sen, in­wie­fern eine städ­te­bau­li­che Ein­heit die­ser Arealbe­bauung und eine be­son­ders gute ar­chi­tek­to­ni­sche Lö­sung vor­lie­gen. Wei­ter hätte die Vor­in­stanz nach­wei­sen müs­sen, in­wie­fern Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die Quar­tier­struk­tur ge­nom­men wird. Um diese Fra­gen aber fach­kun­dig zu be­ant­wor­ten, hätte die Vor­in­stanz vor­erst dar­le­gen müs­sen, wel­ches aus ihrer Sicht das mass­ge­ben­de Land­schafts­bild und wel­ches die mass­ge­ben­de Quar­tier­struk­tur sind. Die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de ist ihrer Be­grün­dungs­pflicht in un­ge­nü­gen­dem Mass nach­ge­kom­men, indem sie sich mit den zu kur­zen Aus­füh­run­gen der Kom­mis­si­on be­gnügt hat (E. 3.h).

Um­strit­ten war auch, ob die Are­al­be­bau­ung als Gan­zes die Kri­te­ri­en der um­welt­freund­li­chen En­er­gie­ver­sor­gung und -​verteilung sowie des spar­sa­men En­er­gie­ver­brauchs ge­mäss § 53 lit. h und i BO er­füllt, d.h. den zur­zeit gel­ten­den Stan­dards ent­spricht (E. 4.d). Die­sen Stan­dards ent­spre­chen nur die zwei neu zu er­stel­len­den Ge­bäu­de, die 1983 er­stell­ten, be­reits be­stehen­den Bau­ten der Are­al­be­bau­ung je­doch nicht, auch wenn sie vor zwei Jah­ren eine neue Öl­hei­zung er­hal­ten haben und mit op­ti­mal iso­lie­ren­den Fens­tern sowie einer Nach­däm­mung der Kel­ler­de­cken ver­se­hen wur­den. Eine Öl­hei­zung ent­spricht heute nicht mehr einer um­welt­freund­li­chen En­er­gie­ver­sor­gung (E. 4.e).

Der Re­gie­rungs­rat hat - im Wi­der­spruch zur herr­schen­den Pra­xis - eine Ab­stu­fung von § 53 BO vor­ge­nom­men und kei­nen 100 %igen Bonus ge­ge­ben, weil nach sei­ner Auf­fas­sung nur eine gute und keine be­son­ders gute städ­te­bau­li­che Lö­sung vor­liegt. Das Ver­wal­tungs­ge­richt ist der Auf­fas­sung, dass es für eine sol­che ab­ge­stuf­te Ge­wäh­rung eines Are­al­be­bau­ungs­bo­nus keine ge­setz­li­che Grund­la­ge gibt. Ent­we­der sind die Vor­aus­set­zun­gen ge­mäss § 29 PBG und der je­wei­li­gen Bau­ord­nung er­füllt, und dann ist der volle Bonus zu ge­wäh­ren, oder ein­zel­ne (oder meh­re­re) Vor­aus­set­zun­gen sind nicht er­füllt. Damit ent­fällt die Mög­lich­keit, ein Bau­vor­ha­ben als Are­al­be­bau­ung zu be­wil­li­gen, ganz. Al­ler­dings spie­len diese Fest­stel­lun­gen für das vor­lie­gen­de Ver­fah­ren keine Rolle, da die Vor­aus­set­zun­gen für die Be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung in meh­re­ren Punk­ten nicht ge­ge­ben sind (E. 5).

Ur­teil vom 25. Mai 2011

Im vor­lie­gen­den Fall geht es nicht um eine Aus­nüt­zungs­über­tra­gung i.S.v. § 19 V PBG, da kein ver­trag­li­cher Ver­zicht eines be­nach­bar­ten Grund­ei­gen­tü­mers vor­liegt. Die Bau­herr­schaft will von ihrem ei­ge­nen Grund­stück, das in zwei ver­schie­de­nen Zonen liegt, einen Teil der Aus­nüt­zung, der auf die Wohn­zo­ne W2b fällt, auf die Wohn­zo­ne W3 kon­zen­trie­ren. Es liegt somit eine Aus­nüt­zungs­kon­zen­tra­ti­on vor. Es stellt sich die Frage, ob eine in­ter­zo­na­le Aus­nüt­zungs­kon­zen­tra­ti­on zu­läs­sig ist oder nicht (E. 3.a).

Aus der Pra­xis des Bun­des­ge­richts und aus der Lehre er­gibt sich, dass im Grenz­be­reich ver­schie­de­ner Zonen durch die Aus­nüt­zungs­über­tra­gung bzw. die Ausnützungskonzentra­tion eine Art re­gel­lo­se Zwi­schen­zo­ne ge­schaf­fen würde, die vor allem durch zu­fäl­li­ge Um­stän­de und nicht mehr durch den pla­ne­ri­schen Wil­len und die Ent­schei­de des Ge­setz­ge­bers be­stimmt würde. Ein sol­cher Zu­stand ist mit der über­ge­ord­ne­ten Pla­nung nicht ver­ein­bar. Nut­zungs­über­tra­gun­gen von einer Zone in eine Zone mit an­de­ren Nut­zungs­vor­schrif­ten und auch mit einem an­de­ren Nut­zungs­mass sind nicht zu­läs­sig und ver­stos­sen im Er­geb­nis gegen die aus­schliess­li­che Be­fug­nis des Sou­ve­räns zum Er­lass von Zo­nen­plä­nen. Man nähme in Kauf, dass durch den Wil­len ein­zel­ner Grund­ei­gen­tü­mer bzw. durch eine ge­wöhn­li­che Bau­be­wil­li­gung die vom Ge­setz­ge­ber vor­ge­nom­me­ne Un­ter­tei­lung des Bau­ge­biets in Zonen mit un­ter­schied­li­chen Nut­zungs­aus­mas­sen ver­än­dert würde (E. 3.e).

Das Ge­richt kann auch der Ar­gu­men­ta­ti­on der Be­schwer­de­geg­ner nicht fol­gen, dass die in­ter­zo­na­le Aus­nüt­zungs­über­tra­gung zu­läs­sig sei, wenn Zonen mit glei­cher Nut­zung daran be­tei­ligt seien. Unter glei­cher Nut­zung ver­ste­hen die Be­schwer­de­füh­ren­den dabei die Wohn­nut­zung. Aus § 48 der BO der Stadt Zug (Grund­mas­se für Ein­zel­bau­wei­se in Wohn­zo­nen) er­gibt sich, dass ins­ge­samt neun ver­schie­de­ne Zonen als Wohn­zo­nen be­zeich­net wer­den. Lässt man die Wohn- und Ge­wer­be­zo­nen WG 2 - 5 aus­ser Acht, so ver­blei­ben immer noch die Zonen W1, W2a, W2b, W3 und W4, die sich in ihren Grund­mas­sen so er­heb­lich von­ein­an­der un­ter­schei­den, dass man nicht mehr von glei­cher Nut­zung spre­chen kann. So sind z.B. in der Wohn­zo­ne W1 eine Ge­bäu­de­län­ge von 20 Me­tern und eine Aus­nüt­zungs­zif­fer von 0.25 zu­läs­sig, wäh­rend die ent­spre­chen­den Werte in der Wohn­zo­ne W4 60 Meter und 0.75 be­tra­gen. Es ist auch nicht so, dass jede Wohn­zo­ne nur immer an die "nächst­hö­he­re" Wohn­zo­ne an­gren­zen würde, fin­den sich doch ge­ra­de im hier be­trof­fe­nen ört­li­chen Be­reich meh­re­re Si­tua­tio­nen vor, bei denen die Zone W2b di­rekt an die Zone W4 an­grenzt, die z.B. eine um 50 % hö­he­re Aus­nüt­zung er­laubt. Von "glei­cher Nut­zung" kann man nur spre­chen, wenn nicht nur die Nut­zungs­art, son­dern auch das Nut­zungs­mass gleich ist (E. 3.e).

Eine Aus­nah­me von der Regel des in­ter­zo­na­len Über­tra­gungs­ver­bots ist nach der Pra­xis des Bun­des­ge­richts nur auf­grund einer aus­drück­li­chen ge­setz­li­chen Grund­la­ge zu­läs­sig (E. 4). Pa­ra­graf 19 V PBG stellt keine ge­nü­gen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge dar (E. 4.c). Das zu­ge­ri­sche Recht ver­fügt zur Zeit über keine ge­nü­gen­de ge­setz­li­che Grund­la­ge, um Aus­nüt­zungs­über­tra­gun­gen zwi­schen Zonen mit un­ter­schied­li­cher Nut­zungs­art und Nut­zungs­mass zu er­lau­ben. Damit kann das Bau­vor­ha­ben nicht be­wil­ligt wer­den (E. 5).

Ur­teil vom 28. Juni 2011

Bau­be­wil­li­gung (Are­al­be­bau­ung / Ab­bruch Mehr­fa­mi­li­en­haus)

