Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 7. März 2017 i.S. M und R B.-A.

Die Be­schwer­de­füh­rer sind Ei­gen­tü­mer eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, wel­ches mit drei wei­te­ren Ein­fa­mi­li­en­häu­sern an­ein­an­der bzw. auf­ein­an­der ver­baut ist. Die Be­schwer­de­geg­ne­rin 1 reich­te für ihre Ter­ras­se/ Bal­kon eine Bau­an­zei­ge be­tref­fend Kalt­ver­gla­sung auf der Ter­ras­se, nicht be­heizt, ein. Diese wurde durch den Ge­mein­de­rat be­wil­ligt. Die Be­schwer­de­füh­rer stell­ten fest, dass der Bal­kon der Be­schwer­de­geg­ne­rin 1 ver­glast und zu einem  Win­ter­gar­ten aus­baut wor­den ist und er­ho­ben Ein­spra­che bei der Ge­mein­de. Der Ge­mein­de­rat wies die Ein­spra­che im Sinne der aus­ge­führ­ten Be­ur­tei­lun­gen ab. Gegen die Be­wil­li­gung der Ter­ras­sen­ver­gla­sung er­ho­ben die Be­schwer­de­füh­rer Ver­wal­tungs­be­schwer­de beim Re­gie­rungs­rat.

Der Re­gie­rungs­rat erwog, dass er neben der  Be­schwer­de­le­gi­ti­ma­ti­on nach § 62 VRG die Pro­zess­vor­aus­set­zun­gen für sein Ver­fah­ren un­ab­hän­gig prüft. Selbst wenn die Bau­be­wil­li­gung nicht im rich­ti­gen Ver­fah­ren er­teilt wor­den ist, führt dies nur aus­nahms­wei­se zur  Nich­tig­keit und in der Regel nur zur An­fecht­bar­keit der Bau­be­wil­li­gung. Für den Be­ginn des Fris­ten­laufs bei Er­öff­nungs­feh­lern ist das Er­eig­nis mass­ge­bend, wel­ches eine Par­tei er­mög­licht, vom be­tref­fen­den Ver­wal­tungs­akt Kennt­nis zu neh­men und die zu­mut­ba­ren Schrit­te ein­zu­lei­ten. Vor­lie­gend gilt als frist­aus­lö­sen­des Er­eig­nis die per E-​Mail er­folg­te Zu­stel­lung der Bau­be­wil­li­gung. Die Zu­stel­lung per E-​Mail ei­ner­seits und der Zeit­punkt des tat­säch­li­chen Le­sens der E-​Mail sind un­er­heb­lich. Ein Be­schwer­de­füh­rer ist Ar­chi­tekt und war be­reits in meh­re­re bau­recht­li­che Ver­fah­ren in­vol­viert, wes­halb er bei ge­büh­ren­der Sorg­falt die Un­rich­tig­keit ken­nen konn­te, und sich damit nicht auf den  Ver­trau­ens­schutz ge­mäss Art. 5 Abs. 3 BV be­ru­fen kann. Der Er­öff­nungs­man­gel ist trotz Mög­lich­keit und Zu­mut­bar­keit nicht bei ers­ter Ge­le­gen­heit mit einer Ein­spra­che ge­rügt wor­den, wes­halb die Be­schwer­de­füh­rer den An­spruch dar­auf ver­wirk­ten. Der vor­in­stanz­li­che Ent­scheid ist auf­zu­he­ben, da die Rechts­mit­tel­frist ab­ge­lau­fen und der Ge­mein­de­rat für die Be­hand­lung der Ein­spra­che nicht zu­stän­dig ge­we­sen ist. Ein Wi­der­ruf ist vor­lie­gend nicht mög­lich, da die Rechts­si­cher­heit und der Ver­trau­ens­schutz die öf­fent­li­chen In­ter­es­sen an der rich­ti­gen Durch­set­zung des ob­jek­ti­ven Rechts über­wie­gen.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt er­wägt, dass die Be­schwer­de­füh­rer, im Ge­gen­satz zu den wei­te­ren un­mit­tel­ba­ren Nach­barn, trotz der be­son­de­ren Be­trof­fen­heit nicht am Bau­ge­suchs­ver­fah­ren be­tei­ligt waren. Auch wenn das Ver­wal­tungs­ge­richt bei An­fech­tung eines Nicht­ein­tre­tens­ent­scheids keine ma­te­ri­el­le Prü­fung in der Sache vor­ge­nom­men hat, kann es die Auf­he­bung des zu­grun­de­lie­gen­den Sach­ent­scheids an­ord­nen, wenn die­ser nich­tig d.h. ab­so­lut un­wirk­sam ist. Die Be­trof­fen­heit durch die Nich­tig­keit kann je­der­zeit von je­der­mann gel­tend ge­macht wer­den. Vor­lie­gend ist je­doch keine Nich­tig­keit der an­ge­foch­te­nen Bau­be­wil­li­gung ge­ge­ben, da der an­haf­ten­de Man­gel be­son­ders schwer und tief­grei­fend, of­fen­sicht­lich oder zu­min­dest leicht er­kenn­bar sein muss. Auch darf keine ernst­haf­te Ge­fähr­dung der Rechts­si­cher­heit durch die An­nah­me der Nich­tig­keit vor­lie­gen. Die Bau­her­ren durf­ten ihr Vor­ha­ben im Ver­trau­en auf die Rechts­be­stän­dig­keit der Bau­be­wil­li­gung rea­li­sie­ren. Die Ver­gla­sung des aus­kra­gen­den Bal­kons ist im ein­fa­chen Bau­an­zei­ge­ver­fah­ren be­wil­ligt und ge­mäss § 19 Abs. 1 VRG er­öff­net wor­den, was nicht als kras­ser Ver­fah­rens­man­gel mit Nich­tig­keits­fol­ge be­wer­tet wer­den kann. Der Rechts­auf­fas­sung des Re­gie­rungs­rats ist des­halb voll­um­fäng­lich zu fol­gen. Der Re­gie­rungs­rat ist zu Recht nicht auf die Ver­wal­tungs­be­schwer­de ein­ge­tre­ten. Das Ver­wal­tungs­ge­richt wies die Be­schwer­de ab.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 28. März 2017 i.S. R.U. et al. und J. AG

