Erklärung der wichtigsten Begriffe für die Bewertung einer Liegenschaft:

Marktwert (Verkehrswert)
Der Marktwert ist der Preis, den mögliche Käufer am Bewertungsstichtag bei normalem Geschäftsverkehr unter Würdigung aller Werteinflüsse für gleiche oder ähnliche Objekte in der betreffenden Gegend zu bezahlen bereit wären.

Mietertrag – Mietwert
Der Mietertrag (Ist)
Entspricht dem jährlichen, tatsächlichen für die Liegenschaft erzielten Nettomietzins. (Mietzins ohne Nebenkosten)
Der Mietwert (Soll)
Entspricht dem jährlich am freien Markt für die Liegenschaft erzielbaren Nettomietzins. (Mietzins ohne Nebenkosten)

Kapitalisierungssatz (netto)
Der Kapitalisierungssatz ist der objektspezifische Zinssatz, mit welchem der Kapitalwert aus dem Mietwert errechnet wird. Er wird auf Grund des Objekts, des Bewertungszwecks und der Marktgegebenheiten festgelegt und beinhaltet die Kapitalverzinsung. (Fremdkapital und Eigenkapital)

Ertragswert
Der Ertragswert ergibt sich durch die Kapitalisierung der jährlich erzielten Nettomieterträge (Mieten abzüglich Nutzungskosten und Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen) abzüglich der technischen Entwertung.

Nutzungskosten
Aufwendungen für den Betrieb (Versicherungen, Gebühren, etc.), die Instandhaltungskosten und allenfalls für die Verwaltung und das Mietzinsrisiko.

Substanzwert
Der Substanzwert umfasst den Wert der bestehenden Gebäude und der Investitionen in die Umgebung.
Neuwert
Der Neuwert entspricht bei Alt- und Neubauten dem Wert, der für die Erstellung eines gleichwertigen Gebäudes zum Zeitpunkt der Bewertung erforderlich wäre.
Technische Entwertung
Als technische Entwertung bezeichnet man die aufgelaufene Wertminderung von Gebäuden in Folge von Alterung und Abnützung.
Zeitwert
Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht seinem Neuwert abzüglich der technischen Entwertung (Altersentwertung).

Landwert
Absoluter Landwert
Der absolute Landwert entspricht dem Kaufpreis, welcher für ein vergleichbares, unbebautes Grundstück unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann.
Relativer Landwert
Der relative Landwert berücksichtigt die durch die bestehende oder geplante Nutzung erzielte Wertschöpfung.
Landwert nach Residualwert-Methode
Vom erwarteten Ertragswert oder Verkaufserlös werden die Investitionskosten für die Erstellung der Gebäude, die Vermarktung, sowie Risiko – Gewinn, etc. abgezogen.
Der Restbetrag entspricht dem Marktwert für das Bauland beziehungsweise dem Grundstück mit einem Abbruchhaus.

Realwert
Der Realwert ist die Summe aus dem Zeitwert, der baulichen Anlagen und der Umgebung inkl. den für die Erstellung notwendigen Vorbereitungsarbeiten, den Nebenkosten und dem zugehörigen, relativen Landwert.

Baunebenkosten
Die Baunebenkosten beinhalten im Wesentlichen die Aufwendungen für Gebühren, Muster, Kopien, Versicherungen, Finanzierung, etc. Sie werden als Erfahrungswerte in Prozenten zu den Baukosten eingesetzt.