Eine Ver­fü­gung ent­spricht den An­for­de­run­gen an das recht­li­che Gehör, wenn die Be­trof­fe­nen da­durch in die Lage ver­setzt wer­den, die Trag­wei­te der Ent­schei­dung zu be­ur­tei­len und sie in vol­ler Kennt­nis der Um­stän­de an eine hö­he­re In­stanz wei­ter­zu­zie­hen. Die Be­hör­de muss we­nigs­tens kurz die Über­le­gun­gen nen­nen, von denen sie sich lei­ten las­sen hat und auf die sich ihr Ent­scheid stützt (E. 3.1.d; vgl. BGE 135 III 513, 520; 134 I 83, 88). Die von den Be­schwer­de­füh­ren­den vor­ge­brach­te Kri­tik, ihr recht­li­ches Gehör sei ver­letzt wor­den, da im Ver­fah­ren bis­her kein ge­nü­gen­der Ver­gleich zu einer Ein­zel­bau­wei­se vor­ge­nom­men wor­den sei, er­weist sich als un­be­grün­det. Der Stadt­rat hat in der Bau­be­wil­li­gung einen sol­chen Ver­gleich vor­ge­nom­men (E. 3.1.e).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den for­dern, dass die Stadt­bild­kom­mis­si­on einen Au­gen­schein vor­zu­neh­men habe (E. 3.2.a). Bei der Stadt­bild­kom­mis­si­on han­delt es sich um ein Gre­mi­um mit aus­schliess­lich be­ra­ten­der Funk­ti­on, des­sen An­trä­ge an den Stadt­rat keine nor­ma­ti­ven Wir­kun­gen zu ent­fal­ten ver­mö­gen. Den Be­schwer­de­füh­ren­den kann nicht ge­folgt wer­den, wenn sie rügen, ihr recht­li­ches Gehör sei da­durch ver­letzt wor­den, dass die Stadt­bild­kom­mis­si­on sich vor Ort kein Bild von der Si­tua­ti­on ge­macht habe bzw. kei­nen Au­gen­schein durch­ge­führt habe. Die Ver­fah­rens­rech­te sind durch die Be­wil­li­gungs­be­hör­de zu ge­währ­leis­ten; Das Bau­de­par­te­ment hat mit den Par­tei­en einen Au­gen­schein durch­ge­führt (E. 3.2.e).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen eine Ver­let­zung der Pu­bli­ka­ti­ons­pflicht und der Pflicht zur öf­fent­li­chen Auf­la­ge von Pro­jekt­än­de­run­gen, da nach der Ein­rei­chung des Bau­ge­suchs die Haupt­wohn­rich­tung nach Süd­wes­ten ab­ge­än­dert wurde. Die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de habe le­dig­lich die Ein­spre­chen­den über diese Än­de­rung ori­en­tiert. Doch die di­rekt be­trof­fe­nen Nach­barn, die nicht Ein­spra­che ge­macht haben, hät­ten von die­ser Än­de­rung keine Kennt­nis er­hal­ten (E. 4.a). Wie die Be­schwer­de­füh­ren­den an­er­ken­nen, ist ihr ei­ge­nes recht­li­ches Gehör nicht ver­letzt wor­den. Ihre Rüge, Drit­te hät­ten man­gels öf­fent­li­cher Auf­la­ge keine Mög­lich­keit zur Er­he­bung einer Ein­spra­che er­hal­ten, kann daher nur als Auf­sichts­be­schwer­de er­fol­gen. Eine neu­ar­ti­ge Aus­gangs­la­ge, von der auch bis­her nicht am Ver­fah­ren be­tei­lig­te Nach­barn in nen­nens­wer­tem Um­fang be­trof­fen ge­we­sen wären, liegt nicht vor. Die un­ter­las­se­ne Pu­bli­ka­ti­on bzw. Plan­auf­la­ge nach der Pro­jekt­än­de­rung stellt kei­nen qua­li­fi­zier­ten Ver­fah­rens­man­gel dar, womit die Vor­aus­set­zun­gen für ein Ein­schrei­ten im Rah­men einer Auf­sichts­be­schwer­de nicht ge­ge­ben sind (E. 4.d).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ver­lan­gen die Vor­la­ge eines Schat­ten­dia­gramms. Der Stadt­rat Zug hielt in sei­ner Bau­be­wil­li­gung fest, dass das Bau­vor­ha­ben die klei­nen und gros­sen Grenz­ab­stän­de ein­hal­te. Fer­ner werde die Bau­li­nie zur Weid­stras­se re­spek­tiert. Nach kon­stan­ter Ge­richts­pra­xis er­üb­rigt sich mit der Ein­hal­tung der Re­gel­ab­stän­de die Über­prü­fung einer ge­nü­gen­den Be­son­nung für Nach­bar­bau­ten (E. 5.4.c). Es ist weder im kan­to­na­len noch im Stadt­zu­ger Recht vor­ge­schrie­ben, dass die Bau­herr­schaft einer Are­al­be­bau­ung oder einer Ein­zel­bau­te ein Schat­ten­dia­gramm aus­zu­ar­bei­ten hat (E. 5.4.d).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den be­män­geln die schlech­te Ein­pas­sung der Are­al­be­bau­ung in die Um­ge­bung. Die Are­al­be­bau­ung sei mit den be­stehen­den Lie­gen­schaf­ten auf der­sel­ben Stras­sen­sei­te der Weid­stras­se zu ver­glei­chen (E. 5.5.a). Ge­mäss § 53 lit. a BO Zug hat ein Are­al­be­bau­ungs­vor­ha­ben auch Rück­sicht auf das je­wei­li­ge Land­schafts­bild und die Quar­tier­struk­tur zu neh­men. Be­züg­lich Quar­tier­struk­tur ist in der Regel von Bau­ten aus­zu­ge­hen, die sich in der glei­chen Nut­zungs­zo­ne be­fin­den. Na­he­zu der ge­sam­te Hang berg­seits der Äge­ristras­se ge­hört der Wohn­zo­ne W2b an. Somit lie­gen sämt­li­che Grund­stü­cke an der Weid­stras­se in die­ser Zone und sind für die Be­ur­tei­lung zu be­rück­sich­ti­gen (E. 5.5.d).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den kri­ti­sie­ren die von den Be­hör­den fest­ge­stell­te Haupt­wohn­rich­tung der vier Ge­bäu­de der Are­al­be­bau­ung und damit ver­bun­den die Fest­set­zung des gros­sen Grenz­ab­stands (E. 6.a). Für das Ge­richt steht fest, dass die strit­ti­ge Haupt­wohn­rich­tung nach Süd­wes­ten geht. Dies zeigt ein Blick auf die Pläne, aus denen er­sicht­lich ist, dass die längs­te Wand bzw. die längs­te Fens­ter­front des Wohn- und Ess­zim­mer­be­reichs bei ins­ge­samt fünf der sechs vor­ge­se­he­nen Woh­nun­gen nach Wes­ten bzw. nach Süd­wes­ten aus­ge­rich­tet ist, wo­hin­ge­gen die nach Nord­wes­ten ge­rich­te­te Wand bzw. Fens­ter­front des Wohn-​Essbereichs um rund die Hälf­te kür­zer ist. Somit ist auch der gros­se Grenz­ab­stand von 8 Me­tern bei bei­den Häu­sern in Rich­tung Süd­wes­ten und nicht in Rich­tung Nord­wes­ten ein­zu­hal­ten. Dass die vier Ge­bäu­de im Ver­hält­nis un­ter­ein­an­der die Grenz­ab­stän­de nicht ein­hal­ten, ist nicht zu be­an­stan­den. Die Ein­hal­tung der Grenz­ab­stän­de ist bei Are­al­be­bau­un­gen nur im Aus­sen­ver­hält­nis zu be­ach­ten (E. 6.g).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den ver­lan­gen die An­wen­dung des Be­hin­der­ten­gleich­stel­lungs­ge­set­zes (BehiG) für die vor­lie­gen­de Are­al­be­bau­ung (E. 8.a). Ge­mäss Art. 3 lit. c BehiG gilt die­ses für Wohn­ge­bäu­de mit mehr als acht Wohn­ein­hei­ten, für wel­che nach In­kraft­tre­ten die­ses Ge­set­zes eine Be­wil­li­gung für den Bau oder für die Er­neue­rung er­teilt wird. Der Zu­gang zu dem Ge­bäu­de und zu den ein­zel­nen Stock­wer­ken muss ge­währ­leis­tet sein (E. 8.d). Das BehiG ent­hält keine Be­griffs­de­fi­ni­ti­on des Wor­tes "Wohn­ge­bäu­de". Im vor­lie­gen­den Fall ist das Ge­richt klar der Mei­nung, dass die vier Häu­ser der Are­al­be­bau­ung je als ei­gen­stän­di­ge Ge­bäu­de zu be­trach­ten sind. Sie haben alle eine ei­ge­ne Er­schlies­sung und sind le­dig­lich über die ge­mein­sa­me Un­ter­ni­veau­ga­ra­ge ver­bun­den. Der Wort­laut und auch der Wort­sinn er­lau­ben es unter den vor­lie­gen­den Um­stän­den nicht, den Be­griff "Wohn­ge­bäu­de" auf Are­al­be­bau­un­gen aus­zu­deh­nen, bei denen die Ge­samt­zahl der er­stell­ten Woh­nun­gen über acht liegt (E. 8.e).

Die Be­schwer­de­füh­ren­den kri­ti­sie­ren, dass die zwei ein­ge­plan­ten Be­su­cher­park­plät­ze ent­lang der Weid­stras­se im Be­reich der Bau­li­nie lie­gen und unter einem Be­sei­ti­gungs­re­vers ste­hen. Eine Are­al­be­bau­ung, bei der die Park­plät­ze nicht auf Dauer si­cher­ge­stellt seien, ge­nü­ge den an sie ge­stell­ten er­höh­ten An­sprü­chen nicht (E. 9.a). Dem Ge­richt zu­fol­ge ist diese Tat­sa­che nicht als Qua­li­täts­ein­bus­se der Are­al­be­bau­ung zu wer­ten, zumal die Frage an­ge­sichts des heu­ti­gen Aus­bau­stan­dards und des 2010 in Kraft ge­setz­ten Zo­nen­plans (Ein­ord­nung/Ver­bleib fast des ge­sam­ten Han­ges ober­halb der Äge­ristras­se in der Zone W2b) eher theo­re­ti­scher Natur scheint (E. 9.e).

Die Be­schwer­de wird in allen Punk­ten ab­ge­wie­sen.

Ur­teil vom 28. Juni 2011

Are­al­be­bau­ung

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen, dass der Stadt­rat von Zug auf ein Bau­ge­such ein­ge­tre­ten ist und be­ur­teilt hat, ob­wohl das vor­her ge­stell­te Ge­such der I. AG, wel­che mut­mass­lich wirt­schaft­lich de­ckungs­gleich mit der Ge­such­stel­le­rin sei, noch hän­gig bzw. nicht rechts­kräf­tig ent­schie­den wor­den sei.