Es geht um ein Bau­ge­such für die Er­stel­lung eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses mit acht Woh­nun­gen und einer Ein­stell­hal­le ein, wel­che sich in der Wohn­zo­ne W2b be­fin­den. Die Ein­spra­chen und Ver­wal­tungs­be­schwer­de blie­ben er­folg­los.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt er­wägt auf Be­schwer­de hin, dass sich ge­mäss der po­si­ti­ven  äs­the­ti­schen Ge­ne­ral­klau­sel in § 12 Abs. 1 BO Ge­bäu­de hin­sicht­lich ihrer Grös­se, Lage, Ge­stal­tung und Ober­flä­che des Bau­kör­pers sowie des­sen Aus­sen­rau­mes so in die Um­ge­bung ein­ord­nen müs­sen, so dass eine gute Ge­samt­wir­kung ent­steht. Vor­lie­gend ist zu de­fi­nie­ren, was unter "Um­ge­bung" sowie "Orts, Quartier-​, Stras­sen und Land­schafts­bild" zu ver­ste­hen ist. Als Um­ge­bung gel­ten in ers­ter Linie Ge­bäu­de, wel­che sich in der glei­chen Nut­zungs­zo­ne be­fin­den. Dies be­deu­tet, dass sämt­li­che in der Um­ge­bung d.h. im Quar­tier ste­hen­de Bau­ten bei der Be­ur­tei­lung mit­ein­zu­be­zie­hen sind. Ge­mäss Au­gen­schein han­delt es sich um ein he­te­ro­ge­nes Quar­tier, wel­ches un­ter­schied­lichs­te Wohn­ge­bäu­de be­züg­lich Vo­lu­men, Länge, Dach­ge­stal­tung, Fas­sa­de, Bau­jahr und Aus­rich­tung auf­weist. Die Bau­herr­schaft nützt beim Bau­vor­ha­ben die Be­gren­zungs­nor­men der Bau­ord­nung prak­tisch voll­stän­dig aus, was von den Be­schwer­de­füh­rern als stö­rend emp­fun­den wurde. Dies ist je­doch recht­lich zu­läs­sig und dies zu un­ter­sa­gen, wäre will­kür­lich, da § 12 BO hier­für keine Hand­ha­be bie­tet. Auch die For­de­rung der Be­schwer­de­füh­rer auf einen Ver­zicht des At­ti­ka­ge­schos­ses oder auf Tie­fer­set­zung des Ge­bäu­des ist un­halt­bar, da im Quar­tier meh­re­re Bau­ten er­stellt wur­den, wel­che mit dem Bau­pro­jekt ver­gleich­bar sind. Die Bau­herr­schaft kam mit dem Bau­pro­jekt den An­lie­gen der Be­schwer­de­füh­rer durch ver­schie­de­nes Re­du­zie­ren und Weg­las­sen von Bau­tei­len be­reits ent­ge­gen. Damit ist eine gute  Ein­ord­nung in das he­te­ro­gen zu be­zeich­nen­de Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bild und die Ge­samt­wir­kung - wie be­reits der Re­gie­rungs­rat ent­schied - zu be­ja­hen.

Auch die Be­an­stan­dung, dass das Wahl­recht in Bezug auf die Hö­hen­la­ge des Erd­ge­schos­ses ge­mäss § 14 Abs. 1 V PBG nicht ge­schützt wer­den kann, ist nicht nach­voll­zieh­bar. Die Wahl des Re­fe­renz­punk­tes ob­liegt der Bau­herr­schaft. Sie hat sich für den höchs­ten  Re­fe­renz­punkt ent­schie­den und hält mit der ef­fek­ti­ven Erd­ge­schoss­fuss­bo­den­hö­he die ma­xi­mal zu­läs­si­ge Erd­ge­schoss­fuss­bo­den­hö­he ein.

Be­tref­fend Rüge zum ge­wach­se­nen  Ter­rain gaben die Be­schwer­de­füh­rer selbst un­miss­ver­ständ­lich zu, dass das heu­ti­ge Ter­rain aus recht­li­cher Sicht ge­mäss § 4 Abs. 1 V PBG als ge­wach­sen zu qua­li­fi­zie­ren ist.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt wies die Be­schwer­de ab, da der Re­gie­rungs­rat mit sei­nem Be­schluss kein Recht ver­letzt hat.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 29. Au­gust 2017 i.S. G. B. und L.G.Y. gegen M. B. et al.

Es geht um die Er­stel­lung einer Are­al­be­bau­ung. Auf Be­schwer­de hin stellt das Ver­wal­tungs­ge­richt fest, dass nach § 63 Abs. 1 Ziff. 1-5 VRG nur Rechts­ver­let­zun­gen ge­rügt wer­den kön­nen, wenn ein Ver­wal­tungs­ent­scheid des Re­gie­rungs­ra­tes Be­schwer­de­ge­gen­stand ist. Eine Er­mes­sens­über­prü­fung ist dem Ver­wal­tungs­ge­richt nach § 63 Abs. 3 VRG e con­tra­rio ver­wehrt. Zu den Rügen er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt Fol­gen­des:

Be­tref­fend Vor­wurf der  Be­fan­gen­heit hät­ten die Be­schwer­de­füh­rer die her­vor­ge­brach­te Rüge der Be­fan­gen­heit un­ver­züg­lich nach des­sen Kennt­nis er­he­ben müs­sen. Vor­lie­gend er­folg­te die Rüge erst mehr als ein Jahr nach Kennt­nis eines all­fäl­li­gen Be­fan­gen­heits­grunds, was klar ver­spä­tet ist. Eine Aus­nah­me vom Grund­satz der un­ver­züg­li­chen Rüge kann vor­lie­gen, wenn of­fen­sicht­lich ist, dass ein Or­gan­man­gel d.h. eine Be­fan­gen­heit vor­liegt. Das Ver­wal­tungs­ge­richt hält fest, dass die Be­schwer­de­füh­rer für die Be­haup­tun­gen der Be­fan­gen­heits­rü­ge keine Hin­wei­se vor­brin­gen und den Akten nichts zu ent­neh­men ist. Des­halb kann nicht ge­sagt wer­den, dass die Be­fan­gen­heit of­fen­sicht­lich ist.

Damit eine Be­fan­gen­heit des Bau­di­rek­tors be­jaht wer­den könn­te, müss­te die­ser nach § 7 Abs. 1 des GO RR ein "un­mit­tel­ba­res per­sön­li­ches In­ter­es­se" am Aus­gang des Ent­scheids haben. Ein sol­ches würde vor­lie­gen, wenn durch planungs-​ und bau­recht­li­che Mass­nah­men des­sen Grund­ei­gen­tum di­rekt be­trof­fen wäre. Der Bau­di­rek­tor ver­trat die öf­fent­li­chen In­ter­es­sen, was kei­nen Aus­stands­grund nach § 7 Abs. 1 GO RR be­grün­det. Auch der  Aus­stands­grund nach § 7 Abs. 5 GO RR ist nicht er­füllt, da er bei ob­jek­ti­ver Be­trach­tungs­wei­se of­fen­sicht­lich nicht den An­schein der Be­fan­gen­heit er­weckt und einem Drit­ten die all­fäl­li­ge Be­fan­gen­heit nicht so­fort klar ist. Zudem haben die Be­schwer­de­füh­rer kein Aus­stands­ge­such wäh­rend dem Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­rens ein­ge­reicht, wes­halb die­ses nur vor Ver­wal­tungs­ge­richt zu spät er­folg­te. Das Ver­hal­ten ver­stösst gegen Treu und Glau­ben, da die Be­schwer­de­füh­rer den Ein­wand be­tref­fend Or­gan­man­gel erst im Ver­wal­tungs­ge­richts­ver­fah­ren - und sogar erst in der Re­plik - vor­brach­ten. Dies nach­dem der re­gie­rungs­rät­li­che Ent­scheid zu ihren Un­guns­ten aus­ge­fal­len ist. Damit haben die Be­schwer­de­füh­rer den An­spruch auf Gel­tend­ma­chung die­ser Rüge ver­wirkt.