Das Ein­rei­chen eines neuen Bau­ge­su­ches wäh­rend der Rechts­hän­gig­keit - bevor ein frü­he­res er­le­digt ist - ist nicht rechts­miss­bräuch­lich (vgl. Be­schluss des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 28. April 2010 i.S. A. S., in GVP 2010, S. 139 ff.). Es be­steht aber sei­tens des Bau­ge­such­stel­lers kein An­spruch dar­auf, dass al­ter­na­ti­ve Bau­ge­su­che gleich­zei­tig über­prüft wer­den. Wäh­rend der Hän­gig­keit eines Bau­ge­su­ches kann ein Al­ter­na­tiv­ge­such ein­ge­reicht wer­den, ohne dass des­we­gen die Ge­gen­stands­lo­sig­keit eines frü­he­ren, noch hän­gi­gen Ge­su­ches ver­fügt wer­den dürf­te, so­fern der Ge­such­stel­ler ein hin­rei­chen­des In­ter­es­se dar­zu­tun ver­mag und das Bau­ge­such kei­nem Rechts­miss­brauch gleich­kommt. Aus ver­fah­rens­öko­no­mi­schen Grün­den, d.h. in Be­rück­sich­ti­gung der in einem Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren zu tä­ti­gen­den Ab­klä­run­gen, hat die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de je­doch vor­weg eines der bei­den Pro­jek­te zu be­ur­tei­len und das Al­ter­na­tiv­ge­such zu sis­tie­ren, bis das Er­geb­nis aus dem "ers­ten" Ver­fah­ren rechts­kräf­tig fest­steht. Die Bau­herr­schaft ist also auf­zu­for­dern, sich zu ent­schei­den, wel­ches der bei­den Bau­ge­su­che sie fa­vo­ri­siert. Die­ses ist zu be­han­deln und die üb­ri­gen Ver­fah­ren zu sis­tie­ren, bis der Ent­scheid über das "erste" Ge­such in Rechts­kraft er­wach­sen ist. Dritt­per­so­nen, die an einem Bau­ge­suchs­ver­fah­ren als Ein­spre­chen­de oder als Be­schwer­de­füh­ren­de be­tei­ligt sind, kann nicht zu­ge­mu­tet wer­den, dass sie re­gel­mäs­sig die Pro­fi­lie­rung des Nach­bar­grund­stücks be­ob­ach­ten und all­fäl­li­ge Ver­än­de­run­gen re­gis­trie­ren und an­fech­ten wür­den. Je­den­falls müs­sen in einem sol­chen Fall die be­tei­lig­ten Drit­ten über Änderungs-​ und Al­ter­na­tiv­pro­jek­te in­for­miert wer­den. Eben­so ist ihnen Ge­le­gen­heit zur Stel­lung­nah­me ein­zu­räu­men. Vor­lie­gend reich­te die Bau­herr­schaft im Sep­tem­ber 2009 das hier strit­ti­ge Bau­ge­such ein, ob­wohl ein von der I. AG im Juli 2008 ein­ge­reich­tes, das­sel­be Grund­stück be­tref­fen­des Bau­ge­such noch Ge­gen­stand eines Ver­wal­tungs­ge­richts­ver­fah­rens bil­de­te und noch nicht ent­schie­den war. Die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de hätte in­fol­ge des hän­gi­gen Ver­fah­rens das Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren zu jenem Zeit­punkt nicht an die Hand neh­men müs­sen. Dass sie dies aber getan hat, ist of­fen­sicht­lich kein rechts­miss­bräuch­li­ches Ver­hal­ten bzw. kön­nen die Be­schwer­de­füh­ren­den dar­aus keine Rech­te für sich ab­lei­ten (E. 3.b).

Nach herr­schen­der Pra­xis be­darf eine Pro­jekt­än­de­rung, bei wel­cher das Bau­vor­ha­ben in sei­nen Grund­zü­gen gleich bleibt, kei­nes neuen Ge­su­ches. Ver­zich­tet die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de auf eine er­neu­te Pu­bli­ka­ti­on, so sind die Drit­ten, die sich be­reits mit­tels Ein­spra­che am Ver­fah­ren be­tei­ligt haben, über die Än­de­run­gen in Kennt­nis zu set­zen und ist ihnen die Mög­lich­keit zur wei­te­ren Stel­lung­nah­me zu er­tei­len (E. 4.b).

Es be­stehen nur ge­ring­fü­gi­ge Ab­wei­chun­gen zum ers­ten Pro­jekt 1991/93, wel­che so mar­gi­nal sind, dass kein neues Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet wer­den muss­te. Auch auf eine Neu­pro­fi­lie­rung durf­te of­fen­sicht­lich ver­zich­tet wer­den, nach­dem das Vo­lu­men der drei Häu­ser so­wohl ho­ri­zon­tal als auch ver­ti­kal in ge­rin­gem Um­fang ver­klei­nert wurde (E. 4.c).

Die Mehr­aus­nüt­zung von nur ma­xi­mal 26,6 m2 bei der heu­ti­gen Aus­nüt­zung von 1'249,2 m2 darf ohne Rechts­ver­let­zung als ge­ring­fü­gi­ge Ab­wei­chung be­zeich­net wer­den, wel­che keine Zu­stim­mung der Be­schwer­de­füh­ren­den ver­lang­te (E. 6.b).

Eine we­sent­li­che Än­de­rung bil­det tat­säch­lich der Ge­mein­schafts­raum, wel­cher aber heute im Ver­gleich zu 1991/93 ge­setz­lich vor­ge­schrie­ben ist und in­so­fern keine Zu­stim­mung der üb­ri­gen Be­woh­ner er­for­dert (E. 7.b).

Ur­teil vom 21. Juli 2011

Bau­recht (bau­po­li­zei­li­che An­zei­ge)

Ge­mäss § 7 Abs. 3 PBG trifft der Ge­mein­de­rat grund­sätz­lich die planungs-​ und bau­recht­li­chen Ent­schei­de für die Ein­woh­ner­ge­mein­de und er­füllt vor­be­hält­lich von § 6 PBG, der be­stimmt, dass die Bau­po­li­zei im Wald Sache der Di­rek­ti­on des In­nern ist, die bau­po­li­zei­li­chen Auf­ga­ben. Der Ge­mein­de­rat kann seine Be­fug­nis­se als  Baubewilligungs-​ und Bau­po­li­zei­be­hör­de teil­wei­se an eine un­te­re ge­meind­li­che Be­hör­de de­le­gie­ren (§ 7 Abs. 4 PBG). Aus § 2 des Ge­set­zes über den Feu­er­schutz (Feu­er­schutzG; BGS 722.21) er­gibt sich, dass der  Feu­er­schutz Sache der Ein­woh­ner­ge­mein­den ist. Der Ge­mein­de­rat über­wacht und voll­zieht den Feu­er­schutz der Ge­mein­de. Aus den Akten und den Rechts­schrif­ten er­gibt sich nicht, dass der Ge­mein­de­rat seine ihm von Ge­set­zes wegen zu­ste­hen­den Kom­pe­ten­zen be­tref­fend Brand­schutz bzw. Feu­er­schau an eine ge­mein­de­in­ter­ne Stel­le de­le­giert hätte. Die Brand­schutz­stel­le bzw. die Feu­er­schau be­ar­bei­tet für den Ge­mein­de­rat die Ge­su­che, die in des­sen Zu­stän­dig­keits­be­reich lie­gen und führt die Bau- und Schluss­kon­trol­len durch. Eine ei­ge­ne Be­wil­li­gungs­kom­pe­tenz kommt der ge­meind­li­chen Brand­schutz­kon­trol­le nicht zu. Der Ge­mein­de­rat bleibt für die Er­tei­lung von Bau­be­wil­li­gun­gen und für die Be­ur­tei­lung von ent­spre­chen­den bau­po­li­zei­li­chen An­zei­gen zu­stän­dig. Der Ge­mein­de­rat ist auch zu­stän­dig für die Er­tei­lung von Brand­schutz­be­wil­li­gun­gen i.S.v. § 15 f. Feu­er­schutzG (E. 2.a).

Die bau­po­li­zei­li­che An­zei­ge ist eine klas­si­sche Auf­sichts­be­schwer­de (E. 2.b).

Zur Frage der Ge­mein­de­au­to­no­mie: Die Ge­mein­den ste­hen grund­sätz­lich im Rah­men ihrer ge­sam­ten Tä­tig­keit unter der Auf­sicht des Kan­tons (§ 4 Ge­mein­de­ge­setz). Die Auf­sicht des Kan­tons über die Ge­mein­den steht dem Re­gie­rungs­rat zu (§ 33 Ge­mein­de­ge­setz). Den Ge­mein­den steht zwar in ver­schie­de­nen Be­rei­chen des Bau­rechts ein er­heb­li­cher Er­mes­sens­spiel­raum zu, in den von der vor­ge­setz­ten Be­hör­de nicht ohne Not ein­ge­grif­fen wer­den soll. Von einem er­heb­li­chen Au­to­no­mie­be­reich in Bau- und Pla­nungs­sa­chen, in den die Auf­sichts­be­hör­de nicht ein­grei­fen dürf­te, kann aber nicht ge­spro­chen wer­den (E. 2.c).

Der Ge­mein­de­rat als Bau­po­li­zei­be­hör­de ist bei Nicht­ein­hal­tung der ge­setz­li­chen Ord­nung im Bau­we­sen be­fugt, alle er­for­der­li­chen und ge­eig­ne­ten Mass­nah­men zu er­grei­fen. Zu die­sen Mass­nah­men ge­hört die  Kon­trol­le eines Bau­vor­ha­bens vor, wäh­rend und nach der Bau­aus­füh­rung ent­spre­chend den be­wil­lig­ten Plä­nen. Kommt der Ge­mein­de­rat im Rah­men der Kon­trol­len zum Schluss, dass die bau­recht­li­chen Re­geln miss­ach­tet sind, so hat er für die Wie­der­her­stel­lung der recht­mäs­si­gen Ord­nung be­sorgt zu sein (E. 3.a).

Für die Ka­min­hö­he sind in ers­ter Linie feu­er­po­li­zei­li­che und tech­ni­sche Vor­ga­ben zu be­ach­ten. Eben­falls zu be­ach­ten ist die Ein­ord­nung des Ka­mins in die um­lie­gen­de Dach­land­schaft und in die Um­ge­bung. Im Rah­men der ge­meind­li­chen Ab­klä­rung ist eben­falls zu prü­fen, ob durch die Lage und die Höhe des Ka­mins tat­säch­lich die Schlaf-​ und Wohn­zim­mer sowie der Gar­ten­sitz­platz der Nach­barn in in­ak­zep­ta­bler und ge­sund­heits­schä­di­gen­der Weise von Rauchim­mis­sio­nen er­fasst wer­den. Für die Wahl der Länge des Ka­mins sind eben­falls die Grund­sät­ze der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit zu be­ach­ten. Der Kamin muss ge­eig­net sein, den Rauch und die Ab­ga­se zu­ver­läs­sig über das Dach zu füh­ren. Der Kamin soll­te aber nicht höher als tech­nisch not­wen­dig sein (E. 4.b).

Der Ge­mein­de­rat als zu­stän­di­ge bau­po­li­zei­li­che Be­hör­de ist vom Re­gie­rungs­rat zu Recht an­ge­wie­sen wor­den, über die Höhe des Cheminée-​Kamins unter Bei­zug des ge­meind­li­chen Brand­schutz­ex­per­ten noch­mals zu be­fin­den (E. 6).