Zur Rüge der feh­len­den Be­grün­dung für den  Aus­nüt­zungs­bo­nus von 9 % durch den Re­gie­rungs­rat erwog das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass ge­mäss § 35 Abs. 1 der ge­meind­li­chen BO der Ge­mein­de­rat zur Aus­nüt­zungs­zif­fer einen ma­xi­ma­len Bonus von 15 % der zo­nen­ge­mäs­sen Nut­zung ge­wäh­ren kann, wenn der Bau­herr bei der Pla­nung der Are­al­be­bau­ung die ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen er­füllt. Vor­lie­gend hat die Bau­herr­schaft nicht an­näh­rend den ma­xi­ma­len Aus­nüt­zungs­bo­nus aus­ge­schöpft. Der Re­gie­rungs­rat hat dies ent­spre­chend in sei­nem Ent­scheid be­grün­det. Damit hat der Re­gie­rungs­rat seine Be­grün­dungs­pflicht nicht ver­letzt.

Die ge­meind­li­chen Vor­schrif­ten müs­sen ge­währ­leis­ten, dass  Are­al­be­bau­un­gen ge­mäss § 29 Abs. 3 PBG ge­gen­über der Ein­zel­bau­wei­se eine be­son­ders gute ar­chi­tek­to­ni­sche Ge­stal­tung der Bau­ten und An­la­gen sowie Frei­räu­me auf­wei­sen und sich be­son­ders gut in das Siedlungs-​ und Land­schafts­bild ein­fü­gen. Wenn die Areal­über­bau­ung die­sen Qua­li­täts­an­for­de­run­gen ge­nügt, kann die Are­al­be­bau­ung ge­mäss § 29 Abs. 2 PBG be­wil­ligt wer­den. Die vor­lie­gen­de ge­meind­li­che Bau­ord­nung ver­langt nicht nur eine gute, son­dern eine be­son­ders gute Lö­sung, was ein un­be­stimm­ter Rechts­be­griff ist. Ist der Re­gie­rungs­rat zum Schluss ge­kom­men, dass die Vo­lu­men der Häu­ser sowie die Ge­stal­tung der An­la­gen und Frei­räu­me zu einer be­son­ders guten ar­chi­tek­to­ni­schen Ge­stal­tung der Bau­ten bei­tra­gen, so hat er kein Recht ver­letzt, son­dern den ihm zu­ste­hen­den Be­ur­tei­lungs­spiel­raum aus­ge­nützt, wes­halb die Be­schwer­de in die­sem Punkt un­be­grün­det ist.

Be­tref­fend  Ein­ord­nung in das Orts-, Quartier-​ und Land­schafts­bild er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass auf­grund der He­te­ro­ge­ni­tät der um­lie­gen­den Ge­bäu­de dem Re­gie­rungs­rat zu­zu­stim­men ist, dass auf dem Grund­stück der Be­schwer­de­geg­ner ver­schie­de­ne Ge­bäu­de­for­men mög­lich sind und die ge­wähl­te Form nicht zu be­an­stan­den ist.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt er­wägt zum be­son­ders gut ge­stal­te­ten Grund­riss be­züg­lich Wohn­kom­fort und Wohn­hy­gie­ne, dass der Re­gie­rungs­rat sich kei­nes­wegs bei den Aus­füh­run­gen auf of­fe­ne Kü­chen be­schränkt, son­dern aus­führ­lich dar­ge­legt hat, warum die Vor­aus­set­zun­gen von 33 Abs. 1 der ge­meind­li­chen BO auch in die­sem Punkt er­füllt sind. Ex­em­pla­risch dafür ist, dass die Haupt­wohn­rich­tung der Wohn­zim­mer, Bal­ko­ne so ge­wählt wurde, dass mög­lichst viele Be­woh­ner von der Aus­sicht hang­ab­wärts und von einer op­ti­ma­len Be­son­nung pro­fi­tie­ren kön­nen. Nur we­ni­ge Schlaf­zim­mer sind gegen eine Stras­se aus­ge­rich­tet. Damit ist nicht zu be­män­geln, dass der Re­gie­rungs­rat die Grund­ris­se be­züg­lich Wohn­kom­fort und Wohn­hy­gie­ne als be­son­ders gut ge­stal­tet be­ur­teil­te.

Be­tref­fend zweck­mäs­si­ger are­al­in­ter­ner Fuss­gän­gerver­bin­dun­gen und An­schluss an das ge­meind­li­che Fuss­weg­netz er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass das ge­meind­li­che Fuss­weg­netz nicht durch die Ge­bäu­de, son­dern mit vier Wegen an ge­samt­haft drei Sei­ten des Grund­stücks ent­lang und zum ge­meind­li­chen Fuss­weg­netz füh­ren. Ohne Durch­que­rung des Ge­bäu­des. Zudem ste­hen die ge­schwun­ge­nen Wege in einem an­ge­neh­men Kon­trast zu den ge­ra­den Ge­bäu­de­fas­sa­den und fol­gen dem Ge­län­de­ver­lauf, wes­halb deren Aus­rich­tung in der vor­ge­se­he­nen Form vor­ge­ge­ben ist. Es ist nicht er­kenn­bar, wes­halb die Sitz­ge­le­gen­hei­ten mit Leh­nen einen bes­se­ren Bei­trag zu zweck­mäs­si­gen are­al­in­ter­nen Fuss­gän­ger­ver­bin­dun­gen leis­ten als sol­che ohne Leh­nen. Po­si­tiv sind die Ni­schen, wel­che den Be­woh­nern Be­geg­nun­gen er­mög­li­chen und zu­guns­ten der Aus­sicht und Be­lich­tung der Ver­zicht auf hoch­stäm­mi­ge Bäume im Hof­in­nern. Der Re­gie­rungs­rat hat kein Recht ver­letzt, son­dern den ihm zu­ste­hen­den Be­ur­tei­lungs­spiel­raum aus­ge­nützt.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt stützt den Ent­scheid des Re­gie­rungs­rats, dass die Er­schlies­sung mit Sam­mel­ga­ra­gen zweck­mäs­sig ist. Dies lei­tet sich davon ab, dass durch die Tief­ga­ra­ge ober­ir­di­sche Ab­stell­plät­ze ver­mie­den wer­den und ge­mäss Ver­kehrs­gut­ach­ten die VSS-​Norm 640 273a zur Kno­ten­sicht­wei­te ein­ge­hal­ten wird. Der Ver­kehr aus der Stich­stras­se ist ge­ring, kommt un­zäh­li­ge Male vor und stellt unter Ein­hal­tung der Ver­kehrs­re­geln keine Ge­fahr dar.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt er­ach­tet die Ab­stell­flä­chen für  Fahr­rä­der und Kin­der­wa­gen zwar als nur wenig zweck­mäs­sig an­ge­ord­net, den­noch kann nicht ge­sagt wer­den, dass des­halb das Ge­samt­bild be­tref­fend Er­fül­lung der An­for­de­run­gen der ge­meind­li­chen BO ins Ne­ga­ti­ve dreht.

Be­tref­fend um­welt­freund­li­cher En­er­gie­ver­sor­gung und Was­ser­nut­zung er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass der durch die ge­meind­li­che BO ge­for­der­te Min­dest­an­teil der er­neu­er­ba­ren En­er­gie von 40 % ein­ge­hal­ten wird, da der Miner­gie-​Standard des Ge­bäu­des dar­über hin­aus­geht.

Be­tref­fend "hin­der­nis­frei­es Bauen" nahm Pro In­fir­mis, Fach­stel­le Hin­der­nis­frei­es Bauen Stel­lung. Sie wies auf elf Auf­la­gen ge­mäss ge­setz­li­chen Mi­ni­mal­an­for­de­run­gen ba­sie­rend auf der Norm SIA 500 hin und be­an­trag­te beim Ge­mein­de­rat er­folg­reich, dass die Auf­la­gen in der Bau­be­wil­li­gung zu in­te­grie­ren sind. Ge­mäss Ent­scheid des Re­gie­rungs­rats hält auch das Ver­wal­tungs­ge­richt fest, dass die Vor­aus­set­zun­gen be­züg­lich des Kri­te­ri­ums " hin­der­nis­frei­es Bauen" er­füllt sind.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt hält fest, dass die Be­schwer­de­füh­rer die Nicht­ein­hal­tung von  Lärm­schutz­vor­schrif­ten durch die Tief­ga­ra­ge erst in ihrer Re­plik vor Ver­wal­tungs­ge­richt vor­brach­ten, dass der Re­gie­rungs­rat nicht ge­prüft hat, ob die ge­plan­te Tief­ga­ra­ge die Lärm­schutz­vor­schrif­ten ein­hält. Zudem füh­ren die Be­schwer­de­geg­ner die Be­grün­dung selbst in ihrer Re­plik nicht aus. Dem Gut­ach­ten kann ent­nom­men wer­den, dass die Pla­nungs­wer­te der Lärm­schutz­ver­ord­nung für alle Punk­te in der Um­ge­bung der Tief­ga­ra­ge klar ein­ge­hal­ten sind. Wei­te­re Mass­nah­men und Ab­klä­run­gen er­wei­sen sich als wirt­schaft­lich un­trag­bar und un­ver­hält­nis­mäs­sig.

Be­tref­fend Bau­plä­ne er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass die Rüge der Be­schwer­de­füh­rer, wo­nach die Pläne nicht voll­stän­dig ver­masst sind, nicht sub­stan­zi­iert ist. Dies ver­un­mög­licht eine ver­tief­te Aus­ein­an­der­set­zung mit der ent­spre­chen­den Ar­gu­men­ta­ti­on der Be­schwer­de­füh­rer. Auf den Plä­nen ist die Be­ur­tei­lung der Hö­hen­la­ge der Erd­ge­schos­se in Ver­bin­dung mit dem ge­wach­se­nen  Ter­rain ohne wei­te­res mög­lich, was die Prü­fung der Ein­hal­tung der Vor­schrif­ten von § 14 Abs. 1 V PBG er­laubt. Vor­lie­gend sind keine un­nö­ti­gen Ter­rain­ver­än­de­run­gen zu er­ken­nen, wo­nach auch die­ser An­for­de­rung ent­spro­chen und dem Ent­scheid der Re­gie­rungs­rats ge­folgt wird.

Dem Re­gie­rungs­rat kann somit keine Rechts­ver­let­zung vor­ge­wor­fen wer­den, wes­halb das Ver­wal­tungs­ge­richt die Be­schwer­de ab­weist.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 05. Ok­to­ber 2017 i.S. W. S.

Es geht um zwei Bau­ge­su­che be­tref­fend die Sa­nie­rung eines Was­ser­kraft­werks. Ein Bau­ge­such be­trifft die Rest­was­ser­sa­nie­rung und die Wie­der­her­stel­lung der Fisch­gän­gig­keit. Das Zwei­te den Er­satz der  Kraft­werks­tur­bi­ne und die In­stand­stel­lung der Wehr­an­la­gen. Die Ge­mein­de stell­te in ei­ge­ner Sache ein Bau­ge­such für die Sa­nie­rung der öst­li­chen Ufer­mau­er in der Rest­was­ser­stre­cke des Kraft­werks. Die Ge­mein­de lei­te­te alle drei Bau­ge­su­che zwecks Ver­fah­rens­ko­or­di­na­ti­on an die Bau­di­rek­ti­on wei­ter. Der Re­gie­rungs­rat wies eine Ein­spra­che der Be­schwer­de­füh­rer be­züg­lich Sa­nie­rung des Was­ser­kraft­werks ab, wo­ge­gen die Be­schwer­de­füh­rer Ver­wal­tungs­ge­richts­be­schwer­de er­ho­ben.

Das Ver­wal­tungs­ge­richt er­wägt, dass das im Ei­gen­tü­mer der Was­ser­an­la­ge ste­hen­de, ehe­haf­te und un­be­strit­te­ne Was­ser­recht nicht Ge­gen­stand des Ver­fah­rens ist, auf­grund feh­len­dem ge­setz­li­chem Auf­trag auch nicht des­sen Ab­lö­sung oder Be­fris­tung. Auch die Um­wand­lung des ehe­haf­ten Rechts in ein Kon­zes­si­onsver­hält­nis mit dem Sanierungs-​ und Bau­vor­ha­ben ist nicht er­kenn­bar, wes­halb der Re­gie­rungs­rat zu Recht nicht dar­auf ein­trat. Mit dem An­trag, dass die Rest­was­ser­men­gen bei Bei­be­hal­tung des ehe­haf­ten Was­ser­rechts nach Art. 31 ff. GSchG ein­zu­hal­ten sind, wei­tet der Be­schwer­de­füh­rer den Streit­ge­gen­stand nicht aus, da er be­reits im Rah­men der Ein­spra­che an­tön­te, was als Haupt­be­grün­dung folg­te. Auch In­ha­ber ehe­haf­ter Rech­te sind der Ver­pflich­tung un­ter­wor­fen, Rest­was­ser­ver­hält­nis­se nach Art. 31 ff. GSchG her­bei­zu­füh­ren. Dem Be­schwer­de­füh­rer ist zu­zu­stim­men, dass die An­pas­sung des ehe­haf­ten Rechts an das gel­ten­de Um­welt­recht eine mil­de­re Mass­nah­me dar­stellt als des­sen Auf­he­bung oder Um­wand­lung in ein Kon­zes­si­ons­ver­hält­nis. Der Be­schwer­de­an­trag ist somit keine Er­wei­te­rung oder in­halt­li­che Än­de­rung des Streit­ge­gen­stands.