Ur­teil vom 21. Juli 2011

Bau­be­wil­li­gung für den Er­satz des Glas­hau­ses beim Gäs­te­trakt

Die Be­schwer­de­füh­ren­den rügen, dass die Recht­mäs­sig­keit der be­stehen­den Baute als Vor­aus­set­zung für die An­wen­dung der Be­stan­des­ga­ran­tie nicht ge­ge­ben sei (E. 2).

Der Gäs­te­trakt samt den Fit­ness­räu­men ist ord­nungs­ge­mäss be­wil­ligt und 2004 fer­tig ge­stellt wor­den. Die ent­spre­chen­den Be­wil­li­gun­gen sind for­mell und ma­te­ri­ell rechts­kräf­tig ge­wor­den und kön­nen in die­sem Ver­fah­ren nicht mehr über­prüft wer­den. Ent­spre­chend kann auch allen An­trä­gen der Be­schwer­de­füh­ren­den nicht ge­folgt wer­den, wel­che in ir­gend­ei­ner Form die Über­prü­fung der sei­ner­zei­ti­gen Bau­be­wil­li­gun­gen bzw. der an­schlies­send er­stell­ten Bau­ten ver­lan­gen (E. 2.g).

Am 7. Mai 2007 ist die Bau­ord­nung 2006 der Ge­mein­de Walch­wil (BO) in Kraft ge­tre­ten. Diese ent­hält in § 34 Re­geln für Ter­ras­sen­häu­ser, die in Ver­bin­dung mit § 14 V PBG (in der Fas­sung vom 1. Juni 2004) die Er­tei­lung einer or­dent­li­chen Bau­be­wil­li­gung nach den seit 2006 bzw. 2004 gel­ten­den Bau­vor­schrif­ten für Ter­ras­sen­häu­ser ver­un­mög­li­chen. Z.B. ist das Dach­ge­schoss vor­lie­gend nur um zwei statt drei Meter zu­rück­ver­setzt. Zudem sind bei Ter­ras­sen­häu­sern nur noch Flach­dä­cher oder flach ge­neig­te Pult­dä­cher zu­läs­sig. Wie der Re­gie­rungs­rat rich­tig fest­stellt, kann das Bau­vor­ha­ben daher nur be­wil­ligt wer­den, wenn es unter die Be­stan­des­ga­ran­tie fällt (E. 2.g).

Be­stehen­de Bau­ten und An­la­gen, die im Zeit­punkt ihrer Er­rich­tung den gel­ten­den ma­te­ri­ell­recht­li­chen Vor­schrif­ten ent­spro­chen haben, ge­nies­sen Be­stan­des­ga­ran­tie. Der ei­gen­tums­recht­lich ge­schütz­te Be­reich um­fasst fer­ner Mass­nah­men, wel­che der Be­stan­deser­hal­tung vor­schrifts­wid­rig ge­wor­de­ner Bau­ten und An­la­gen die­nen. Es wäre mit der Ei­gen­tums­ga­ran­tie nicht ver­ein­bar, wenn sol­che Bau­ten beim In­kraft­tre­ten stren­ge­rer Vor­schrif­ten zwar ste­hen blei­ben und ge­nutzt wer­den dürf­ten, dem Ei­gen­tü­mer aber gleich­zei­tig un­ter­sagt wäre, die er­for­der­li­chen Vor­keh­run­gen zur Er­hal­tung der Bau­ten und ihrer Nut­zung zu tref­fen. Von der Ei­gen­tums­ga­ran­tie ge­deckt sind dabei Un­ter­halts­ar­bei­ten und Re­no­va­tio­nen, nicht aber Um­bau­ten, Er­wei­te­run­gen und Nut­zungs­än­de­run­gen. Ent­schei­dend ist, dass es sich um eine Wert­erhal­tung han­delt, wobei in un­be­deu­ten­der Weise auch das Vo­lu­men ver­grös­sert und das Er­schei­nungs­bild ver­än­dert wer­den kön­nen (E. 3.a).

Ge­mäss der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts steht es den Kan­to­nen frei, die Be­sitz­stands­ga­ran­tie für Bau­ten und An­la­gen in­ner­halb der Bau­zo­nen über das ver­fas­sungs­recht­li­che Mi­ni­mum hin­aus zu er­wei­tern. Der Kan­ton Zug ge­hört zu den Kan­to­nen, wel­che den Um­fang der er­wei­ter­ten Be­sitz­stands­ga­ran­tie un­ter­schied­lich ge­re­gelt haben, je nach­dem, ob eine Baute zo­nen­wid­rig ist oder gegen Bau­vor­schrif­ten im en­ge­ren Sinn ver­stösst. Ge­mäss § 72 Abs. 1 PBG dür­fen recht­mäs­sig er­stell­te, zo­nen­fremd ge­wor­de­ne Bau­ten und An­la­gen er­hal­ten, an­ge­mes­sen er­wei­tert, um­ge­baut oder in ihrem Zweck teil­wei­se ge­än­dert wer­den, wenn keine nach­tei­li­gen Ein­wir­kun­gen auf die Nach­bar­schaft zu er­war­ten sind. Falls die Bau­ten und An­la­gen der Zone, nicht aber den Bau­vor­schrif­ten ent­spre­chen, dür­fen sie un­ter­hal­ten, er­neu­ert und - so­weit da­durch nicht stär­ker vom gel­ten­den Recht ab­ge­wi­chen wird - auch um­ge­baut und er­wei­tert wer­den (§ 72 Abs. 2 PBG) (E. 3.b).

Bei der vor­ge­se­he­nen Sa­nie­rung des Glas­da­ches und der Glas­wän­de (die zwar einen we­sent­li­chen Teil des Erd­ge­schos­ses und das Dach be­inhal­tet) geht es um eine der Wert­erhal­tung die­nen­de Mass­nah­me. Das Gäs­te­haus soll davor ge­schützt wer­den, vor­zei­tig zu ver­fal­len. Das Glas­dach und die Glas­wän­de müs­sen wegen un­kor­rek­ter Di­men­sio­nie­rung der Tra­g­ele­men­te des Da­ches er­setzt wer­den. Ver­schie­de­ne Ele­men­te er­fül­len die  SIA‑An­for­de­run­gen be­züg­lich Trag­fä­hig­keit und Ge­brauch­s­taug­lich­keit nicht. Ent­spre­chend muss es dem Ei­gen­tü­mer er­laubt sein, un­be­frie­di­gen­de tech­ni­sche Ein­rich­tun­gen zu er­set­zen. Der Rück­bau und Wie­der­auf­bau eines Teils des Gäs­te­hau­ses fällt unter die Be­stan­des­ga­ran­tie von § 72 Abs. 2 PBG (E. 3.i).

Ur­teil vom 21. Juli 2011

Die Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on ver­langt neben der for­mel­len Be­schwer (Teil­nah­me am Ver­fah­ren der Vor­in­stanz/keine Mög­lich­keit zur Teil­nah­me) eine spe­zi­fi­sche Be­zie­hungs­nä­he zur Streit­sa­che (be­son­de­re Be­rührt­heit durch den Ent­scheid oder Er­lass) und einen prak­ti­schen tat­säch­li­chen Nut­zen aus der Auf­he­bung oder Än­de­rung des an­ge­foch­te­nen Ent­scheids (schutz­wür­di­ges In­ter­es­se).

Be­son­de­re Be­rührt­heit: Die Nähe der Be­zie­hung zum Streit­ge­gen­stand muss bei Bau­pro­jek­ten ins­be­son­de­re in räum­li­cher Hin­sicht ge­ge­ben sein (E. 4.b). Der Nach­bar ist grund­sätz­lich zur Be­schwer­de (vor dem Re­gie­rungs­rat/Ver­wal­tungs­ge­richt/Bun­des­ge­richt) be­fugt, wenn er in einer für die vor­ge­brach­te Rüge re­le­van­ten ört­li­chen Be­zie­hung zum Bau­ob­jekt steht und der Aus­gang des Ver­fah­rens seine In­ter­es­sen be­ein­träch­ti­gen könn­te. Die räum­li­che Di­stanz zwi­schen dem Bau­vor­ha­ben und der Lie­gen­schaft des Be­schwer­de­füh­rers ist dabei zwar ein ge­wich­ti­ges, je­doch nicht das ein­zi­ge Kri­te­ri­um für die Be­ur­tei­lung der Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on. Viel­mehr ist stets eine Wür­di­gung sämt­li­cher recht­s­er­heb­li­cher Sach­ver­halts­ele­men­te vor­zu­neh­men. Eine hin­rei­chend enge  nach­bar­li­che Raum­be­zie­hung wird grund­sätz­lich be­jaht, so­fern das Grund­stück des Be­schwer­de­füh­rers un­mit­tel­bar an das Bau­grund­stück an­grenzt oder sich in des­sen un­mit­tel­ba­rer Nähe be­fin­det. Nach der bis­he­ri­gen Pra­xis er­ach­tet das Ver­wal­tungs­ge­richt wie das Bun­des­ge­richt in der Regel Nach­barn bis zu einem Ab­stand von 100 Me­tern als zur Be­schwer­de be­rech­tigt. Das Bun­des­ge­richt legt aber stets Wert dar­auf, dass sich die Le­gi­ti­ma­ti­on nicht bloss aus der räum­li­chen Nähe er­gibt, son­dern erst aus einer dar­aus re­sul­tie­ren­den be­son­de­ren Be­trof­fen­heit, z.B. durch Im­mis­sio­nen (BGE 125 II 15, E. 3.a; BGE 116 Ib 324, E. 2.d; GVP 1997/98, 87 f.) (E. 4.c).

Zur Be­schwer­de gegen ein Bau­vor­ha­ben nicht le­gi­ti­miert ist, wer nicht durch den ge­plan­ten Bau und die von ihm aus­ge­hen­den Im­mis­sio­nen di­rekt be­trof­fen ist, son­dern seine Be­rührt­heit - bei­spiels­wei­se als Bru­der des Bau­herrn - ein­zig auf familien-​ und erb­recht­li­che Be­lan­ge zu­rück­führt. Auch eine rein emo­tio­na­le Ver­bun­den­heit zu einem Bau­ob­jekt - El­tern­haus, ehe­ma­li­ger lang­jäh­ri­ger Wohn­sitz - ver­mag keine Ein­spra­che- bzw. Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on zu be­grün­den (E. 4.d).