In der Folge er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, ob die Rest­was­ser­men­ge ge­stützt auf Art. 80 GSchG oder Art. 31 ff. GSchG fest­zu­le­gen ist. Aus dem Wort­laut von Art. 80 GSchG er­gibt sich für das Ver­wal­tungs­ge­richt ein­deu­tig, dass die Was­ser­ent­nah­men auf­grund von ehe­haf­ten Was­ser­nut­zungs­rech­ten eine Rest­was­ser­sa­nie­rung ge­mäss Art. 80 GSchG durch­zu­füh­ren ist. Zwar han­delt es sich bei Art. 80 GSchG um eine Über­gangs­be­stim­mung, je­doch kann Über­gangs­recht durch­aus auch für eine sehr lange oder un­be­schränk­te Dauer An­er­ken­nung und wei­te­re Gel­tung ver­schaf­fen. Des­halb ist Art. 80 GSchG an­zu­wen­den.

Das gel­ten­de Recht lässt die vom Be­schwer­de­füh­rer ver­lang­te Ab­wä­gung der sich öf­fent­li­chen und pri­va­ten In­ter­es­sen nicht zu. Des­halb fällt die Ab­wä­gung zu­guns­ten des auf dem  Ver­trau­ens­schutz ba­sie­ren­den, ehe­haf­ten Was­ser­rechts aus. Den­noch kann auch so nicht er­reicht wer­den, dass die Fest­le­gung der Rest­was­ser­men­ge ge­mäss Art. 31 ff. GSchG zu er­fol­gen hat, da der Re­gie­rungs­rat die Menge kor­rekt fest­ge­legt hat und sich aus einer Be­schi­ckung der Fels­rip­pe ein ge­rin­ges öko­lo­gi­sches Po­ten­zi­al und somit keine Vor­tei­le für die Fi­sche er­ge­ben.

Auch un­ter­lie­gen ehe­haf­te Rech­te - im Ge­gen­satz zu Was­ser­nut­zungs­kon­zes­sio­nen - an­ge­sichts ihres ding­li­chen Cha­rak­ters kei­ner Be­fris­tung. Es kann nicht sein, dass vor­lie­gend eine Sa­nie­rung nach Art. 29 ff. statt Art. 80 ff. GSchG zu er­fol­gen hat, da der Wort­laut des Ge­set­zes und der Wille des Ge­setz­ge­bers miss­ach­tet würde und dies dem Grund­satz der  Rechts­gleich­heit wi­der­spricht, da bei an­de­ren be­reits sa­nier­ten und auf ehe­haf­ten Rech­ten be­ru­hen­den Was­ser­nut­zun­gen, Art. 80 ff. GschG an­ge­wen­det wor­den ist. Somit er­gibt sich die An­wen­dung nach Art. 80 ff. GschG.

Die ent­spre­chen­den An­la­ge­di­men­sio­nen sind nicht aus­zu­wei­ten, da das Po­ten­zi­al des Ge­wäs­sers für die Na­tur­ver­lai­chung von See­fo­rel­le und Lachs für die Eta­blie­rung einer Po­pu­la­ti­on als ge­ring be­ur­teilt wer­den muss und die bei­den Fisch­ar­ten nicht als Ziel­fisch­ar­ten für die Wie­der­her­stel­lung der frei­en Fisch­wan­de­rung zu de­fi­nie­ren sind. Das Ge­wäs­ser wird der Bar­ben­re­gi­on zu­ge­ord­net und ent­spricht den An­for­de­run­gen für diese Fisch­art.

Die Be­schlüs­se des Re­gie­rungs­rats sind be­züg­lich Sa­nie­rung des Was­ser­kraft­werks nicht zu be­an­stan­den. Ver­wal­tungs­ge­richts­be­schwer­de wird ab­ge­wie­sen.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 24. Ok­to­ber 2017 i.S. A. B und M et. al.

Es geht um die Rea­li­sie­rung von Al­ters­woh­nun­gen unter Rück­bau der dar­auf be­stehen­den Ge­bäu­de. Auf Be­schwer­de hin er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass ge­mäss § 63 Abs. 1 Ziff. 1-5 VRG nur Rechts­ver­let­zun­gen ge­rügt wer­den kön­nen, da der Be­schwer­de­ge­gen­stand ein Ver­wal­tungs­ent­scheid des Re­gie­rungs­rats ist und damit ge­mäss § 63 Abs. 3 VRG e con­tra­rio dem Ver­wal­tungs­ge­richt keine Er­mes­sensüber­prü­fung zu­steht.

Das Bau­vor­ha­ben liegt im  öf­fent­li­chen In­ter­es­se und die ge­plan­ten Al­ters­woh­nun­gen ent­spre­chen von ihrer Zweck­be­stim­mung her der Zone OelB. Selbst wenn die ge­plan­ten Al­ters­woh­nun­gen kei­nen Zu­sam­men­hang zu einer In­sti­tu­ti­on oder Or­ga­ni­sa­ti­on der Al­ters­be­treu­ung auf­wei­sen wür­den. Eine  Um­nut­zung der Al­ters­woh­nun­gen wäre nach § 44 Abs. 1 PBG be­wil­li­gungs­pflich­tig, da die Woh­nun­gen für be­tag­te Per­so­nen be­stimmt sind. Dies wird durch eine Auf­la­ge in der Bau­be­wil­li­gung si­cher­ge­stellt. Der hohe Be­darf an Al­ters­woh­nun­gen mit Dienst­leis­tun­gen ist aus­ge­wie­sen und liegt im öf­fent­li­chen In­ter­es­se. Dies zeigt sich daran, dass der Ge­mein­de­rat einen In­ves­ti­ti­ons­bei­trag ge­mäss immer noch in Kraft ste­hen­dem Re­gle­ment zu­ge­spro­chen hat, wel­cher eine Ge­mein­nüt­zig­keit des Bau­vor­ha­bens vor­aus­setzt. Wei­ter spre­chen nebst dem Re­gle­ment wei­te­re Kri­te­ri­en für das öf­fent­li­che In­ter­es­sen an Al­ters­woh­nun­gen. Dazu ge­hört die Al­ters­stra­te­gie des Ge­mein­de­rats. Bei den ge­plan­ten Woh­nun­gen han­delt es sich um preis­wer­te Klein­woh­nun­gen für äl­te­re Men­schen, wes­halb der Re­gie­rungs­rat die ge­plan­ten Al­ters­woh­nun­gen zu Recht unter dem Be­griff des städ­ti­schen Woh­nungs­baus sub­su­mier­te. In der glei­chen Zone sind preis­wer­te Klein­woh­nun­gen für Ju­gend­li­che zu­läs­sig, wobei beide Per­so­nen­grup­pen un­ter­stüt­zungs­be­dürf­tig sind. Auch der Ein­wand der un­ge­nü­gen­den De­fi­ni­ti­on des Zwecks der Zone ist un­be­grün­det und die Zweck­be­stim­mung ent­spricht der Zone OelB.