Dem Be­schwer­de­füh­rer hat es folg­lich an der Le­gi­ti­ma­ti­on zur Be­schwer­de an den Re­gie­rungs­rat ge­man­gelt und die­ser ist zu Recht nicht auf die Be­schwer­de ein­ge­tre­ten (E. 6.d).

Ur­teil vom 25. Ok­to­ber 2011

Die 1955 er­teil­te Bau­be­wil­li­gung für die Über­bau­ung Pi­la­tus­stras­se, be­stehend aus sechs Doppel-​Achtfamilienhäusern, ent­spricht den heute gel­ten­den Be­stim­mun­gen be­tref­fend Are­al­be­bau­un­gen. Die sei­ner­zei­ti­ge Bau­be­wil­li­gung, die die Er­laub­nis be­inhal­te­te, ein Stock­werk höher zu bauen als es in der Zone W3 er­laubt ge­we­sen wäre, konn­te nur ge­stützt auf einen Ge­samt­plan er­teilt wer­den. Mit der Bau­be­wil­li­gung stell­te der Ge­mein­de­rat fest, dass durch den Ge­samt­plan eine bes­se­re Lö­sung in Bezug auf das Orts- und Land­schafts­bild er­zielt werde. Wenn der Re­gie­rungs­rat im an­ge­foch­te­nen Be­schluss fest­ge­stellt hat, dass die Über­bau­ung an der Pi­la­tus­stras­se als Vor­läu­fer einer heu­ti­gen Are­al­be­bau­ung be­trach­tet wer­den müsse und dass daher die heute gel­ten­den Vor­schrif­ten be­tref­fend die Are­al­be­bau­ung für die Be­ur­tei­lung des Bau­vor­ha­bens weg­lei­tend sein müss­ten, so hat er kein Recht ver­letzt (E. 2.i).

Der Ge­samt­plan, des­sen Gül­tig­keit im Rah­men von Re­vi­sio­nen der ge­meind­li­chen Bau­ord­nung aus­drück­lich be­stä­tigt wurde, hat nach wie vor seine Gül­tig­keit, denn er war weder be­fris­tet noch ist er zwi­schen­zeit­lich auf­ge­ho­ben wor­den (E. 2.j).

Nach­träg­li­che Än­de­run­gen von Are­al­be­bau­un­gen sind grund­sätz­lich mög­lich (§ 29 Abs. 4 PBG). Sind alle Ei­gen­tü­mer im Be­reich des Are­al­be­bau­ungs­pe­ri­me­ters mit einer Än­de­rung ein­ver­stan­den, so kann sogar eine völ­lig neue Are­al­be­bau­ung er­stellt wer­den, wenn diese den heute gel­ten­den ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen ent­spricht. Ist eine Are­al­be­bau­ung aber ganz oder teil­wei­se er­stellt, so be­hält sie grund­sätz­lich ihren Cha­rak­ter als Are­al­be­bau­ung. Teile davon kön­nen nicht mehr be­lie­big über­baut wer­den. Die Ge­stal­tung eines Are­als wird in der Bau­be­wil­li­gung ver­bind­lich fest­ge­legt. Be­inhal­tet ein neues Bau­vor­ha­ben eine we­sent­li­che Kon­zept­än­de­rung, so braucht es für des­sen Be­wil­li­gung die Zu­stim­mung aller be­trof­fe­nen Grund­ei­gen­tü­mer. Geht es nur um un­ter­ge­ord­ne­te Än­de­run­gen und stim­men nicht alle Ei­gen­tü­mer zu, so sind die recht­lich re­le­van­ten nach­bar­li­chen In­ter­es­sen ge­gen­ein­an­der ab­zu­wä­gen. Ein be­rech­tig­tes bau­li­ches An­lie­gen darf nicht an der feh­len­den Zu­stim­mung eines nicht recht­s­er­heb­lich be­las­te­ten Ei­gen­tü­mers schei­tern. Dabei ist der Grund­ei­gen­tü­mer aber vor er­heb­lich be­las­ten­den Ein­grif­fen ins Ei­gen­tum zu schüt­zen. Als we­sent­li­che Kon­zept­än­de­rung wird z.B. der Bau von Park­plät­zen im Frei­en in einem Areal qua­li­fi­ziert, bei dem die Park­plät­ze als Grund­satz in Ga­ra­gen zu er­stel­len waren (E. 3.a).

Die ge­plan­te Über­bau­ung der Grün­flä­chen (Tief­ga­ra­ge mit 22 Park­plät­zen und 16 ober­ir­di­schen Park­plät­ze) in die­sem Be­reich greift er­heb­lich in die Ge­stal­tung der be­stehen­den Über­bau­ung ein. Die gros­sen Grün­flä­chen zwi­schen den ein­zel­nen Ge­bäu­den sind we­sent­li­che Merk­ma­le der Über­bau­ung und kön­nen nicht durch einen ein­zel­nen Ei­gen­tü­mer ohne die Zu­stim­mung der an­de­ren Mit­ei­gen­tü­mer über­baut wer­den (E. 3.b).

Bei der Ver­schie­bung des Spiel­plat­zes han­delt es sich nicht um eine we­sent­li­che An­pas­sung des Kon­zepts der Are­al­be­bau­ung. Die Kin­der­spiel­plät­ze kön­nen in­ner­halb des Are­als der Ge­samt­pla­nung an jedem dafür ge­eig­ne­ten Platz er­stellt wer­den (E. 4.b). Das Ver­schie­ben und Ver­än­dern eines Kin­der­spiel­plat­zes stellt zwei­fel­los einen be­wil­li­gungs­pflich­ti­gen Vor­gang dar. Das ent­spre­chen­de Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren wird von der Ge­mein­de noch durch­zu­füh­ren sein (E. 4.c).

Ur­teil vom 27. Sep­tem­ber 2011

Eine Bau­an­zei­ge muss einen ak­tu­el­len Si­tua­ti­ons­plan mit Dar­stel­lung des ver­mass­ten Vor­ha­bens sowie einen Be­schrieb mit Stich­wor­ten ent­hal­ten und ist vom Grund­ei­gen­tü­mer zu un­ter­zeich­nen (§ 25 V PBG). Die­sen An­for­de­run­gen hat die Ein­ga­be der Bau­herr­schaft nicht ge­nügt. Hätte näm­lich der Ge­mein­de­rat ge­wusst, dass der Be­schwer­de­füh­rer die Er­stel­lung einer mehr als 7 Meter lan­gen und bis 95 cm hohen Mauer, die Er­stel­lung eines 142,5 m2 gros­sen Sitz­plat­zes, wovon fast 100 m2 mit Wasch­be­ton­plat­ten be­deckt sind, und den Bau einer 2 x 2 Meter gros­sen und mehr als 1 Meter hohen Feu­er­stel­le be­ab­sich­tig­te, so hätte er mit Si­cher­heit das Bau­ge­such in das or­dent­li­che Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren ver­wie­sen. Die Ab­tei­lung Bau/Pla­nung wäre in jedem Fall ver­pflich­tet ge­we­sen, diese Bau­an­zei­ge für ein Bau­vor­ha­ben aus­ser­halb der Bau­zo­ne um­ge­hend der Bau­di­rek­ti­on bzw. dem Amt für Raum­pla­nung zu über­mit­teln. Selbst wenn das Bau­vor­ha­ben tat­säch­lich von ge­rin­ger Trag­wei­te und ohne er­heb­li­ches In­ter­es­se für die Öf­fent­lich­keit und ir­gend­wel­che Ein­spra­che­be­rech­tig­te ge­we­sen wäre, so hätte es trotz­dem ge­mäss § 44 Abs. 2 PBG einer Stel­lung­nah­me des ARP be­durft, wel­ches im Auf­trag der Bau­di­rek­ti­on die Zu­stim­mung be­tref­fend die Er­stel­lung und Ver­än­de­rung von Bau­ten und An­la­gen aus­ser­halb der Bau­zo­ne i.S.v. Art. 25 RPG bzw. § 10 Abs. 1 PBG er­teilt (E. 2.a).

Die ohne Zu­stim­mung der kan­to­na­len Be­wil­li­gungs­be­hör­de (ARP) er­teil­te Zu­stim­mung zu den als er­heb­lich zu qua­li­fi­zie­ren­den bau­li­chen Än­de­run­gen der Um­ge­bung des Schüt­zen­hau­ses ist als nich­tig zu qua­li­fi­zie­ren. Zu prü­fen ist daher wei­ter, ob eine nach­träg­li­che Bau­be­wil­li­gung durch den Ge­mein­de­rat und eine nach­träg­li­che Zu­stim­mung durch das ARP mög­lich sind (E. 2.b).

Das Schüt­zen­haus ist in der Land­wirt­schafts­zo­ne nicht zo­nen­kon­form, so dass eine nach­träg­li­che Bau­be­wil­li­gung für die be­reits er­stell­ten Um­ge­bungs­ar­bei­ten nur er­teilt wer­den kann, wenn die Vor­aus­set­zun­gen der Art. 24 ff. RPG für ein Bau­vor­ha­ben aus­ser­halb der Bau­zo­ne er­füllt sind (E. 3). Da das Schüt­zen­haus nach wie vor be­stim­mungs­ge­mäss nutz­bar ist, steht es unter der ver­fas­sungs­recht­li­chen Be­sitz­stands­ga­ran­tie, wel­che sich in Art. 24c RPG wi­der­spie­gelt. Neben der ei­gent­li­chen Be­stan­des­ga­ran­tie er­laubt Art. 24c Abs. 2 RPG zu­sätz­lich die Er­neue­rung, teil­wei­se Än­de­rung, die mass­vol­le Er­wei­te­rung und den Wie­der­auf­bau (E. 3.b).

Im vor­lie­gen­den Fall haben wir es mit einer teil­wei­sen Än­de­rung des Schüt­zen­hau­ses zu tun. Eine Än­de­rung i.S.v. Art. 24c Abs. 2 kann in einer Ver­grös­se­rung der be­stehen­den Ge­bäu­lich­kei­ten, einer in­ne­ren und äus­se­ren Um­ge­stal­tung oder in einer Zweck­än­de­rung be­stehen (E. 3.c).

è Ach­tung: Ge­set­zes­re­vi­si­on: er­gänz­ter Art. 24c RPG im Nov. 2012 in Kraft ge­tre­ten!!!