Bau­ten und An­la­gen die­nen auch dann über­wie­gend öffentlich-​rechtlichen Kör­per­schaf­ten, wenn pri­vat­recht­lich or­ga­ni­sier­te Rechts­ein­hei­ten öf­fent­li­che Auf­ga­ben wahr­neh­men. Auf die Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se kommt es nicht an. Es wer­den eine ge­setz­li­che Grund­la­ge und staat­li­che Be­auf­sich­ti­gung vor­aus­ge­setzt, was vor­lie­gend er­füllt ist. Das Bau­vor­ha­ben ist folg­lich mit § 26 Abs. 1 PBG ver­ein­bar.

Ge­mäss ge­meind­li­cher Bau­ord­nung ist nicht die Über­bau­ungs­struk­tur der be­nach­bar­ten Um­ge­bung mass­ge­bend, son­dern die Bau­vor­schrif­ten für die Ein­zel­bau­wei­se der be­nach­bar­ten Wohn­zo­nen, also die Grund­mas­se für die Re­gel­bau­wei­se der Zonen W2a und W2b.

Dem Ge­mein­de­rat wird ein gros­ser Er­mes­sens­spiel­raum ein­ge­räumt. Unter Be­rück­sich­ti­gung der öf­fent­li­chen und pri­va­ten In­ter­es­sen wer­den Bau­vor­schrif­ten von Fall zu Fall fest­ge­legt. Im Er­mes­sen hat sich der Ge­mein­de­rat an der Bau- und Zo­nen­ord­nung, dem Nut­zungs­ziel der Zone OelB, der Re­fe­renz­zo­ne, den Vor­schrif­ten der Nach­bar­zo­ne, den bau­li­chen Cha­rak­te­ris­ti­ken des Quar­tiers sowie den nach­bar­li­chen und öf­fent­li­chen In­ter­es­sen zu ori­en­tie­ren. Ins­be­son­de­re dann, wenn eine Zone des öf­fent­li­chen In­ter­es­ses nicht sehr gross ist und in­mit­ten eines über­bau­ten Wohn­quar­tiers steht. Das Bau­vor­ha­ben trägt der gan­zen Über­bau­ungs­struk­tur Rech­nung. Der Re­gie­rungs­rat hat folg­lich zu Recht bei der Be­ur­tei­lung der Quar­tier­ver­träg­lich­keit nicht nur die Grund­mas­se für die Ein­zel­bau­wei­se der Zonen W2a und W2b, son­dern auch die Son­der­bau­vor­schrif­ten in Form von Be­bau­ungs­plä­nen und die be­stehen­de Bau­wei­se in der Zone OelB be­rück­sich­tigt. Damit liegt weder eine Er­mes­sen­über­schrei­tung noch ein Er­mes­sens­miss­brauch vor.

Das recht­li­che Gehör ist nicht ver­letzt, da sich der Re­gie­rungs­rat mit den we­sent­li­chen Ar­gu­men­ten der Be­schwer­de­füh­rer aus­ein­an­der­ge­setzt und be­grün­det hat, wes­halb das Bau­vor­ha­ben mit der ge­meind­li­chen Bau­ord­nung ver­ein­bar ist. Die öf­fent­li­chen In­ter­es­sen am Bau hat er höher ge­wich­tet als die pri­va­ten In­ter­es­sen der Be­schwer­de­füh­rer, womit der Re­gie­rungs­rat eine  In­ter­es­sen­ab­wä­gung vor­ge­nom­men hat. Eine di­rek­te Be­ein­träch­ti­gung der Aus­sicht - für wel­che es kei­nen An­spruch auf Er­halt gibt - würde zudem nur die­je­ni­gen tref­fen, wel­che in un­mit­tel­ba­rer Nähe zum ge­plan­ten Neu­bau woh­nen.

Ge­stützt auf die Akten und unter Be­rück­sich­ti­gung des durch­ge­führ­ten Au­gen­scheins ist der Re­gie­rungs­rat zu Recht zum Schluss ge­kom­men, dass sich das Bau­pro­jekt gut in die bau­li­che und land­schaft­li­che Um­ge­bung ein­fügt, zumal in der nä­he­ren Um­ge­bung Ge­bäu­de ähn­li­che Höhen er­rei­chen.

Ge­mäss Stel­lung­nah­me des Amts für Denk­mal­pfle­ge und Ar­chäo­lo­gie be­fin­det sich das Bau­vor­ha­ben zwar im Um­ge­bungs­schutz eines schüt­zens­wer­ten Bau­denk­mals, je­doch wird die­ses durch das Bau­vor­ha­ben nicht we­sent­lich be­ein­träch­tigt. Es be­ein­träch­tigt auch nicht das Bun­des­in­ven­tar der schüt­zens­wer­ten Orts­bil­der (ISOS). Zudem fehlt für die Rüge eine Be­grün­dung.

Auf eine noch­ma­li­ge Durch­füh­rung eines Au­gen­scheins ver­zich­tet das Ver­wal­tungs­ge­richt, da ein sol­cher be­reits durch die Vor­in­stanz durch­ge­führt wurde und es sich beim Ent­scheid auf das Pro­to­koll, die zahl­rei­chen Vi­sua­li­sie­run­gen, Pläne, Fotos etc. stüt­zen konn­te.

Dem Re­gie­rungs­rat kann keine Rechts­ver­let­zung vor­ge­wor­fen wer­den. Das Ver­wal­tungs­ge­richt weist die Ver­wal­tungs­ge­richts­be­schwer­de ab.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 28. No­vem­ber 2017 i.S. E.G. B-I.

Es geht um den Ab­bruch eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses, um auf dem Grund­stück ein Mehr­fa­mi­li­en­haus mit vier Woh­nun­gen ver­teilt auf vier Ge­schos­sen zu rea­li­sie­ren. Im Un­ter­ge­schoss be­fin­den sich ge­mäss Bau­vor­ha­ben eine Au­to­ein­stell­hal­le und Kel­ler­räu­men.

Auf Be­schwer­de hin er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass die von der Be­schwer­de­füh­re­rin pro­jek­tier­te un­ge­deck­te Rampe zur  Au­to­ein­stell­hal­le mit einer Längs­nei­gung von 18 % von der an­zu­wen­den­den VSS-​Norm un­be­strit­ten ab­weicht. Die ma­xi­ma­le Längs­nei­gung für un­ge­deck­te Ram­pen der Kom­fort­stu­fe A be­trägt 15%. Das von der  VSS-​Norm ab­wei­chen­de Pro­jekt kann ge­stützt auf § 31 Abs. 1 V PBG mit kei­ner Aus­nah­me­be­wil­li­gung ver­se­hen wer­den, da es weder zweck­mäs­sig noch ver­nünf­tig ist und nicht im In­ter­es­se der zu­künf­ti­gen Nut­zung und der Si­cher­heit liegt. Unter Be­rück­sich­ti­gung von § 31 Abs. 1 V PBG und der ge­meind­li­chen Bau­ord­nung be­steht keine un­bil­li­ge Härte, da es ver­schie­dens­te tech­ni­sche Lö­sun­gen gibt, um die ge­for­der­te Längs­nei­gung der un­ge­deck­ten Rampe von 15 % ein­hal­ten zu kön­nen. Damit liegt weder eine Er­mes­sens­über­schrei­tung noch ein Er­mes­sens­miss­brauch vor. Das Ver­wal­tungs­ge­richt lässt die Fra­gen offen, ob der Ein­bau einer Ram­pen­hei­zung in Ana­lo­gie zu einer ge­deck­ten Rampe mit einer ma­xi­ma­len Längs­nei­gung von 18% mög­lich ist. Dies hängt von den ge­setz­li­chen Vor­aus­set­zun­gen nach § 2 Abs. 1 der kan­to­na­len Ver­ord­nung zum En­er­gie­ge­setz ab und stellt keine ge­ring­fü­gi­ge Ab­än­de­rung des Bau­ge­suchs mehr dar, wel­che durch die Rechts­mit­tel­in­stan­zen ver­fügt wer­den könn­te. Die Bau­herr­schaft ist ver­pflich­tet, ein neues, ab­ge­än­der­tes und mit De­tails aus­ge­ar­bei­te­tes Bau­ge­such bei der Ge­mein­de als erst­in­stanz­lich zu­stän­di­ge Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de ein­zu­rei­chen.

Die Kos­ten tra­gen die Be­schwer­de­füh­rer, da die Bau­herr­schaft mit ihrem Rechts­be­geh­ren in der Haupt­sa­che voll­um­fäng­lich durch­ge­drun­gen ist, wobei das Ge­samt­ergeb­nis mass­ge­bend ist und es nicht dar­auf an­kommt, wie über die ein­zel­nen Angriffs-​ und Ver­tei­di­gungs­mit­tel ent­schie­den wird.

Eine  Rechts­ver­zö­ge­rung ist nicht er­sicht­lich, da die Ge­mein­de sämt­li­che not­wen­di­ge Schrit­te immer so­fort ein­ge­lei­tet und sich be­müht hat, ein mög­lichst schnel­les Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren durch­zu­füh­ren. Die zwei­ma­li­ge Nach­bes­se­rung des Bau­ge­suchs kann nicht der Ge­mein­de an­ge­las­tet wer­den. Ge­wis­se Män­gel sind zwar erst bei der zwei­ten Bau­ge­suchs­ein­ga­be ge­rügt wor­den, was nicht pro­fes­sio­nell er­scheint. Dies kann je­doch an­ge­sichts der vie­len De­tail­fra­gen pas­sie­ren und darf nicht so aus­ge­legt wer­den, dass die Ge­mein­de grob­fahr­läs­sig ge­han­delt oder gar ab­sicht­lich das Bau­be­wil­li­gungs­ver­fah­ren ver­zö­gert hat. Zudem be­ginnt die zwei­mo­na­ti­ge Frist ge­mäss § 46 Abs. 3 PBG erst zu lau­fen, wenn die Bau­ge­suchs­un­ter­la­gen voll­stän­dig vor­lie­gen. Das Ver­fah­ren ver­zö­ger­te sich auf­grund der Ein­hal­tung der Rechts­mit­tel­fris­ten, was nicht der Ge­mein­de zu­zu­schrei­ben ist. Jeder der durch das Bau­ge­such be­son­ders be­rührt ist, hat ge­mäss § 45 Abs. 2 PBG das Recht, eine Bau­ein­spra­che ein­zu­rei­chen.

Der Re­gie­rungs­rat hat mit sei­nem Ent­scheid kein Recht ver­letzt. Das Ver­wal­tungs­ge­richt weist die Be­schwer­de ab.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 19. De­zem­ber 2017 i.S. K.G.

Es geht um den Ab­bruch eines be­stehen­den Ge­bäu­des und die Be­wil­li­gung einer Are­al­be­bau­ung, wel­che den Neu­bau eines Mehrfamilien-​ und Ein­fa­mi­li­en­hau­ses mit Ga­ra­ge be­inhal­tet. Das Bau­grund­stück liegt über­wie­gend in der Wohn­zo­ne 2. Auf Be­schwer­de hin er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass der Be­schwer­de­füh­rer die Fest­le­gung des tiefs­ten Punkts des ge­wach­se­nen Ter­rains nicht an­ficht, nach­dem er im Ver­wal­tungs­be­schwer­de­ver­fah­ren noch eine In­ter­po­la­ti­on des Ter­rains gel­tend mach­te. Zen­tral ist die Be­ant­wor­tung der Frage, ob nur der Fuss­bo­den des Haupt­ge­bäu­des oder auch der Fuss­bo­den im rück­wär­ti­gen Ge­bäu­de­teil mass­ge­bend ist.

Der Ent­scheid des Re­gie­rungs­rats das un­te­re Halb­ge­schoss (Splitt­le­vel) dem EG und das obere Halb­ge­schoss dem OG zu­zu­ord­nen, stellt auch einen Vor­teil für den Be­schwer­de­füh­rer dar, indem damit fest­steht, dass kein Ver­stoss gegen § 8 Abs. 2 lit. a V PBG ge­ge­ben ist. Diese Zu­ord­nung wurde von den Par­tei­en ak­zep­tiert. Sich bei der Be­stim­mung der Erd­ge­schoss­fuss­bo­den­hö­he einer Zu­ord­nung des rück­wär­ti­gen Ge­bäu­de­teils mit den technik-​ und Kel­ler­räu­men zu wi­der­set­zen, stellt ein wi­der­sprüch­li­ches Ver­hal­ten des Be­schwer­de­füh­rers dar, wel­ches nicht zu schüt­zen ist. Der Erd­ge­schoss­fuss­bo­den kann ab­ge­stuft sein. So­lan­ge sich die ein­zel­nen Stu­fen die im Rah­men von § 14 Abs. 1 V PBG fest­ge­leg­ten Masse be­we­gen. Sonst zählt das Erd­ge­schoss als zwei Ge­schos­se. Damit sind alle Stu­fen für die in § 14 Abs. 1 V PBG vor­ge­ge­be­ne Be­rech­nung mass­ge­bend. Daran än­dert auch ein höher ge­le­ge­ner Be­reich nichts, wel­cher vom un­te­ren ab­ge­trennt ist und der Zu­gang vom Trep­pen­haus her er­folgt. Im­mer­hin ist der Be­reich, in wel­chem sich die Technik-​ und Kel­ler­räu­me be­fin­den, über die in­ne­re Er­schlies­sung di­rekt mit dem vor­ge­la­ger­ten Wohn­be­reich des Erd­ge­schos­ses ver­bun­den und bil­det mit die­sem eine Ein­heit.