Eine Weg­lei­tung des Bun­des­am­tes für Raum­ent­wick­lung (ARE) über die Be­wil­li­gun­gen nach Art. 24c RPG, Stand Fe­bru­ar 2007, ka­te­go­ri­sier­te die Zweck­än­de­run­gen nach ihrem Aus­mass und stell­te fest, unter wel­chen Um­stän­den die Gren­zen des Zu­läs­si­gen er­reicht sind. Eine Ka­te­go­rie bil­den Zweck­än­de­run­gen, wel­che das Höchst­mass zu­läs­si­ger Ver­än­de­run­gen aus­schöp­fen und keine zu­sätz­li­che Er­wei­te­rung zu­las­sen. Als Bei­spiel wird u.a. die Um­nut­zung eines Schüt­zen­hau­ses in ein Pfadi­heim (nicht für Fes­ti­vi­tä­ten aus­ser­halb des Pfadi­be­triebs) er­wähnt (E. 3.c). Der Umbau des Schüt­zen­hau­ses in ein Fest­lo­kal für Fremd­per­so­nen wäre nicht zu­läs­sig und würde den Rah­men einer ge­stützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG zu­läs­si­gen teil­wei­sen Än­de­rung bei Wei­tem über­schrei­ten (E. 3.d).

Vor­lie­gend im We­sent­li­chen um­strit­ten sind die Nut­zung des Vor­plat­zes als Gar­ten­wirt­schaft und die damit ein­her­ge­hen­den bau­li­chen und op­ti­schen Ver­än­de­run­gen. Im Ver­gleich zur bis­he­ri­gen Nut­zung des Vor­plat­zes führt das Bau­vor­ha­ben zu einer kom­plet­ten Än­de­rung der bis­he­ri­gen Nut­zung. Wäh­rend die Flä­che zwi­schen dem Schüt­zen­haus und dem Ku­gel­fang bis anhin so gut wie nicht ge­nutzt wer­den konn­te, soll nun eine Gar­ten­wirt­schaft mit er­heb­li­chen Aus­mas­sen ent­ste­hen. Eine sol­che Nut­zung des Vor­plat­zes als Gar­ten­wirt­schaft be­inhal­tet eine voll­stän­di­ge Zweck­än­de­rung des dem Schüt­zen­haus vor­ge­la­ger­ten Be­rei­ches. Die Nut­zung des Plat­zes als Gar­ten­wirt­schaft mit Grill­mög­lich­keit und die dafür not­wen­di­gen bau­li­chen Ver­än­de­run­gen über­stei­gen das be­wil­li­gungs­fä­hi­ge Mass einer Um­nut­zung bei Wei­tem. Die Iden­ti­tät der Baute ist nicht mehr ge­ge­ben. Mit der Be­wil­li­gung des Um­baus des Schüt­zen­hau­ses (Auf­ent­halts­raum, Küche und ge­deck­ter Un­ter­stand), um das Ganze als Schüt­zen­stu­be bzw. Ver­eins­lo­kal nut­zen zu kön­nen, ist die ma­xi­mal be­wil­li­gungs­fä­hi­ge Grös­se nach Art. 24c Abs. 2 RPG be­reits er­reicht (E. 3.e).

Ur­teil vom 29. No­vem­ber 2011

Auf einem Grund­stück in Walch­wil soll eine neue Mo­bil­funk­an­la­ge er­stellt wer­den (E. 2.a). Im vor­lie­gen­den Ent­scheid ist ein­zig noch die denk­mal­pfle­ge­ri­sche Be­ur­tei­lung des Bau­pro­jekts als Be­wil­li­gungs­vor­aus­set­zung zu prü­fen (E. 2.b). Es stellt sich die Frage, ob die ge­plan­te Mo­bil­funk­an­ten­ne einen all­fäl­li­gen Um­ge­bungs­schutz der Villa W. ver­letzt (A.).

Denk­mä­ler und Kul­tur­gü­ter wer­den im kan­to­na­len Denk­mal­schutz­ge­setz de­fi­niert (§ 1 DMSG). Ge­mäss § 4 DMSG wer­den Ob­jek­te, an deren Er­hal­tung ein sehr hohes öf­fent­li­ches In­ter­es­se be­steht, unter kan­to­na­len Schutz ge­stellt und in das Ver­zeich­nis der ge­schütz­ten Denk­mä­ler (Denk­mal­ver­zeich­nis) ein­ge­tra­gen. Ge­mäss § 5 DMSG sind Ob­jek­te, deren Schutz er­wo­gen wird, im In­ven­tar der schüt­zens­wer­ten Denk­mä­ler auf­zu­füh­ren (E. 4.b).

Die Ge­mein­den mel­den bau­li­che Ver­än­de­run­gen in der nä­he­ren Um­ge­bung schüt­zens­wer­ter oder ge­schütz­ter Denk­mä­ler vor Er­tei­lung der Bau­be­wil­li­gung dem Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie zur Stel­lung­nah­me (E. 4.b).

Die Eid­ge­nös­si­sche Kom­mis­si­on für Denk­mal­pfle­ge hat in einem Grund­satz­pa­pier "Mo­bil­funk­an­ten­nen an Bau­denk­mä­lern" vom 23. Juli 2002, re­vi­dier­te Fas­sung vom 12. März 2008, Kri­te­ri­en für die Be­wil­li­gung von Ge­su­chen zum Bau von Mo­bil­funk­an­ten­nen an Bau­denk­mä­lern ver­öf­fent­licht. Da­nach ist es ge­ne­rell zu ver­mei­den, Mo­bil­funk­an­ten­nen an Bau­denk­mä­lern oder in ihrer Um­ge­bung an­zu­brin­gen. An Bau­denk­mä­lern und in deren mass­geb­li­cher Um­ge­bung sind Mo­bil­funk­an­ten­nen nur mög­lich, wenn sie Ge­stalt und Wir­kung der Denk­mä­ler nicht be­ein­träch­ti­gen. In der mass­geb­li­chen Um­ge­bung von Bau­denk­mä­lern und En­sem­bles dür­fen Mo­bil­funk­an­ten­nen nur er­rich­tet wer­den, wenn sie die re­le­van­ten Blick­rich­tun­gen vom Denk­mal aus und die re­le­van­ten Blick­rich­tun­gen vom öf­fent­li­chen Raum auf das Denk­mal nicht stö­ren. Der Wir­kungs­be­reich eines Bau­denk­mals um­fasst auch seine his­to­risch ge­wach­se­ne Um­ge­bung. Die kan­to­na­len bzw. kom­mu­na­len Denkmalpflege-​Fachstellen sind Fach­in­stanz für die Be­ur­tei­lung, ob eine An­ten­ne oder ein zu einer An­ten­nen­an­la­ge ge­hö­ren­der Be­stand­teil den oben de­fi­nier­ten An­for­de­run­gen ge­nügt. Es kön­nen somit auch Ein­grif­fe in die für die Wir­kung des Bau­denk­mals mass­geb­li­che Um­ge­bung das Gebot der Scho­nung i.S.v. Art. 3 NHG ver­let­zen (E. 4.c).

Zu Recht hält der Re­gie­rungs­rat fest, dass das Denk­mal­schutz­ge­setz von Be­ginn weg das Ver­zeich­nis der ge­schütz­ten Denk­mä­ler (Denk­mal­ver­zeich­nis) vom In­ven­tar der schüt­zens­wer­ten Denk­mä­ler un­ter­schei­det und je einen un­ter­schied­lich aus­ge­stal­te­ten Ob­jekt­schutz und Um­ge­bungs­schutz für die bei­den "Ka­te­go­rien" vor­sieht. Die Un­ter­schutz­stel­lung nach § 4 DMSG er­for­dert ein sehr hohes öf­fent­li­ches In­ter­es­se. Dem­ge­gen­über ist der kan­to­na­le Schutz für die im In­ven­tar ge­mäss § 5 DMSG auf­ge­führ­ten Ob­jek­te noch in der Schwe­be (E. 4.d).

Ob­jekt­schutz: Der Re­gie­rungs­rat hat rich­tig fest­ge­stellt, dass die For­mu­lie­rung in § 15 Abs. 2 DMSG (be­zieht sich auf in­ven­ta­ri­sier­te Ob­jek­te), wo­nach die Ge­mein­den die ge­plan­ten Bau­vor­ha­ben dem Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie "zur Stel­lung­nah­me zu un­ter­brei­ten" haben, nicht wie be­züg­lich der Ob­jek­te im Denk­mal­ver­zeich­nis zu ver­ste­hen ist. Es geht bei den in­ven­ta­ri­sier­ten Ob­jek­ten nicht darum, dass die Fach­in­stanz ein Gut­ach­ten mit Auf­la­gen, Be­din­gun­gen und Vor­be­hal­ten er­stellt, son­dern darum, dass die Aus­wir­kun­gen des ge­plan­ten Bau­pro­jekts auf das in­ven­ta­ri­sier­te Ob­jekt kon­kret und recht­zei­tig ge­prüft wer­den kön­nen. Die Mel­dung zur Stel­lung­nah­me an das Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie soll also der Be­hör­de den not­wen­di­gen zeit­li­chen Spiel­raum ge­wäh­ren, um eine for­mel­le Un­ter­schutz­stel­lung zu prü­fen. Kommt die Fach­in­stanz zum Schluss, dass das ge­plan­te Pro­jekt das in­ven­ta­ri­sier­te Ob­jekt ent­schei­dend ver­än­dert, kann die zu­stän­di­ge Be­hör­de ein Un­ter­schutz­stel­lungs­ver­fah­ren ein­lei­ten. Ent­schei­det sich die Be­hör­de gegen eine Un­ter­schutz­stel­lung, kann der Ei­gen­tü­mer die bau­li­chen Mass­nah­men ohne denk­mal­pfle­ge­ri­sche Auf­la­gen vor­neh­men.

Das Ob­jekt kann wei­ter­hin im In­ven­tar be­las­sen wer­den, so dass bei spä­te­ren bau­li­chen Ver­än­de­run­gen er­neut die ver­fah­rens­recht­li­che Mel­de­pflicht ge­mäss § 15 Abs. 2 DMSG zur An­wen­dung kommt. Diese kann dann even­tu­ell eine Un­ter­schutz­stel­lung be­wir­ken. In jedem Fall hat das Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie seine Stel­lung­nah­me zu­han­den der ge­meind­li­chen Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de ein­zu­rei­chen, so­dass sich die Ver­fah­rens­be­tei­lig­ten im Sinne des recht­li­chen Ge­hörs dazu äus­sern kön­nen. Was den Um­ge­bungs­schutz be­trifft, gilt das glei­che Vor­ge­hen. Auch hier gibt die Mel­dung zur Stel­lung­nah­me der Be­hör­de den not­wen­di­gen zeit­li­chen Spiel­raum, um eine all­fäl­li­ge Un­ter­schutz­stel­lung zu prü­fen (E. 4.d).

So­wohl für das Ei­gen­tum an einem schüt­zens­wer­ten Denk­mal als auch für das Ei­gen­tum in des­sen nä­he­rer Um­ge­bung gel­ten le­dig­lich, aber im­mer­hin, die ver­fah­rens­recht­li­chen Mel­de­pflich­ten an das Amt für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie. Bei den im Denk­mal­ver­zeich­nis auf­ge­führ­ten ge­schütz­ten Ob­jek­ten be­stehen dem­ge­gen­über neben den ver­fah­rens­recht­li­chen Mel­de­pflich­ten zu­sätz­li­che materiell-​rechtliche Ein­schrän­kun­gen, die den Schutz des Ob­jekts und der re­le­van­ten Um­ge­bung ge­währ­leis­ten (E. 4.d).

Die Villa W. ist im In­ven­tar ge­mäss § 5 DMSG auf­ge­führt. Die Ei­gen­tü­me­rin hat im Jahr 2006 ein Un­ter­schutz­stel­lungs­ver­fah­ren in Gang ge­setzt, das von der Di­rek­ti­on des In­nern min­des­tens bis zur Er­le­di­gung die­ses Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­rens sis­tiert wor­den ist. Der Re­gie­rungs­rat hat des­halb zu Recht fest­ge­hal­ten, dass die Villa W. nicht unter Schutz ge­stellt wor­den ist und nicht als ge­schütz­tes Denk­mal i.S.v. § 4 DMSG gilt (E. 4.f).

Die Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung für eine Mo­bil­funk­an­la­ge stellt eine Bun­des­auf­ga­be im Sinne von Art. 3 NHG dar, wes­halb die zu­stän­di­gen Be­hör­den zur Scho­nung der in Art. 3 Abs. 1 NHG ge­nann­ten Schutz­ob­jek­te ver­pflich­tet sind (E. 2.b). Nach­dem nach kan­to­na­lem Recht ge­klärt ist, ob die Villa W. Denk­mal­schutz ge­niesst, bleibt auch im An­wen­dungs­be­reich von Art. 3 NHG kein Spiel­raum für eine dar­über hin­aus­ge­hen­de, vom kan­to­na­len Ver­fah­ren los­ge­lös­te In­ter­es­sen­ab­wä­gung (E. 5.c).

Ur­teil vom 29. No­vem­ber 2011

Im Jahr 1987 hatte der Ge­mein­de­rat Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen für das Ge­biet Hagli ge­neh­migt und die­sen damit eine rechts­satzähn­li­che Stel­lung ein­ge­räumt. Die Be­stim­mun­gen er­reich­ten aber wegen feh­len­der Zu­stim­mung der Ein­woh­ner­ge­mein­de­ver­samm­lung und wegen feh­len­der Ge­neh­mi­gung durch den Re­gie­rungs­rat nicht die Qua­li­tät einer Bau­ord­nung (E. 4.a).

Die Bau­ord­nung der Ge­mein­de Ober­ä­ge­ri ent­hält seit der Re­vi­si­on 2006 unter der Mar­gi­na­le "Ab­wei­chen­de Be­stim­mun­gen für die Wohn­zo­ne Hagli" fol­gen­de Re­ge­lung (Art. 29 BO):

"In der im Ge­biet Hagli aus­ge­schie­de­nen Wohn­zo­ne sind Neu­bau­ten be­son­ders gut in die be­stehen­de Über­bau­ung ein­zu­ord­nen. Im Üb­ri­gen gel­ten zu­sätz­lich fol­gen­de Be­stim­mun­gen:

a)      frei­ste­hen­de Ga­ra­gen sind nicht ge­stat­tet;

b)      Ga­ra­gen­vor­plät­ze, Be­su­cher­park­plät­ze und Haus­ein­gän­ge dür­fen nur mit Pflas­ter­stei­nen oder Na­tur­stei­nen aus­ge­stal­tet wer­den."

Die üb­ri­gen Re­geln der für die Wohn­zo­ne Hagli gel­ten­den Über­bau­ungs­be­stim­mun­gen aus dem Jahr 1987 wur­den ge­mäss Art. 65 lit. f. BO aus­drück­lich auf­ge­ho­ben. Der Wort­laut von Art. 65 BO zeigt, dass es sich ent­ge­gen der An­sicht des Be­schwer­de­füh­rers bei Art. 29 BO um eine ab­schlies­sen­de Auf­zäh­lung han­delt. Der Ge­setz­ge­ber woll­te mit dem Ein­bau der frü­he­ren ab­wei­chen­den Be­stim­mun­gen für be­stimm­te Wohn­zo­nen in die neue Bau­ord­nung er­rei­chen, dass neben der or­dent­li­chen Bau­ord­nung keine Son­der­nor­men für ver­ein­zel­te Wohn­zo­nen mehr gel­ten (E. 2.g).

Zur Ein­ord­nung in die Um­ge­bung (Art. 10 BO): Der äs­the­ti­sche Ein­druck eines Bau­vor­ha­bens wird durch viele Fak­to­ren mit­be­stimmt. Von er­heb­li­cher Be­deu­tung sind die Dach­form, die Dach­nei­gung, die Dach­aus­rich­tung, die Fas­sa­den­ge­stal­tung, die Fas­sa­den­far­be, die Fens­ter­form und -​grösse, die Ge­bäu­de­hö­he, das Ge­bäu­de­vo­lu­men, die Bal­ko­ne, die Grös­se der Bal­ko­ne und die Um­ge­bungs­ge­stal­tung. Je he­te­ro­ge­ner sich die Um­ge­bung be­züg­lich sol­cher Merk­ma­le prä­sen­tiert, umso we­ni­ger kann von ty­pi­schen Cha­rak­te­ris­ti­ka ge­spro­chen wer­den und umso we­ni­ger muss ihnen des­halb ein Bau­vor­ha­ben Rech­nung tra­gen. Daher gilt, dass die Äs­the­tik­klau­sel umso stär­ker wirkt, je ein­heit­li­cher die Um­ge­bung ist und umso schwä­cher wirkt, je he­te­ro­ge­ner die Um­ge­bung ist. Die Äs­the­tik­klau­sel dient nicht dem Zweck, dass nur eine be­stimm­te Ge­stal­tung und eine be­stimm­te ar­chi­tek­to­ni­sche Qua­li­tät ver­langt wer­den kön­nen. Aus der Äs­the­tik­klau­sel lässt sich auch nicht ge­ne­rell das Gebot ab­lei­ten, bei Neu­bau­ten die in der Nach­bar­schaft be­stehen­den Bau­ma­te­ria­li­en, For­men und Far­ben zu über­neh­men (E. 3.f). Eine sol­che For­de­rung müss­te klar in der Bau­ord­nung fest­ge­schrie­ben sein (E. 3.i).

Die Bau­herr­schaft durf­te sich also dar­auf ver­la­sen, dass die auf­ge­ho­be­nen Be­stim­mun­gen be­tref­fend Fas­sa­den­ma­te­ria­li­sie­rung keine Gül­tig­keit mehr haben. Die Fas­sa­den­mau­er­wer­ke müs­sen nicht mit rot­brau­nen Sicht­back­stei­nen ver­se­hen wer­den (E. 4).

Ur­teil vom 22. De­zem­ber 2011

Ge­gen­stand des Ent­scheids ist in ers­ter Linie die Frage nach der ge­nü­gen­den Er­schlies­sung des Bau­grund­stücks (E. 1). Hin­ter dem Er­for­der­nis der hin­rei­chen­den Zu­fahrt ste­hen verkehrs-​, gesundheits-​ und feu­er­po­li­zei­li­che Über­le­gun­gen. Eine hin­rei­chen­de Zu­fahrt be­steht, wenn die Zu­gäng­lich­keit so­wohl für die Be­nüt­zer der ge­plan­ten Bau­ten als auch für Fahr­zeu­ge der öf­fent­li­chen Diens­te (Feu­er­wehr, Kran­ken­wa­gen, Kehr­richt­ab­fuhr, Elektrizitäts-​ und Was­ser­wer­ke etc.) ge­währ­leis­tet ist. Zur Zu­fahrt ge­hört nicht nur das Ver­bin­dungs­stück von der öf­fent­lich zu­gäng­li­chen Stras­se zum Bau­grund­stück, son­dern eben­so sehr die wei­ter­füh­ren­de öf­fent­li­che Stras­se, so­weit der Be­woh­ner/Be­su­cher sie zwin­gend als Zu­fahrt be­nüt­zen muss. Die Zu­fahrt soll ver­kehrs­si­cher sein. So­weit der Aus­bau­stan­dard von Stras­sen zu be­ur­tei­len ist, sind hier­für in der Regel die VSS-​Normen her­an­zu­zie­hen, die indes nicht allzu sche­ma­tisch und starr ge­hand­habt wer­den soll­ten. Deren An­wen­dung im Ein­zel­fall muss vor dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mäs­sig­keit stand­hal­ten (E. 2.b).

Die Zu­fahrt zu einem Bau­vor­ha­ben muss nicht nur in tat­säch­li­cher Hin­sicht ge­nü­gen, son­dern sie muss spä­tes­tens auf den Zeit­punkt der Fer­tig­stel­lung des frag­li­chen Bau­vor­ha­bens auch recht­lich ge­si­chert sein. Die recht­li­che Si­che­rung um­fasst den Nach­weis, dass die Bau­herr­schaft über aus­rei­chen­de Be­nüt­zungs­rech­te an einer Zu­fahrt ver­fügt oder dass ihr für den Aus­bau die nö­ti­gen ding­li­chen Rech­te zu­ste­hen. Der Nach­weis kann durch Ei­gen­tum, Dienst­bar­keit oder aber durch ein­fa­che schrift­li­che Zu­stim­mung des be­rech­tig­ten Ei­gen­tü­mers ge­leis­tet wer­den (E. 2.c).