Ge­mäss § 16 Abs. 1 lit. a V PBG gel­ten sämt­li­che Flä­chen des Erd­ge­schos­ses und der dar­über lie­gen­den Ge­schos­se, ein­schliess­lich der Trep­pen­häu­ser und Lau­ben­gän­ge, als Ge­schoss­flä­che, wenn sie der Er­schlies­sung die­nen und der Ge­schoss­flä­che an­zu­rech­nen sind. Dies gilt vor­lie­gend auch für die Er­schlies­sungs­flä­che im höher ge­le­ge­nen Ge­bäu­de­teil. Die Kel­ler­räu­me sind nur des­halb nicht zur  Aus­nüt­zung zu rech­nen, weil sie berg­sei­tig in stei­lem Ge­län­de lie­gen und von der Aus­nah­me­be­stim­mung ge­mäss § 16 Abs. 2 lit. d V PBG pro­fi­tie­ren kön­nen. Es kann nicht gel­tend ge­macht wer­den, dass sich der Kel­ler­be­reich voll­stän­dig unter dem  ge­wach­se­nen Ter­rain be­fin­det. Auch aus der IVHB er­gibt sich nichts zu Guns­ten des Be­schwer­de­füh­rers, da der Kan­ton Zug die Be­griffs­de­fi­ni­tio­nen und Mess­wei­sen noch nicht um­ge­setzt hat und die IVHB keine mit § 14 V PBG ver­gleich­ba­re Be­stim­mung ent­hält, weil sie für die Ein­mes­sung des Ge­bäu­des nicht auf den Erd­ge­schoss­fuss­bo­den ab­stellt.

Die Ab­sen­kung des Ge­bäu­de­teils um ma­xi­mal 85 cm ist nicht zu be­ur­tei­len, da sich nichts daran än­dert, dass der rück­wär­ti­ge und hö­hen­ver­setz­te Ge­bäu­de­teil das Mass ge­mäss § 14 Abs. 1 Satz 2 V PBG über­schrei­tet und damit zwei­ge­schos­sig ist.

Der Re­gie­rungs­rat hat mit sei­nem Ent­scheid kein Recht ver­letzt. Das Ver­wal­tungs­ge­richt weist die Be­schwer­de ab.

Ent­scheid des Ver­wal­tungs­ge­richts vom 21. De­zem­ber 2017 i.S. K.S. et. al.

Es geht um eine  Are­al­be­bau­ung mit Rei­hen­ein­fa­mi­li­en­häu­sern, ge­mein­sa­men Tief­ga­ra­gen und Um­ge­bungs­an­la­gen. Auf Be­schwer­de hin er­wägt das Ver­wal­tungs­ge­richt, dass die zu be­ur­tei­len­den Fra­gen der Um­ge­bungs­ge­stal­tung in­ner­halb der Are­al­be­bau­ung, vor­wie­gend die In­ter­es­sen der Nach­barn, aber kaum die­je­ni­gen der Öf­fent­lich­keit be­tref­fen. Des­halb hätte die Bau­be­wil­li­gungs­be­hör­de aus for­mel­len Grün­den nicht auf das Ver­fah­ren ein­tre­ten kön­nen.

Mass­ge­bend ist das Are­al­be­bau­ungs­kon­zept für die Be­ur­tei­lung der Recht­mäs­sig­keit der ver­än­der­ten Um­ge­bungs­ge­stal­tung. Die Be­stim­mun­gen be­tref­fend Ein­zel­bau­wei­sen kön­nen nicht auf Are­al­be­bau­un­gen über­tra­gen wer­den, son­dern müs­sen bei Auslegungs-​ oder Be­wer­tungs­fra­gen be­helfs­mäs­sig bei­gezo­gen wer­den. Der Re­gie­rungs­rat hat die ein­schlä­gi­gen Be­stim­mun­gen be­tref­fend Zu­läs­sig­keit von  Ein­frie­dun­gen kor­rekt in seine Er­wä­gung ein­be­zo­gen. Die Par­zel­len für die Rei­hen­häu­ser sind je eigen aus­ge­schie­den wor­den. Ge­mäss dem sche­ma­tisch ge­hal­te­nen Kon­zept sind ge­mein­sa­me und gross­zü­gi­ge Frei­flä­chen von un­ter­ge­ord­ne­ter Be­deu­tung. Viel eher stand eine op­ti­ma­le Nut­zung des Grund­are­als im Vor­der­grund. Alle Par­zel­len sind mit Li­gus­ter­he­cken um­fasst und nur an der nörd­li­chen Gren­ze war eine plan­mäs­si­ge Be­pflan­zung aus Ber­be­rit­zen ge­plant. Damit er­mög­lich­te das Kon­zept den Be­woh­nern eine ge­wis­se Pri­vat­sphä­re im ei­ge­nen Gar­ten. Aus dem Au­gen­schein­pro­to­koll der Vor­in­stanz und zahl­rei­chen Fotos ist er­kenn­bar, dass das Kon­zept le­dig­lich die pri­va­ten Gär­ten ge­gen­ein­an­der ab­ge­grenzt, aber Ge­stal­tungs­frei­heit in­ner­halb die­ses Rah­mens gilt. Die Be­schwer­de­füh­rer han­del­ten wi­der­sprüch­lich, indem sie eine Ab­wei­chung vom Kon­zept des Nach­bars durch das In­stal­lie­ren eines Holz­zauns und eine leich­te Ter­rain­auf­schüt­tung auf sei­nem ei­ge­nen Grund­stück gel­tend mach­ten, da sie sel­ber Gra­nit­ste­len als Par­zel­len­gren­ze auf­stell­ten. Dies ist rechts­miss­bräuch­lich. Die Hecke als Ge­stal­tungs­ele­ment und ihre Aus­sen­wir­kung be­steht wei­ter­hin. So­wohl der Holz­zaun als auch die ge­rin­ge  Ter­rain­auf­schüt­tung un­ter­lie­gen nicht der Be­wil­li­gungs­pflicht. Beim Schrank han­delt es sich um keine Fahr­nis­bau­te, son­dern ein Möbel, wel­ches kei­ner Be­wil­li­gungs­pflicht un­ter­steht. Die Gar­ten­ge­stal­tung des Be­schwer­de­geg­ners stellt keine Än­de­rung des Are­al­be­bau­ungs­kon­zepts dar.

Der Re­gie­rungs­rat hat mit sei­nem Ent­scheid kein Recht ver­letzt. Das Ver­wal­tungs­ge­richt weist die Be­schwer­de ab.