Ge­mäss § 29 V PBG prüft die Bau­be­hör­de das Bau­ge­such auf die Über­ein­stim­mung mit den Vor­schrif­ten des öf­fent­li­chen Rechts. Sie ent­schei­det nicht über zi­vil­recht­li­che Ver­hält­nis­se. Die Prü­fung der Über­ein­stim­mung mit pri­vat­recht­li­chen Vor­schrif­ten und pri­va­ten Ver­ein­ba­run­gen ob­liegt den Zi­vil­ge­rich­ten. Dies gilt z.B. für Grund­dienst­bar­kei­ten ( Fuss- und Fahr­weg­rech­te). Gleich­wohl haben Ver­wal­tungs­be­hör­den in ge­wis­sen Schran­ken die Be­fug­nis, vor­fra­ge­wei­se auch pri­vat­recht­li­che Fra­gen zu be­ur­tei­len. Sie sind hier­zu aber nicht ver­pflich­tet. Im Sinne einer kla­ren Kom­pe­tenz­aus­schei­dung zwi­schen den zu­stän­di­gen Or­ga­nen ist bei der Ent­schei­dung über zi­vil­recht­li­che Vor­fra­gen eher Zu­rück­hal­tung zu üben. So darf der Ent­scheid über den In­halt einer Dienst­bar­keit für einen pri­vat­recht­lich ge­ord­ne­ten Zu­gang zu einem Grund­stück von der Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de als Vor­fra­ge nur ent­schie­den wer­den, wenn die­ser In­halt leicht fest­stell­bar ist und die In­ter­pre­ta­ti­on des Dienst­bar­keits­ver­tra­ges ein un­zwei­fel­haf­tes Re­sul­tat er­gibt. Setzt z.B. die Be­ur­tei­lung der zi­vil­recht­li­chen Vor­fra­ge Be­weis­mass­nah­men vor­aus, muss die for­mell zu­stän­di­ge In­stanz ent­schei­den. In die­sem Fall ist die Bau­be­wil­li­gung zu ver­wei­gern, bis sich die Bau­herr­schaft - nö­ti­gen­falls unter Mit­hil­fe des Zi­vil­rich­ters - einen hin­rei­chen­den Aus­weis für die be­haup­te­te Be­rech­ti­gung ver­schafft hat (E. 2.d).

Der Re­gie­rungs­rat ist zum Schluss ge­kom­men, dass die Er­schlies­sung des Bau­grund­stücks nur hin­rei­chend sei, wenn die Ein­mün­dung in den Hä­ni­büel um zwei Meter ge­kröpft und das Sicht­feld auf des GS Nr. X so frei­ge­hal­ten werde, dass die Kno­ten­sicht­wei­te von 20 Me­tern bei einer Be­ob­ach­tungs­di­stanz von 1,50 Me­tern ein­ge­hal­ten wer­den könne. Das Bau­pro­jekt auf der Par­zel­le GS Nr. Y sei somit bei der ver­kehrs­mäs­si­gen Er­schlies­sung dar­auf an­ge­wie­sen, dass Bau­ar­bei­ten aus­ser­halb des Bau­grund­stücks auf einer Nach­bar­par­zel­le vor­ge­nom­men wür­den und dass die sich auf dem Nach­bar­grund­stück be­find­li­che Gar­ten­ge­stal­tung samt Be­pflan­zung an Hö­hen­be­schrän­kun­gen hal­ten müsse. Bei der Be­nüt­zungs­mög­lich­keit des noch zu bau­en­den Ein­len­kers sowie der frei­zu­hal­ten­den Kno­ten­sicht­wei­te hand­le es sich aber um pri­vat­recht­li­che Fra­gen, zu deren Prü­fung die Zi­vil­ge­rich­te zu­stän­dig seien. Der Stadt­rat Zug hätte beim Er­tei­len der Bau­be­wil­li­gung fest­stel­len müs­sen, dass weder die Bau­ge­suchs­ak­ten vom Grund­ei­gen­tü­mer der Nach­bar­par­zel­le GS Nr. X un­ter­zeich­net wor­den seien noch eine Zu­stim­mung des be­trof­fe­nen Grund­ei­gen­tü­mers vor­ge­le­gen habe, noch die pri­vat­recht­li­chen Ver­hält­nis­se der­art li­quid seien, dass sich die Un­ter­zeich­nung des Bau­ge­suchs er­üb­rigt hätte (E. 3).

Der Re­gie­rungs­rat hat mit die­sen Fest­stel­lun­gen kein Recht ver­letzt.

Bei der Frage der fak­ti­schen Be­nüt­zungs­mög­lich­kei­ten des noch zu bau­en­den Ein­len­kers sowie der frei­zu­hal­ten­den Kno­ten­sicht­wei­te han­delt es sich um un­ge­klär­te pri­vat­recht­li­che Fra­gen, die vor­erst auf den Zi­vil­weg zu ver­wei­sen sind. Es fehlt an der recht­lich ge­si­cher­ten Er­schlies­sung, so­lan­ge weder ein zi­vil­recht­li­cher Ent­scheid noch eine Ver­ein­ba­rung zwi­schen dem durch die Dienst­bar­keit be­las­te­ten Grund­ei­gen­tü­mer und der be­rech­tig­ten Bau­herr­schaft über In­halt, Um­fang, Tra­gung der Kos­ten und Aus­ge­stal­tung des Ein­len­kers be­steht. Auch die Frage der Nie­der­hal­tung der Be­pflan­zung bzw. der Be­sei­ti­gung von Gar­ten­an­la­gen in der frei­zu­hal­ten­den Kno­ten­sicht­wei­te muss vor­gän­gig der Er­tei­lung einer Bau­be­wil­li­gung ge­klärt sein (E. 3.e).

Ur­teil vom 22. De­zem­ber 2011

Mit Ur­teil vom 26. April 2011 hatte das Ver­wal­tungs­ge­richt eine Be­schwer­de des jet­zi­gen Be­schwer­de­füh­rers gegen den von der Ge­mein­de­ver­samm­lung Walch­wil am 9. De­zem­ber 2009 be­schlos­se­nen Ge­fah­ren­zo­nen­plan ab­ge­wie­sen.

Der Ge­fah­ren­zo­nen­plan der Ge­mein­de ist in Rechts­kraft er­wach­sen und das Bau­grund­stück der Bau­herr­schaft bzw. Be­schwer­de­geg­ner des ak­tu­el­len Ver­fah­rens be­fin­det sich in kei­ner Ge­fah­ren­zo­ne die­ses Ge­fah­ren­zo­nen­plans. Die Be­hör­den kön­nen des­halb - ent­ge­gen der An­sicht des Be­schwer­de­füh­rers - im vor­lie­gen­den Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren von der Bau­herr­schaft unter kei­nem Titel spe­zi­el­le Si­che­rungs­mass­nah­men ver­lan­gen und haben auch nicht ein Gut­ach­ten er­stel­len zu las­sen oder von der Bau­herr­schaft zu for­dern. Da das Bau­grund­stück auch nicht in die Ge­fah­ren­zo­ne 3 auf­ge­nom­men wor­den ist, ist in die­sem Fall nicht ein­mal eine Emp­feh­lung sei­tens der Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de an­ge­zeigt (E. 4.7). Ent­schei­dend für ein be­hörd­li­ches Han­deln kann nur die Ein­stu­fung des Grund­stücks im Ge­fah­ren­zo­nen­plan ge­mäss der gül­ti­gen Bau­ord­nung sein (E. 4.7).

Pro­fi­lie­rung: Ein Bau­ge­spann soll all­fäl­lig durch ein Bau­vor­ha­ben in ihren In­ter­es­sen be­ein­träch­tig­ten Per­so­nen er­mög­li­chen, sich über das Pro­jekt zu in­for­mie­ren. Für die Ge­nau­ig­keit der Pro­fi­lie­rung be­deu­tet dies, dass nicht jeder ein­zel­ne Ge­bäu­de­teil dar­ge­stellt wer­den muss. Die ge­plan­te Baute braucht nur in gro­ben Zügen wie­der­ge­ge­ben zu wer­den, je­doch im­mer­hin in einer Form, die eine hin­rei­chen­de Vi­sua­li­sie­rung und Wahr­neh­mung für den Rechts­su­chen­den ge­währ­leis­tet. Im All­ge­mei­nen reicht es, den Ge­bäu­de­ku­bus mit sei­ner ho­ri­zon­ta­len und ver­ti­ka­len Aus­deh­nung ver­ein­facht zum Aus­druck zu brin­gen. Über die ge­naue Ge­stalt der Baute hat sich der Nach­bar in­des­sen an­hand der öf­fent­lich auf­lie­gen­den Pläne zu ori­en­tie­ren. Ist die Aus­ste­ckung un­voll­stän­dig oder feh­ler­haft, liegt ge­ge­be­nen­falls eine Ver­let­zung des recht­li­chen Ge­hörs vor (E. 5.5).

Das Bau­ge­spann für das von der Bau­herr­schaft ein­ge­reich­te Bau­ge­such war wäh­rend der Auf­la­ge­frist auf dem Bau­grund­stück er­rich­tet. Das Pro­fil war in die­sem Zeit­raum kor­rekt (E. 5.6.a). In der Folge sol­len die Pro­fi­le vor­über­ge­hend feh­ler­haft ge­we­sen sein. Wie lange und wie gra­vie­rend die Ab­wei­chun­gen waren, lässt sich nicht eru­ie­ren. Rich­tig ist die Fest­stel­lung des Re­gie­rungs­ra­tes, wo­nach der da­ma­li­ge Ein­spre­cher und heu­ti­ge Be­schwer­de­füh­rer auch durch eine all­fäl­li­ge spä­te­re un­rich­ti­ge Pro­fi­lie­rung nicht be­nach­tei­ligt wor­den sei. Dies nur schon des­halb, weil dem Be­schwer­de­füh­rer Ge­le­gen­heit ge­bo­ten wurde, in die über­ar­bei­te­ten Pläne Ein­sicht zu neh­men und dazu eine Stel­lung­nah­me ein­zu­rei­chen (E. 5.6.b)

Das recht­li­che Gehör be­inhal­tet das Recht auf Teil­nah­me am Be­weis­ver­fah­ren (z.B. Au­gen­schein), das Recht auf Ori­en­tie­rung, das Recht auf Äus­se­rung und das Recht auf Ak­ten­ein­sicht (E. 6.5). Das recht­li­che Gehör des Be­schwer­de­füh­rers im Zu­sam­men­hang mit den Plan­än­de­run­gen ist nicht ver­letzt wor­den, da er recht­zei­tig über die Plan­än­de­run­gen ori­en­tiert wor­den ist, die neuen Pläne ein­ge­se­hen hat und sich dazu hat äus­sern kön­nen.

Der Be­schwer­de­füh­rer ver­mag mit kei­ner sei­ner Rügen durch­zu­drin­gen. Der Re­gie­rungs­rat hat in kei­ner Er­wä­gung sei­nes Be­schlus­ses Recht ver­letzt (E. 10).

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